141020上亿三期DC11客户异议处理

1、上亿DC11客户异议处理（1020）问题1：5%的贴息问题（一次性付款、按揭付款分别以何种方式贴息）？贴息何时交? 答：一次性付款是以付款当日起算5%的贴息，按揭付款是首付款到位计算首付款利息，按揭部分银行放款后计算5%贴息；但是不管是一次性付款还是按揭付款，我们都会统一在2016年1月份前支付这5%的贴息。（2016年1月1日开业）问题3：回购主体是谁？为何不是开放商？开发商跑了怎么办？答：回购主体是亿丰商业投资管理有限公司。开发商和你签的是商品房买卖合同，这份合同是由房管局出的，买卖合同上是不可能出现回购这一条款的。为了实现我们对客户的承诺，我们目前是以我们亿丰商管公司作为回购主体，我们浙

2、江商管公司和开发商的法人其实是一人（薛春树，集团副总裁，浙江区域各公司董事长），同属上亿集团。 您担心的问题是不可能存在的；这也是您买商铺要买品牌的原因，有保障，上亿是房地产十强企业，注册资本就500个亿。全国50多个项目，17年来，全部运转良好，即使我们项目将来运营有问题，亿丰也有这个资本实力让这个市场火起来！您完全不用担心上亿的资金实力！何况我们这个项目一期二期都是自持的，目前的五期的仓储也很火爆，上亿这么大的资产，几十个亿在这面，到时候出问题，损失最大的是上亿！何况良渚这边的发展趋势，地铁马上开通，永旺梦乐城、万科等大型开发商都已经入驻，目前是杭州的重点发展区域。五年后，这边的发展，就是

3、下一个三墩问题4：回购客户需要承担的税务有哪些？（本题原则不问不说，问了少说）1、测绘费2.04元/平方，买方；2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；3、契税评估额3%，买方；4、所得税差额20%，卖方；5、交易费10/平方，买方；6、工本费550元，买方（工本印花税5元）；7、其他营业税差额5.6%，卖方。答：卖方需要承担的是营业税的差额5,6%，这部分税费是可以避免的；所以基本需要承担的税费很少；（主要的契税由开发商承担了）问题5：什么时候可以办三证？答：我们项目在2015年10月前交付，房产是一交付，就可以办房产证，一般在3个月内办好，这个在法律上是有相关规定。问题6：亿丰为何更名上亿

4、，是不是更名上亿后，一期、二期的合同需要重签?答：目前我们集团公司改名为上亿集团，以前是亿丰集团。主要原因是我们集团要打算为上市考虑。已经签了的合同不需要更名。问题7：为何三期的回报率比二期低？答：我们二期是十年租赁权，产权在我们开发商手上，所以我们愿意较高的回报给你，但是物业增值是你享受不到的。三期我们卖的是产权，你手上是有三证的，每一年都是有保底租金的，每年是按照冲抵前的8%给你保底租金，而且超出部分还有九一分成，产权还是你的，随着良渚新城建设不断完善，包括地铁二号线开通，永旺梦乐城开业等，物业增值自然水涨船高，租金回报加上物业增值部分绝对比而且的回报高的多，而且产权还是你的。另外随着主城

5、区的市场由于租赁和交通、停车等问题，向外围搬迁，未来我们的市场就是杭州最大、最全、最近的家居建材产业集群；问题8：一期、二期的市场运营情况不怎么好。答：我们一二期市场的运营不差的。我们一期家居馆是08年开业，整个场馆一直都是满铺经营，而且一楼的租金已经是3-4元每天每平方，如果不赚钱，不可能有这么多这么傻的经营户坚持这么多年。二期我们是13年开业的，目前已经有一年多的情况，招商也已经是满铺。问题9：三期的招商情况如何？目前我们三期的招商非常顺利，我们一楼品牌定制馆像梦天木门、索菲亚衣柜、科宝博洛尼橱柜等都已经与我们签订意向入驻，二楼整木定制、三楼全屋定制馆目前上百家知名家居定制厂家也签订意向入

6、驻协议，四楼的设计师中心更是与中国设计师联盟合作，知名设计师和设计公司都会入驻；今年的11月就会召开招商大会；另外上亿捆绑2000多家家居建材品牌，工程交付就是开业，您完全不用担心我们的招商；商铺租金也是逐年递增。问题10：老城区第六空间、新时代广场都非常好，你们怎么和它们比?老城区的市场已经到发展瓶颈了，租金很难再有上涨，对比这些市场我们这边将来购物交通更方便（专业市场和购物中心的区别），所以未来随着主城区的市场由于租赁和交通、停车等问题，向外围搬迁，未来我们的市场就是杭州最大、最全、最近的家居建材产业集群；问题11：你们这里位置这么偏，人这么少，你们的市场能做的起来吗？1 区域发展前景的角

7、度（区域内庞大的需求）2 家居建材和购物中心的区别的角度（交通、购物成本）问题12：我现在交认筹金，是不是你们到时要抬高价格？我们这次的价格不会很高，是DC11第一次开盘，优惠力度最大的时候，您不用担心这个问题，先把现在的优惠拿到手再说；问题13：我开业后的前两年实际上拿不到租金，还要还贷款，不划算？您不是收不到租金，而是租金提前给您了，冲抵总房款；另外，您也要考虑到两年后，您的租金收益和产权增值啊。问题14：奥特莱斯回报20个点，你们这边太低了?我们的回报不低呀！您看杭州还有哪个产权商铺比我们回报高！我们的商铺是产权商铺，您要考虑到物业增值这块，十年翻个两三番，对商铺来说都很正常；（介绍良渚

8、周边发展，家居建材产业格局）再有就是我们的租金收益，保底就有8%，将来市场运营的好，租金收益百分之十几、百分之二十几都很正常；问题18：家居定制市场空间太小，市场做不起来?家居定制是家居建材市场发展的趋势，电商不能取代家居定制；家居定制零距离设计师和厂家，省去中间商的环节，租金高，利润高，对客户来说也得到实惠，市场前景巨大；家居定制目前处于严重的产能不足的状态，供不应求；新时代等商场纷纷引入家居定制；我们的市场得到中华整木协会，中华整木网的大力支持，是长三家整木商场示范项目；招商已经完成，工程交付，一个装修期就可以开业，您说怎么会做不起来，坐不起这么多商家为什么抢着入驻？问题16：得房率太低?

9、这个得房率对于商场来说并不低啊，商场的得房率就是这个水平，另外我们将来计算租金是按照建筑面积计算租金和得房率没关系的，您不用担心得房率的问题； 问题17：面积太小了？面积小，您的投资门槛和投资风险不是大大降低了呀，这是好事情呀，另外我们的商铺统一招商、统一运营，再小也是按照您的商铺上入驻的品牌给您计算租金问题18：假如我第五年要把房子卖出去，能卖多少钱，买的人回购是按什么价格呢？按照原价格回购，假设您的商铺100万买了，150万卖出去，到时候买您商铺的那位肯定不会回购的啦，增值这么多干嘛要卖给开发商，我们的回购只是基于退一万步来讲，最坏的情况，将来市场运营不佳，您把商铺再回购给开发商。问题19

10、：商铺转让后的回报率该如何算？ 商铺转让后的回报率依然按照您的买入价格计算保底回报，打个比方您买了100万的商铺，卖了150万，增值了50万，到时候能卖出去的话，租金肯定远远不止8%了，实际租金超出部分已经非常可观了。您要知道我们给您的租金回报是保底回报，而不是只有8%。问题20：我买你的产业商铺，找不到自己的位置，将来卖不出去，其实和经营权一样了？您买的是产权商铺，怎么会找不到自己的位置呢，到时候您的房产证上是有一块图纸标示您的房号、面积以及位置等，所以所您是不可能找不到您的位置的；（客户纠缠）而且我们的商铺到时候租的时候是严格按照现在出售的图纸招商的，打个比方，现在是梦天木门要在您买的铺子

11、的位置租一个商铺，比如他要200，可能最后是由10个商铺组成，那么我们商管公司会按照10个房号的商铺租给他的，您将来超出部分的租金就是按照梦天木门租的这间商铺的单位租金计算的；问题21：商业用地产权是40年，而你们的项目现在的用地产权也只剩下30多年了？怎么会只有30多年的，您买了您的商铺，这间商铺祖祖辈辈就都是您的，所谓的商业40年产权，住宅70年产权，都是说土地使用权，房屋的所有权还是你的，将来无非遇到两种情况，一种是40年以后要拆迁，国家会有相应的拆迁法规。另外一种就是政府没有对我们这块地有另外的规划，您是可以无限期的沿用的；（客户问：如果我要交土地出让金，怎么算）年限到期后需要交纳一定比例的土地出让金，这个需要交纳的钱不会很多的。问题22：我想自营，那我不是既买了产权仍还需要交房租，感觉不怎么划算？（沿街部分）您买了沿街部分的市场不需要交租金的，只要交物业管理费就可以了，同时部分沿街商铺也是不返租的，您自己经营，商场旺起来，您的生意自然是不用担心的。（商场内部分）因为我们是十年委托经营管理的，您可以选择买商铺，之后再在我们商场通过招商自营