广东韶关颐景骏园项目发展定位及开发建议报告

1、韶关颐景骏园项目发展定位报告及开发建议第一部分：开发主题理念及开发路线.错误！未定义书签。一、开发主题理念及开发路线错误！未定义书签。1项目SWOT分析错误！未定义书签。2、项目开发路线错误!未定义书签。二、项目差异化竞争力错误!未定义书签。三、项目开发主题理念错误!未定义书签。第二部分、项目产品定位错误！未定义书签。一、项目建筑类型定位建议错误!未定义书签。1韶关市场在售项目及准上市项目建筑类型特点错误！未定义书签。2、项目建筑类型具体定位错误!未定义书签。二、项目建筑单体建议错误！未定义书签。1市场项目单体布局特点错误!未定义书签。2、项目单体布局定位建议错误!未定义书签。3、建筑立面风格

2、建议错误!未定义书签。三、项目的户型面积配比定位错误!未定义书签。1两组市场数据回顾说明市场发展趋势错误！未定义书签。2、本项目户型面积配比定位所考虑的市场因素.错误!未定义书签。3、韶关户型面积配比的发展趋势错误!未定义书签。4、07-09年的市场发展趋势分析总结错误!未定义书签。5、项目的户型面积配比定位建议错误!未定义书签。四、项目户型功能设计建议错误!未定义书签。1市场户型功能设计及居住习惯特点错误!未定义书签。2、项目户型尺度要求错误!未定义书签。3、项目户型功能设计要求：错误!未定义书签。4、户型功能设计借鉴错误!未定义书签。第三部分、项目价格定位及客户方向定位.错误！未定义书签。

3、一、价格定位及策略错误!未定义书签。二、客户方向定位错误！未定义书签。第四部分、项目总体规划建议错误！未定义书签。一、项目规划重点问题及解决建议错误!未定义书签。二、项目附加价值在规划中的体现建议错误!未定义书签。1项目的居住附加价值错误！未定义书签。2、附加价值在规划中的体现错误！未定义书签。三、项目分期开发定位错误!未定义书签。四、项目回迁建议错误!未定义书签。第一部分：开发主题理念及开发路线一、开发主题理念及开发路线1、项目SWOT分析2、项目开发路线R1R2项目具备资源及限制条件1、城市中心区，交通便利，生活配套齐全2、周边大体量低品质及旧住宅建筑本项目资源及条件下常规发展达到结果3、

4、项目仅临内街（五祖路）目标解析1、产品优化，具备品质竞争力2、项目短平快销售，合理价值收益3、规划布局优化，解决地块面临的难题2.1项目核心问题界定:R1R12.2基于解决发路线（竞争策境R2析R2析占地.o略）?项目发展总体常1.6万平米项目按容积率4.5，计共目前全市中高端产品年销量多集中在以高层/小高层为主流产品小区域规则状容价率逐步密度大，但仍区域及万平米市场售价多集中在于旧城内2700周边环境与项格有较本相突破可能性中竞争项目点量小高层、品质层划制约条件小主部分项目资源条件比项目子未有较率普突遍高密度较大年下半年竞争激烈。周边现状：周边住宅多属旧建筑，并且与项目非常接规划制约（按常规

5、发展的可能结果）1规划端产品价格持线平，销售速度一般综合品质较差，受周边干扰严重?竞争策略：项目的品质和品牌在于两个重点：魅力价值和利益价值的实现，由此产生对竞争项目的差异化竞争力，归纳为:基于规划、户型、园林景观的居住附加价值的建立，实现高性价比的利益价值;基于利益价值的实现，引入居住文化和基于韶关人居住习惯的全新优居文化，树立项目开发主题，实现魅力价值；基于最大威胁的竞争项目，定位合理价格与产品差异化路线，强化利益价值。?开发路线:庭院阳光居住文化从规划、户型、园林景观层面提供硬件平台，从营销推广提供软件造势平台；集中赠送情景功能空间面积从户型功能的设计给客户利益空间价值，迎合其心理；价格

6、的合理化和针对性竞争力因应最大威胁项目的价格和性价比，实现不对称竞争，以截获最大的客户量；地段优势的强化使小区真正与周边环境隔离，实现一个优居环境，在发展大势上实现一个清晰的蓝图，位于城市发展方向、闹中取静；灵活的市场风险化解策略可组合户型，因应未来中小户型之市场机会，并吸纳其他项目不重视之客户群。项目发展规划、产品竞争策略及开发路线?竞争策略：规划上：优化通风采光功能，化解品质制约条件；产品上：合理创新，适当领先，创造产品居住附加价值，实现利益价值点和魅力价值点（既有居住文化内涵和实际功能使用）兼备的优居型产品。?开发路线准确锁定户型面积段以适应主力客户群的需要；准确定位产品优居条件使用功能

7、满足，有创新和附加价值的空间；明确风格园林景观对目前市场项目的较低水平景观作出突破，进一步强化魅力价值、居住文化。项目营销、价格竞争策略?竞争策略：价格合理，体现在比重点竞争项目相比有一定之优势；价格策略因应沃尔玛项目、盈翠皇庭项目而作出不对称竞争；合理低价入市，打开有利竞争局面，然后因应沃尔玛项目、盈翠皇庭项目与项目的价格差距、附加价值差距、品质差距作出小步快跑的价格提升，在保证销售速度的前提，保证最大利益的获得。二、项目差异化竞争力引入园林绿化的景观绿化架空层与对目前及准上市项目常规化架空层抗衡，以扩大景观空间、形成亲和邻里居住文化、参与性强等优点形成差异化；中式院落园林景观以其小尺度、多

8、细部、空间变化丰富、能对地块因地制宜、与架空层较好衔接等优点，与目前项目的景观绿化作出抗衡；高附加值、集中赠送情景功能空间的优居户型与市场上分散赠送面积、赠送空间实际使用功能较弱的旧一代户型抗衡；优居文化导入与市场上居住文化不明显之项目相抗衡；在高附加价值基础上的合理价格用不对称策略与威胁最大的竞争项目相抗衡，相同品质打价格和附加值、价格距离（比项目低）打综合品质；户型、单体、景观三位一体，化高建筑密度、窄楼间距为高景观密度，形成精致社区。结合地段优势，与大规模项目相抗衡。三、项目开发主题理念人的需求在延伸、在充实、在变化。建筑和它的使用者在共生共息之中，渐渐成长，展示出步步成熟的特殊魅力。人

9、的使用，人的成长使建筑更添灵性，更加饱满。项目的居住社区更应为人的成长、提升提供功能空间。因此，建筑设计一开始就对人的文化宿求、精神生活的提升负有相当的责任；对生活的每一个细节、对居住的每一点经历，对人生的每一寸需求都倾注了全心的关爱和细细的研磨。空中内庭院、架空层里的小社会、围合的院落过渡空间、开放的电梯间、错落中式园林等等，它们都反映着自然的亲近和开放的胸怀，居民意识到时间的流逝，季节的交替和自我的成长。这些空间能深深植根于人们点滴基本的生活中，以多样性来维护美好的天性；项目的开发主题主要在于整合居住文化，通过产品和规划的硬件，达成一种居住文化、形成本项目的魅力价值。本项目主题理念有三个关

10、键词：优居尊重韶关人居住习惯和文化，并引领此本土的居住习惯和文化到一个属于韶关的优居高度。庭院、院落本此策划的产品思路，庭院和院落几乎无处不在，大到建筑组团的庭院围合、园林景观的院落概念、架空层的院落景观延伸，小到户内的内庭院和空中庭院、小户型的露台、开放式的阳光电梯间，向消费者明白传达一种现代庭院优居生活的概念；城市由院落聚集而成，院落的风貌与特征构成了一个城市的风貌与特征，在院落还是人们生活的主要空间的时候，每一座城市都有着自己独特的面孔，因为每一种院落形态都反映着一时一地的生活状态；对于本项目的开发理念引用院落，并不是强调花园，而是对于目前韶关市居住形态的一次升级，从城市文脉、居住文化上

11、的一次优居生活革命，强调一种生活的回归、与生态自然真正亲近。化由高容积率带来品质下降的住宅小区为高景观密度、泛景观、泛院落的住宅小区。阳光一一本此策划的产品思路中阳光几乎也不处不在，建筑单体的点板结合、户内的阳光内庭院同时也可以是提供一种生活情趣的阳光情景房、景观架空层同时也是阳光架空层、开放的电梯间将洒满阳光本项目的开发主题理念是：阳光院落优居建筑空间第二部分、项目产品定位一、项目建筑类型定位建议项目由于容积率高，占地面积较小，因此总体建筑类型方向是小高层及高层的定位。1、韶关市场在售项目及准上市项目建筑类型特点市场小高层及高层建筑类型统计分析项目小高层高层汇洋浪琴居3栋22层咼层枫景园19

12、层金泽园13层、15层晖景园14层万通国际花园13层金碧园1期2栋22层咼层椿松花园4栋19层咼层汇展华城1期12层幸福家园12层小高层19层咼层山水华府12层最后一期高层准上市及新推货金碧园2期18层咼层威尼斯3栋30层咼层沃尔玛项目18层、25层、29层森林宫邸六栋18层咼层盈翠皇庭1期14层、1期18层；2期22层、33层?分析：韶关客户已经普遍接受小高层，并逐步接受高层。可见07-08年上市的项目，有相当部分的高层；市场上小高层为12-15层，高层为18-22层，将会有25层以上的产品面市；销售价格上多层和小高层售价基本相当。2、项目建筑类型具体定位本项目的建筑类型定位基于以下考虑：?

13、市场上普遍接受12-15层的小高层，并开始接受20层以上的高层;?项目周边建筑景观差，被旧建筑所包围，并且大地块北部与桂花苑存在高差，因此项目必须往高层方向发展，才能避免对整体品质有过大影响。因此，本项目的具体建筑类型定位为：?一期用地（大地块）建筑类型定位：小高层及高层小高层不低于14层，首层架空；高层不低于18层，建议有部分不低于20层之建筑，首层架空；不低于20层之建筑建议在地块的西北角，18以上建筑建议主要布置在地块北部；建筑天际线为南低北高、东低西高。?二期用地（小地块）建筑类型定位：高层高层不低于18层，首层架空；建议有部分不低于22层之建筑，首层架空。二、项目建筑单体建议1、市场

14、项目单体布局特点点式楼单体布局特点是品字型三户或四户，板式楼单体特点是长板或工字型的四户；点式楼单体品字型三户或四户属于较好的通风采光性，综合品质较好之项目均采用；目前市场上板式楼单体缺乏变化，导致通风采光性较差。2、项目单体布局定位建议本项目由于用地面积少，建筑面积大，密度较高，地块和密度的限制，使项目基本上会以板式楼为主。针对上述市场特点，板式楼单体必须作出变化，以针对目前市场的情况作出改进，更好的适应韶关人的居住习惯和要求。项目的建筑单体定位：?以板式楼为主，局部位置，在考虑综合考虑景观、间距因素后，可布置点式楼;?朝向大部份保证南北向，但在一期用地西北与桂花苑连接处可适当考虑作出合理角

15、度的偏转；?板式楼采用品字型三户、少量四户（布小户型）的单体连接而成，形成点板结合之构型，以作岀对改进通风采光性的要求，电梯间建议考虑阳光电梯间，强化通风采光性，提升项目建筑品质；?点式楼建议位置在一期地块西北与桂花苑连接处，品字型四户，突出部分布置小户型。单体借鉴性示意：?板楼品字型的单体连接示意：点板结合，有较为优秀之通风采光性能?点楼品字型的单体借鉴示意：一梯三户的点式楼，户型之间完全通透，无遮挡3、建筑立面风格建议风格要求：?建筑立面风格要求清新、明快，反对欧陆风格等线条复杂的构型；?立面色调有利于化解因楼间距离较密带来之压抑感；?立面能够结合小区园林风格，并能与之结合，形成综合品质的

16、提升；?风格饰件的运用简约，反对过多过复杂；?有利于项目的成本控制要求，不出现或控制木材、名贵石材等过于昂贵的材料；?风格设计应考虑架空层的立面，重点考虑呼应景观绿化引入架空层和与小区园林融为一体的要求。风格借鉴示意:建筑立面采用现代主义风格，简约的符号和线条，配合明快的主色调定位iii胃的主色调而设计?房户110-160怦的三目前仝市在售项目之户型面积配比统计为I分析韶关市场上主力和之三房和屯140-160怦三热销户型以M罰-；1Ubi位为主，其中110-140m*110-140怦之间，05年之前项目三房单位主要集中在140-160怦之间的大三房，这由于韶关房地产市场发展较为缓慢，销售价格一

17、直在较低的水平徘徊，前期主要是高中收入人群购房的原因，由于销售价格的开始上升、居住观念的开始改变，消费人群的开始结构变化等因素，市场由大三房向舒适型三房转变。更加注重户型的功能设计。全市在售项目按户型划分的供需比例：?分析：三房单位是05年韶关市市场的主力户型，供应量和消化量均是最多，销售也是最好的，销售率为76%，比两房或四房的都要好，而两房和四房的供应量非常少，销售率分别有44%和41也说明了这两户型在市场上仍有部分需求。?分析：三房单位仍然是06年韶关市市场的主力户型，供应量及消化量也是最多，销售也是最好的，但是与05年相比，供应量有大幅度的增加，而消化量亦有增幅，但增长比例较小，使销售

18、率明显下降，只有45%，比两房或四房的都低；而两房的消化量比供应量增长的大，销售率达到了63，需求旺盛；而四房单位06年比05年有小幅度的增长，仍有一定的市场。2、本项目户型面积配比定位所考虑的市场因素主要市场因素?市场销售价格开始稳步上升，客户购买大户型（大三房、四房）成本加大（总价赠大）；?居住观念由“大即是好”向注重功能空间和户型功能舒适性转变，比以前更加重视户型的居住附加价值空间；?客户群由高端消费圈层逐步向中高端消费圈层转化，更加追求性价比?四房单位市场空间由于有部分大三房客户之分流到位，仍将保持原有的市场需求份额上有一定之提升。次要市场因素：?对价格（单价和总价）的敏感度提升；?对

19、楼盘的综合品质意识加强，开始注重园林景观、建筑品质、规划和物业管理，进一步弱化了只追求“住得大”的传统意识，开始要求“住得好”。3、韶关户型面积配比的发展趋势根据上述分析，市场发展有如下趋势：?三房单位由140-160怦为主力将向110-140怦为主力过度?由于上述市场因素，进一步压缩140-160m2大三房的市场空间，原先需求大三房的客户会部分分流到购买四房单位，因此四房的市场空间将有适当的加大；?100m以下的二房及小三房单位是市场供应的空档，但由于韶关消费市场目前并未转型完毕，因此100m以下的二房及小三房单位仍与市场需求有一定脱节。但在较好之地段仍将会有一定之需求量。?100m以下的户

20、型面积段，由于市场小户型供应出现断档，消费市场处于转型过程中，85-100m之小户型有较好之机会成为“黑马”。4、07-09年的市场发展趋势分析总结?10-140m之舒适型三房单位将是供需主力面积段，140-160m大三房将逐步退出市场?160-180m四房单位保持原有市场空间有一定之提升?85-100m之小三房、二房单位在地段较好的项目中将有市场之需求，但前提是户型的附加价值和功能提升，强化性价比5、项目的户型面积配比定位建议基于市场之发展方向：方向一：主力户型以110-140m之三房单位为主，具体为110-130m及130-140m的两个面积段；方向二：100m以下面积段的小户型单位应有合

21、适的比例，以适应市场的变化，其设计方向采取灵活组合方式，并做出70-80m及90-100m之二房可组合户型；方向三：保持适当160-170m的四房户型比例。项目具体户型面积配比定位：?韶关在售重点项目户型面积配比回顾其中，威尼斯主力户型为三房117-137m,比例为85%，幸福家园的主力户型是115-140m,比例为75%，未面市之盈翠皇庭、沃尔玛项目其主力户型均在110-140m之间的三房。本项目的户型面积配比建议：型号户型面积段区间m比例设计个数备注说明:XX二房一厅70-805%2按套数比X二房一厅90-1005%2M1三房二厅二卫110-13550%2M2三房二厅二卫135-14530

22、%1L1四房160-17010%1XL四房160-17010%2套数,组合之后X类的户型是属于可组合型的户型，组合后由两房单位变成四房单位，以适应市场之变化，因此本项目的四房大户型（160怦以上）的最大比例为22%。上表比例可由设计单位做适当之微调。四、项目户型功能设计建议1、市场户型功能设计及居住习惯特点由市场报告中，户型功能设计的水平性案例看出，韶关户型功能的设计有如下特点：多阳台，大阳台的设计较为普遍，较大的户型一般有三个阳台，说明韶关人居住习惯是比较注重通风采光性和阳台的生活利用；大面积、多个阳台及入户花园因其有一半之赠送面积，也说明客户对性价比比较注重，购买商品房住宅的同时希望得到较

23、多之附加价值；户内主人套房、两厅两卫的功能要求是比较普遍的，飘窗、转角窗也是较普遍的；三房的套内面积多数在110120怦之间，厅开间在4.24.5米之间，主卧开间在之间，客厅阳台在8.19.9m2之间，卧室阳台在4.869.8m2之间，入户花园面积在10-15m,部分到20m。2、项目户型尺度要求三房户型，厅开间不小于4.2m，主卧开间要求不小于3.6m;带内庭院的户型，三房户型内庭院净面积不小于9平方米，四房户型内庭院净面积不小于15平方米，并合理控制面积；主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.5m，主人房景观阳台飘长不小于800mm。生活阳台与景观阳台应分开，部分客厅阳台

24、可与卧室连通。客厅可设落地门窗。主卧或第二卧室考虑布置步出式观景小露台，带内庭院户型阳不多于2个;最小卧室的净面积不应小于9平方米；卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕和浴缸等的尺度要求；厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.12.5m；户型按大主人房、大厅、大阳台（露台），并考虑内庭院的合理布局。3、项目户型功能设计要求:基于市场上户型功能的特点和韶关人的居住习惯，本案的户型功能设计有如下要求：户型的通风采光性标准要高，采用全明户型设计；动静分区明确，三房或以上户型带主人套房设计；附加价值空间的强化，但要求有一定之差异化，对入户花园进行升级设计，变成赠送一半面积或赠送全面积的内庭院功能空间设

25、计；由于内庭院的功能空间存在，建议将减少阳台数量，和相应缩小面积，采用内庭院+客厅景观阳台+工作阳台的设计模式；不同面积的户型，建议内庭院及露台的设计形式：房型面积段内庭院形式阳台组合实际房间数3房，特点：三房尺度，四房空间110-135m2普通层高，赠送一半面积，实际使用中封窗可独立成房，不圭寸窗仍为庭院内庭院+客厅景观阳台（可连通卧室）+工作阳台3+1邙日光房）3房，特点：赠送超高阳光庭院，庭院情景浪漫空间135-145m2层标准层咼，分奇偶层，全赠送面积（具体见下面户型功能借鉴）内庭院+客厅景观阳台（可连通卧室）+工作阳台3+内庭院4房，大尺度，泛庭院阳光情景空间160-170m客厅带2

26、层标准层高，分奇偶层，全赠送面积（具体见下面户型功能借鉴）内庭院+客厅景观阳台（可连通卧室）+工作阳台+主人房露台4+内庭院2房，小户型，大阳光70-100m22层标准层咼景观露台，分奇偶层，赠送一半面积（具体见下面户型功能借鉴）迷你入户花园+超咼露台2+阳光情景露台4、户型功能设计借鉴内庭院设计借鉴：?入户花园的升级，赠送一半面积之阳光内庭院示意：?小户型单位露台：?分奇偶层，6米层高，赠送全面积之超高阳光内庭院示意;第三部分、项目价格定位及客户方向定位价格定位及策略项目初步动态价格定位建议五祖路项目调价表由市场调查可知，目前在售及将开售的项目主要集中在新华路及工业路，本案属于新华权重本案幸

27、福家园汇展华城山水华府士/.志、兴金碧园沃尔玛项目盈翠皇庭分数分数权重分数分数权重分数分数权重分数分数权重分数分数权重分数分数权重环境景观15%1001001510315.4510115.151001510415.610415.6交通状况14%10010114.1410114.1410114.1410214.2810314.4210214.28区位因素13%1009612.489712.619812.7410113.1310213.2610113.13楼盘品质12%1009811.7610212.2410212.241001210312.3610312.36生活配套10%10010010101

28、10.110110.1999.910210.210210.2升值潜力9%100978.73998.91988.82988.821019.091019.09物业管理8%100997.921018.081018.081018.081018.081038.24户型间隔7%100876.091007996.93976.7910071007品牌效应6%1001016.061026.121046.241016.061036.181036.18规模效应6%1001026.121036.181026.1210061026.121046.24总分100%10098.3100.83100.56100.06102.

29、31102.32项目均价230024002600260029003000比准均价234023802586259828352932路区域，在售的项目中与本案的区域、定位方向比较类似的标杆项目有幸福家园、汇展华城、山水华府及金碧园，以及将开售的沃尔玛及盈翠皇庭项目也是参考的项目，并以此做市场比较，定项目未来开盘的基准价格。经过比较和平衡后得出来的市场价格为：价格=2340X10%+2380X20%+2586X10%+2598X25%+2835X20%+2932X15%=2625元/川由市场比较的价格可知，沃尔玛广场商业部分将于8月开售，明年开业，此项目将带动惠民南商圈的壮大，成为韶关的商业中心，而

30、沃尔玛住宅项目及盈翠皇庭的开售也将带动房地产向高品质方向发展，因此，未来房价的将有小幅度的增长。考虑市场、产品等因素，建议将开盘价格定为:2750元/川二、客户方向定位年龄基本集中在35岁以上，具有较强的家庭消费能力；高学历、高智商的城市精英阶层，受过良好教育，具有专业知识和很强的职业能力；对于城市文化和历史有一定的关注，注重居住社区的文化氛围；相当部分客户拥有一辆私家轿车，既向往自然的安宁，又不希望远离城市繁华，同时不想为距离而奔波，既要生活又要兼顾工作；已有一定的资金积累，具备一定的经济基础，可以支付超过三十万元以上的一次性支出。客户方向定位：本案的目标客户是中高端消费群体，他们对产品本身

31、品质、面积区间、项目社区文化、居住功能的人性化等要求决定了本案对规划设计、产品功能要求、社区文化蓝本的注入。第四部分、项目总体规划建议、项目规划重点问题及解决建议重点问题一：1期用地（大地块）西北部分与桂花苑间距窄，并存在高差，总体规划应重点考虑在不过多影响居住品质的前提下合理布置建筑物，如何能较好地解决居住的通风采光性能及视线干扰等问题。解决建议：?采用点式高层（18-22层）错位布局，西北角由于桂花苑小高层加地势高差的影响是最难处理的，在此建议布局点式高层（22层），并向南突出，高层单位（12-13层以上）可避免桂花苑影响（视野干扰、通风采光），低层单位（1-12或13层）利用向南错位，拉

32、大间距，减弱桂花苑影响；?西北面点式可采用点板结合之形式，通过架空层（5.5米高）减弱影响，此处架空层可考虑比其他位置略高1米。重点问题二：1期用地面积较小，但要求布置不少于4万平方米的住宅建筑，在密度高的情况下，总体规划如何体现在高密度下的楼盘综合品质保证，解决通风采光性能及视线干扰、中心园林景观较少、楼间距过窄等问题。解决建议：?利用景观绿化架空层（5-5.5M）、中式庭院型园林打造参与性园林景观，将园林绿化引入楼中，将景观轴线放射性发散，形成泛景观及动态参与性景观，做到小而精，处处见景，利用架空层和园林化解中心园林景观较少、楼间距过窄的问题；?本项目由于面积要求高，因此较难避免大部分的一

33、梯多户板式楼存在，因此解决一梯多户数板楼通风采光和干扰问题，建议采用点板结合的单体连续结构，可一定程度上解决上述问题；?另外，由于密度高，为了提升品质，有必要让建筑立面也成为景观，减弱由于间距窄带来的压抑感，建议采用线条和饰件简约的现代主义风格，并在色调处理上要求厚重而明快。重点问题三：地块形状不规则，1、2期地块连接处狭窄，在总体规划上作出何种处理方案，保证两地块的人行交通连贯性和景观连通性；解决建议：?在实施严格人车分流的交通组织前提下，在1、2期用地连接处设置景观步道和景观点，配合架空层形成自然的景观连通，即由绿化架空层作为绿化通道，连通连接位的景观点。利用景观打开此连接位。重点问题四：

34、2期用地（小地块）考虑提供两套布局方案，方案一为北面三栋建筑可拆迁，方案二位北面三栋建筑不可拆迁，无论何种前提，用地均较浅窄，作出何种处理能较好地减弱周边建筑遮挡、缺少景观等综合品质问题解决建议：?由于2期上市时间较1期后，界时市场上高层逐步多，并受市场的进一步认可，而项目地块的建筑楼层必须拔高，才能使相当数量的单位避免建筑遮挡的问题，建议2期做18-22层的高层，首层架空。同时建议以板式高层为主，合理因应地块形状布局。重点问题五：项目的交通组织由于地块浅窄及不规则，如何组织交通动线并优化处理解决建议：?建议1期用地做半地下室或地下室，使车辆的行驶集中在地下，地面主要是人行路线。1、2期地块连

35、接处做景观步道，并利用架空层作为人行路的补充。重点问题六：项目园林景观如何处理，才能做到小而精、处处见景解决建议：?园林景观的主要做法是小而精，泛景观及参与性动态景观，反对一览无余的大广场，空旷的水面而人无处停驻的公建绿地设计手法，取而代之以是小尺度、多细部、空间变化丰富而又主题清晰、重点明确的居住园林风格。?因此建议项目的园林风格采用中式园林风格，主要景观点为泛架空层景观、注重层次，放射性的1期中心院落式园林，1、2期地块连接处的景观步道。?架空层除园林的引入，以强化中心花园的扩大外，特别应注重建筑装饰的作用。、项目附加价值在规划中的体现建议1、项目的居住附加价值项目应该具备的居住附加价值，

36、是要在性价比的前提下，实现项目的建筑品质、居住品质和文化、景观品质、使用性能的与其他竞争项目的差异化，鉴于项目实际面临的市场竞争环境及地块本身的客观条件限制，最低程度必须做到“人无我有，人有我精”，最高目标是树立项目的品牌的魅力价值和给客户的利益价值，做到“高形象、高附加价值、合理价格”的品牌策略，促使实现快速销售，一旦为市场接受就能有较大的提价空间，推动客户的追捧。基于市场竞争环境的居住附加价值提炼?产品层面之单体建筑点板结合之强化通风采光性能之单体楼型提升居住之舒适度价值；5-5.5米架空层，弱化建筑遮挡，进一步强化通风采光性能提升居住之景观价值和舒适价值；开放性的阳光电梯间提升人性化关怀

37、价值，引入阳光居住文化；一梯三、四户的点式楼提升居住之舒适度价值。?产品层面之户型户型内庭院设计提供给客户的利益价值，同时提供产品的庭院居住文化之魅力价值；小户型之超高露台设计使小户型也具备相当的魅力卖点价值；可组合户型提升适应市场变化的能力，并引入三代同堂居所概念的亲情文化魅力价值；集中式的、使用灵活的赠送面积一一与市场上的多阳台、大阳台分散赠送面积形成差异化竞争力。规划层面之景观园林中式院落型主题园林风格，转化高建筑密度为高景观密度的价值之一，实现小尺度、多细部、空间变化丰富的居住景观价值一一更注重私密性、多样性和动静的收放，过渡到住宅围合的内庭院则与架空廊互为借景，另有邻里院落的情调。景

38、观绿化架空层，转化高建筑密度为高景观密度的价值之二，实现泛景观的居住价值一一促使院落式中心花园的放射，形成泛景观体系，架空层兼有绿化景观和建筑装饰景观，提供一个富有生活情趣的公共交流、参与性景观平台。规划层面之建筑组团院落型的围合式建筑组团，结合院落型园林景观，提升居住品质价值一一建筑因应地块现状，作出围而不合的大院落型布局。2、附加价值在规划中的体现户型的功能设计在上篇中有详细说明，下面针对规划的附加价值体现做出说明。2.1项目园林景观建议园林景观的打造手法定位.绿地的层次化将绿化随着建筑空间性质的转变而分成景致功能不同的层面，中央绿地花园以现代的几何构成形式来表现高低错落、曲径通幽的中式园

39、林传统设计思想。反对一览无余的大广场，调。空旷的水面而人无处停驻的公建绿地设计手法，取而代之以是小尺度、多细部、空间变化丰富而又主题清晰、重点明确的居住园林风格，更注重私密性、多样性和动静的收放,而过渡到住宅围合的内庭院则与架空廊互为借景，另有邻里院落的情?绿地的空间化绿地的空间化是随着居住的升高而来的，在本项目高密度的建筑中，绿地显得更加珍贵。随着居住者行进的脉络，在架空廓，楼层、电梯平台部分户型的入口均穿插绿地，它们从简单的铺置草坪，花卉摆设，到各类乔木各有不同，因地制宜，充分提供各类绿地的可行性，并部分留给业主自己创造。?生态环保存在于细部中浓茂的种植绿地、水面、参天大树都是亚热带气候景

40、观的特点，同时，全年大部分时间这里潮湿、闷热，参照广东传统民居的建筑处理手法中，采用环保而科学的设计手法，它让我们真正可以不再依靠空调而享受自然通畅的空气循环，这一点在韶关，在本项目，显得尤为重要。在首层架空廊、住户电梯大堂尽量保留5-5.5米的天花高度，不吊圭寸闭天花，提高空气对流；电梯间虽设防盗门，但全部为通透设计，再组合隔栅百叶、折门等疏通的立面设计；多选用木材、石材等天然材料，能吸收一定热量，减少热的多次折、辐射；通过与绿化、降低空气温度，结合风向，导入架空廊，充分利用自然降温。项目的园林风格及景观节点?园林风格采用中式传统园林风格，形成表现高低错落、曲径通幽的中心花园院落，利用其小尺度、多细部、空间变化丰富的特点，结合引入园林绿化和相应建筑装饰风格的架空层，将建筑高密度转化为景观高密度。?项目景观节点的分布建