广元市工农片区整体城镇化建设项目PPP项目(最终)(1)(1)(1)(共34页)

1、广元市工农片区整体(zhngt)城镇化建设工程PPP项目(xingm)实施方案编制单位：广元市利州区安居工程建设(jinsh)公司 代理机构：广元市利州区公共资源交易服务中心 编制时间：二O一五年十月编 制 说 明关于项目名称，本PPP项目名称为广元市工农片区整体城镇化建设项目。广元市工农组团棚户区改造项目是广元市人民政府、利州区人民政府批复同意的棚户区改造工程，由广元海和洋实业有限公司承担开发建设。根据工农棚户区改造总体规划，项目城区内不仅包括拆迁、安置(nzh)、还建工程，还包括配套的医院、学校、市场、垃圾处理场、道路、绿化、管网等大量公益设施和基础设施建设，工农组团棚户区改造工程实际是一

2、项整体城镇化建设工程，为与农业发展银行融资贷款政策相符，拟将工农组团棚户区以工农片区整体城镇化建设PPP项目进行包装和实施。关于项目公司股权结构，为满足融资条件，即国有控股(kn )企业才有资格向农发行申请贷款，项目公司股权设置为：国有公司认缴股份占51%，社会资本方认缴股份占49%，项目公司即为国有控股企业。关于(guny)项目风险，本项目前期实际为广元海和洋实业有限公司投资建设，项目内部潜在的所有风险由广元海和洋公司承担，本项目实施过程中，银行融资贷款由项目公司以土地和资产提供全额抵押担保，项目区域内拆迁、安置后整理的土地由政府进行出让，其出让收益覆盖项目全部贷款本息。本PPP项目编制过程

3、中充分考虑了银行融资贷款条件。项目所涉及的医院、学校、市场、道路等公益设施和基础设施建设内容，也是工农棚户区改造规划中必须实施的内容，项目公司在政府的监督指导下，有序推进工农组团棚户区改造顺利完成。目 录TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc6942 一、项目(xingm)概况 PAGEREF _Toc6942 1 HYPERLINK l _Toc9881 （一）项目名称 PAGEREF _Toc9881 1 HYPERLINK l _Toc14884 （二）项目(xingm)基本情况 PAGEREF _Toc14884 1 HYPERLINK l _Toc27844 二

4、、项目实施(shsh)机构 PAGEREF _Toc27844 6 HYPERLINK l _Toc8078 （一） 运营模式 PAGEREF _Toc8078 17 HYPERLINK l _Toc12255 （二）项目公司股权情况 PAGEREF _Toc12255 17 HYPERLINK l _Toc10954 三、采用PPP模式运行的必要性和可行性 PAGEREF _Toc10954 17 HYPERLINK l _Toc1184 （一） 采用PPP模式运作的必要性 PAGEREF _Toc1184 17 HYPERLINK l _Toc27852 （二）项目运用PPP模式运作的可行

5、性 PAGEREF _Toc27852 18 HYPERLINK l _Toc4850 (三)项目运作的目标和意义 PAGEREF _Toc4850 19 HYPERLINK l _Toc1389 四、风险分配基本框架 PAGEREF _Toc1389 19五、项目的运作方式20 HYPERLINK l _Toc29878 六、采购方式 PAGEREF _Toc29878 22 HYPERLINK l _Toc23237 （一）项目投资人 PAGEREF _Toc23237 22 HYPERLINK l _Toc18305 (二)投资人的资格条件 PAGEREF _Toc18305 22 HY

6、PERLINK l _Toc194 七、交易结构 PAGEREF _Toc194 22 HYPERLINK l _Toc531 (一)项目公司股权结构 PAGEREF _Toc531 22 HYPERLINK l _Toc13461 (二)项目回报机制22 HYPERLINK l _Toc158 (三)相关配套安排22 HYPERLINK l _Toc7425 八、项目合同体系 PAGEREF _Toc7425 22 HYPERLINK l _Toc1235 (一)特许经营协议关键条款22 HYPERLINK l _Toc6943 (二)合资合同关键条款22 HYPERLINK l _Toc8

7、417 九、项目管理23 HYPERLINK l _Toc24539 十、财务评价24 (一)政府购买服务的金额24 (二)购买服务需要出让的土地面积估算25 (三)财务评价结论25 HYPERLINK l _Toc657 十一、项目的监管体系26 HYPERLINK l _Toc29592 (一)履约(lyu)监管26 HYPERLINK l _Toc16911 (二)行政(xngzhng)监管26 HYPERLINK l _Toc1680 （三）公众(gngzhng)监管26十二、报名时间、地点和资格预审文件的获取26十三、资格审查申请文件的27十四、其他说明27十五、联系方式27 - 2

8、9 - 广元市工农片区整体(zhngt)城镇化建设PPP项目实 施 方 案一、项目(xingm)概况（一）项目名称广元市工农片区整体城镇化建设PPP项目(xingm)（以下简称“本项目”）（二）项目基本情况 1、 项目概述广元市地处川陕甘三省结合部，素有 “蜀北重镇”、“川北门户”之称，既是 川陕革命根据地的重要组成部分，又是“古蜀道难”、“三国古迹”、“女皇故乡”等旅游开发重点区域，还享有“中国温泉之乡”的美誉，项目区已经建成的 “女皇温泉”就是其中之一。同时也是四川省唯一一个纳入低碳试点城市和国家 新一轮扶贫开发重点城市之一。根据秦巴山片区区域发展与扶贫攻坚规划(2011-2020 年)，

9、秦巴山区被纳入国家扶贫规划范围，地处秦巴山区的广元市由此迎来了扶贫开发和促进人口 向城镇集聚的发展机遇。2011年，广元市政府、利州区政府批复同意对工农片区实行组团棚户区改造，通过招商模式确定由广元海和洋实业有限公司承担开发建设。工农组团棚户区改造实际是一项整体城镇化建设工程，通过5年的开发建设，已完成安居还建房15万平方米，修建安居房1500多套，拆迁安置396户，修建商业铺面4.5万平方米，修建公路5公里，绿化环境2万平方米。根据项目整体规划，项目区域内大量公益设施和基础设施建设项目尚未开工建设，包括剩余拆迁安置，学校、医院、综合市场、垃圾处理场、公共健身及避难场所、道路、水电气管网、环境

10、绿化等，拟投资13.5亿元。 2、 项目(xingm)规模及主要(zhyo)建设内容(nirng) （1）项目规模投资规模项目总投资 135016.24 万元。项目用地规模本项目涉及区域范围2434.86亩。项目建设占地503.57亩。表 1-1项目用地情况一览表序号项目名称项目占地（亩）备注11 号道路6.67新增占地来源于本次征地22 号道路1.63新增占地来源于本次征地33 号道路1.42新增占地来源于本次征地44 号道路16.31新增占地来源于本次征地55 号道路4.64新增占地来源于本次征地66 号道路2.86新增占地来源于本次征地77 号道路7.97新增占地来源于本次征地8 医疗卫

11、生设施76.76新增占地来源于本次征地9 文化教育设施99.99新增占地来源于本次征地 10 便民商业设施9.01新增占地来源于本次征地11 生态环境设施276.31新增占地来源于区域范围内其他批次建设用地12合计 503.57 （2）主要建设(jinsh)内容拆迁安置(nzh)工程A、拆迁。根据四川省人民政府的批文，本项目将对 2434.86 亩土地进行征收， 涉及千佛村、莲花村、东屏社区、莲花池社区等村组 629户（1955人）农民， 拆迁房屋面积138340，将全部进行拆迁、安置和补偿(bchng)。具体内容情况见下表：表 1-2拆迁安置工程一览表序号名称单位数据1征收土地面积亩2434

12、.862 拆迁人数人19553 拆迁户数户 6294拆迁房屋补偿面积 138340B、安置。采取货币化安置的方式对 629户（1955人）农民进行安置。新建工程(gngchng)A、道路(dol)工程 新建道路(dol) 6.02km，涉及七条区间道路，宽为 4.6m。具体建设内 容见下表：表 1-3道路工程一览表序号名称单位长度备注11 号道路m966.75宽 4.6m，规划占地 6.67 亩22 号道路m236.88宽 4.6m，规划占地 1.63 亩33 号道路m206.13宽 4.6m，规划占地 1.42 亩44 号道路m2363.88宽 4.6m，规划占地 16.31 亩55 号道路

13、m672.97宽 4.6m，规划占地 4.64 亩66 号道路m414.59宽 4.6m，规划占地 2.86 亩77 号道路m1154.82宽 4.6m，规划占地 7.97 亩8合计m6016.02规划占地面积 41.5 亩B、医疗卫生设施工程（工农镇卫生院）新建卫生院 1 所，总用地面积为 76.76 亩，总建筑面积为 37973.48。详见 下表：表 1-4医疗卫生设施工程一览表序号项目单位规模备注1规划用地面积51173.10规划占地 76.76 亩2总建筑面积37973.48框架结构，2-6 层3容积率0.744绿地率30.00%C、文化教育设施工程（学校）新建学校一所，占地面积 99

14、.99 亩，总建筑面积 31973.32。详见下表： 表 1-5 文化教育设施工程一览表序号项目单位规模备注1规划用地面积66658.28规划占地 99.99 亩2总建筑面积31973.321-5 层框架结构2.1地上建筑面积27733.322.2地下建筑面积4240.003容积率0.424绿化率0.38 D、便民商业设施工程(gngchng)（农贸市场）新建便民商业设施(shsh)（农贸市场）总用地 9.01 亩，总建筑(jinzh)15078.17。详见下表： 表 1-6便民商业设施工程一览表序号项目单位规模备注1规划用地面积6004.00规划占地 9.01 亩2总建筑面积m15078.1

15、73容积率2.514绿地率0.35E、生态环境设施工程 新建生态环境设施占地 276.31 亩，含绿化景观、道路及广场铺装、照明及配套管网。详见下表：表 1-7生态环境设施工程一览表序号项目费用及名称单位数量单位指(元)1草坪128944.53502一般景观树株128944603建筑小品处3020004休闲廊庭30018005照明路灯柱20022006庭院灯柱30015007给水管 150PVC米20002208800 混泥土雨水管米200012009室外电缆米200032010180kva 专变及低压配电套118000011花岗石地面铺装30038012休闲步道400035013平基土石方1

16、84206.47453、 项目(xingm)建设期 拟建项目(xingm)建设期为 3 年，即 2015 年 10 月-2018 年 10 月。 2015 年10 月2015 年11 月完成(wn chng)前期准备。 2015 年 10 月2015 年 12 月完成招投标工作。 2016 年 1 月2018 年 9 月完成工程建设。 2018 年 9 月2018 年 10 月竣工验收。表 1-8项目建设计划进度表建设内容2015 年2016 年2017 年2018 年1012 月16 月712 月16 月712 月19 月10 月前期准备招投标施工阶段竣工验收阶段4、资金筹措 （1）项目(x

17、ingm)总投资 135016.24 万元，其中：拆迁补偿费 89078.89万元，工程建设费 31511.64万元，工程建设其他费用 4424.51万元，预备费 10001.20万元。投资(tu z)估算详见表1-9至 表1-14表1-9表1-10 表1-11表1-12表1-13表1-14表1-15 投资(tu z)估算总表5、项目(xingm)进展情况本项目已分别完成发改行政主管部门可研报告(bogo)批复、建设行政主管部门初步设计批复以及环保行政主管部门环评报告批复。二、项目(xingm)实施机构（一） 运营模式 该项目采用PPP模式实施，由政府委派安居工程建设公司（代表政府方）与社会资

18、本方共同发起组建广元市工农片区整体城镇化建设PPP项目公司。（二）项目公司 项目公司注册资本金1亿元，其中社会资本方认缴出资4900万元，占49%股份，国有公司认缴出资5100万元，占 51 %股份。项目公司按公司法规范营运，制定章程，章程中约定政府享有一票否决权。成立董事会、监事会、经营层等管理机构，承担工农片区整体城镇化建设和运营。三、采用PPP模式运行的必要性和可行性（一） 采用PPP模式运作的必要性1、PPP模式更能够实现政府、社会与企业的“多赢”。对政府来讲，不仅可以减轻政府债务负担，减缓地方融资平台压力，还能有效促进政府职能转变，减少对微观事务的参与，腾出更多的精力放到规划和监管上

19、。对企业来讲，可以降低参与公共领域项目的门槛，拓宽了私营企业发展空间，进一步激发非公有制经济的活力。对社会来讲，通过“让专业的人做专业的事”，能够提高公共产品供给效率。当前财政资金(ci zhn z jn)不能满足建设需要。 整体城镇化建设属于社会公共性事业(shy)，PPP可以打破以前财政不足给公共项目投资带来的种种限制，PPP不需要政府部门马上(mshng)提供项目的整个资金，它可以使整个建设的成本分摊到项目的不同阶段。通过拉长支付期限，可以平滑财政支出，缓解政府在短期内的投资压力，加快推进城镇化建设的步伐。提高城镇化建设效率和经验。 在市场竞争机制下引入社会投资人，可以实现资源的优化配置

20、，充分发挥社会投资人的专业分工优势，利用其成功技术和管理经验，提高整体城镇化建设设施资源的使用效率和经济效益。（二）项目运用PPP模式运作的可行性 1、城镇化建设市场化运作的政策环境比较成熟。国家及其各部委相继出台了有关鼓励和允许社会资本参与城市基础设施建设和经营的政策。党的十八届三中全会提出，允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营。由于地方政府债务不断增加，房地产市场进入调整期，现行的资金筹集模式已难以为持。全面深化城市基础设施建设投融资体制改革，建立政府、企业、社会资本多元化投入机制，是形势所迫、大势所趋。近年来，社会各界有关利用PPP模式推进基础设施建设的呼声不断。目前

21、，国家层面正在大力推广PPP模式，财政部和国家发改委都下发了推广PPP模式的政策文件。四川省财政厅也出台了有关PPP模式的政策。这些都为市政(shzhng)公用事业的市场化运作提供了较为成熟的政策环境。 2、有众多的社会投资人在城市市政公用行业(hngy)中有运作PPP的经验 城镇化建设工程是一项复杂的工程,是重大的民生工程和发展工程。涉及环节及利益方较多,需要改造资金量庞大,传统的融资方式即政府投资和银行贷款。但面对如此多的城镇化建设项目同时进行,传统的融资模式已不能满足。国内城镇化建设的市场化逐渐发展成熟，以往采用BT模式实施整体(zhngt)城镇化建设的比较多，国内也形成了一批具有整体城

22、镇化建设经验的投资人，积累了丰富的资本，其经验可以继续在整体城镇化建设PPP项目中借鉴。四、风险分配基本框架 本项目涉及各类潜在风险，按照风险分配优化、风险收益对等和风险可控等原则，应由最有能力消除、控制或降低风险的一方承担风险。根据类似PPP项目的实践经验，建议项目风险按下表进行分配：风险类型风险描述风险分配建设风险1完工延误风险造成延误由项目公司承担；不可抗力延误通过保险规避风险2、建设成本超支风险项目公司承担3、工程设计、建设质量风险项目公司承担项目管理风险和成本超支风险4、由于项目公司的管理问题造成项目成本超支。由项目公司承担：项目公司应通过加强管理提高效率以降低这类风险。5、由于项目

23、拆迁户要求提高导致拆迁成本超支。设计根据直接成本因素来调整服务价格的公式，由政府方与项目公司共同承担此类风险。财务风险6、通货膨胀、利率变化由政府方与项目公司共同承担此类风险7、项目融资贷款风险由项目公司社会资本方承担8、市场需求变化，导致入住率减少由项目公司承担此类风险规划及法律政策环境变更9、对项目建设标准和日常运营标准等方面的要求提高，导致运营成本增加。此类风险应由双方共同承担。一次投入或运行费用增加在一定范围内由项目公司承担，超过后由政府方承担。10、对项目公司税收等方面的法律变更，导致项目公司实际收入减少。由双方共同分担。在一定范围内的变更由项目公司承担，超过后由政府方承担。11、政

24、府对项目实施规划调整由政府方承担。不可抗力12、 发生自燃灾害等不可抗力事件，致使项目不能或暂时不能正常运转。要求项目公司为项目设施购买财产保险，用以灾害后项目设施的修复。不可抗力期间，双方各自承担风险。五、项目(xingm)运作方式本项目是以拆迁(chi qin)安置后可开发土地由政府出让后的收益作为项目公司的回报。运作方式(fngsh)的核心要点（一）土地出让和间接开发模式的核心要点是：将本项目拆迁安置后整理(zhngl)的土地扣除道路、绿化、公共设施和基础设施等用地后，获得的土地通过出让及开发后将为政府带来一定的直接土地出让收入和间接开发税收。除土地出让带来直接收入外，未来居住、商业土地

25、经过开发后还将为政府带来一定的间接开发税收收入和应缴纳的各项规费收入。项目公司通过获得出让地块及开发后带来的直接和间接收益来弥补其建设投资并获得合理利润。 （二）该方式需要重点关注以下内容 1、项目规划立项阶段，将项目建设用地进行统筹规划。2、基于项目的建设进度计划、指定地块收储和开发计划及市场行情等因素，合理估算指定地块的价值。 3、项目公司完成项目整体城镇化建设工程后，由政府部门进行审计和验收。六、采购方式（一）项目投资人本项目采用招标采购或竞争性谈判确定社会资本方投资人。 (二)投资人的资格条件1、主体(zht)要求：投资人是依法注册的独立法人实体。2、资质要求：具有(jyu)房地产开发

26、二级以上资质。3、财务实力：投资人具有良好的财务状况，近三年经审计(shn j)的平均净资产不低于人民币3亿元。 4、技术能力：投资人具有实施本项目所需的技术能力和管理能力。 5、企业信誉：投资人应具有合法的法律地位，在过去五年内没有严重违约或不良行为。七、交易结构(一)项目公司股权结构 项目公司注册资本金1亿元，其中社会资本方认缴出资4900 万元，占49 %股份，国有公司认缴出资5100万元，占 51 %股份。(二)项目回报机制项目公司完成工程建设后，政府按照委托代建购买服务合同，付给项目公司代建资金。(三)相关配套安排政府部门负责项目用地的规划、选址、土地征用、拆迁安置、拆迁补偿等工作，

27、费用计入项目总投资，由项目公司承担。 八、项目合同体系（一）本项目的合同主要为购买(gumi)服务合同、合资合作合同。政府与项目公司签署购买代建服务合同，国有公司与社会资本方签订合资合作合同。项目公司接受(jishu)政府及委派的国有公司对项目的全面监督管理，并接受政府对项目贷款使用监督管理，确保项目贷款资金全部用于项目建设，同时接受政府职能部门对安全、卫生、消防、质量等监督管理，确保项目运行正常。(二)合资合同(h tong)关键条款1、注册资本和股权设置 项目公司注册资本金1亿元，其中社会资本方认缴出资 4900万元，占49 %股份，国有公司认缴出资5100 万元，占51 %股份。项目公司

28、按公司法规范营运，制定章程，章程中约定政府享有否决权。成立董事会、监事会、经营层等管理机构，承担工农整体城镇化建设和运营。 2、股权转让未经区政府的书面同意，任何一方都不得擅自转让其在项目公司中的全部或部分股权。 3、董事会董事会由3人组成，其中社会资本方委派1人，国有公司委派2人。设董事长1名，由国有公司委派的董事担任，并经政府方书面同意。 4、经营管理机构总经理由社会资本(zbn)方提名，董事会决定聘任。设副总经理(12名)、总工程师及部门(bmn)负责人。5、监事会设监事(jin sh)1名，由政府方委派。九、项目管理1、土地使用权本项目土地使用权通过出让方式取得。2、工程建设项目公司应

29、根据法律、规范、初步设计、施工图设计和要求组织项目工程的建设，并自行承担建设质量风险、建设成本超支风险以及工程延期风险。 3、竣工验收与审计本项目完成建设后，应及时组织验收，经验收合格后，方可交付使用。区财政部门应组织财政评审，区审计部门应组织进行投资审计。如根据审计部门的投资审计结果，项目公司对本项目实际投资低于投资估算额的9 5，则项目公司应以现金形式补足差额。 4、临时接管如项目公司出现以下违约行为，政府有权实施临时接管： (1) 因管理不善，发生重大安全事故的； (2) 擅自停业、歇业，严重影响到社会公共利益和安全的；(3) 项目建设(jinsh)未按照政府统一规划，擅自进行违章建设；

30、 （4）施工(sh gng)出现重大质量问题的； （5）法律、法规禁止的其他(qt)行为。5、争议处理方式项目建设过程中若出现争议，应尽力通过协商友好解决。协商不成的，可以采用仲裁的方式解决。十、财务评价 （一） 政府购买服务的金额 项目总投资的12%作为项目管理公司的利润为： 135016.24万元12%=16201.95万元。 政府购买服务的金额为： 135016.24+16201.95=151218.19万元（二）购买服务需要出让的土地面积估算政府采用本项目拆迁征用的土地出让收益购买本项目服务金额为151218.19万元。 本项目建设地位于工农镇，土地收入参照广元市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示，成交价151.68万元/亩作参考价，本项目出让土地于2017年开始出让，介于近年房地产市场一直处于低迷状态，土地价值上升不快，本项目区域位置比较偏远，因此保守估计本项目土地出让按120万元/亩计算；偿债备付率按1.00推算，需要约1800亩土地的出让收益作为政府购买本项目服务费用的补贴，才能完全覆盖本项目的建设投资