成都市醉双楠项目提案报告

1、成都外双楠醉双楠提案报告目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc185884674 1、07年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究 PAGEREF _Toc185884674 h 7 HYPERLINK l _Toc185884675 11一级土地市场研究 PAGEREF _Toc185884675 h 7 HYPERLINK l _Toc185884676 、2007年1月11月城西土地市场总体状况 PAGEREF _Toc185884676 h 7 HYPERLINK l _Toc185884677 1.1.2 、2007年1月11月城西2-3环区域

2、土地市场状况 PAGEREF _Toc185884677 h 8 HYPERLINK l _Toc185884678 2、二级商品房市场研究 PAGEREF _Toc185884678 h 12 HYPERLINK l _Toc185884679 2.1、2007年1-11月城西2、3环供应和销售走势分析 PAGEREF _Toc185884679 h 12 HYPERLINK l _Toc185884680 2.2、2007年1-11月城西2、3环各月供应和销售走势分析 PAGEREF _Toc185884680 h 13 HYPERLINK l _Toc185884681 2.3、2007

3、年1-11月城西2、3环建筑形态分析 PAGEREF _Toc185884681 h 13 HYPERLINK l _Toc185884682 2.4、2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间分析： PAGEREF _Toc185884682 h 14 HYPERLINK l _Toc185884683 2.5、2008年城西商品房市场趋势分析 PAGEREF _Toc185884683 h 14 HYPERLINK l _Toc185884684 3、三级二手房市场研究 PAGEREF _Toc185884684 h 15 HYPERLINK l _Toc185884685 3.1、

4、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析 PAGEREF _Toc185884685 h 15 HYPERLINK l _Toc185884686 3.2、二手房与一手房租售比分析 PAGEREF _Toc185884686 h 18 HYPERLINK l _Toc185884687 3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究 PAGEREF _Toc185884687 h 19 HYPERLINK l _Toc185884688 、区域配套分析 PAGEREF _Toc185884688 h 19 HYPERLINK l _Toc185884689 、周边生活机能示意图及点评

5、PAGEREF _Toc185884689 h 20 HYPERLINK l _Toc185884690 、区域交通条件分析 PAGEREF _Toc185884690 h 21 HYPERLINK l _Toc185884691 、公交站点及公交线路明示 PAGEREF _Toc185884691 h 22 HYPERLINK l _Toc185884692 3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究 PAGEREF _Toc185884692 h 25 HYPERLINK l _Toc185884693 、片区的城市人文定位 PAGEREF _Toc185884693 h 25

6、HYPERLINK l _Toc185884694 、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度 PAGEREF _Toc185884694 h 25 HYPERLINK l _Toc185884695 、片区的区域发展规划 PAGEREF _Toc185884695 h 26 HYPERLINK l _Toc185884696 、片区区域规划对本案的开发影响 PAGEREF _Toc185884696 h 26 HYPERLINK l _Toc185884697 、片区区域规划对消费者的心理影响 PAGEREF _Toc185884697 h 27 HYPERLINK l _Toc18588

7、4698 4、醉双楠区域商品房市场状况 PAGEREF _Toc185884698 h 28 HYPERLINK l _Toc185884699 4.1区域板块及相邻板块楼盘情况与分析 PAGEREF _Toc185884699 h 28 HYPERLINK l _Toc185884700 一级核心战场 PAGEREF _Toc185884700 h 28 HYPERLINK l _Toc185884701 、二级重心战场 PAGEREF _Toc185884701 h 32 HYPERLINK l _Toc185884702 三级圈层参照战场 PAGEREF _Toc185884702 h

8、38 HYPERLINK l _Toc185884703 辅助板块参照性分析 PAGEREF _Toc185884703 h 41 HYPERLINK l _Toc185884704 区域总结性论述 PAGEREF _Toc185884704 h 43 HYPERLINK l _Toc185884705 4.2、区域市场单点总结性分析 PAGEREF _Toc185884705 h 46 HYPERLINK l _Toc185884706 、供给市场的空白点 PAGEREF _Toc185884706 h 46 HYPERLINK l _Toc185884707 、区域产品的共性特征与个性特征

9、 PAGEREF _Toc185884707 h 47 HYPERLINK l _Toc185884708 各类产品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由 PAGEREF _Toc185884708 h 48 HYPERLINK l _Toc185884709 客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析 PAGEREF _Toc185884709 h 50 HYPERLINK l _Toc185884710 、供需比值的定性分析 PAGEREF _Toc185884710 h 53 HYPERLINK l _Toc185884711 、区域价格供给走势、产品供给走势、需求走势分析

10、： PAGEREF _Toc185884711 h 53 HYPERLINK l _Toc185884712 区域全年住房供给的图表定量分析（外双楠片区涵盖预计07年底开盘的楼盘供应体量） PAGEREF _Toc185884712 h 56 HYPERLINK l _Toc185884713 政策变数对明年的趋势定性分析 PAGEREF _Toc185884713 h 56 HYPERLINK l _Toc185884714 小结 PAGEREF _Toc185884714 h 57 HYPERLINK l _Toc185884715 4.3、三级二手房市场研究 PAGEREF _Toc18

11、5884715 h 58 HYPERLINK l _Toc185884716 、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析： PAGEREF _Toc185884716 h 58 HYPERLINK l _Toc185884717 二手房与一手房租售比分析 PAGEREF _Toc185884717 h 61 HYPERLINK l _Toc185884718 5、07年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究 PAGEREF _Toc185884718 h 62 HYPERLINK l _Toc185884719 5.1、区域市场综合型楼盘商业部分现状 PAGEREF _T

12、oc185884719 h 62 HYPERLINK l _Toc185884720 临街商业楼盘（小区商业生活配套） PAGEREF _Toc185884720 h 62 HYPERLINK l _Toc185884721 走势研究 PAGEREF _Toc185884721 h 63 HYPERLINK l _Toc185884722 6、醉双楠项目板块住宅需求特征分析 PAGEREF _Toc185884722 h 64 HYPERLINK l _Toc185884723 7、醉双楠项目板块商业需求特征分析 PAGEREF _Toc185884723 h 65 HYPERLINK l _

13、Toc185884724 8、醉双楠地块综合条件研究分析 PAGEREF _Toc185884724 h 66 HYPERLINK l _Toc185884725 8.1、项目地理坐标位置 PAGEREF _Toc185884725 h 66 HYPERLINK l _Toc185884726 8.2、项目基本概况描述 PAGEREF _Toc185884726 h 66 HYPERLINK l _Toc185884727 8.3、项目经济技术指标 PAGEREF _Toc185884727 h 67 HYPERLINK l _Toc185884728 8.4、地形地貌 PAGEREF _To

14、c185884728 h 68 HYPERLINK l _Toc185884729 8.5、项目周边基本利多利空情况 PAGEREF _Toc185884729 h 68 HYPERLINK l _Toc185884730 8.6、自然条件 PAGEREF _Toc185884730 h 68 HYPERLINK l _Toc185884731 9、项目整体规划用地强度 PAGEREF _Toc185884731 h 69 HYPERLINK l _Toc185884732 9.1项目用地强度 PAGEREF _Toc185884732 h 69 HYPERLINK l _Toc1858847

15、33 9.2、地块形态表现特征 PAGEREF _Toc185884733 h 69 HYPERLINK l _Toc185884734 9.3、成品项目设计方案简析： PAGEREF _Toc185884734 h 69 HYPERLINK l _Toc185884735 10、醉双楠项目住宅及商业定位分析 PAGEREF _Toc185884735 h 70 HYPERLINK l _Toc185884736 10.1住宅部分 PAGEREF _Toc185884736 h 70 HYPERLINK l _Toc185884737 层次结构定位（依据马斯洛需求层次理论） PAGEREF _

16、Toc185884737 h 71 HYPERLINK l _Toc185884738 区域楼盘数据性罗列： PAGEREF _Toc185884738 h 72 HYPERLINK l _Toc185884739 10.1.3市场张力定位分析： PAGEREF _Toc185884739 h 75 HYPERLINK l _Toc185884740 10.2商业 PAGEREF _Toc185884740 h 77 HYPERLINK l _Toc185884741 、市场范围空间定位 PAGEREF _Toc185884741 h 77 HYPERLINK l _Toc185884742

17、、市场业态定位 PAGEREF _Toc185884742 h 77 HYPERLINK l _Toc185884743 11、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析 PAGEREF _Toc185884743 h 78 HYPERLINK l _Toc185884744 11.1住宅 PAGEREF _Toc185884744 h 78 HYPERLINK l _Toc185884745 主导目标客源 PAGEREF _Toc185884745 h 78 HYPERLINK l _Toc185884746 次主流目标客源 PAGEREF _Toc185884746 h 78 HYPERLINK

18、 l _Toc185884747 辅助目标客源 PAGEREF _Toc185884747 h 78 HYPERLINK l _Toc185884748 11.2商业 PAGEREF _Toc185884748 h 79 HYPERLINK l _Toc185884749 、目标群体定位 PAGEREF _Toc185884749 h 79 HYPERLINK l _Toc185884750 、目标投资小业主定位 PAGEREF _Toc185884750 h 79 HYPERLINK l _Toc185884751 1、目标经营客户定位 PAGEREF _Toc185884751 h 79

19、HYPERLINK l _Toc185884752 12、醉双楠项目商业经营定位 PAGEREF _Toc185884752 h 79 HYPERLINK l _Toc185884753 12.1经营功能定位 PAGEREF _Toc185884753 h 79 HYPERLINK l _Toc185884754 12.2经营特色定位 PAGEREF _Toc185884754 h 79 HYPERLINK l _Toc185884755 12.3经营方式定位 PAGEREF _Toc185884755 h 80 HYPERLINK l _Toc185884756 12.4经营业态定位 PAG

20、EREF _Toc185884756 h 80 HYPERLINK l _Toc185884757 12.5项目可选择的业态 PAGEREF _Toc185884757 h 80 HYPERLINK l _Toc185884758 13、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述 PAGEREF _Toc185884758 h 80 HYPERLINK l _Toc185884759 13.1住宅 PAGEREF _Toc185884759 h 80 HYPERLINK l _Toc185884760 客户区域分析 PAGEREF _Toc185884760 h 80 HYPERLINK l _

21、Toc185884761 客户年龄特征 PAGEREF _Toc185884761 h 81 HYPERLINK l _Toc185884762 13.1.3 客户职业特征 PAGEREF _Toc185884762 h 81 HYPERLINK l _Toc185884763 客户职务特征 PAGEREF _Toc185884763 h 81 HYPERLINK l _Toc185884764 客户收入特征 PAGEREF _Toc185884764 h 81 HYPERLINK l _Toc185884765 客户家庭特征 PAGEREF _Toc185884765 h 81 HYPERL

22、INK l _Toc185884766 客户教育特征 PAGEREF _Toc185884766 h 81 HYPERLINK l _Toc185884767 客户习性特征 PAGEREF _Toc185884767 h 81 HYPERLINK l _Toc185884768 13.2商业 PAGEREF _Toc185884768 h 82 HYPERLINK l _Toc185884769 客户区域特性 PAGEREF _Toc185884769 h 82 HYPERLINK l _Toc185884770 客户年龄特征 PAGEREF _Toc185884770 h 82 HYPERL

23、INK l _Toc185884771 客户职业特征 PAGEREF _Toc185884771 h 82 HYPERLINK l _Toc185884772 客户职务特征 PAGEREF _Toc185884772 h 82 HYPERLINK l _Toc185884773 客户收入特征 PAGEREF _Toc185884773 h 82 HYPERLINK l _Toc185884774 客户家庭特征 PAGEREF _Toc185884774 h 82 HYPERLINK l _Toc185884775 客户教育特征 PAGEREF _Toc185884775 h 83 HYPERL

24、INK l _Toc185884776 客户习性特征 PAGEREF _Toc185884776 h 83 HYPERLINK l _Toc185884777 14、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析 PAGEREF _Toc185884777 h 83 HYPERLINK l _Toc185884778 14.1住宅 PAGEREF _Toc185884778 h 83 HYPERLINK l _Toc185884779 客户的生活方式 PAGEREF _Toc185884779 h 83 HYPERLINK l _Toc185884780 客户的置业动机 PAGEREF _Toc18

25、5884780 h 83 HYPERLINK l _Toc185884781 客户的户型及总价需求落点 PAGEREF _Toc185884781 h 83 HYPERLINK l _Toc185884782 客户付款方式 PAGEREF _Toc185884782 h 84 HYPERLINK l _Toc185884783 客户的装修标准需求 PAGEREF _Toc185884783 h 84 HYPERLINK l _Toc185884784 客户的生活配套 PAGEREF _Toc185884784 h 84 HYPERLINK l _Toc185884785 客户的建筑风格需求 P

26、AGEREF _Toc185884785 h 84 HYPERLINK l _Toc185884786 14.2商业 PAGEREF _Toc185884786 h 85 HYPERLINK l _Toc185884787 客户的置业动机 PAGEREF _Toc185884787 h 85 HYPERLINK l _Toc185884788 客户的户型及总价需求落点 PAGEREF _Toc185884788 h 85 HYPERLINK l _Toc185884789 客户经营方式特点 PAGEREF _Toc185884789 h 85 HYPERLINK l _Toc185884790

27、 客户的投资回报要求 PAGEREF _Toc185884790 h 85前言为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们树立一种专业缜密的态度,抱着事事走在前面的心态踏实做事、细心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润的最大化。为准确市场定位，我们对醉双楠项目进行了前期市场调研。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。我们得到了以下成果：醉双楠市场的整体状况及变动趋势醉双楠市场市场产品设计的发展趋势醉双楠市

28、场市场分布现状及客户群体构成情况各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征 掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基 本特征明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在掌握到各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会；10、 提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路A市场研究部分1、07年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究11一级土地市场研究1.1.1、2007年1月11月城西土地市场总体状况 2007年1月至今城西区域发布拍卖及挂牌土地共21宗，成

29、交20宗，成交比例高达95%。成交土地中中挂牌出让2宗，拍卖出让18宗，总成交面积493426.1平方米（约合759.9778亩）。同比上升21.5%，增加134.3478亩。成交土地空间分布上，二至三环范围内分布10宗，总面积约120676.6平方米，三环外范围内分布10宗，总面积约392245平方米，一至二环区域无土地供应。1.1.2 、2007年1月11月城西2-3环区域土地市场状况2007年1-11月成都市城西2-3环土地市场共发布拍卖和挂牌宗地10宗，总供应面积181.148亩。其中拍卖土地8宗，挂牌2宗，均全部成交，地块平均规模18.1亩/宗。成交10宗土地中，3宗为商业用地，7宗

30、为城镇混合住宅用地，商业用地总计23.8891亩，占比约12.6%。单位：亩成交土地平均起拍价格约411.45万元/亩，平均成交价格1021万/亩，其中商业性质土地平均起拍价格约303.87万元/亩，平均成交价格713万/亩；住宅平均起拍价格约427.8万元/亩平均成交价格1135万元/亩。成交土地中价格区间300-500万元/亩宗地3宗，价格区间500-1000万元/亩宗地1宗，价格区间1000-1500万元/亩宗地4宗，价格区间1500万元/亩以上宗地2宗。不考虑用地性质差异的前提下1000-1500万元/亩为区域市场主流价格。2007年城西2-3环区域内土地成交价格增长迅速，2007年1

31、季度土地平均成交价格约为564万元/亩，至2007年4季度土地成交价格上涨至1258万元/亩，涨幅高达220%。点评：2007年四季度成交土地楼面地价普遍超过4000元/平方米，较一季度上涨近一倍，房地产泡沫因素有加重趋势。9.27政策发布后在市场前景不甚明确的前提下10月、11月土地拍卖反而出现较大幅度拉升，.从今年走势来看,增幅明显,但从最近的销售状况来看,明年土地成交价格应该在政策的高压下相对平稳。附表： 2007年成都市城西2-3环区域土地出让情况表环数宗地位置净用地面积（亩）容积率用地性质拍卖起叫价（含出让金）成交价竞得单位二至三环武侯区永丰乡龙爪村三、四组16.4513亩2.6二类

32、住宅用地372万元/亩400万亩四川炎华置信实业有限公司武侯区永丰乡太平村九组41.7279亩3.5二类住宅用地350万元/亩630万亩上海绿地集团武侯区永丰乡龙爪村四组7.5645亩2.5商业用地农贸市场260万元/亩485万亩四川淳科实业有限公司武侯区红牌楼街道办事处双楠村10组15.3021亩4.2二类住宅用地380万元/亩1220万亩正成公司武侯区晋阳街办吉福村6组13.1658亩依据方案的合理性确定商业用地公共服务设施用地330万元/亩355万亩成都正成投资青羊区龙嘴村25.4259亩住2.85二类住宅用地、公共服务设施用地500万元/亩1400万/亩厦门建方金牛区高家村6、8、9组

33、15.4809亩住2.85二类住宅用地500万元/亩1140万/亩置信金牛区金府路5号28.3733亩住3.8二类住宅用地480万元/亩1600万/亩交大房产武侯区红牌楼办事处双楠村十组3.1588亩根据方案合理性确定商业用地(不兼容住宅)300万元/亩1300万/亩晗语道文化发展有限公司青羊区东坡村3、6组14.3643亩4.0二类住宅用地460万元/亩1680万/亩天合房屋2、二级商品房市场研究2.1、2007年1-11月城西2、3环供应和销售走势分析分析：2007年1-11月市场反馈的供销比为1.36，同比有所好转，说明今年市场状况表现较为明朗。但由于宏观政策的渗透影响力加强，10月、1

34、1月供应销售比都上升为1.59，直接拖动了整体供销比的上升，销售情况较今年前三季度有所下滑。2.2、2007年1-11月城西2、3环各月供应和销售走势分析 分析：从各月的供销比比值来看，城西供销比为1.3，较06年同期平均供销比1.4有所上升，说明今年供销状况相对较好，但由于宏观政策的影响，从10月、11月的供销比来看，销售状况下滑趋势明显。2.3、2007年1-11月城西2、3环建筑形态分析分析：2007年1-11月城西2、3环建筑类别由于规划条件、楼面地价和开发商预期利润等多种因素主要表现为中高层。2.4、2007年1-11月城西2、3环主力面积供给区间分析：分析：2007年1-11月城西

35、2、3环主力面积供给区间主要集中在紧凑、精致、经济适用的70-80的面积区间段上。90以下住宅供应的增加，拉动了部分消费者对90-120住房的需求，但对120以上的住宅需求基本没有产生影响。2.5、2008年城西商品房市场趋势分析针对政策市场可能发生的变数拐点，利用现有数据进行分析，预判明年的购房群体将回归理性、自住需求将占据主体住房需求进一步转向经济适用的中小户型。在市场预期值上应当是较为平稳的状态，开年后假如房价小幅上调，现在持币观望的群体需求将得到一定程度释放。3、三级二手房市场研究3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析分析：由于城西2、3环线区域建设主要集中在02年以后

36、，因此主要房源供给的集中在02年07年，这部分次新房小区品质较高，户型功能设计合理，在加上其优越的地理位置受到市场的亲睐。分析：城西2、3环线区域二手房价格由于楼盘的年代、位置、户型、区域生活成熟度等相关因素的制衡，明显看出02年后的房源具有很高的核心力，因此价格空间较大。分析：环域内户型需求量较大的依然集中在经济适用紧凑的中小户型上。说明市场的供求基础表现上大众需求力是市场的主力消费群体。分析：城西二手房源租金在成都4个方位中仅次于南门，同样由于小区的品质不同，承租人的经济实力等级差异，租金层次梯度性较为明显。3.2、二手房与一手房租售比分析根据国际通行租售比惯例进行分析租售比=区域二手房市

37、场平均每月每平米租金价格/区域新房市场平均每平米租金价格 城西2-3环区域租售比=17.6/6800 =1:386分析:按照国际惯例投资分析系数租售比超过1:300则投资已经基本不具备市场的投资回报价值，城西2、3环域超过300的比值说明该区域在理论上已不具备投资价值，但由于成都市2006-2007年商品房价格上涨迅速，使部分投资者仍然看好楼市投资。小结：城西城南2、3环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显，投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足居家需求的紧凑经济适用的70-80户型上。3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究、区域配套分析类型情况点评医疗机构私人诊

38、所4 社区服务中心2 大型医院2本区域既有新建的大型医院和社区医疗中心(其中大型社区医疗中心已具有部分优势专科),也有分布比较均匀的门诊或私人诊所金融机构建行2 中行4 工行3 农行3 招行3 民生银行2 申发展银行1 交通银行1 农村信用社2 中信1四大银行和各知名商业银行云集,基本以片区支行和营业厅的形式出现,规模较大.ATM机广泛分布于各街道.各银行投资理财产品宣传力度大学校幼儿园:4 小学:3 中学:0 大专:1 培训专科学校 ：2 该区域重要以幼儿园,小学为主,低龄儿童教育所占比重大,可说明该区域居民年轻化人群较多。IT型培训学校(五月花,指南针等).餐饮娱乐娱乐会所9 餐饮街4 酒

39、楼4 高档餐厅2普遍为综合性娱乐会所,规模大,档次高,娱乐项目齐全.同业竞争相对激烈,突出个性和差异性.消费较昂贵.成线状集中分布,种类丰富.同业竞争激烈且突出个性和差异化.消费较昂贵社区生活配套大药房2 汽车美容5 菜市4 便利店15主要以片区农贸市场和社区菜市两种形式出现,规模较大.市场内菜品丰富,农副加工产品(半成品,成品)所占比例较高.肉禽类需求旺盛.但根据小片区的位置不同,及市场品质规格不同,菜价有较大出入.伊藤洋华堂内也有菜市,进口产品和海产品也比较丰富.知名连锁药房,提供社保卡消费,药品种类多档次高,规模大(通常可同时应付3辆车以上)商业配套大型商场2伊藤洋华堂和国美电器,商品品

40、种齐全,档次高点评： 大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设施种类齐全发展成熟、周边生活机能示意图及点评点评成熟度项目周边现有满足日常生活需要的机能基础性条件，但整体业态不够丰富，成熟度还需要培育，但其可以与清水河、双楠板块共享成熟配套。规格、等级、档次受清水双楠河板块的辐射，整个区域呈现出越靠近清水双楠河板块规格、等级、档次越高的特征。种类小区基本生活配套、基本医疗、学校、娱乐、餐饮、购物设施。核心特征较为基础性的生活基础配套。消费圈层5大花园的低消费圈层和鹭岛国际、瑞泰锦城等中高端消费圈层。、区域交通条件分析规格、等级武侯大道（8车道）、青羊大道（8车道）、晋阳大道（6车道）、

41、三环路等众多交通干道、主道、支路构成四通八达、南北纵横的交通网络。路况该区域整体路况平整通畅，路况属于城区内的路况水平和标准。流量基于目前的道路状况，现阶段区域交通流量为早上42辆/中午86辆/下午73辆，日均车流67辆。 成熟度能满足大流量通行要求，便捷度相当高，区域交通条件发展相对成熟。、公交站点及公交线路明示道路交通路线表及公交线路表道路名规格途径本片区公交站点及线路点评龙腾路双向六车道龙爪村站（上行）：8，21，29，70， 龙爪村站（下行）：8，21，29，70，318清水河站：8，21，29，70，343 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格

42、高，但因负荷大，路况较差青羊大道双向八车道无该道系主干道，南北纵贯整个成都西门片区，与武侯区武阳大道连接，道路规格高，路况好武阳大道双向六车道红运花园站（计划中）：29（下行）407（上行）该道系主干道，南北纵贯整个武侯区高新科技片区（至百家），与黄忠大道连接，货运车流量大，道路规格高，路况好，且现在正处于市政改造扩容中晋阳街双向六车道晋阳路东站（上行）：8 21 29 70 83 502 405 406 五大花园站（上行）：339路 83路 29路 21路 8路 502路 70路 343路 342路 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区，周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格高，但因负荷大，

43、路况较差龙安街四车道龙爪村站：407该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄龙欣路四车道龙欣路站：408 该道南北纵贯外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好鹭岛路四车道逸都路伊腾洋华堂站：408 云霞路站：29，318 逸都花园站：42，85 鹭岛路：151 该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。逸都路路段由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄天乐路四车道无该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄二环路双向八车道清水河站（上行）：52

44、111 100 52区 339 菊乐路口站（下行）：52 513 96 100 111 809 伊藤路口站：52 52区 100 111 在本区域处于红牌楼高架桥和清水河大桥之间，从外双楠侧往西门方向上道比较困难置信路四车道置信路：318 龙祥路站：343该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄龙华路四车道龙华北路站：318，42 双丰路：407该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄基本情况运行区间市区线路 十里店公交站-五大花园 6:00-21:30 票

45、价:普通车1元 高档车2元十里店公交站 - 十里店 - 崔家店路 - 成都客车厂 - 崔家店 - 跳蹬河 - 万年场公交宿舍 - 万年场 - 二环路东三段 - 麻石桥 - 新鸿路 - 新华公园 - 一环路东三段 - 猛追湾街口 - 红星路口 - 红星路二段 - 新南门 - 新南路 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 七道堰 - 燃灯寺 - 双楠路 - 双楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园市区线路 五大花园-红星路广场南 6:00-20:00 票价:无人售票 普通车1元红星路广场南 - 新南门 - 新南路

46、 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路 - 双楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园市区线路 人民公园-机投镇 7:00-20:00 票价:无人售票 普通车1元上行：人民公园 - 文庙后街 - 鸿雁街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 高升桥路东段 - 红牌楼 - 二环路西一段南 - 武侯大道口 - 云霞路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 潮音大道 - 机投镇(共21站)下行：机投镇 - 潮音大道 -

47、潮音大道北 - 草金东路 - 阳公桥 - 五大花园 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 清水河 - 武侯大道口 - 二环路西一段南 - 红牌楼 - 高升桥路东段 - 高升桥 - 武侯祠 - 南郊路 - 鸿雁街 - 文庙后街 - 小南街北 - 人民公园42路 市区线路 (游乐园-逸都花园6:30-22:00 6:00-21:30) 无人售票 普通车1元 高档车2元游乐园 - 马鞍东路东 - 马鞍东路 - 一环路北四段 - 梁家巷 - 一环路北三段 - 人民北路 - 白马寺 - 西体路 - 金仙桥路 - 永陵路口 - 西安中路 - 西安南路 - 中医附院 - 青羊宫 - 一环路大石路口 - 菊乐路东 -

48、 菊乐路西 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 云霞路武侯大道口 - 云霞路 - 云影苑 - 逸都花园(市区线路 青龙场中心站-机投镇 6:30-20:00 7:10-20:45 票价:无人售票 普通车1元 空调车2元青龙场中心站 - 昭觉寺横路 - 西林村 - 荆竹村 - 双水村 - 八里桥 - 站北北街 - 八里桥路 - 豆腐堰 - 荷花池 - 火车北站 - 火车北站公交站 - 二环路北二段 - 二环路九里堤南路西口 - 九里堤南路西口 - 九里堤南路 - 沙湾 - 西门车站 - 抚琴小区 - 青羊小区 - 中医附院 - 青羊宫 - 大石路口 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大

49、石西路西 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 武青东二路 - 武青东二路东 - 机投镇市区线路 昭觉寺公交站-机投镇 6:30-20:00 无人售票 普通车1元昭觉寺公交站 - 昭觉横路 - 洪家坡 - 驷马桥 - 高笋塘 - 荷花池 - 二环路北三段 - 火车北站 - 人民北路二段 - 人民北路 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 金沙路 - 营门口立交桥东 - 营门口立交桥南 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 - 青羊大道北 - 青羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大

50、道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 潮音大道 - 机投镇支线公交 百花中心站-簇桥 7:00-19:00 7:50-19:50 无人售票 普通车1元百花中心站 - 百卉路 - 浣花滨河路东 - 浣花滨河路 - 清水河 - 二环路少陵路口 - 逸都路东 - 逸都路 - 逸都路西 - 武阳大道 - 武阳大道南 - 太平村 - 小心桥 - 花园城 - 聚龙路 - 聚龙路东 - 西部家居 - 龙井村 - 龙井村西 - 龙井中街 - 簇桥市区线路 金沙公交站-双流机场 7:00-19:00 普通车1-2元 公

51、交卡无效金沙公交站 - 青羊大道新成温路口南 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 龙华北路 - 云影路 - 云霞路 - 云霞路武侯大道口 - 双丰路 - 小心桥 - 顺江村 - 武侯大道双星大道口东 - 武侯大道铁佛段北 - 武侯大道铁佛段中 - 武侯大道铁佛段南 - 簇马路东 - 簇马路 - 凉港路北 - 凉港路 - 锦华路三段 - 锦华路机场路口 - 航空港 - 双流机场市区线路 三圣乡花卉市场-晋吉北路 6:30-20:00 无人售票 普通车1元三圣乡花卉市场 - 和平村 - 三圣乡政府 - 幸福梅林 - 三环路娇子立交桥东 - 川师南大门 - 成龙路

52、 - 成龙路沙河大桥 - 静居寺路 - 二环路静居寺路口 - 莲桂南路 - 莲花一区 - 莲桂西路 - 九眼桥西 - 合江亭 - 新南门 - 滨江路 - 南门大桥 - 锦里中路 - 大石东路 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大石西路西 - 清水河 - 龙欣路 - 置信路 - 龙祥路 - 武阳大道东 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 晋吉北路市区线路(中医附院-机投半边街新居 6:00-20:30 无人售票 普通车1元 公交卡无效中医附院 - 青羊宫 - 送仙桥 - 草堂北路南 - 草堂北路北 - 成温立交桥 - 铁门坎 - 金沙车站 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口

53、 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 龙华北路 - 双丰路 - 双丰中路 - 太平村 - 交大花园 - 小心桥 - 三环路武侯立交桥北 - 兴元嘉园 - 果堰农贸市场 - 奇石山庄 - 中华名园 - 三环路武侯立交桥南 - 顺江村 - 武兴一路 - 武科东四路 - 潮音村 - 机投镇 - 华都星公馆 - 武青西二路 - 草金路半边村 - 机投半边街新居(市区线路 桐梓林小区-黄田坝 6:00-20:00 无人售票 普通车1元 公交卡无效桐梓林小区 - 二环路玉林路口 - 二环路神仙树路口 - 永丰立交桥 - 肖家河沿街 - 肖家河沿街西 - 肖家河街 -

54、高升桥东路 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 逸都路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 五大花园 - 阳公桥 - 交大花园四期 - 交大广厦小区 - 小心桥 - 顺江村 - 武科南二路 - 潮音村 - 机投镇 - 潮音大道 - 潮音大道北 - 机投镇场口 - 机九路 - 花龙门小区 - 双星大道北一段 - 培风村 - 光华大道立交桥 - 双星大道成温路口 - 中坝村六组 - 培风村十组 - 青羊工业园区 - 成飞大道 - 黄田坝市区线路 成都客车厂-晋吉北路 6:30-20:00 无人售票 普通车1元 公交卡无效成都客车厂 - 崔家店路 - 十里店

55、- 二仙桥东路 - 二仙桥 - 建设北路三段 - 双建路南 - 双建路中 - 双建路南 - 桃源路 - 二环路东一段 - 三友路北 - 李家沱公交宿舍 - 三友路南 - 梁家巷 - 一环路北四段 - 一环路北三段 - 人民北路 - 白马寺 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 二环路交大路口 - 营门口立交桥北 - 营门口立交桥南 - 二环路羊西线路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 - 青羊大道北 - 青羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳

56、公桥 - 晋吉北路总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究、片区的城市人文定位集合娱乐、餐饮、休闲、零售的板块特征的集聚居住特性的居住区域。、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度 置信实业、新希望房产、腾王阁、武海置业、中铁置业等知名开发商都集中在外双楠区域，大大地提升了区域楼市的品牌度，也将促进了区域的快速发展和成熟。 在城市居民认可度上相对于内双楠的城市繁华，此区域更具有生态特征，特别是未来发展空间概念上将能

57、真正实现进一步繁华，退一步生态环境的居住舒适性。、片区的区域发展规划外双楠片区有政府专门规划的社区诊所，农贸超市、小学、集中绿地，社区文化中心、大型独立高端商业配套等，是一块集时尚、休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、文化于一体的前沿生活样板区，现在已经基本实现规划格局。随着政府未来对五大花园整体改造规划的完成，未来区域中高端消费层次格局将真正意义上得到实现。、片区区域规划对本案的开发影响区域整体规划的实现，有利于拨高项目品质，实现外环境对本案的强烈支撑。、片区区域规划对消费者的心理影响片区规划对消费群体有强大的支撑导向力，是消费群体对楼盘未来居住环境的预期值。4、醉双楠区域商品房市场状况4.1区域

58、板块及相邻板块楼盘情况与分析4.1.1一级核心战场根据该战场各楼盘对本案的影响威胁竞争力，特别结合各楼盘本身状况和与本案的竞争格局展开分析研判。项目名称花间兰庭项目地址17开发商炎华置业物业管理洁华置业容积率2.6绿地率30%公摊率20%建筑形态多层/中高层总占地面积（亩）17总户数325总建筑面积（）33000开发期数2（1期中高层/2期多层、商业）当前批次信息住宅建面（）预计12000层高（m）2.9建筑形态中高层均价(元/)预计7500元/楼体层数6F/14F物管费(元/月)预计1.2元户型面积区间（）50-100开盘时间预计下月中旬主力面积区间（）70-80推广时间户数预计130户销售

59、情况接受咨询梯户比2梯4户/2梯6户智能系统配置红外、门禁主要目标客户多次置业具备殷实经济物质条件纯居住性客户。套数配比套一50-60（25.3%）、60-65（8.4%）假套一70-75（43.4%）、80-85（4.2%）套二 80-85（4.2%）假套二90-95（14.9%）项目本身点评项目本身位于龙华南路与逸都路交汇处，属于大石西路清水河板块和双楠板块的延伸辐射带，周边商圈基本进入成长期，生活配套设施趋于完善。该楼盘地域特征优势明显。项目产品力上对市场空白点把握较为精准，利用可变空间增强使用效率赢得竞争优势凝结点，提升整体空间价值，加重卖点重心。以多层和高层的建筑形态设计，将产品居住

60、需求分解，掌握市场的主动性脉路，同时针对群体的置业动机进行户型配比。在产品设计上利用6米挑高的户型设计实现居住空间的通透开阔，在糅合立面的整体线条处理效果，VI传播效果显著。该项目在套一的权重配比较大，是以赠送面积使之实际得房率提高，单价测算低于市场价格做为卖点支撑主要核。与本案竞争格局点评该楼盘与本项目在区域位置、规模品质上都具备正面争锋的对抗特征。其入市时间和本项目入市形成穿插，使本项目在推进时市场竞争压力减弱，但其市场反映程度将是本项目实施战略、战术策略的有力参照。预计明年市场客源争夺战中，该楼盘将依据其在市场空白点上寻觅到的竞争核心组合相关策略，实现其市场竞争力度的提升。项目名称鑫盛白