区域年度环境分析报告

1、WORD10/10 HYPERLINK :/ 更多企业学院：中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2.0 区域环境分析区域环境对房地产市场起着决定性的作用，因此，对本项目所在区域进行

2、系统而全面的实地调研并在此基础上做出严格而准确的归纳分析，将为本项目的市场定位与总体规划等后期策划工作提供准确、有力的依据和支持。从宏观角度来讲，区域环境应该包含：区域自然环境、区域人文、社会环境和区域市场环境几大部分。但由于区域市场环境部分的重要性，我们将它分为几个单独部分在随后阐述。因此，本部分将着重就区域人文状况、区域交通状况和区域配套设施等方面进行调研后的整合分析。2.1区域2005年经济环境分析截至4月底，全区累计新批三资企业157个，同比增长44.0，1月份以来利用外资4.7亿美元，同比增长2.2，占全市实际利用外资的比重为43.9，继续保持全市领先。1-4月，全区实现固定资产投资

3、65.7亿元，同比增长64.3%。基建投资和房地产开发投资大幅增长对固定资产投资总量增长的贡献明显，贡献率分别达到37.7和73.9。1-4月，全区财政收入27.7亿元，同比增长30.0%，增速比1季度提高1.7个百分点。其中：区级固定税收入5.6亿元，同比增长21.7%；共享税收入21.7亿元，同比增长34.0%。增值税、营业税和企业所得税分别增长13.6%、39.8%和41.9%。1-4月，全区财政支出12.4亿元，同比增长20.4%。1-4月，全区实现社会消费品零售额109.3亿元，同比增长16.2%，增速比今年一季度提高1.8个百分点。其中吃、穿、用、烧四类商品分别实现零售额36.2亿

4、元、18.6亿元、46.8亿元和7.7亿元，同比增长7.4%、31.9%、12.5%和63.5%，用类商品所占比例最大，烧类商品增幅最高。4月末，全区金融机构各项人民币存款余额3171.8亿元，同比增长24.3%。其中：企业存款余额1878.0亿元，同比增长27.8%；储蓄存款余额1063.4亿元，同比增长20.5%。4月末，全区金融机构各项贷款余额1808.1亿元，同比增长32.6%。1-4月，全区城镇居民人均可支配收入5546元，同比增长10.5%；农村居民人均现金收入4290元，同比增长6.5%。2.2 区域2005年房地产市场分析2.2.1 市场总结房地产开发投资增势强劲 1-4月，全

5、区实现房地产开发投资47.4亿元，同比增长66.9%。龙头企业拉动作用明显，全区共有金隅嘉业、富力城、红石建外等13家房地产开发企业投资超过亿元，较上年同期增加7家，其中投资额排名前10位的企业共完成投资24.9亿元，同比增长88.6%，占全区房地产投资的52.5%。房地产消费市场比较活跃，空置面积进一步下降良好的市场销售形势吸纳了一定空置房屋，截止到一季度末，区商品房空置面积132.5万平方米，同比下降16.5%。其中商品住宅空置面积85.4万平方米，同比下降16.8%，办公楼、商业营业用房的空置面积分别27.4万平方米和43.7万平方米，同比下降37.3%和1.5%投资平稳开局，房地产开发

6、增速回落30.8个百分点今年1-3月房地产开发累计完成投资38.3亿元，占市房地产开发投资总量（191.2亿元）的五分之一，同比增长25.6%，但与上年同期56.4%增速相比，增长势头明显趋缓。房地产开发投资对全社会投资增长的贡献率高达92.8%。施工面积和新开工面积双双下降，增速为近三年最低1-3月份，全区施工面积1346.9万平方米,与上年同期相比下降12%，其中商品房开复工面积1137.4万平方米，新开工面积39.2万平方米，与上年同期相比分别下降15.6%和28.7%，增速达到近三年来最低水平。2.3区域地理环境分析区域围是自家园路到京通快速的东四五环之间的区域，东西长约4.5公里，南

7、北宽约4公里，区域面积约18平方公里。区域是城市重心东移所必然带动的区域，随着燕莎、朝外、CBD三大商圈的逐渐连贯，区域作为三者居住核心区位的趋势日益明显。区域区位优势明显：与和燕莎商圈保持着最舒适的距离，驱车分钟即可直达，这里生活舒适、闲逸，吸纳了大量CBD的中高收入人群在此居住，故被称为CBD的后花园。区域拥有较完善的交通网络，各种生活配套设施日渐成熟。由于政府的规划政策，以与去年的土地政策和银行利率的调整，区域房地产开发力度保持大幅增长，未来2年新建与拆迁面积有望达到500万平方米。随着区域开发力度的不断加大以与大量高素质人群的入住，原有的商业和生活配套已远远不能满足市场需求，新型高档商

8、业与生活配套项目将成为新的开发和市场需求热点。2.4区域交通环境分析随着北路的贯通, 东部的交通瓶颈被打破，北路与规划中的地铁6号线、路、青年路、家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个很大的提升。待几条主干道的建设与改造彻底完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。2.4.1 道路系统从东西向的城市主干道看，区域有四条城市主干道：路（西起东大桥贯通东部）、北路（西起东大桥贯通东部）、京通快速、家园路（西起东三环贯通东部）。北路新近加宽，工程现已完工，路拓宽工程预计将于2005年10月份动工，而家园路拓宽工程也正

9、在实施。从区域南北向的主干道看，则相对显得有些逊色：只有青年路和星火路。这两条路都是连接家园路和路，且拓宽工程均在实施中。再加上东四、五环，区域交通可以说四通八达。京包铁路将区域分为东西两部分，对居民日常出行造成一定影响。表2.4.1项目所在区域道路列表家园路主干道4500北路主干道4500路主干道4500京通快速路城市快速4500西四环主干道3800星火路主干道3500青年路主干道3500东五环主干道4000高碑店路主干道1000黄杉木路未来主干道3000距项目所在地最近的三条主干道：路路西起东大桥，东向在邻近通州区处与京通快速相连，现为双向四车道，市政规划今年10月份进行改造拓展工程，完工

10、后路宽将达到60米，为双向6车道，两侧辅路各宽6米，北侧还有50米的绿化带，届时，连接通州区与市中心的城市主干道地位更加明显。北路北路西起东大桥，东向直达温榆河，路宽40米，为双向六车道，两侧辅路各宽6米，自2004年10月份拓宽通车以来，一直是区域东西交通的主干道，是连接通州与市中心的一条纽带。计划2010年建成的地铁6号线与路并行，且将在路上设站，届时，北路的交通地位将进一步提升。青年路青年路南起路，北与东坝路相接，全长约5500米，目前正在进行改造拓展工程，将成为紧邻本项目地块的城市主干道。该路段改造后的基础状况为：道路断面为双车道，两侧主路各宽5米，外侧人行步道各宽2米，将成为连接区域

11、南北方向的主干道，同步实施雨水、绿化、照明、交通工程。图2.4.2 区域道路系统图资料来源：汉博投资顾问2.4.2公共交通设施区域有四惠总站、青年路、黄杉木店等几十个公交车站牌，距离本项目最近的青年路站，到本项目只有步行25分钟的路程。区域112、115、1、4、306、364、120支、350、718、950等10多路公交途经，但辐射区域主要集中于城市中东部，对西部的辐射程度较低。通过地铁八号线和一号线的换乘站四惠东站，可以迅速抵达地铁沿线各站，辐射围极广。值得注意的是，规划中2010年建成的地铁6号线将在北路设站，大大增强区域人流的营运能力。表2.4.3项目地块周边部分公交线路统计表306

12、沙窝小庄1马官营四惠120支前门青年路小区4靛厂新村四惠东大桥乡政府718 HYPERLINK javascript:interResultInfoClick(%20HighLight,%20LayerName=_公交线路!FIDs=44%20); 康家沟颐和山庄950东直门太师屯112亮果厂十里堡611东大桥石佛营119地坛芍药居731康城南站顺新百货城628东北旺中路康家沟区域公交系统相当发达，线路密集纵横交错，10多条的各类公交线路运营围遍与东部，保证了区域部与其他地区的公共交通互动联系性。同时，随着区域的不断发展和局部规划的逐渐成型，商务、居住人口将逐渐增加，与之相对应的各种配套设施将

13、更加全面和完善，公交线路、公共交通系统状况也将更加合理、选择性更强、围更加延伸，将成为本项目商业板块目标消费人群重要的交通方式。2.4.3 通行状况东西向的四条交通干道相对来说压力较大，但东部的人口密度远低于市中心，所以堵车情况并不很多，路与北路的堵车路段主要是在三环以路段。南北方向由于有东四、五环的分压，交通压力不大，随着星火路和青年路的拓宽，交通将会更加顺畅。2.5区域人文环境分析2.5.1区域人口规模分析随着区域经济、环境等因素的逐步提升与各项技术指标趋于良好，本项目周边地区人口总量一直保持较快的增长速度。现阶段地块周边区域人口总量约为20万人，人口密度约为1.1万人/平方公里。区域九十

14、年代建设的小区和原有村民，如青年路小区、十里堡东里等就有46000户居民，约15万人，再加上周边相对固定的流动人群，使区域现阶段常住人口总量达到20万人以上。2.5.1.1 现有户数青年路小区甘露二期甘露晴苑叠彩园炫特区远洋天地日月东华石佛营西里7600500200600380039005503450园无限八里庄南里十里堡西里十里堡北里通惠家园康家园合计150015703000850018006000300045970本项目地处朝青板块核心区域，优越的地理位置吸引了众多地产项目汇聚于此。现阶段本项目地块周边存在20个左右的新兴居住社区和中高档公寓，如国美第一城、青年汇、兴隆家园、星河湾等，随着

15、未来23年这些项目的陆续入住，区域还将增加20万人的高消费群体。2.5.1.2 未来23年户数青年汇华纺易城国美第一城珠江罗马炫特区特区808捷座财经中心40002930579426003800300400450星河湾酷特区东岸东恒时代白领家园中水金海佳苑CASA都会华庭II300048514503000766364500500兴隆家园III雅筑首创十里堡项目幸福123公寓园II和黄逸翠园伊顿社区合计6000500250020096018003300460002.5.2区域人口构成细分性别比例性别比例对区域物业特别是商业物业的潜在运营能力有一定的影响，因此，我们把它单独作为一点加以分析。本区域

16、男女比例为：男性占总人口53.2%，女性占总人口46.8%。这一比例符合整个区的人口性别比例，也即：女性所占比重略低于男性。图2.5.2.1 性别比例年龄结构从整个区的人口比例来看：0-14岁的人口为24.9万人，占总人口10.9%，15-64岁的人口为186.0万人，占总人口81.2%，65岁以上的人口为18.1万人，占总人口7.9%。也就是说处于中年和青年阶段的人口占绝大多数。具体到本项目所在区域，区域新建社区虽然多，但大多社区尚未入住，区域现有居民仍以九十年代社区居民和国企职工为主：0-14岁的人口为3万人，约占总人口的15，15-60岁的人口为13万人，约占总人口的65，60岁以上的人

17、口为4万人，约占总人口的20。图2.5.2.2 年龄结构职业组成区域就业人口数中，国有职工占38.3，集体职工、其他分别占1.4、8.4，离退休人员、学生又分别占7.3、12.67。其中，从事高收入的专业技术、管理等职业的人员占48.4，低于全市平均水平6.9，从事低收入的制造、运输、服务等职业的人员占35.4，高于全市平均水平7.4。表2.5.2.3 区域居住人口职业统计表国有企业私营企业经营者个体经营者三资企业人员事业单位负责人社会中介人员娱乐服务人员工程技术人员演员与其他银行业务人员文艺创作人员其他图2.5.2.4职业组成教育程度区统计局资料显示：区全区接受大学与中等专业以上教育的人口占

18、到48.5%；接受初中教育的占34.1%，接受小学教育的占14.1%。图2.5.2.5教育程度上述数据资料说明：现阶段本区域接受过中等专业以上教育的人群占整个区域人群的一半。教育程度与财富创造力与消费能力成正比，因此，从区域人口的教育程度逐年提升趋势来看，本区域的商业商务类物业也具有很大的市场增长空间。2.5.3区域消费力分析2.5.3.1现有消费力分析消费者年龄分析本次调查收回有效问卷108份，年龄在2030、3040、4050、5060和60岁以上的人数分别占总数的63.8、22.9、7.6、4.8、1.0，其中男士占45.6，女士占54.4。表2.5.3.1 消费者年龄比例63.822.

19、97.64.81.0总体而言，现阶段区域消费者主要以25-40岁的中青年为主，随着区域发展，年龄结构将更加年轻。此种年龄结构决定了未来区域的消费构成。消费者学历分析在被调查对象当中，接受过中等和中等以上教育者占总数的95.3。其中以高中或中专、大专、本科比例为高，分别占总数的32.2、35.8、25.5。表2.5.3.2 消费者学历比例4.732.235.825.52.8现阶段，学历已经成为影响个人收入的最主要因素，高学历者和低学历者的年收入差距达到了2.3倍。学历的高低直接影响消费者的生活习惯，因此是影响其消费倾向、消费能力的主要因素。消费者职业分析表2.5.3.3 消费者职业比例1.98.

20、62.91.013.335.211.41.01.910.54.8在被调查对象当中，以私营业者、公司职员和公司管理者、自由职业者为主，分别占总数的13.3、35.2、11.4、10.5，四者占全部人数的70以上。由于行业报酬相差很大，因此职业直接决定消费者的收入水平，从数据来看，区域业户的职业水平略高于全市平均水平，即消费能力略高于全市平均水平。消费者家庭月收入分析在被调查对象当中，家庭月收入还是集中于8000元以下，占到总数的85，其中2000元以下、20005000、50008000元的分别占14.6、53.4、17.5。表2.5.3.4 消费者家庭月收入比例14.653.417.58.74

21、.91.0收入直接决定消费能力，月收入在5000元以下的家庭约占总数的70，这部分人群满足基本生活需求无忧，但对中高层次的市场消费能力有限。数据显示，区域月收入在20005000元的家庭占总数的一半以上，属中等水平，这和区域就业者大多是公司职员和中低管理者的现况十分吻合。另一方面，区域现有就业者很大一部分从事的是制造、服务等收入水平较低的职业，这决定了这部分人的收入水平不是很高。消费者闲暇时间安排分析消费者闲暇时间的安排，在家的占53.7、购物57.4、运动26.9、外出就餐30.6、看电影14.8、美容8.3、喝咖啡（茶）8.3、去公园32.4。表2.5.3.5 消费者闲暇时间安排比例53.

22、757.426.930.614.88.38.332.4闲暇时间的安排在很大程度上反映了消费者的消费心理。数据显示，消费者平时以在家、运动、去公园等无消费或低消费活动为主，外出消费也是以购物、就餐等必需的方式为主。以中高档消费为代表的喝茶、健身等消费很低，一方面是消费水平和喜好，另一方面是区域这方面的配套匮乏。消费者常去的购物场所消费者常去的购物场所，区域比例较大，华堂、易初莲花、美廉美、家乐福分别有50.52 、17.53、16.49、17.53的比例。区域外的中友、华联、西单、王府井、燕莎、国贸、赛特占了52.56。表2.5.3.6消费者常去的购物场所比例50.5217.5317.5316.

23、4912.3712.3711.345.154.124.123.09总体来看，区域消费占大多数，这是由于基本生活需求就近消费原则所致。从消费档次来看，很大比例的消费者选择了西单、燕莎、王府井等传统的高档消费区，区域没有同档次的消费场所也是原因之一。中高档消费群体外流情况严重。2.5.3.2未来23年消费者预测未来在区域置业的客户很大程度上是CBD白领和私营业主，他们的学历、收入未来23年随着当前在建项目的陆续入住，区域消费层次将有很大的提高。未来区域置业客户的平均年龄将呈低龄化，和区域原有消费者基本属两代人，消费观念差异很大，倾向于时尚消费。未来区域置业者大多有良好的教育背景，所从事职业也多属收入较高的技术、管理等职业，有能力追求更高层次的消费，中高层次的时尚消费市场迅速扩大。由于区域的发展，将使区域存在相对现在更多的中高端消费者，因此区域具备发展一定比例高端商业的基础。2.6周边配套与产业状况区域商业主要是一些生活配套：超市、便利店、百货店、餐馆与市政配套等。表2.6.1 区域配套分类表 1农业银行英家坟分理处2农业银行石佛营储蓄所3农业银行青年路储蓄所4工行八里庄北里储蓄所5工商银行十里堡储蓄所6工商