2022年温泉旅游度假村建设项目可行性研究报告

1、温泉旅游度假村建设项目可行性研究报告温泉旅游度假村建设项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）目 录 TOC o 1-5 h z 第一节项目概况4一、项目简介： 41温泉简介42项目概述53、项目的提出54、交通与其他基础设施 75、可行性研究报告编制范围及依据 86、综合评价9二、总结11第二节资源优势分析12一、项目概况121、某某自治区自然地理经济状况 122、某某市概况13二、市场分析151、市场特征分析 152、市场前景分析17第三节 规划与经营项目建议 18一、战略规戈U 18二、经营项目及其设施要求 191、温泉会所192、棋牌茶艺213、室外娱乐场

2、21第四节、行业、市场分析、预测与营销策划 21一、行业分析 211、某某已形成一定的休闲度假氛围 232、“温泉”成为某某休闲度假旅游的重要领域与主题。243、温泉资源丰富，温泉酒店呈普遍的发展势头。254、某某温泉度假村开发档次低，中高档以上市场发展空间和机会大。27二、市场分析271、旅行社团客户 272、本地客户28三、市场竞争分析 291、市场定位292、选择适合的客源层次 293、树立不同的市场形象 304、选择适当的媒介宣传 305、设计独特的温泉产品 30第五节醉温泉特色民族工业旅游度假村太阳能集热工程 31工程概况 31工程要求31三、工程的设计方案 32第六节环境影响33一

3、、编制依据33二、环境影响 341、区周边环境现状 342、动力供应情况 343、三废”排放情况 354、治理措施36第七节节能措施36一、编制的依据 36二、编制的原则37三、节能措施38第八节 项目功能及项目定位 39一、功能定位 39二、营销推广49第九节、项目投资经济分析51一、度假村内各项目的具体收支及回收期分析 511、温泉会所512、棋牌茶艺533、室外娱乐场54二、度假村项目总体经济评价 551、静态评价552、动态评价55三、盈亏平衡和敏感性分析 561、盈亏平衡分析 562、敏感性分析:59第十节投资建议60一、项目的优势与风险 60二、社会效益61第十一节项目招投标63一

4、、依据的法规63二、招标范围63三、拟采用的招标组织形式 63四、招标方式64第一节项目概况一、项目简介：1、温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点。泉可分为矿泉和 淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿 泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病 有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：（一）机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩 擦作用；（二）温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温 度不同则其治疗作用不同：低温浴（低于 34 C）具有促进肾上腺能 效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏

5、缓慢，心搏出量减少， 血压升高，胃肠蠕动降低等作用；不感温浴的疗效：矿泉水浴温度 在34-36 C之间时称为不感温浴。 此温度对机体的刺激性最小， 浸浴 时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神 经系统有明显的镇静作用； 温热浴的疗效：矿泉水温度在37-39 C之 间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系 统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增 加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃 肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸 频率增加；高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈 发汗，心脏负担加

6、重，血压升咼等。2 .项目概述1）、项目名称：某某温泉旅游度假村建设项目2）、建设地点：某某市某某县3）、项目建设单位：某某旅游发展有限公司4）、建设性质：新建5）、建设期限：1年，自2017年6月至2018年56）、建设内容：以保护生态为前提，以温泉浴疗保健康复为主，适当开发建设有利于健身的娱乐参与性项目和度假设施，包括接待 大厅、SPA水疗池、豪华棋牌室、浴足房、按摩房、水疗馆等建筑工 程。其中，工程设计建筑面积5500 ，绿化面积6000 ，道路、停车场面积1800 m2o7） 、资金构成与来源：项目建设期计划总投资 3090万元，全部 用于建设投资，包括基建投资 2070万元，设备购臵

7、费用 780万元， 其他费用240万元，项目所需资金全部由项目建设单位自筹解决。3、项目的提出某某自治区首府某某市，位于雅鲁藏布江支流某某河中游河谷 平原，东经91.07 :北纬29.39 :海拔3658米。某某市地处喜玛拉雅 山北侧，受下沉气流的影响，全年多睛朗天气，冬无严寒，夏无酷 暑，属高原季风半干旱气候。最高气温 29C ,最低气温零下16.5 C , 年平均气温7.4 C。年降雨量500毫米左右，降雨集中在七、八、九 月份。全年日照时间3000小时以上，素有-0光城I之称。某某空气 清新，阳光明媚，昼暖夜凉，是目前世界上海拔最高和空气最洁净 的城市之一。这种独特的环境形成独特的自然风

8、光，并造就独特的 高原文化。古朴壮丽的自然景观和独具一格的人文风情，为发展某 某的旅游业提供了基础。某某自治区丰富的地下水资源和地热资源 在国际国内享有较高的知名度。为我们开发这块地热资源项目提供 了有力的项目依据。某某温泉旅游度假村项目是一个以温泉为旅游媒介，以度假村内的酒业文化为特色，以某某丰富的旅游资源为环境的，能够为国 内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假 村。改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，温泉旅游呈现出一片 欣欣向荣之态。而在某某自治区这块却处于较为落后的发展状态， 我们虽然拥有享誉世界的羊八井地热温泉和日多温泉，配合独有的 藏传佛教文化这样的特色旅游资源

9、却没有得到较好的整合。今天， 温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假 方式-温泉生活方式已经形成。但对于我们某某旅游发展有限公司 操作具体的打造温泉旅游目的地而言，没有创新就意味着没有新市场，就没有生命力。某某温泉项目源于某某酒业有限公司在2007年某某旅游迅猛发展的大背景下，某某酒业有限公司积极调整产业结构，努力实践科 学发展观，找到了第二产业和第三产业的一种结合，倡导工业旅游 的新模式。被某某市旅游局授予特色民族工业旅游示范单位。2009年至2010年期间，以旅游团餐牵头，某某青稞酒文化陈列馆展示为 引导的新型工业旅游产业化项目，取得了较为成功经验和一定的成 绩，也得到

10、了上级领导的一致好评和肯定。也使很多来藏旅游客人 了解了 “某某圣酒”这个某某真正的民族品牌。2年多的潜心探索和实践，更坚定企业组建新的公司一一某某旅游发展有限公司的想法。 组建该公司在原有旅游团餐项目上，配合广大旅行社的客户资源和 某某本地客户资源，我们很有信心完成好本公司董事会确定的今年 旅游发展项目：某某温泉项目。4、交通与其他基础设施作为旅游度假村，交通是一个非常重要的因素。某某温泉旅游度假村建设地点位于某某市蓝天路，正好处于某某与某某县交界处，毗邻柳梧立交桥和即将建设使用的机场快速通 道以及某某市火车站附近，交通极其便利，通信业务发达，电信服 务种类齐全。水能蕴量丰富，太阳能资源充足

11、。投资硬环境较好。由于近几年城市发展规模的壮大，这里环境清幽，宁静祥和，特别 适合短期度假、休闲。5、可行性研究报告编制范围及依据1）编制范围本报告主要通过对某某宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境、建设方案比选、市场建设必 要性、环境保护与节能减排、劳动安全卫生、组织机构、经济社会 效益等方面分析，进行可行性研究分析，确定项目可行性。2）编制依据1、中华人民共和国水利法、土地管理法、环境保护法、卫生法；2、中共中央、国务院关于推进某某跨越式发展和长治久安的意见（中发【2016】4号）；3、国务院办公厅关于印发支持某某经济社会发展若干政策和重大项目意见的通知（国办

12、函【2010】62号）；4、某某自治区“十三五”时期国民经济和社会发展规划纲要；5、 某某自治区“十三五”时期特色优势产业发展规划；6、某某自治区旅游发展总体规划研究报告7、某某市“十三五”时期国民经济和社会发展规划纲要；8土地、环境、安全、水等法律法规标准要求；9、建设单位提供的基础资料。6、综合评价1）必要性分析旅游业是一项经济效益高、低污染、高速度，可持续发展的新 兴行业，具有强大的生命力和发展前景，是本世纪发展最快的产业 之一。据有关资料报道，旅游业每增加1元收入，相关行业就可以增加4.3元收入，旅游行业每增加 1名就业，相关行业就可增加 5 个人就业。当前及时利用国家开发西部的政策支

13、持以及某某旅游业 方兴未艾的大好时机，将这一不可多得的资源优势转化为经济优势， 即推动了当地的经济，拉动当地的相关产业发展，又使某某旅游发 展有限公司获得良好的经济效益。2）项目特色本项目主要经营特色为：温泉水疗特色、餐饮特色、休闲娱乐 特色、水上运动特色。（1）、温泉水疗特色：温泉是本项目最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品， 在项目开发中首先要体现一个“醉”字，让游客陶醉、沉醉其中。在温泉特色上，引入专业温泉水疗保健特色，争取树立某某第 一专业温泉水疗中心的地位。除温泉的水疗特色外，更引入其它特色。如“时尚”消费等。（2）、餐饮特色：建议本项目餐饮仍以具有某某特色的菜系为主，融入藏餐

14、、川 菜等家常美食、健康养生美食等。（3）、休闲娱乐特色：建议本项目不设臵大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多 个休闲运动单项。主要吸引力在于温泉理疗及保健类，营建好的自 然养生环境；加入乒乓球、斯诺克桌球等小型健身运动，而棋牌类 是最基础的休闲娱乐项目。（4）、水上运动特色：室外娱乐场所可包括水上趣味娱乐游戏、水上运动等。建设定 位于力求自然、野趣，生动、休闲的风格。主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动2）建立直销网络3）景点串联安排观光一休闲旅游线路：某某市区1日游览行程或插入日喀则2日游旅游路线中作为一个站点进行。二、总结通过前面的介绍和分析，我们认为：第一、某某温泉旅游度假村

15、有相当的资源 ，项目建设符合国家 产业政策规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。项目建设有重 要的社会意义。其次、从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，某某市 具有良好的经济发展前景。作为为旅游配套服务的度假村也将具有 较大的发展空间。因此，建立温泉度假村具备较好的发展潜力。第三、某某市政府提出了 “旅游大发展”的发展规划，旅游产 业已成为某某市的重点发展和支柱产业的地位。在某某市建立温泉 度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到一定的政策、税 收优惠。总之，某某温泉旅游度假村具有较好的发展潜力。投资此 温泉度假村项目是必要的，也是可行的。该温泉具体地理位臵见下图：花园高氏離府堂R中和

16、?0*西習职业县技术学院宜北国行圣城苑区当巴学八一眾产品市离團中西KODoir毎发加工厂第二节资源优势分析一、项目概况1、某某自治区自然地理经济状况某某自治区位于中华人民共和国西南边陲，青藏高原的西南部，东经785至996；北纬264至362之间。某某以其雄伟壮观、神奇瑰丽的自然风光闻名。她地域辽阔，地貌壮观、资源丰富。自古以来，这片土地上的人们创造了丰富灿烂的民族文化。广袤的某某高原上点缀着大小湖泊1500多个，其中面积超过1000平方公里的有纳木错、色林错和扎西南木错超过100平方公里的湖泊有47个。纳木错也是世界上海拔最高的湖泊。湖泊面积为 24183平方公里，约占中国湖泊总面积的三分之

17、一。某某自治区各地降水的季节分配不均，干季和雨季的分界非常明显，而且多夜雨。年降水量自东南低地的 5000毫米，逐渐向西北递减到 50毫米。每 年10月至翌年4月，降水量仅占全年的10%至20% ;从5月至9 月，雨量非常集中，一般占全年降水量的 90 %左右。2、某某市概况某某市是某某自治区的首府，是全区政治、经济、文化和交通 中心，也是一座有1300多年历史的文化名城。它位于雅鲁藏布江支 流某某河中游北岸，海拔 3658米。面积近3万平方公里，有40万 人口。其中市区面积 544平方公里，城市人口 14万，在藏、汉、回 等民族，藏族人口占87%。“某某”在藏语中为“圣地”或“佛地” 之意，

18、长期以来就是某某政治、经济、文化、宗教的中心，金碧辉 煌、雄伟壮丽的布达拉宫，是至高无上政教合一政权的象征。某某市区地处河谷冲积平原，是世界上海拔最高的城市之一。 地势由东向西倾斜，气候属高原温带半干旱季风气候区。年日照时 数3000小时以上，故有-日光城 美称。年降水量为200510毫米， 集中在6 9月份，多夜雨，称为雨季。最高气温 28C,最低气温零下14C。空气稀薄，气温低，日温差大，冬春干燥，多大风。年无霜期100120天。某某市郊区的农牧业比较发达，新建了一批蔬菜、肉食基地。 自治区的骨干工业企业也集中在某某，全市有商业网点一万多个。 1951年某某和平解放后，特别是1979年改革

19、开放以来，某某城市面 貌发生了巨大变化。市区出现了一大批具有民族特色和现代化风格 的建筑，如某某饭店、某某人民会堂、某某大学、某某体育馆、自 治区人民医院、某某电影院、群众艺术馆、某某少年儿童活动中心 等等。某某的交通、通信、能源等基础设施建设发展迅速，现已开 通了程控电话，建立起卫星通信地球站；青藏铁路已历史性通车，以某某为中心辐射到全某某的公路网已经形成，市区道路都铺设了柏 油路面和上下水管道。被列入国家重点开发试验的羊八井地热田， 面积2030平方公里，地表天然热能总释放量高达 10.7万大卡/秒， 预计热能开发潜力15万千瓦，是中国已投入开发利用的最大地热电 站。某某市有古迹200多处

20、，已开发的旅游景点 20多处，待开发的 景点30多处。大昭寺、小昭寺、布达拉宫、甘丹寺、哲蚌寺、色拉 寺、罗布林卡等著名建筑，都是主要的旅游区。纳木错、德中温泉 和林周、墨竹工卡县工卡自然保护区，是主要的自然风景区。位于 旧城区中心的八廓街，是旅游者的好去处，它较完整地保存了古城 的传统风貌。这里十分繁华，商店林立，香客川流不息。沿街摆满 了各种民族手工艺品以及民族服装，丰富多彩，应有尽有。旅游经济作为支柱性产业的地位进一步加强。旅游公共服务体 系不断完善，已初步形成了“行、游、住、食、购、娱”六大要素相配套的产业体系，旅游业对经济发展的龙头带动作用不断增强。 2006年和2007年接待游客分

21、别达到170万人次和274万人次；旅游 营业收入达到18亿元和28.4亿元，分别相当于全市地区生产总值 的17.4%和23.4%，其支柱产业、主导产业地位已经确立。2010年，某某全年接待境内外游客 400余万次，可见旅游消费人口众多，游 客消费单价也高，建立“温泉度假村”满足他们的要求。二、市场分析1、市场特征分析神秘的某某，以其独有的人文环境吸引着游人的目光；纯净的某某，以其淳朴的民风成为人们眼中的“天堂”。随着某某旅游业的快速发展，旅游市场细分越来越明显，旅游产品从原先的单一性、 浅层次逐渐向多样化、深层次方向发展，各种专项旅游层出不穷、 日新月异，温泉旅游作为一种以健康为主题、以养生和

22、休闲为目的 的时尚旅游，把养生和休闲度假功能完美地结合在一起，不但丰富 了旅游产业的内涵，更蕴含着极高的商业价值、广阔的市场前景和 极佳的投资潜力。某某独有的藏传佛教文化赋予某某温泉项目独特而神秘的内 涵。“沐浴更衣，朝拜圣地”赋予了我们新的温泉项目独特人文特色。 将这些具有某某特色的策划理念融入项目，必将起到积极的市场拉 动效应。配合全方位的广告宣传，以及我们温泉项目良好的地理位 臵，柳梧大桥以及新的快速机场的通道建设都将为项目提供很好配套资源。我们大致将客源分为以下两类：1）、区内客源市场（1）特征区内客源主要集中于全区的党、政、军、企工作人员和当地居 民为主，旅游目的以休闲为主，追求温泉

23、项目的参与性和体验性。 我们还可与各单位签订内部协议，进行签单服务。加大在公交车身 广告宣传、户外实体宣传、媒体宣传、组织花车巡游等。力求在短 时间内做到家喻户晓。（2）分析羊八井温泉、日多温泉属于开发较为成熟的温泉旅游资源，但 对于相对集中的某某市场来说，路途较远，配套设施简易，游客的 参与性及体验性有限，而对于某某来说，真正具备温泉SPA会馆的还没有一家。作为国际旅游目的地和温泉资源十分丰富的某某来说， 是一种遗憾，开发中、咼档温泉旅游品牌，将成为一种必然趋势。2）、旅游重点市场（1）特征国内旅游客源主要集中在珠三角、长三角和京津唐地区，以观 光度假市场为主，游客专注于具有强烈吸引力的旅游

24、资源，希望作 为节点的温泉旅游产品能够特色鲜明。我们与签单旅行社、宾馆等 进行合作：第一，可以将醉温泉项目设计在旅游社行程中，更多销售温泉第二，由旅行社、导游、司机进行全方位推广吸引更多旅游消 费者，以便我们提供更好更完善的服务。第三，在某某市区以及周边地区各大宾馆酒店总台设臵X展架、DM宣传单以及温泉门票代售点。由我们提供免费接送服务。（2）分析某某的传统旅游景点，如布达拉宫、林芝、日喀则等景点属于 具有独特吸引力的垄断资源。但单纯的观光游览、传统文化景观和 自然风光不具有绝对的吸引力。应重视具有浓郁文化特色的藏传文 化,依据不同市场的特点，加强商务温泉休闲产品的开发。并将温泉 旅游产品与藏

25、文化融合问题、同藏式旅游产品相结合，此外，目前 某某温泉旅游产品的接待设施和相关配套设施水平较低。2、市场前景分析某某经济发展态势较好，且未来潜力较大。但当前某某的经济 发展相对落后，消费力不强。与某某经济发展相协调，某某休闲旅 游产业进入规模发展的启动期；某某旅游产业的发展新规划为某某 旅游产业指明了未来方向，也为某某休闲旅游产业的大发展提供了 好的机会。某某是高原城市，海外游客接待量虽增长较快，但国内游客仍 是旅游市场的主要消费者。因此根据某某自治区旅游规划及某某自 治区近年来旅游人数的情况，温泉旅游需求将增加，同时温泉旅游 市场进入新的开发周期，本项目的开发正符合这一发展规律。综上，某某

26、整体旅游形象的提升，将吸引更多的旅游游客，为 本项目提供足够的消费人群，扩大温泉市场需求量。本项目作为某 某县的重要旅游发展项目，开发温泉休闲旅游度假符合区域规划前第三节规划与经营项目建议一、战略规划为了更好地对该项目进行分析，我们首先对该项目进行初步的 战略规划，具体的规划建议投资者聘请专业的设计公司设计。目前，区内的已开发的温泉度假村的战略定位大多以“健康” 为宣传主旨，单纯突出温泉的医疗效果而已，定位内涵过于狭窄。 因此，为了把握旅游者的消费趋势，延长温泉度假村的产品生命， 增大盈利空间，提高利润水平，本度假村的战略规划除了要充分挖 掘温泉的独特的健康、医疗文化外，还应拓宽思路，充分利用

27、区内 资源，结合温泉这种独特的自然资源，在食、住、行、游、购、娱 各个方面突出其完全生态、自然、环保的特点，为顾客提供健康、 休闲、丰富的“自然假期”。在进行项目的战略规划时，应该着重解决以下几个问题：.项目的开发初期，如何制定一个完整的、规范的、有创意 的战略规划？这个规划应该是经过广泛论证的；.在项目的建设初期，就要体现和服从项目的战略规划；3).战略规划如何体现可持续发展？包括温泉资源的利用与保护、内部环境建设与外部环境的协调、短期经济利益与长期市场培 育等。二、经营项目及其设施要求在未进行项目的总体规划前，我们醉温泉特色民族工业旅游 度假村的经营项目主要由温泉会所、棋牌茶艺和阳光棚娱乐

28、场三大 部分组成，相关的设施要求具体如下：项目设施要求温泉会所是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗 中心、休闲娱乐和风味餐厅四部分组成。温泉浴城 和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围，注 重温泉与中医、文化和娱乐的结合，借助温泉品牌 影响的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养 院方向建设；休闲娱乐要求设备齐全，要能满足不 同类别客人的需求；风味餐厅要布臵独特，体现特 色氛围。棋牌茶艺是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态环 境、环保潮流和娱乐功能，产品以当地的特产为主。阳光棚娱乐场是温泉度假村的主要娱乐设施，是在温泉度假村内 设臵阳光大棚用来开发多种活动项目，建造多种活 动设施

29、。1、温泉会所温泉会所是温泉度假村的标志工程，主要服务项目由温泉浴城、 康体理疗中心、休闲娱乐和风味餐厅四部分组成。1）、温泉浴城：这是温泉会所的基础设施，包括经典浴池和特 色浴池两类。经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能外，更 要突破传统的温泉洗浴观念，突出健康洗浴观念，在传统洗浴设施 功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服 务档次和设施水平。开发一些适合青少年旅客参加或家庭旅客共同 参加的水上活动和岸边活动。而特色浴池，则要成为温泉浴城的精华所在。该服务区要注重 突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，出集众家之长， 集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目

30、，一改传统的温泉 单纯“洗澡”和“治病”观念。要设计建造各式各样的温泉汤池， 重点突出回归自然的形式。如各个汤池有的取山野意味，有的取园 林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与 水洞相连。各个汤池有大有小，大者可容纳几十人，但主要是可供 三五人或十人以下同时使用的“家庭池”、“友情池”。可考虑设 臵气泡浴、差别浴、藏药浴、鱼疗浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、阳 光浴等特色项目，在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受、与 大自然溶为一体的氛围。2）、康体理疗中心：这是温泉会所的主要配套服务设施。温泉 的水温高，要在充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和 健身的需要，聘请专职医

31、师指导，配合纯中草药及中医针灸、按摩、 推拿、刮痧等治疗形式及其他康体设施达到“有病治病，无病健身” 的目的，使之成为省内有名的温泉康体理疗之地。除此以外，还可 以增设温泉桑拿、温泉美容美发等项目，从而丰富康体理疗中心的 服务项目，让旅客有更多的选择。3）、休闲娱乐为了提高场地的综合利用率，这里除了要配备电脑、互联网之 外，还可以提供打字、复印、传真、上网等服务。4）、风味餐厅：风味餐厅内的装修不能太豪华，要与整个度假 村的生态、环保风格一致，天然材料，在整体布局、菜单设计、员 工服装等方面都突出一种在城市里无法享受到的藏发族特色氛围。并突出当地的特色。制作有标榜正宗的菜系做法，让客人充分享受

32、 “绿色的成果”。2、棋牌茶艺设臵各种中、高、低档茶艺间，配备多项休闲活动项目如乒乓球、 斯洛克桌球等，使客人玩得尽兴，放松自如，3、室外娱乐场室外娱乐场是温泉度假村内除温泉会所外的另一主要娱乐设施，将建造水上趣味活动、水上运动等多种室外活动设施。第四节、行业、市场分析、预测与营销策划一、行业分析该项目属第三产业中的旅游，是近年世界发展非常快的一个行业 和领域，也是我国政府大力鼓吹和支持发展的领域。世界旅游组织在2001年认为：世界旅游业目前发展状况良好， 前景也十分乐观。世界旅游人数目前虽然还不到7亿，但最近几年却以年均7%的速度快速增长。到 2002年，国际游客人数将达到16亿，国内游客人

33、数为20亿。具有旅游发展潜力的国家应重视发展旅 游业，加强旅游业人员培训工作，提高旅游服务质量，以推动旅游 业的发展。国家旅游局副局长孙钢在 2001年中国旅游投资机会与投资政策 高层研讨会上强调，中国旅游业发展正面临最多最突出的发展机遇，投资中国旅游业大有可为。国家旅游局政策法规司司长魏小安说， 旅游业已成为世界上发展最快的产业之一。据世界旅游组织预测， 到2020年，中国接待入境旅游者人数将达到1.4亿人次，成为世界上最大的旅游目的地。这种巨大的市场需求为各个地区的旅游业的 发展提供了很大空间。人民日报一海外版在2001年认为：到2005 年，我国入境旅游人数将达到 8500万人次，其中过

34、夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220万美元；国内旅游人数将达到11亿人次， 旅游收入5000亿元；出境旅游人数将达到1636万人次。旅游业总体产出为7500亿元，相当于全国 GDP的5.8 %。在1999年，我国 过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定 了亚洲旅游大国的地位。“十五”计划如能顺利实现，旅游业将为国 家提供外汇收入900亿美元以上，增加国内生产总值 3万亿元以上， 创造就业机会800万人以上。但与世界旅游业相比，我国目前的水 平还不到下述指标的一半：世界旅游业总产出占世界GDP总量的10.7 %，世界居民旅游消费支出占总消费支出的11.3 %，世界

35、旅游业的资本投资占总投资的11.9 %。因此，我国要采取一系列的措施， 提高旅游产业的发展水平。提出的发展重点是：东部上水平，中部 上规模，西部大开发。国内一些学者的分析认为，目前中国旅游业发展面临5大机遇：一、旅游业被确定为国民经济新的增长点，各地发展旅游业的积极 性空前高涨，加快培育旅游业发展的新措施、新办法不断出台，国 家有关部门也加大了对旅游业发展的扶持力度，中国旅游业的总体 发展环境和投资环境比以往任何时候都好；二、中国正在进行产业 结构调整，旅游业作为第三产业中的龙头产业，在当前正在进行的 产业调整中，大多数地区均把旅游业作为优势产业或支柱产业，采 取很多扶持措施促进其发展；三、西

36、部大开发为西部旅游业的大发 展带来了强劲东风；四、中国加入世贸组织以后，将进一步加快与 旅游相关的各个行业的对外开放步伐，进一步优化中国的旅游环境；将有利于建立更加符合国际规则的经济运行机制，吸引更多的外商 投资中国旅游业；也将促进中国旅游业的对外开放，吸引更多的客 源和管理技术；五、世界旅游业持续发展，据世界旅游组织预测， 到2020年，全球将接待16亿人次的国际旅游者，国际旅游消费将 达2万亿美元，国际旅游人数和消费平均增长率将分别达到4.35 %和6.7 %,远远高于世界经济平均增长 3%的幅度。在这个大趋势下， 世界旅游组织对中国今后 20年旅游业发展的前景更加看好。学者的分析表明：2

37、1世纪是旅游业腾飞的世纪，未来 5年，随 着国民经济的发展和游戏规则的变化，旅游业在快速发展的过程中 将出现大的变化：首先、行业发展趋势是品牌价值增加，整个行业 将出现大并购。未来5年中国旅游行业必将出现类似Bass Hotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott 类型的旅游业集团。 其次，中档连锁酒店将出现大发展，豪华连锁酒店在豪华酒店市场 中所占的市场份额也将大幅度提高。第三、服务国内消费者的休闲 娱乐业将出现大发展。这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现的 历史潮流。第四、旅游景点类的上市公司将得到良好的发展。1、某某已形成一定的休闲度假氛围某某的经济发展阶段预

38、示着某某即将进入休闲度假旅游大规模 开发的启动期。1-2小休闲度假旅游是体验经济的经典领域，按出行距离分为三类： 市区型、郊外型、远程型。其中郊外型是目前阶段发展休闲度假旅 游的主要类型。某某自治区的“市郊一圈”范围也即郊外型休闲度 假旅游地带。郊外型通常是围绕大城市主城区外围生态地带， 时车程内，这一地带距离主城区有一定距离，环境主体是生态的某某自治区的“市郊一圈”休闲度假旅游地带具有如下的典型 特征：走出人口与钢筋水泥密集的大城市，到城市化或工业化尚 未或很少浸及，大体上保留着山水和田园风貌的自然生态景观环境 中，成为“市郊一带”休闲度假旅游的主体选择；是城乡结合部，城市的边缘地带，经济相

39、对落后；交通路网相对发达，有川藏公路、青藏铁路、村村通公路。 休闲度假旅游的发展也与私家车保有量的高速增长相关。目前某某的市郊一圈的休闲度假旅游黄金圈已开始启动并逐渐 形成，从最近的某某市周边县到山南、工布江达县等均已形成一定 的休闲度假氛围，也形成一定的休闲度假旅游市场供应。2、“温泉”成为某某休闲度假旅游的重要领域与主题。基于对生态环境的日渐迷恋，目前某某已基本形成以下主题的 休闲度假旅游领域：湖泊主题（如纳木错、巴松错等）：此类主题休闲度假旅游目前 发展处于初级阶段，因其资源的广泛性多依赖于项目的其它特色；藏传佛教主题（如布达拉宫、大昭寺等）：传统的旅游项目，受 承载能力影响，限制人口流

40、量，项目有局限；温泉主题（如羊八井、日多温泉等）：近期面临开发的升级换代， 新开发温泉项目更多处于规划或改造中，但温泉主题的休闲度假旅 游的潜在需求量大；农家郊外主题：某某大部分休闲度假项目均包含此主题；相对而言，某某温泉主题休闲度假旅游资源优势更显著。“温泉”成为某某休闲度假旅游的重要领域与主题。3、温泉资源丰富，温泉酒店呈普遍的发展势头。作为“高原温泉”，在温泉市场的宣传上，政府已进行整体包装， 并作为某某的品牌宣传。因此本项目在开发时，应借此机会进行推 广活动，加大项目的知名度。某某对温泉市场进行整体包装推广， 可降低本项目的投资环境风险同时也减少项目在对外推广宣传过程 中的资金投入。通

41、过政府对温泉市场的整体规划开发，对不同区域的温泉性质 进行分类，可避免无序的同质竞争，减少竞争风险。某某温泉市场发展的重心将从区内走向区外，从中低档走向中 高档，而某某本土的温泉开发力度及服务内容相对差于其他温泉开 发先进的城市，因此本项目引入外市领先的中高档温泉服务项目是 必要的。本项目在开发时可借助某某温泉发展的契机抢占某某中高 端温泉旅游市场，成为某某温泉的新代名词。在开发过程与政府各 项目推广活动相一致，将会达到更高的期望价值。度假村主要经营特色为：温泉特色、洗浴特色、餐饮特色、休 闲娱乐特色。温泉特色：温泉是温泉度假村的主打产品，温泉池的特色开发 上有一定特色，主要类别分为：室内大池

42、、特色小池（如按成份不 同分为高温池、鱼疗池等特色温泉池，按不同功能分为的按摩池等） 室内温泉池（主要为室内大池或包房温泉池）等。建立日式温泉、 藏药泉等特色品种。洗浴特色：主要包括保健按摩、理疗等，主要为温泉的配套服 务。温泉保健按摩，主要有泰式、中式、日式按摩。某某温泉多具 有医疗作用，但开设温泉理疗服务的度假村很少。餐饮特色：餐饮是度假村除温泉以外的另一主打产品，除服务 环境、装修档次外，最受游客关注的是度假村的特色菜品。除特色 菜品外，还有配以景观为主。休闲娱乐特色：主要包括棋牌、球类运动、茶室、歌舞室、健 身室等，主要为住宿游客提供休闲娱乐的场所。另包括垂钓等休闲 运动，锅庄表演、烟

43、火活动等定期活动（主要在周末或黄金周）。综合来看，某某度假村在经营特色上大致相同，除档次高低、 服务内容多少略有区别以外，没有较大的差别。温泉度假村在温泉 这一主要产品的开发上，除了洗浴功能没有其他水上娱乐活动的开 发。据调研，典型度假村经营业者对温泉度假行业的认知如下： 行业经营者普遍（调研对象的100%对温泉度假市场看好，相信市场会越做越好，也相信温泉度假在旅游市场上所占比重会越来 越重。行业经营者较为看好某某温泉度假的中高档市场，认为某某 温泉市场档次高的还不够，中高档温泉度假的市场前景更佳。4、某某温泉度假村开发档次低，中高档以上市场发展空间和机会 大。某某温泉度假村的高端产品开发不足

44、，从整个市场来看，除私 人开发经营农家乐形式外，某某温泉度假村星级不高，目前三星级 的温泉度假村也为数不多。从某某自治区政府的“高原温泉”规划 及温泉市场的发展来看，中高档以上市场发展空间大，机会更广； 同时从行业经营者对温泉度假市场的认知也知道，行业经营者普遍 看好某某温泉度假市场，且认为中高档温泉度假市场未来前景更好。温泉度假村现有开发模式滞后，但潜在市场温泉度假村开发体 系相对较好。某某温泉度假村温泉水上项目开发不足，仅提供游客 泡浴功能。产品单一，多样化功能较差，服务内容雷同，环境优势 不明显，温泉水质受到质疑，专业温泉开发的市场潜力大。二、市场分析1、旅行社团客户某某市是某某自治区的

45、首府，除本身的藏文化特色外，拥有诸 多旅游景点，每年吸引众多的海内外游客，旅游业已成为某某主导 产业。包括自然景观、生态景观和人文古迹景点等。目前，国内各省会城市之中，唯独某某某某市没有真正意义上 的温泉SPA会馆，这对温泉资源十分丰富的某某市场来说，给我们 的旅游留下太多的遗憾，在以中国温泉旅游发展为大背景的前提下， 创造藏式温泉模式，并将其打造成为中式温泉的代表品牌之一是我 们的共同责任，现国内藏式温泉几乎为零，藏式水疗几乎没有任何 可参照的地方，属于全新的旅游项目。该项目所在地与藏传佛教中的莲花生大师有关，是莲花生大师 的圣地，消灾祛难，祈福求愿者每年朝圣者不计其数。同时，还将 藏文化、

46、景点、藏式温泉、藏式休闲方式融合在一起。藏式温泉的打造要汲取古今中外温泉和温泉旅游设计的精华元 素，同时注重元素的中国化、现代化、科学化的特点。藏式温泉的 标准是：以全球温泉产品的形式、内容、科技手段为参考，注入中 华民族历史、文化、风俗、社会的灵魂，提炼全新的元素，创造独 特的藏式温泉。藏式温泉除了应有中式温泉的本质特征外，要显著 区别于国内其他省区的温泉，例如广东温泉、云南温泉、四川温泉 等，成为中国温泉（中式温泉）的重要组成部份。藏式温泉既要围 绕中式温泉的本质特征设计，又必须突出某某的自然山水文化民俗 的特征。2、本地客户1、本项目目标市场包括:首先集中在墨竹工2、目标市场客源分布（即

47、项目辐射区域）卡县工卡、某某、林芝、旅游客人的中高收入者，其次是主城区各 政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。三、市场竞争分析1、 市场定位经济型温泉，特别是中档温泉，承担了我国大部分温泉游客的 接待任务，是我国温泉旅游业的主体。在经营中突出特点，稳步经 营，减少风险，树立起个性鲜明、深受欢迎的形象，增强对游客的 吸引力和竞争实力。2、选择适合的客源层次根据目标市场不同层次的游客的不同需求进行有条件的挑选， 明白不同层次的游客的关键利益所在，有针对性地投其所好。中档 温泉讲究的是方便、舒适、经济，在定位时应把目光放在消费档次 偏中、高档的游客群体上，如周边城市的居民、企业人员

48、及旅游团 队等，以已所能，供客所需。3、树立不同的市场形象在选择了具体的目标市场之后，应考虑温泉应树立什么样的形 象来博取客人的好感与信赖。要从客人的立场来思考问题，忧客人 之忧、乐客人之乐，如针对旅行社可提供温泉产品及优惠价格，对 自驾车散客则提供温泉交通图，方便客人。同时在经营中要突出自 己的风格与个性，在竞争中独树一臶，让游客情有独钟。例如温泉 能反映出浓郁的地方风情和特色就能引起客人的好奇与喜 欢。4、选择适当的媒介宣传温泉的市场形象一经确定，应通过宣传媒介向目标客源市场传 递和宣传。宣传要注重简练、具体，强调特色和游客能获取的好处， 与此同时，挑选合适的媒介也是十分必要的。在选择时既

49、要注意媒 介在温泉目标市场的影响力，又要注意节约广告开支。比如针对中 青年游客，选择时尚的网络作为宣传媒介，就能收到较理想的效果。5、设计独特的温泉产品温泉产品能否被游客接受并使客人满意是检验温泉经营质量优 劣的标准，也是进行市场定位需最终达到的目的。中、高档温泉根 据目标市场和自身形象来设计，始终本着客人所需，以“优质服务” 取胜。同时通过产品的魅力又可加深温泉在游客心中的地位，巩固 温泉所树立起的信誉。由于近年来国际游与国内游齐头并进，各地区温泉游的竞争更 趋激烈，以及温泉旅游市场前景广阔，根据客源市场的实际需求， 以经济、舒适、方便的经营特点来树立起自身形象，故将开发中的 醉.温泉暂定为

50、中档更为有利，且能更好地立足某某又好又快的发 展，使之醉温泉的明天更加辉煌。第五节 醉温泉特色民族工业旅游度假村太阳能集热工程工程概况建筑设计中的醉温泉特色民族工业旅游度假村位于某某某某市 内，拟建的室内水池需28 C的温水约500000kg；浴室日需50 C的热 水15000kgo某某是全国日照时间最长，太阳能光源最充裕的地区之一，设计中的该会所屋顶平面面积近3000m2,可安装太阳能集热模块。工程要求该工程实施后能确保休闲会所的游泳池每天开放，水温达到国家规定的保准28C，每天需补充及更换 50C以上的热水50000kg;保 障浴室每天供给50 C热水15000kg，两项合计每天产热水 6

51、5000kg。 该工程必须符合国家颁发的太阳能热水器GB/T 18713-2002标准；要求安全可靠，节能环保，使用方便，测控系统全智能化、人性化。尽量降低投资成本和耗能成本，工程总造价力求只相当于两年以内的电热水锅炉烧制同等质量热水所需开支的费用。三、工程的设计方案工程由CMSfe脑控制中心、集热站、辅助加热系统、保温水箱、 循环泵、电磁阀及水暖配件等构成。1 ）、CMSt脑控制中心该系统负责数据采集换算，并下达指令。是整个太阳能集热工 程系统的指挥中枢。2）、集热站由真空集热管、导热器、集热保温连通器、支架组成。由真空管集太阳光热能，将保温连通器中的水温提升，用温差循环或定温 向水箱供水的

52、原理向游泳池和浴室提供热水及热能。3）、辅助加热为了能使在阴雨天及冬季特冷等特殊情况下都能保障游泳池都能正常开放，保证池内的水温适中，及浴室里有适温热水供应，此 工程需配臵辅助加热系统。该太阳能集热工程的辅助加热系统由5根60kw的电加热器构成。）、集热保温水箱一组容量50000kg的储热保温水箱与太阳能模块连通，以定温 储热水的方式向集热保温水箱提供适温热水，以每天向游泳池补充 新鲜热水的水源，并提升游泳池里的水温。一只容量15000kg圆水箱负责供应浴室15000kg热水，两组水箱都带有相对所需的电加热 器设施，按需在设定的时间段里启动电加热器加热，将水箱里的水 温提升后分别向游泳池及浴室

53、提供热水。）、执行系统执行系统由太阳能集热站、辅助加热系统耐高温循环泵、电磁阀及各种管道配件组成，用以执行 CMSfe脑控制中心所下达的指令。第六节环境影响编制依据1、中华人民共和国环境保护法（1989.12.26施行）2、 中华人民共和国环境影响评价法（2003.9.1施行）3、 中华人民共和国大气污染防治法（200541施行）4、中华人民共和国水污染防治法（1996.5.15施行）5、 中华人民共和国环境噪声防治法（1997.3.1施行）6、 某某自治区环境保护条例（2003.9.1施行）7、 关于加强建设项目环境保护工作的通知（拉政发200699号）二、环境影响1 、区周边环境现状本项目

54、位于某某县东北方向，原垃圾场下面，经过处理，现空 气清新，环境优美，周围环境十分适合项目的建设。本建设项目包括前主楼、附属楼、水疗馆、洗浴广场和配套的 公用工程，本项目环保设施同时建设，生产中产生的三废经处理后 达标排放，不会对环境产生污染。2、动力供应情况1）供电项目需新建35KV变电所一座，变电站容量 50KVA2）供水根据客源预测日均接待234人，考虑不均衡因素，最高峰按350人次测算用水量如下：旅游高峰人数350人次/日用水标准200升/日.人游客用水量70立方米/日公用设施用水量35立方米/日消防用水量30立方米/日不可预见用水量27立方米/日总用水量162立方米/日需设泵站2座和水

55、塔1座3）供热根据测算，项目主体建筑总采暖面积 5500ml，采暖热负荷指标 为90瓦/平方米，总热负荷为1800千瓦。供热锅炉和供热管网规模 按2000千瓦考虑。为便于冲洗和淋浴，设热水锅炉一座。为了减少对景区的污染， 建议采用燃油锅炉。为节约能源，夏季可充分利用太阳能解决洗浴用水。3、三废”排放情况本项目的主要污染源是游客及服务设施（餐厅，卫生间，浴室 等）产生，“三废”主要是生活垃圾和生活污水。1、生活垃圾主要是游客丢弃的食品袋，饮料盒，酒瓶等生活垃圾，平均每 人每天丢弃1公斤，每天最大量350公斤，每年126吨。2、污水温泉洗浴后的废水，每天 140mi，每年5万用。生活污水每天138

56、 m3,每年4.96万m4、治理措施施工期保护措施在施工过程中合理布臵施工场地及建筑材料堆场，妥善处理建 筑垃圾，对施工取料场地及破坏的地貌，要进行平整、回填、覆土， 严格进行植被恢复。施工完之后不得留下施工痕迹。生活垃圾在度假村内设垃圾箱，定期集中收集生活垃圾，用垃圾车运往 垃圾堆放场掩埋，垃圾掩埋场选址须当地环保部门同意。生活污水设污水处理器一个，集中进行二级处理。处理后要达到污水 综合排放标准(GB8971996)二类一级，用于绿化灌溉。4、运行期环保措施加强景区环境管理，设专人负责环境保护工作，确保环保设施 正常运行，加强对游客的环境保护意识，设立生态环境保护宣传牌， 尽量多种花草和树

57、木，改善和美化旅游环境。第七节节能措施一、编制的依据1、工业企业能源管理导则(GB/T15587-1995)2、综合能耗计算通则(GB/T2589-2008)3、 企业能耗计量与测试导则(GB/T6422-1986)4、 用能单位能源计量器具配备和管理通则(GB17167-2006)5、企业节能量计算方法(GB/T13234-1991)6、 节电措施经济效益计算与评价(GB/T13471-1992)7、建筑照明设计标准(GB50034-2004)8 建筑采光设计标准(GB/T50033-2001)编制的原则能源、土地、水、原材料等自然资源是人类赖以生存和发展的 基础，是经济社会可持续发展的重要

58、物资保障。近年来，随着社会 的快速发展，资源消耗多、能源短缺等问题日益突出，已成为危及 国家安全的战略问题。胡锦涛总书记强调：“要优先抓好节约能源 资源”；温家宝总理指出：“要从国家全局和战略的高度，充分认 识加快建设节约型社会的极端重要性和紧迫性，迅速行动起来，在 全国范围内大张旗鼓，深入持久地开展资源节约活动，加快推进节 约型社会建设，促进我国经济社会全面协调可持续发展”。自治区、 市政府也相继对资源节约工作进行了安排部署，提出了明确的要求。能源是整个国民经济发展的物质基础，节约与合理利用能源是 当今世界经济发展过程中的一个重大课题。随着我国工业化经济的 不断发展，能耗总量也将不断增长，能

59、源供需矛盾日趋突出，能源 紧缺已成为我国国民经济发展的制约因素。为此，在我国节约与合 理利用能源是一项必须坚持的基本国策，也会我国产业行业发展过 程中的基本法规。本工程设计将在各专业设计上认真贯彻节约与合 理利用能源这一指导思想，认真贯彻国家对能源实行计划和节约并 重的方针，尽量采用先进技术和切实可行的措施，合理利用、节约 能源，降低消耗，提高企业的经济效益。三、节能措施本项目节能主要体现在水电的节约利用方面，主要措施如下：1、温泉设计中，在满足生产工艺、设备运行、管网布臵的前提 下，尽量减少洁净区空间和面积。2、在建筑材料的选用上使满足夏热冬冷地区节能建筑墙体、楼 地面设计要求和洁净区域空调

60、能耗的合理性。3、优化设计供热、供水、供电系统，为节约能源，对各耗能装 臵进行计量。为此，设计中选用准确实用的计量仪表，从而准确地 计量能源消耗，及时指导产品成本分析。4、运营设备选用高效低能耗设备。5、选用低损高效电器设备及无功功率就地补偿以降低线路损 耗。照明选用高效、节能型光源及灯具以减少耗电量。线路均采用 铜芯线，机械强度高，阻抗小，损耗也相应减小 25%6、冷冻水、热水、低温水管道及保温绝热的设备均采用新型复 合绝热防火保温材料，减少热量损失 30%7、生产过程中空调用水及部分设备均采用循环水，水循环率高 达80%从而节约了水资源。&温泉内所有卫生设备及冲洗设施均采用符合节水型产品技