首届业主大会会议议程

1、首届业主大会会议流程一、申请：物业管理区域符合下列条件之一的由占总人数5%乂上或者专有部分占建筑总面积 5 %以上的业主向街道办事处提出书 面申请成立业主大会。（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50%以上的；（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；（三）占全体业主30%以上的业主提议的；二、组建筹备组：街道办事处自接到申请之日起 60日内，指定 代表担任筹备组组长，组织业主代表、开发建设单位成立首次业主大 会会议筹备组。三、制定相关文件并公示：筹备组应当自成立之日起3个月内完 成筹备工作，制定并公示：1、筹备组成员名单（筹备组自成立之日起公示）；2、业主委员会委员候选人产

2、生办法、业主委员会委员选举办 法；3、业主及其专有部分面积明细表；4业主大会议事规则（草案）；5、管理规约（草案）；6、业主委员会委员候选人建议名单及简历等事项。7、业主大会会议通知公示时间：会前15日四、召开首次业主大会会议：会议内容包括：选举业主委员会成 员、表决通过业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案） 等事项。五、备案：业主大会会议题表决通过后，由选举产生的业主委员 会在30日内，持相关材料到麒麟区住建局备案。（备案资料详见备案 登记表填写说明）业主委员会备案通知在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。六、刻章：业主委员会备案后，持麒麟区住建局出具的备案通知 向区公安分局申请

3、刻制印章。业主委员会换届改选工作流程业主委员会任期届满六十日前，应在街道办事处的指导下，成立 换届改选筹备组，组织召开业主大会会议进行换举。一、申请业主委员会任期届满六十日前，向所在地街道办事处提出换届申 请。二、组建筹备组：街道办事处自接到申请之日起 60日内，指导成立换届改选筹备 组。换届改选筹备组由业主委员会成员、 业主代表及街道办事处代表 组成。三、制定相关文件并公示：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，制定并公示：1、筹备组成员名单（筹备组自成立之日起公示）；2、业主委员会委员候选人产生办法、3、业主委员会委员选举办法；4、业主及其专有部分面积明细表；5、业主大会议事规则（修

4、订草案）；6、管理规约（修订草案）；7、业主委员会委员候选人建议名单及简历等事项。8、业主大会会议通知公示时间：会前15日四、召开业主大会会议：会议内容包括：选举新一届业主委员会成员、 表决通过业主大 会议事规则（修订草案）；和管理规约（修订草案）等事项。五、备案：业主大会议题表达通过后，由选举产生的新一届业主 委员会在30日内，持相关材料到麒麟区住建局备案。（备案资料详见 备案登记表填写说明）业主委员会备案通知在备案后三日内以书面形式在物业管理区 域内公布。六、交接。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日 内，原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其它属于业主大 会的相关财物移交

5、新一届业主委员会，并做好交接工作相关参考范本示范文本1:关于成立XX小区业主大会筹备组的公告XX小区全体业主：收到XX小区向我街道（或社区）提报的关于成立XX小区业主 大会的申请后，我街道（或社区）对 XX小区情况进行了审核：XX 小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为 XX年XX 月，总建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX户，入住率为 XX%,入住面积xx平方米，已入住面积比例为 xx,符合云南省 物业管理规定第八条规定，符合召开首次业主大会会议的条件， 拟 成立小区业主大会，选举业主委员会。现就成立小区业主大会筹备组 事项公告如下：一、筹备组成员组成XX街道（或社区）

6、、建设单位（名称）、业主代表组成。二、筹备组成员要求遵纪守法、有参加业主大会筹备工作的时间、 身体健康、模范遵 守业主义务三、筹备组报名时间及地点报名时间：年 月日 时至 年 月 日时。报名地点：XX小区物业管理办公室或 XX社区居委会XX房 间。请关心支持小区物业管理工作的业主（应携带身份证、房屋产权 证书）踊跃报名参加。联系人：联系电话:XX街道办事处（或社区）年 月日示范文本2:XX小区业主大会成立筹备组人员（业主）推荐表根据国务院物业管理条例及相关规定，经XX街道办事处（或XX社区）组织，在本小区业主推荐 栋 单元 室 （XX业主）参加业主大会筹备组工作，推荐人如下：以下业主共同推荐（

7、XX业主）为业主大会筹备组成员房号姓名产权证号/合同号联系方式示范文本3XX小区业主大会筹备组成立公示XX小区全体业主：首次业主大会会议筹备组由业主代表、 建设单位代表、镇人民政 府、街道办事处代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表 人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由镇人民政府、街道办 事处指定代表担任。XX小区业主大会筹备组由下列人员组成：组长：（街道办事处指定代表担任）副组长：组员：筹备组主要职责：1、拟定小区管理规约、业主大会议事规则；2、拟定业委会委员 候选人推荐办法及业委会委员选举办法，选举办法中必须明确票权； 3、确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会

8、务准 备工作；4、确认业主的身份及其在业主大会的投票权数；5其他筹备工作。联系人：联系电话：XX小区业主大会筹备组办公地点：公示时间；年 月日一-年 月 日（七日）XX小区业主大会筹备组（街道或社区党组织代章）年 月 日示范文本4:XXX/J、区业主大会筹备组成员名单公示表根据国务院物业管理条例、建设部业主大会和业主委员会指导规则等法规、规章和规范性文件的规定，现成立 XX小区业主大会筹备组，具体名单如下：序号姓名性别房号年龄政治面貌学历123456789小区业主对上述筹备人员如有异议，请 年月日之前 与街道办事处（或社区）联系，联系电话 联系地址 提出公示XX小区业主大会筹备组（街道或社区党

9、组织代章）年 月 日示范文本5:业主大会议事规则（示范文本）为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据中 华人民共和国物权法、物业管理条例相关规定，制定本业主 大会议事规则。第一章 总则第一条（业主大会的组成）本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。第二条（业主大会宗旨）本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管 理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业 管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境整洁、治安 良好、人际关系和谐的专业市场类社区” O第三条（与相关部门和居民委员会的关系）业主大会、业主委员会自

10、觉接受镇人民政府、街道办事处、 房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导， 依法 履行职责，规范运作。业主大会、业主委员会积极配合公安机关， 与居民委员会相 互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居 民委员会依法履行自治管理职责， 支持居民委员会开展工作， 弁 接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相 关的居民委员会，弁认真听取居民委员会的建议。第四条（物业管理区域基本情况）一、业主大会名称：业主委员会办公地址：二、物业管理区域范围（四至及附图）：三、物业类型： （住宅、办公楼、商业用房

11、、厂房、仓库、其他类型物业）四、物业管理区域概况：占地面积：平方米，房屋总建筑面积： 平方米，其中住宅 平方米，套，非住宅 平方米，套。第二章业主大会第五条（业主大会议事内容）（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）决定业主大会诉讼事宜；（五）选举、罢免业主委员会委员；（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设 备的使用

12、、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。业主大会决定筹集和使用维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的 业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他事项的， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意。业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定， 不得作出与物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活 动，不得从事物业服务经营活动。业主大会应尊重物业服务企

13、业的合法权益，涉及到物业服务企业的决定，应就有关事项进行事前协调。业主大会形成的决议、作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。第六条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。采用集体讨论方式，按照以下程序进行：1、业主委员会就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主到会情况等进行说明；2、业主委员会就本次会议需要表决的事项进行说明；3、参加会议的业主投票表决；4、业主委员会公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，宣布表决事项是否通过；5、业主委员会就表决事项的执行作

14、出说明。采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行：1、在决定有关事项15日前，在物业管理区域内公告拟表决 事项的内容、方法、程序和时间安排；2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票送达业主；3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人 签字；4、业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会 成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票， 并对 统计结果签字确认；5、在3日内，由业主委员会在本物业管理区域内公布投票 结果。第七条（业主大会表决形式）本业主大会采用以下第 一种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱， 由业主自行 将个人意见投入投票箱内，经业

15、主委员会（换届工作小组）统计 汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组） 组织有关人员逐户投寄或派发、回收业主意见，经业主委员会（换 届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发 送电子邮件。（四）传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提 出同意、反对、弃权意见的，视为同意。视为同意或者反对的, 不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业 等情形。第八条（业主代表投票）业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主 大会会议。业主代表参加业主大会会议的， 业主代表应当在参加 业主大会

16、会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其 所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权 的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反 映。第九条（表决票的送达）鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一 的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以 上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情 况。表决票按上述约定送达全体业主。第十条（业主投票权的确定）业主在业主大会会议上的投票权，

17、 按照国家、省、市有关规 定执行。业主身份以及专有部分面积的确定， 以不动产登记薄或者其 他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按1人计算。业主拒付物业服务费用、不交存维修资金的，不享有业主大 会会议上的投票权。第十一条（业主大会会议与会业主的计算）业主大会会议采用集体讨论形式召开的， 与会业主以实到业 主以及采取委托代理方式的业主计算。业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。第十二条（业主大会定期会议）业主大会每 年召开一次定期会议。第十三条（业主大会临时会议）下列情形之一的，应当召开业主大会临

18、时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积 20蛆上且占总人数20% 以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事 项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份 证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实 性和有效性等进行核实， 决定不召开的，应说明事实、理由和依 据，弁在物业管理区域内书面公告。 逾期未作出决定的，视为提 议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起 15日内（未作出决定

19、的在收到提议之日起45日内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见弁表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。属第二、三项情形的，业主委员会应在 30日内召开业主大 会会议。业主委员会不履行组织召开会议职责的， 物业所在地的 区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、 乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开； 逾期仍不召开的，可以由物业所在地 的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织 召开。第十四条（召开业主大会会议的议程）业主大会会议按下列程序召开：（一）会议筹备工作业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作，根据 业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（

20、选票） 、核 实业主情况。（二）发布公告业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组） 将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业 主公告，同时邀请居民委员会派员参加， 并认真听取其意见和建 议。（三）征询意见或投票表决采用书面征求意见形式的， 业主委员会（换届改选小组）应 在投票日期3日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大 会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。（四）回收统计意见业主委员会（换届改选小组）根据第十条的规定回收业主意 见，进行意见汇总或者票数统计。（五）通报大会议事决定业主委员会（换届改选小组）在公告栏及网上业主论坛通报 征询意见或投票

21、统计结果，接受业主的查询和监督。业主委员会（换届改选小组）根据征询意见或投票统计结果 形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内及 网上业主论坛公告。业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记 录弁存档。第十五条（业主、业主代表的代理）业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的具 他业主或者使用人参加，但受委托人代理份额不能超过物业管理 区域内业主总人数的 % 。（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大 会会议或者业主委员会。业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应 符下列约定：1、具有完全

22、民事行为能力的业主；2、代理人是本单元的业主。第十六条（提议再次召开业主大会会议的限制）业主大会对所提议案已经作出决定的， 业主在 六 个月内不 得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章业主委员会第十七条（业主委员会职责）业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：（一）拟订选聘物业服务企业的方案；（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报 业主大会决定；（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报

23、业主大会决定；（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主 大会决定；（八）对违反管理规约的行为进行处理。第十八条（业委会委员条件）业委会委员由七十周岁以下、 模范履行业主义务、热心公益 事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：（一）违反物业使用规约有关房屋租赁使用规定的；（二）违法搭建建筑物、构筑物的；（三）擅自改变物业使用性质的；（四）拒交物业服务费的；（五）拒交维修资金的；（六）法律、法规规定的其他物业使用禁止行为的。第十九条（业主委员会组成和任期）业主委员会设委员 名，其中主任 名

24、，副主任名，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。第二十条（业主委员会会议）业主委员会会议应当按下列规则召开：（一）业主委员会每 个月召开一次例会，经三分之一 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主 任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的， 由三分之一以上 的委员联合召集。（三）委员因故不能参加会议的， 提前一日向业主委员会召 集人说明。（四）提前七日将会议通知及有关材料送达每位委员。（五）会议有过半委员出席，作出决定须经全体委员人数半 数以上同意。（六）做好

25、会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。第二十一条（业主委员会委员的资格终止）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：已不是本物业管理区域内业主的；被司法部门认定有犯罪行为的；在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工 作的；以书面形式向业主委员会提出辞呈的；连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业 主义务的。属于第（一）、（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止， 业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。 属于（五）（六）（七）项情形的

26、，经业主大会会议通过，具委员 资格终止。属于第（四）项情形，非全体委员辞职的，业主委员 会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员；业主委员会委员全体辞职的， 在新一届 业主委员会选举产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街 道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下， 代行业主委员会的职 责。第二十二条（业主委员会主任、副主任不履行职责和资格 终止的处理）业主委员会主任或副主任委员资格终止的，业主委员会应及 时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员 会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。第

27、二十三条（印章的使用管理）业主委员会应当建立健全印章管理制度。 业主大会印章、业 主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保 管，弁按印章管理制度使用。第二十四条（信息公告）下列事项应当在 日内在物业管理区域内公告；业主委员会决定；（二）业主大会会议决定；第二十五条（业主大会档案资料管理）业主委员会应当建立档案资料管理制度。 业主大会档案资料， 由业主委员会指定专人保管。第二十六条（资料和财务移交）业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日 起十日内，原业主委员会应当按照 业主大会和业主委员会指导 规则第四十八条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属

28、于业主大会所有的财务。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其 保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财务移交给业主委员会。业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的， 业 主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼， 造成损害的, 由相关责任人承担。第二十七条（业务培训）业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习， 积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。第二十八条（业主委员会活动经费）（待讨论）业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年;（二）必要的日常办公等费用，计 元/月；（三）有关人员津贴，共计费

29、用 元/月。业主委员会开展工作的经费来源于全体业主均摊或者共有 部分、共用设施设备经营收益。经费收支账目由 代为管理，经费收支账目每 个 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第四章业主委员会的换届改选第二十九条（改选原则）各业主自觉接受镇人民政府、街道办事处、房地产管理部门、 居民委员会和相关行政管理部门的指导， 依法有序开展业主委员 会换届改选工作。第三十条（起动换届程序）业主委员会任期届满前3个月，应当书面报告物业所在地镇 人民政府、街道办事处，积极配合做好换届选举工作。第三十一条（成立换届改选小组）各业主由居民委员会牵头， 通过组织召开居民座谈会、 楼组长会议等方式成立业主委员会

30、换届改选小组（以下简称“换届改选小组”）业主委员会换届改选小组成员条件同业主委员会委员条件。第三十二条（业主委员会候选人的产生）业主委员会候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生， 弁按规定在物业管理区域内公式、公告。第三十三条（换届改选小组不履行职责的处理）换届改选小组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求镇人民政府、街道办事处、房地产管理部门责令限期改正。第三十四条（业主委员会不能及时换届选举的处理）因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，

31、代行业主委员会的职责。第五章附则第三十六条（业主大会议事规则的生效）本议事规则经 年 月日业主大会会议讨论 通过。本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后 的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。 业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。示范文本6:管理规约（示范文本）为了维护 （以下简称“物业”）全体业 主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更以及业主委员会依法有序 换届改选，根据中华人民共和国物权法 、物业管理条例 等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。本规约对本物业管理区域

32、内的各业主和使用人具有约束力。第一章物业的使用第一条（业主的权利与义务）业主在物业管理活动中依照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例以及相关法律、法规的规定享受相应的权 利，履行相应的义务。第二条（相邻关系）各业主遵守物业管理法律、法规、规章、制度，按照有利于 物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、 通行、通风、采光、维修、装饰、装修、环境卫生、环境保护等 方面的相邻关系。第三条（物业的使用原则）各业主在物业使用中，严格遵守物业使用的相关规定， 以及 本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等管理制度和 约定；在物业使用中不发生法律、 法规、规章和规范性文件中规 定的

33、禁止性行为。第四条（物业的装饰装修）业主、使用人同意按照下列规定装饰、装修物业：（一）需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业， 并 与其签订装饰装修管理服务协议。 遵守装饰装修的注意事项， 不 从事装饰装修的禁止行为。（二）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占有共有部分和公共场所。施工期间应采取有效措施， 减轻或避免 施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严 重噪声的施工。（三）因装饰装修房屋影响物业共有部分、 共用设施设备的 安全使用以及侵害相邻业主合法权益的， 应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。（四）安装

34、空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。（五）合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。第五条（物业转让、出租的相关事项）居住房屋租赁，应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法 律法规和政策规定，尊重社会公德，不得危机住宅物业的安全， 不得损害其他业主的合法权益。 无论出租或转租的，业主均应承 担相应的责任。居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承 租面积标准。不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出 的客厅改成卧室出租或转租。业主转让或者出租物业时，须将本规约作为

35、物业转让合同或 者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，当事人须将物业 转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。违反本条第一款、第二款约定出租或者转租房屋的， 业主委 员会可书面责成业主或承租人限期改正；出租或转租房屋的行为 损害其他业主或使用人合法权益的， 业主或使用人可以向人民法 院提起诉讼。第六条（物业的用途）业主、使用人按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 擅自改变物业使 用性质的，损害其他业主或使用人合法权益的， 业主或使用人可 以向人民法院提起诉讼。第七条（违法搭建处置）各业主、使用人在物业使用过程中， 不应发生违法搭建建筑

36、物、构筑物的行为。业主、使用人有违法搭建行为的， 其他业主、使用人可以向 物业服务企业、相关行政管理部门报告。 受侵害的相关业主、使 用人可以依法向人民法院提起诉讼。第八条（物业使用的其它约定）业主、使用人在物业使用中，还应遵守下列约定：（一）车辆停放：车辆应在相应停放区域有序停放，不得混放;（二）电梯使用：（三）宠物饲养：宠物不得在公共部位圈养,不得放犬随处排泄;（四）阳台封闭：（五）晒衣架安装：（六）禁止擅自安装卫星电视接受设施；（七）;（八）;（九）;第九条（物业的维修养护）业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：（一） 对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益。因维修养护物

37、业确需进入相关业主的物业专有部 分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合。相关业主阻扰维修养护造成物业损坏及其他损失的， 应负责修复并承担赔偿责任。因维修物业或者公共利益、确需临时占用、挖掘道 路、场地的，须向业主委员会和物业服务企业提出书面申请，业主委员会和物业服务企业应在接到申请之日起 日内作出 是否同意的决定；逾期不作出决定的，视为同意。业主、使用人临时占用、挖掘道路、场地的，须在约定时间 内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公 共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修； 责任人不履行 或无法履行应急维修义务， 且需进入

38、物业内部应急维修的， 物业 服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由负责人承担。（五）建设单位应按国家的保修期和保修范围承担物业 的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。建设单位拒绝修复或者拖延修复的， 业主可以自行或者委托 他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。第十条（业主提交通讯联系方式的义务）业主应当通过建设单位，物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息 的，物业管理

39、活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报 箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。第十一条（利用物业共有部分的归属）利用物业共有部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得 相关业主、业主大会和物业服务企业的同意后，按照规定办理有 关手续。获取的收益，按下列第 种方式处理：金账户;每季度末予以结算，弁于次月 5日前纳入专项维修资；第十二条（未按规定交付有关费用的责任）业主未按规定交付物业服务费的， 业主委员会应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的 ，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，弁注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不交付的，物业服务企业

40、可以向物业所在地人民法院起诉。第十三条（业主违反物业使用禁止行为的处理）业主或使用人违反本规约第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的，物业服务企业有权劝阻、制止；业主拒不改正的，物业服务企业可以采取禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域的措施予以制止。第二章物业服务的选聘第十四条（启动选聘程序）发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大 会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜：（一）物业服务合同届满前 个月；（二）因其他原因物业服务合同终止的。第十五条（表决选聘方式）业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区 域内公告并征求业主意见。 选聘方式

41、为续聘或者招投标。 各业主 同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招标投标方式。第十六条（表决选聘标准）业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；物业服务收费内容及标准；（三）物业服务合同期限。第十七条（做出选聘决定）业主委员会根据业主大会议事规则统计表决结果，符合法定条件的，形成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在物业管理区域内公告。第十八条（实施选聘工作）业主委员会应本着维护物业管理区域广大业主利益出发，依照业主大会决议，公开、公平、公

42、正地做好选聘物业服务企业的 相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务 合同。选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和合同主要内 容在物业管理区域内公告，接受业主的查询。第十九条（不能及时选聘的处理）因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘物 业服务企业的，在另聘物业服务企业之前，业主委员会可以请求 街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门指定物业服务企 业临时代管，业主委员会与代管的物业服务企业签订临时物业服 务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付物业服务费。第三章附则第二十条（矛盾纠纷的调处）业主、使用人在物业使用中产生矛盾纠纷时， 本着互谅互让 的原则，同意

43、由业主委员会或者居委会、 镇人民政府、街道办事 处设立的人民调解委员会居间调解处理。第二H一条（违约处理）业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。第二十二条（连带责任）物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。第二十三条（生效和修改）本规约经 年一月日业主大会会议讨论通过。本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充， 业主大会通过的有关本规 约的决定为本规约的组成部分。示范文本7:XX小区业主委员会选举办法第一章总则第一条 根据我国国务院物业管理条例、住建部业主

44、 大会和业主委员会指导规则等有关法律法规，制定本办法。第二条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、 建设单位代 表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数 的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第二章投票权数第三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列

45、方法认定业主人 数和总人数：（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按 一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分， 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数按照前项的统计总和计算。根据小区业主大会议事规则中约定车库、附属于住宅套房， 不单独拥有投票权。第四条 投票前须确认业主身份，形成业主投票权清册； 符合业主投票权清册的业主方可投票。第三章业主委员会委员候选人的产生和选举第五条 业主委员会的组成根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素， 确定业主委员会委员候选人名单（参照住建部业主大会和业主 委员会指导规则第十四条），小区业主委员会暂定

46、由 X人组成（XX区域X名委员，XX区域X名委员，XX区域X名委员），在XX区域业主共同决议不进行推选的情况下，名额可以由别的XX区域进行推选。第六条 小区业主委员会委员候选人的产生及确定业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票顺序当选。本届候选人定为X人。业主委员会委员候选人由业主推荐或者自 荐（参照住建部业主大会和业主委员会指导规则第十四条）。 建议业主委员会委员候选人确定方式定为：如果获得推荐的候选 人不足X人，可以从自荐名单中推选；如果人员仍然不足，可考 虑延期补充推选；如果获得推荐的候选人刚好 X人，直接进入候 选人公示阶段；如果获得推荐的候选人超过 X人，根据推选人数 的多少，按

47、候选人所代表的 XX区域从高向低，同时考虑物业规 模、物权份额、委员的代表性和广泛性之后由镇人民政府、街道办事处确定名单。推荐业主资格由筹备组进行确认核实、公示， 如公示期间业主有异议的，由街道办事处协调调解，详见 XX 小区业主委员会委员候选人产生办法。第七条业主委员会委员条件业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）模范履行业主义务，未欠交物业服务费、专项维修资金等;（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；（六）本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务

48、企业及其关联单位内任职；（七）业主大会确定的其他条件。第八条业主大会筹备组应对候选人进行资格审查，经审查 合格的候选人应当向全体业主公开个人的基本资料。第九条 为确保业主利益，根据本小区实际情况，确定业主 委员会委员候选人 XX区域X名委员候选人，XX区域X名委员候 选人,XX区域X名委员候选人。第十条 筹备组应当将业主大会的各项事项在物业管理区 域内公示，公示时间为15日。业主对上述公示事项有异议的， 应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在3日内予以答复。第十一条筹备组应当确定选票的发放人、唱票人、计票人 和监票人各若干人。为保证“公开、公平、公正”的原则，选票 的发放和回收

49、由街道办事处、 居民委员会派人担当，业主委员会 委员候选人每人提出一名监票人。必要时也可邀请公证处、律师 或其他公信力高的人士参与和监督。第十二条 筹备组应当于业主大会会议召开 15日前向全体 业主公示业主大会召开的必要文件及会议公告。公告应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务及工作人员名单等。第十三条候选人在投票前可以进行竞选演说，但在投票开 始后，必须停止任何个人竞选和助选活动。候选人在竞选时不得发表针对其他候选人的人身攻击言论。 候选人本人或怂恿他人采 用诽谤、身体伤害等方式攻击其他候选人的，业主大会筹备组经 核实后须取消该候选人资格

50、。第十四条 候选人采用非法手段获得业主委员会委员资格 的筹备组不得宣布该候选人当选，筹备组须将有关证据材料移交 新当选的业主委员会，并由业主委员会进行处理。第四章 业主大会召开程序、投票、唱票和计票第十五条业主委员会选举投票采取记名投票，业主投票时 须出具身份证，为便于核对已投票权数，业主大会筹备组发放、 回收选票的工作人员须记录业主已投票情况，经在唱票时核对业主投票权清册后为有效票的计为投票。第十六条业主大会召开程序(1)大会筹备组介绍大会筹备情况；(2)大会筹备组介绍业主委员会委员候选人产生办法、名 单及候选人情况；(3)业主委员会委员候选人向业主大会做竞选感言；(4)业主投票选举产生业主

51、委员会委员；(5)业主大会筹备组介绍召开业主大会注意事项；在业主户数与专有面积“双过半”的情况下，召开业主大会才能视为有效；在“双过半”的情况下，投票的各项结果才有 效。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会采用现场表决及书面征求意见相结合的形式进 行，现场表决票现场回收封存， 书面征求意见的选票在召开现场 大会后规定期限内汇集到筹备组， 在镇人民政府、街道办事处的 监督下，进行汇集整理投票结果。审议决定其他物业管理重大事项。物业管理重大事项是指 涉及物业管理区域内的建筑、构筑物建设，房屋改造、加层、大

52、 修、专项维修资金不足时再次筹集的标准，业主委员会经费的筹 集方式、来源、标准、监督，对物业服务企业履行物业服务合同 的监督方式、办法等事项。业主大会作出决定，必须经物业管理区域内全体业主双 1/2以上所持投票权通过。业主大会作出专项维修资金使用、续 筹方案、改建、重建建筑物及其附属设施等重大决定时，必须经物业管理区域内全体业主 2/3以上所持投票权通过。业主大会作 出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主大会现场会议表决结果在街道、社区的监督下进行封 存和限期内书面征求意见的结果汇总后，在小区进行唱票（业主 可以现场监督），并择

53、日将唱票结果在小区公示 7天，有异议的 由镇人民政府、街道办事处和筹备小组进行解释。第十七条 投票箱应设在公开、醒目的地方，投票前应进行 空箱公开检查，然后封箱。投票箱应有两名以上工作人员看管。第十八条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。 业 主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。单个 物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。第十九条 业主可以自行投票，也可以书面委托物业管理区 域内的其它业主或者物业使用人投票。 书面委托书有业主大会筹 备组统一制作，委托书应说明委托人、代理人的详细情况和委托 事项、投票权数，并由双方签字确认。业主书面委托他人进行投 票

54、，代理人须出示书面委托书、本人身份证和委托人身份证原件。 此时表决票上内容由代理人填写， 业主签名栏由代理人签署。 代 理人只能接受一个业主的委托。第二十条 业主投票后，书面委托书由业主大会筹备组收回 并妥善保存。第二十一条 投票人对候选人可以投赞成票，可以投反对票, 可以弃权，但必须做出选择，否则认定为无效票。任何人无权强 迫业主选或不选某人。第二十二条 如果在规定的投票时间内，收回的票数不足，业主大会筹备组可以决定延长投票时间，但须进行公告并说明延长投票时间的原因第二十三条 投票结束后，由唱票人、计票人和监票人在任 何业主均可以公开监督的情况下清点收回的票数， 收回的票数等 于或少于发出的

55、票数，本次投票才能有效。第二十四条 票数清点完毕，由唱票人、计票人和监票人在 任何业主均可以公开监督的情况下进行唱票。第二十五条 收回的有效选票中，所代表的投票权数大于全 体业主投票权数的50%寸，本次业主委员会选举有效。第二十六条 业主委员会委员候选人的当选应满足以下条 件：（一）获得全体业主双过半票权的候选人可当选。获得双过半票权的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。（二）在满足以上条款的前提下， 为确保业主利益，根据本 小区实际情况，XX区域X名委员候选人，XX区域X名委员候选 人，XX区域X名委员后选人，在 XX区域业主共同决议、不进行 推选的情况下，候选委员及当选名额可以由别的XX

56、区域进行推选，票数高的当选。（三）若两名或两名以上候选人得票数相同，其个人在本小区拥有的房屋产权面积多的，优先当选。第二十七条参加投票的候选人获得“双过半”的人数不足 X人，或未满足本办法第二十六条的，应当另行选举征集；另行 选举时，根据第一次投票为当选的候选人的得票多少顺序继续征集有效票，直至达到“双过半”的条件，以征得有效票多的当选。第五章附则第二十八条 业主委员会受全体业主的监督， 业主大会有权 终止业主委员会委员资格。20%Z上业主可以联名向业主委员会 提出召开临时业主大会会议进行讨论。 业主委员会委员资格终止， 须经有选举权的业主半数通过成立。第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日

57、起7日内召开首次会议，推选产生业主委员会主任一名、副主任X名；业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项 向物业所在地物业主管部门备案。第三十条业主大会会议选举出业主委员会后，筹备组的职 责自行终止。第三H一条业主委员会的任期为X年（不超过5年），时 限以业主大会选举产生业委会时间为准。业主委员会任期届满前3个月内，业主委员会应当报告镇人民政府、 街道办事处，开 展换届选举工作。第三十二条 本选举办法由业主大会筹备组负责解释。示范文版8:XX小区业主委员会委员候选人产生办法一、小区业主委员会的组成小区业主委员会由 人组成（按照小区代表性 进行推荐），任期一年，由全体业主选举产

58、生。二、小区业主委员会候选人的产生1、本届业主委员会候选人共 人（候选人数= 应选人数+应 选人数x差额比例，采取四舍五入，保留小数点后两位）。业主委员会委员候选人采取业主联名推荐与业主个人自荐相结合的办法产生，每户业主只能推荐一名候选人， 业主联名可 以推荐一名候选人。业主委员会委员候选人的确定，应综合考虑 候选人工作能力，所处物业类型及其布局比例。 业主联名推荐候 选人，应当在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐无效。业主候选人报名表的填写务必真实、 完整，如有不符合实际 者，一经查实，取消报名资格。1、 业主委员会委员候选人的确定如果获得推荐的候选人不足 人，可以从自荐名单中推选，如人员还不

59、足，可考虑延期补充推选；如果获得推荐的候选人刚好 人，直接进入候选人公示阶段；如果获得推荐的候选人超过人，根据推选人数的多少，按 候选人所代表区域从高向低， 同时考虑物业规模、物权份额、委 员的代表性和广泛性之后确定名单。被推荐候选人的资格由镇人 民政府、街道办事处和筹备组进行确认、核实、公示，如公示期 间业主有异议的，由镇人民政府、街道办事处协调解决。3、业主委员会委员候选人应当是本小区物业管理区域内的 业主，并符合以下条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵纪守法；(3)遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，按 时交纳物业服务费和专项维修资金；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁