《万科城市花园工程管理施工组织设计方案》25培训讲学

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。万科城市花园工程管理施工组织设计方案25万科城市花园工程管理组织设计方案第一版2009大连万科房地产开发有限公司城市花园项目管理部目录TOCo1-3hztBlockquote,1HYPERLINKl_Toc2864094881、项目概况PAGEREF_Toc286409488h3HYPERLINKl_Toc2864094891.1项目简介PAGEREF_Toc286409489h3HYPERLINKl_Toc2864094901.2主要合作单位PAGEREF_Toc286409490h4HYPERLIN

2、Kl_Toc2864094912项目部门建设管理PAGEREF_Toc286409491h5HYPERLINKl_Toc2864094922.1项目管理部主要职责PAGEREF_Toc286409492h5HYPERLINKl_Toc2864094932.2项目管理部管理架构PAGEREF_Toc286409493h6HYPERLINKl_Toc2864094942.3项目管理部主要岗位职责PAGEREF_Toc286409494h6HYPERLINKl_Toc2864094953、项目前期协调与管理PAGEREF_Toc286409495h12HYPERLINKl_Toc2864094963

3、.1设计部协调PAGEREF_Toc286409496h12HYPERLINKl_Toc2864094973.2营销协调PAGEREF_Toc286409497h13HYPERLINKl_Toc2864094983.3项目发展协调PAGEREF_Toc286409498h13HYPERLINKl_Toc2864094993.4成本协调PAGEREF_Toc286409499h13HYPERLINKl_Toc2864095004、项目计划管理PAGEREF_Toc286409500h13HYPERLINKl_Toc2864095014.1标段的划分及基本要求PAGEREF_Toc28640950

4、1h13HYPERLINKl_Toc2864095024.2总包的平面分区及进场顺序PAGEREF_Toc286409502h14HYPERLINKl_Toc2864095034.3施工场地临设布置PAGEREF_Toc286409503h14HYPERLINKl_Toc2864095044.4总体进度计划PAGEREF_Toc286409504h14HYPERLINKl_Toc2864095054.5工程进度计划PAGEREF_Toc286409505h15HYPERLINKl_Toc2864095064.6材料设备采购计划PAGEREF_Toc286409506h15HYPERLINKl_

5、Toc2864095074.7项目里程碑进度控制计划PAGEREF_Toc286409507h15HYPERLINKl_Toc2864095084.8模拟工程计划PAGEREF_Toc286409508h15HYPERLINKl_Toc2864095094.9工程计划的修改PAGEREF_Toc286409509h15HYPERLINKl_Toc2864095104.10销售配合PAGEREF_Toc286409510h16HYPERLINKl_Toc2864095115、项目采购管理PAGEREF_Toc286409511h16HYPERLINKl_Toc2864095125.1总包采购PA

6、GEREF_Toc286409512h16HYPERLINKl_Toc2864095135.2监理单位采购PAGEREF_Toc286409513h17HYPERLINKl_Toc2864095145.3专业分包单位采购PAGEREF_Toc286409514h18HYPERLINKl_Toc2864095155.4材料、设备采购PAGEREF_Toc286409515h19HYPERLINKl_Toc2864095165.5分包与甲供、限价材料清单PAGEREF_Toc286409516h20HYPERLINKl_Toc2864095175.6集团禁用材料清单PAGEREF_Toc28640

7、9517h22HYPERLINKl_Toc2864095186、供方管理PAGEREF_Toc286409518h22HYPERLINKl_Toc2864095196.1监理管理PAGEREF_Toc286409519h22HYPERLINKl_Toc2864095206.2总包管理PAGEREF_Toc286409520h25HYPERLINKl_Toc2864095216.3专业分包单位及材料设备供应商（下称供方）管理PAGEREF_Toc286409521h27HYPERLINKl_Toc2864095227、项目质量管理PAGEREF_Toc286409522h29HYPERLINKl

8、_Toc2864095237.1质量规划PAGEREF_Toc286409523h29HYPERLINKl_Toc2864095247.2质量保证PAGEREF_Toc286409524h29HYPERLINKl_Toc2864095257.3质量控制PAGEREF_Toc286409525h30HYPERLINKl_Toc2864095268、项目现场成本管理PAGEREF_Toc286409526h32HYPERLINKl_Toc2864095278.1设计阶段PAGEREF_Toc286409527h32HYPERLINKl_Toc2864095288.2招标阶段PAGEREF_Toc2

9、86409528h32HYPERLINKl_Toc2864095298.3图纸会审阶段PAGEREF_Toc286409529h33HYPERLINKl_Toc2864095308.4工程实施阶段PAGEREF_Toc286409530h33HYPERLINKl_Toc2864095319、项目风险管理PAGEREF_Toc286409531h34HYPERLINKl_Toc2864095329.1风险管理规划PAGEREF_Toc286409532h34HYPERLINKl_Toc2864095339.2风险识别PAGEREF_Toc286409533h34HYPERLINKl_Toc286

10、4095349.3风险定性、定量分析PAGEREF_Toc286409534h35HYPERLINKl_Toc2864095359.4风险应对规划PAGEREF_Toc286409535h36HYPERLINKl_Toc2864095369.5风险监测及控制PAGEREF_Toc286409536h37HYPERLINKl_Toc28640953710、文件管理PAGEREF_Toc286409537h37HYPERLINKl_Toc28640953810.1控制印章PAGEREF_Toc286409538h37HYPERLINKl_Toc28640953910.2文件编号总文档目录PAGER

11、EF_Toc286409539h37HYPERLINKl_Toc28640954010.3文件有效版本标识PAGEREF_Toc286409540h38HYPERLINKl_Toc28640954110.4文件的发放、回收与失效PAGEREF_Toc286409541h38HYPERLINKl_Toc28640954210.5文件的归档及利用PAGEREF_Toc286409542h38HYPERLINKl_Toc28640954310.6文件的移交PAGEREF_Toc286409543h38HYPERLINKl_Toc28640954411、会议制度PAGEREF_Toc286409544

12、h39HYPERLINKl_Toc28640954511.1周例会制度PAGEREF_Toc286409545h39HYPERLINKl_Toc28640954611.2紧急会议制度PAGEREF_Toc286409546h39HYPERLINKl_Toc28640954712、环境管理PAGEREF_Toc286409547h39HYPERLINKl_Toc28640954812.1现场环境保护管理规定PAGEREF_Toc286409548h39HYPERLINKl_Toc28640954912.2环保管理的目的PAGEREF_Toc286409549h40HYPERLINKl_Toc28

13、640955012.3环保控制目标PAGEREF_Toc286409550h40HYPERLINKl_Toc28640955112.4环保工作小组架构与责任PAGEREF_Toc286409551h40HYPERLINKl_Toc28640955212.5环保不符合情况的纠正PAGEREF_Toc286409552h41HYPERLINKl_Toc28640955312.6环保意识及能力培训PAGEREF_Toc286409553h41HYPERLINKl_Toc28640955412.7环保记录PAGEREF_Toc286409554h41HYPERLINKl_Toc28640955512.

14、8项目现场CI作业指引PAGEREF_Toc286409555h41HYPERLINKl_Toc28640955613、现场安全管理PAGEREF_Toc286409556h41HYPERLINKl_Toc28640955713.1安全管理目标PAGEREF_Toc286409557h41HYPERLINKl_Toc28640955813.2安全工作小组架构及责任PAGEREF_Toc286409558h41HYPERLINKl_Toc28640955913.3施工安全管理PAGEREF_Toc286409559h42HYPERLINKl_Toc28640956014、紧急事件处理程序PAGE

15、REF_Toc286409560h43HYPERLINKl_Toc28640956115、项目管理部培训计划PAGEREF_Toc286409561h43HYPERLINKl_Toc28640956215.1项目管理策划书培训PAGEREF_Toc286409562h43HYPERLINKl_Toc28640956315.2项目设计交底PAGEREF_Toc286409563h44HYPERLINKl_Toc28640956415.3合同有关内容培训PAGEREF_Toc286409564h44HYPERLINKl_Toc28640956515.4质量、进度控制培训PAGEREF_Toc286

16、409565h44HYPERLINKl_Toc28640956615.5安全文明施工管理培训PAGEREF_Toc286409566h44HYPERLINKl_Toc28640956715.6案件培训PAGEREF_Toc286409567h44HYPERLINKl_Toc28640956816定期考核PAGEREF_Toc286409568h45HYPERLINKl_Toc28640956916.1合同考核PAGEREF_Toc286409569h45HYPERLINKl_Toc28640957016.2.图纸考核PAGEREF_Toc286409570h45HYPERLINKl_Toc28

17、640957116.3.管理要点考核PAGEREF_Toc286409571h45HYPERLINKl_Toc28640957216.4.工期进度考核PAGEREF_Toc286409572h45HYPERLINKl_Toc28640957316.5.质量要点考核PAGEREF_Toc286409573h45HYPERLINKl_Toc28640957416.6.安全文明施工要点考核PAGEREF_Toc286409574h45HYPERLINKl_Toc28640957516.7.成本要点考核PAGEREF_Toc286409575h45HYPERLINKl_Toc28640957616.8

18、.管理交叉点的协调考核PAGEREF_Toc286409576h45HYPERLINKl_Toc28640957717、工程移交PAGEREF_Toc286409577h46HYPERLINKl_Toc28640957817.1模拟移交PAGEREF_Toc286409578h46HYPERLINKl_Toc28640957917.2移交程序PAGEREF_Toc286409579h46HYPERLINKl_Toc28640958018、项目管理部项目管理指导书传阅、修改记录PAGEREF_Toc286409580h46HYPERLINKl_Toc28640958118.1传阅记录PAGERE

19、F_Toc286409581h46HYPERLINKl_Toc28640958218.2修改记录PAGEREF_Toc286409582h46HYPERLINKl_Toc28640958318.3相关附件PAGEREF_Toc286409583h471、项目概况1.1项目简介该项目宗地位于大连市区西北部，行政区划为沙河口区，现为辽宁省大连监狱监管区，宗地距机场3.5公里，距火车站6.5公里，人民广场5.5公里，距中山广场7.5公里。项目总用地面积约为130000平方米，净用地面积为121700平方米,总建筑面积为188545平方米，计容积建筑面积为181660平方米。该项目工程分二期建设，其中

20、大二期工程总建筑面积约为125714平方米，由、等原二期的3个组团及原三期（25，26，27，28，29号楼）组成，其中：组团全部为多层结构，建筑面积为20579平方米；组团为多层和小高层的组合体系，建筑面积为27443平方米；组团为三栋11层的小高层，建筑面积为19908平方米；原三期基本为小高层组团，建筑面积为61512平方米。小区配套建筑面积为4413平方米。大二期工程组成结构图：1.2主要合作单位合作内容单位名称联络人联系电话规划设计施工图设计装修设计环境设计总承包施工监理大连市正信土木监理公司地质勘察大连市勘察测绘研究院王勋843066922项目部门建设管理2.1项目管理部主要职责部

21、门主要职责目标要求1.项目建设的操作和协调中心主动、及时、全面地跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况2.项目工期、进度控制管理工程按计划竣工3.项目质量控制管理符合国家及相关部门规定并达到公司下达的质量目标4.项目建造成本控制管理通过一系列优化管理，使建造成本控制在计划之内，及时完成竣工结算5.项目开发过程中设计问题的应急处理根据设计部门的配合情况以及项目总经理的判断，及时安排项目部人员解决设计问题6.销售现场配合管理按计划提交销售场地及相应的销售通道7.项目竣工验收手续办理按公司经营计划要求办理竣工备案8.项目入伙后客户质量投诉问题处理、维修配合公司相关部门及时妥善处理并安排专职人员负

22、责，提高客户满意度，避免影响公司形象9.培养项目管理后备人员培养一到两位2.2项目管理部管理架构2.3项目管理部主要岗位职责2.3.1项目总经理岗位职责根据公司的决策，该职位要领导项目的计划、组织和控制工作，确保项目的建设工作在预算范围内按时优质地完成，并有效协调和解决与项目有关的所有问题，从而使项目达到满意效果。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1项目计划编制符合公司经营计划。2项目团队组织和建设，合理分配人员职责和授权，营造工作环境，保证项目工作需要，并为公司培养更多的项目管理人员。3监控协调项目部工作，及时采取措施解决发生的重大问题。完成年度计划，。4监控和协调项目的所有工作和问题

23、，及时采取措施解决发生的重大问题。完成项目目标。5配合现场销售工作按时按质提交销售所需场所6协调政府关系确保政府层面支持项目。7协调公司各部门关系确保公司资源支持项目。8部门员工考核及团队建设充分调动员工积极性，使各自的潜能得到充分发挥，确保项目管理顺利9处理紧急事务及时采取措施处理好紧急事务。2.3.2项目秘书岗位职责序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1质量体系记录管理保证体系记录完全收集、科学整理、妥善保管2档案管理工作做好项目管理部资料的收集和管理，确保公司档案收录完备3项目竣工档案专项验收工作确保项目顺利完成竣工验收工作并顺利移交项目资料。4日常文件流转保证项目部日常文书运作畅顺

24、5日常运营协助协助做好部门信息、计划、品质三大体系工作6风险监测记录提醒协助风险监测小组做好监测提醒工作7文化活动组织安排协助项目总经理助理做好组织安排工作8风险监测记录提醒协助风险监测小组做好监测提醒工作2.3.3工程主管岗位职责根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各分项任务的施工及销售配合计划，协调处理的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。负责各专业工程师工作成果的检查和监控。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制并汇总各分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划2编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划3处理工程现场进度、技术、质量

25、及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标4配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面5协调处理现场供方之间的关系确保工程按计划有序进行6协调处理不同组团之间的管理确保工作安排有序开展，有效解决交叉部位的管理7支持监控监理工作确保监理独立履行合同和监理职责2.3.4技术主管岗位职责该职位主要是负责处理项目实施过程中遇到的技术问题，包括图纸审核、施工方案审核、技术措施、变更审核等。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制设计图纸出图计划解决设计图纸按时出图，工程顺利开展2组织图纸会审确保成本、质量、施工技术达到目标3协调设计变更工作避免不必要的返工，达到降低成本4组织

26、质量大检查工作杜绝重大质量事故的发生。5组织分项、分部工程的验收工作对分项分部工程验收工作进行监督，确保质量目标。2.3.5土建工程师岗位职责根据项目管理部已编制项目施工及销售配合计划，该职位要承担编制各自负责的分项任务的施工及销售配合计划，协调处理本分项的现场施工进度、质量及成本控制；使各种计划得以按时按质实施。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划2编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划3处理所负责的分项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标4配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面5

27、协调处理现场本职范围内的各供方之间的关系确保工程按计划有序进行6设计问题的处理与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力7配合协助其他组团的交叉管理解决交叉部位的管理2.3.6给排水工程师岗位职责序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划2编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划3处理所负责的分项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标4配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面5协调处理现场本职范围内的供方之间的关系确保工程按计划有序进行6设计问题的处理与设计经办人和设计院进行对接

28、，并具备自行解决问题和绘图能力7协调配合其他专业工作确保工程有序进行，减少交叉作业的管理难度。8设计问题的处理与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力2.3.7电气工程师岗位职责序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1编制分项施工计划符合项目施工及销售配合总计划2编制及完成月度工作计划必须满足项目月度总计划3处理所负责的分项工程现场进度、技术、质量及成本控制等问题各项成果符合相关规范及满足公司下达的各项指标4配合现场销售按时按质向相关专业或部门提交工作面5协调处理现场本职范围内的供方之间的关系确保工程按计划有序进行6设计问题的处理与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决

29、问题和绘图能力7协调配合其他专业工作确保工程有序进行，减少交叉作业的管理难度。8设计问题的处理与设计经办人和设计院进行对接，并具备自行解决问题和绘图能力2.3.8造价工程师岗位职责负责项目成本举措的总结，组织项目结算和结算分析的成本动态管理工作，负责各项工作的监督审核。实施项目成本动态管理，配合工程预算及核对跟踪及交底，完成工程的结算编制、审核。序号工作职责工作目标权限经办审核批准其他1成本动态管理的实施分解成本控制指标，提出控制要点，按计划进行项目招投标配合，合同审核，实施成本动态管理2负责成本动态管理协调项目部成本管理方面的业务，制定有效控制成本的方法，发现问题及时解决，进行成本举措的总结

30、。3实施结算管理组织和进行项目各工程的结算4协助资金计划管理确保资金有计划配合项目管理5负责设计阶段的成本控制组织各专业对设计阶段经济指标监控6成本工作审核监督管理结算审核、定期检查成本总控目标、各类规范执行情况7实施预结算管理配合编制预算及核对跟踪及交底，对核对后的预算进行详细了解及分析，完成结算编制，项目结算问题的统筹及协调3、项目前期协调与管理3.1设计部协调3.1.1成立设计工作小组，设计工作小组由设计部、成本部、工程部、项目管理部组成，每周四定期召开协调解决建筑、结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业问题。3.1.2在方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，各专业工程师根据专业要

31、求提供设计任务指导书，参与介入发现问题并提供专业意见，确保设计院的设计符合成本、专业技术、施工技术等各方面的要求。3.1.3项目管理部组织提供设计所需要的详勘资料、现场现状资料，配合提供设计所需的相关资料。3.1.4充分征求设计部意见，协调营销部、项目发展部、成本部，制定二期二级计划。3.1.5项目管理部按照二期二级计划协助落实设计部在各阶段提供的设计图纸时间，每周及时提醒设计部，避免造成计划拖延。3.1.6项目管理部针对经常变更设计工作的情况，在可调控的时间范围内及时协调各部门做出相应调整，对重新调整的计划进行协调跟踪落实。3.2营销协调3.2.1充分征求设计部意见，协调设计部、项目发展部、

32、成本部，制定二期二级计划。3.2.2协助营销部、设计部做好二期工程开放、展示区的相关工作，并提供相关资料和施工意见。3.3项目发展协调3.3.1充分征求项目发展部意见，协调设计部、营销部、成本部，制定二期二级计划。3.3.2在各阶段报建期间，协调设计部按时提供报建图纸，协助配合项目发展部做好报建工作。3.3.3在报建工作出现阻碍时，协调各方面关系，做好相关公关工作，确保报建工作按计划进行。3.3.4项目管理部按照二期二级计划协助落实项目发展部的报建工作，每周跟踪并及时提醒项目发展部。3.3.5针对报建工作容易出现政府性变动影响计划实施，在可调控的时间范围内及时协调各部门做出相应调整，对重新调整

33、的计划进行协调跟踪落实。3.4成本协调3.4.1充分征求成本部意见，协调设计部、营销部、工程部、项目发展部，制定二期二级计划。3.4.2协调成本部做好资金计划。3.4.3协调成本部、工程管理部做好考察监理、总包、各专业队伍的考察工作。3.4.4协调设计部、成本部、工程管理部配合做好各项招标工作。3.4.5协助成本部做好该项目成本分析及成本计划。4、项目计划管理4.1标段的划分及基本要求依据本工程特点，以有利于工程的质量、进度、成本控制为原则，每个标段划分不超过3万平米(由于区位限制的情形除外)，除重要机电工程外，其他简单设备安装工程均纳入土建总包。在符合本地区规定，兼顾协调管理难度的情况下，工

34、程招标方案优先考虑多分包，铝合金门窗、入户门、电梯、外墙及内墙涂料等为指定专业分包。根据以上原则，整个大二期工程拟分为56个标段，选择五至六家总包单位进行工程施工管理，初步拟定如下：序号标段名称工程范围建筑面积（平方米）定标时间投标队伍数量及方式1原二期总包第1标段（组团）2023栋205792004.9.30根据图纸情况可分三次招标，每个标段要有4-5家投标单位2原二期总包第2标段（组团）89栋308482004.10.153原二期总包第3标段（组团）10，11，1315栋199082004.11.304原三期工程(拟分23个标段)2529栋615122005.3.1注:1).第8号楼的建筑

35、面积已经去掉在建的11269平米,组团中未考虑幼儿园.2).由于各组团施工图纸完成时间不同，定标时间为组团中某一栋楼的最早定标时间.4.2总包的平面分区及进场顺序根据现有实际情况，原二期第一标段的招标将比较完善，第二、三标段的部分区域招标将延迟，其中第二标段主要是10，11商业楼的影响，第三标段为13，15号小高层的影响。原三期工程主要图纸预计会在明年年初完成，初步拟定在明年开春前完成调查招标工作，开春后进入正式的施工阶段。4.3施工场地临设布置4.3.1二期工程的临设：总包及分包的生活区暂时利用幼儿园及监狱的部分地域，后期考虑临设的二次搬迁，然后投入三期的施工。施工临时用水、用电及临时道路布

36、置详见施工场地临设布置图。4.4总体进度计划二期工程分三个阶段实施，第一阶段为组团：幼儿园及多层框架住宅，第二阶段为组团：商业楼、多层及小高层住宅组合，第三阶段为G组团：3座11层高的小高层商住楼，总体进度计划包括设计、营销、项目发展、招投标、工程进度计划，设计、项目发展、工程进度均按三个阶段实施。按此制定大连万科城市花园二期二级计划（因详规调整，此计划阶段划分需重新调整）。4.5工程进度计划工程实施阶段的进度计划按三个阶段住宅及配套工程实施控制。4.6材料设备采购计划4.6.1开工前做月度材料设备采购计划。4.6.2施工过程中，每月按此流程编制材料设备采购计划：设计出图时间材料设备定样板编制

37、标书通知已考察过的材料设备供应商发标截标议标定标签约4.7项目里程碑进度控制计划根据项目总体进度计划，为确保项目按期完成，对项目的关键线路中的里程碑进行控制。4.8模拟工程计划根据二期二级计划，综合风险管理要求，提交给总包单位的计划要点比项目计划提前1520天，由总包按此要求进行编制和施工组织计划的安排。通过这种模拟方式，减少计划和实施脱节的现象。4.9工程计划的修改4.8.1在计划实施过程中，每天、每周针对实施过程中出现需要调整的计划，及时提醒相关部门按时完成计划内容。4.8.2计划实施过程中，不影响里程碑，造成中间环节的调整，则协调各部门进行相关计划的调整，进行部门之间的调整。4.8.3计

38、划实施过程中造成里程碑的拖延，拖延的部门需要提交拖延报告到公司，拖延的部门并且要协调各部门进行相关计划的调整。4.10销售配合4.9.1在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，确保在安全环境下销售。4.9.2向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等）宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。4.9.3及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。4.9.4按三个时间段安排销售配合路线及施工路线。5、项目采购管理根据项目管理和供方市场情况，结合万科管理体系要求，对城市花园二期项目按施工过程进行划分。5.1总包采购5.1.1考察总包单位由

39、成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察总包单位报告。5.1.1.1考察未上网注册的总包单位通过各种途径了解潜在的优秀总包单位，在考察过程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀总包单位总包单位送资质、业绩资料选择合适的总包单位进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地考察总包单位办公环境考察拟派项目经理考察拟派项目团队了解同行对该总包单位的评价了解已同行该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的评价在有强烈合作意向的前提下：可以了解该总包单位对拟建项目的施工组织计划。5.1.1.2考察上网注册但未合作过的总包单位由于各

40、项目及其管理团队不同，需要找到管理理念和管理方式切合的总包单位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目团队考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地了解已同该总包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该总包单位及项目经理的评价。将整个考察过程记录在总包考察报告中。5.1.1.3总承包公司资质要求将工程发包给具有相应资质等级的单位来承担，是保证建设工程质量的基本前提。工程招标责任部门应当对总承包公司进行评审，确保其资质和能力符合要求，无商誉问题。通过调查核实其商誉，审核证照、实地考察代表工程，评价其施工能力。本项目二期工程对总包要求重点集中以下几点：有住宅项目施工经验，获得过多项优质工程证书（验

41、收证书）已经通过ISO9000认证房建施工总承包壹级及以上在大连建设局合法登记（外地企业）与万科有过多年的、良好的合作经历。（优先考虑）社会信誉较好，对万科工程有很高的热情。5.1.2填写供方考察表5.1.3上网登记注册5.1.4招标由成本部组织，项目管理部协助配合。5.1.5定标按照公司规定流程办。5.2监理单位采购由于本项目第二期工程监理单位是以战略监理的管理模式来确定的，经过了解，虽然在第二期工程中监理的表现有所不足，但考虑到该监理单位对本工程的了解程度、在大连市场上的信誉度及我们现在工程的整体进展情况，建议继续由该监理单位来监管二期工程，同时该监理单位的总经理表示会总结在第二期工程上的

42、经验，进一步加强对二期项目的监督管理力度，调整管理方法，确保二期工程的顺利进行。由于项目及其管理团队不同，需要管理理念和管理方式切合的监理小组来配合。在监理单位委派监理小组时，我们会按以下流程对项目监理小组重新进行考察：考察拟派项目总监考察拟派项目团队考察拟派项目总监正在做或曾经做过的工地了解已同该监理单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该监理单位及项目总监的评价。将整个考察过程记录在监理考察报告中。5.2.1项目二期工程对监理单位的基本要求本二期工程项目监理单位要求现场监理人员30%以上为国家注册监理工程师，总监应具备高级工程师职称，监理工程师应住在现场。现场监理必须认真按照监理大纲及监理

43、合同的要求履行自己的职责，必须保证对工程质量的及时监控。通过我司项目管理部专业工程师的按比例抽查，量化对监理工作的质量评估，加强对监理工作监督管理。监理工程师对分项（或分批）工程验收后，甲方复验合格率应达到95%以上。5.3专业分包单位采购5.3.1考察专业分包单位由成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察专业分包单位报告。5.3.1.1考察未上网注册的专业分包单位通过各种途径了解潜在的优秀专业分包单位，在考察过程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀专业分包单位专业分包单位送资质、业绩资料选择合适的专业分包单位进行面谈考察拟派项目经理正在做或曾

44、经做过的工地考察专业分包单位办公环境考察拟派项目经理了解同行对该专业分包单位的评价可选：了解已同该专业分包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该专业分包单位及项目经理的评价5.3.1.2考察上网注册但未合作过的专业分包单位由于各项目及其管理团队不同，需要找到管理理念和管理方式切合的专业分包单位。按此流程考察：考察拟派项目经理考察拟派项目经理正在做或曾经做过的工地可选：了解已同该专业分包单位拟派项目经理合作过的甲方项目经理对该专业分包单位及项目经理的评价。5.3.2填写供方考察表5.3.3上网登记注册5.3.4招标由成本部组织，项目管理部协助配合。5.3.5定标按照公司规定流程办。5.4材料、

45、设备采购5.4.1甲供材料、设备采购或甲方指定供应材料、设备采购5.4.1.1甲供材料、设备采购或甲方指定供应材料、设备采购可选范围：5.4.1.1.1土建主材：钢筋、商品混凝土、水泥等。5.4.1.1.2门、窗等。5.4.1.1.3装饰材料：瓷片、地面砖、外墙饰面材料、涂料、窗台面板等。5.4.1.1.4厨房设备：橱柜、抽油烟机等。5.4.1.1.5卫生间设备：坐厕、洗手盆、淋浴间组合设备、浴盆等。5.4.1.1.6水主材：给水管材、水龙头、排污雨水立管等。5.4.1.1.7电主材：预埋管材、电线、插座开关面板、入户开关箱、灯具等。5.4.1.1.8设备：电梯、抽风机、水泵、发电机等。5.4

46、.1.2考察材料、设备供应商已经上网注册的材料设备供应商可以直接参与招标。考察主要针对未上网注册的主材、装饰材料、大型设备供应商，由成本部、工程部、项目管理部组成联合考察小组，对考察结果形成考察材料、设备供应商报告。通过各种途径了解潜在的优秀材料设备供应商，在考察过程中，如有进一步考察意向，再进入下一步。按此流程考察：获知潜在优秀材料设备供应商材料设备供应商送资质、业绩资料选择合适的材料设备供应商进行面谈考察材料设备供应商的工厂、工人工作环境、管理人员办公环境了解同行对该材料设备供应商的评价可选：了解已同该材料设备供应商合作过的甲方项目经理对该材料设备供应商的评价5.4.1.3填写供方考察表5

47、.4.1.4上网登记注册5.4.1.5招标由成本部组织，项目管理部协助配合。5.4.1.6定标按照公司规定流程办。5.4.2总包或专业分包单位材料、设备采购5.4.2.1总包或专业分包单位材料、设备采购可选范围：除甲供材料设备、甲方指定材料设备之外的材料设备，分为三大类：一是主材、装饰材料、大型设备；二是其他材料、设备；三是辅助材料。5.4.2.2主材、装饰材料、大型设备采购必须经过甲方许可，在监理、甲方办理材料设备采购许可手续才能采购。5.4.2.2.1在甲方许可供应商名册里。5.4.2.2.2总包或专业分包单位提供相关资料给监理和甲方，经过监理、甲方考察，许可后才能采购。5.4.2.2.2

48、.1主材、装饰材料、大型设备供应商相关资料：资质、业绩、产品质量承诺书、质量保证体系证书。5.4.2.2.2.2主材、装饰材料、大型设备产品相关资料：产品质量检验报告、产品出厂合格证等。5.4.2.3其他材料设备必须经过监理许可，在监理单位办理材料设备采购许可手续并报甲方备案，总包和专业分包才能采购。5.4.2.3.1在监理许可供应商名册里。5.4.2.3.2总包或专业分包单位提供相关资料给监理，经过监理考察，许可后才能采购。5.4.2.3.2.1其他材料供应商相关资料：资质、业绩、产品质量承诺书、质量保证体系证书（非必须）。5.4.2.3.2.2其他材料产品相关资料：产品质量检验报告、产品出

49、厂合格证等。5.4.2.4辅助材料在使用之前，必须提供产品相关资料：产品质量检验报告和产品出厂合格证给监理单位备案。5.5分包与甲供、限价材料清单专业分包工程、甲方分包工程、甲供材料设备、现价材料设备一览表序号项目名称配合管理费费率一、专业分包工程1变配电及高低压接驳无2燃气工程无3电视安装工程无4电话、宽频安装工程无5智能化系统无6二次装修工程无7园林景观无8发电机及其降噪工程无二、甲方分包工程1铝合金门窗、采光罩22单元门、入户门23防水工程24平台栏杆、楼梯扶手工程25外墙涂料工程26信报箱27车库门28铝合金空调百叶2三、甲供材料设备1内墙体砌块12屋面彩瓦13配电箱（三箱）14外墙面

50、砖、楼地面砖15PPR给水管16预埋线管17防腐木平台板1四、限价及指定品牌材料甲方要求使用品牌范围暂定价格、结算方式1水泥2钢筋3杜拉纤维限价4防水材料限价5电线电缆6成品烟道限价7成品天沟限价8聚苯乙烯保温板18KG/M3、25KG/M3限价合计注：施工单位应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。5.6集团禁用材料清单应严格按照集团的要求，杜绝禁用材料在本工程内使用，具体清单见下表：6、供方管理6.1监理管理6.1.1管理方针：“信任、支持、监控”6.1.1.1信任：充分授权监理对总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商进行质量、安全、进度、文明施工、成

51、本控制、工程款的审核等方面按合同规定实施管理。6.1.1.2支持：对监理在管理过程中遇到来自总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商的阻力，甲方给予大力支持，并协同监理做好供方的管理工作。监理在前管理，甲方在后支持。6.1.1.3监控：对监理在实施管理过程中出现未严格按正常管理程序或未能充分实施管理职责时进行监督，使之管理行为在受控状态下正常进行；对影响质量、安全、进度、文明施工、成本、工程款的审核等关键节点实施二级管理，确保整个项目处于受控状态之下。6.1.2合同管理6.1.2.1.提前介入合同制定，提供监理管理的相关意见。6.1.2.2.充分熟悉合同条款，并就疑问咨询合同双方。6.1.2.3

52、.在双方履约过程中，定期熟悉合同条款，及时就双方在履约过程中出现的问题进行合同的协商及修订。6.1.2.4.按双方履约程度办理相关的手续（如奖励、处罚、调整承包范围、补充协议、支付进度款和结算款、终止合同等），确保合同双方利益的实现。6.1.2.5.提供职员职务行为手册给监理，善待监理。6.1.2.6.每月、每季度进行合同考核，由项目管理部或工程部组织进行。6.1.3计划进度管理6.1.3.1开工前，监理必须根据甲方提供的三级节点计划和总包的项目进度计划编制项目监理进度计划给甲方，项目监理进度计划必须符合合同约定及现场管理要求，并且对应有细化到每周的资源监理计划：如何监理供方劳动力、材料、机械

53、、资金、管理人员、资料提供计划。有确保监理计划实施的管理人员安排计划。6.1.3.2根据甲方销售要求，提供相应配合监理计划，包括不同销售时期的平面布置调整监理计划、宣传配合监理计划、销售配合监理小组名单等。6.1.3.3监理计划必须有足够管理素质的管理人员组织实施，并确保总包计划、项目三级计划的实施。如非甲方原因造成总包计划、项目三级计划未能按时实施，甲方有权按合同约定做出相应的措施（如罚款、拆分项目、接替管理、终止合同等）确保计划的如期实施。6.1.4里程碑管理：包括基础完成时间、主体完成时间、靠开放区三层以下排栅拆除时间及外墙装饰完成时间、整体外排栅拆除时间、粗装修完成时间、精装修完成时间

54、、专业项目开竣工时间、竣工验收时间等。通过分解里程碑到关键节点实施监理管理。造成里程碑拖延的，监理按合同支付违约金。6.1.5关键节点管理：监理对里程碑中的关键节点（0.00以下基础工程完成时间、三层结构顶板完成时间、六层结构顶板完成时间、九层结构顶板完成时间、十一层结构顶板完成时间、首层外脚手架拆除完成时间、靠开放区三层以下外脚手架拆除完成时间、三层以上外脚手架拆除完成时间、三层以下毛坯房提交完成时间、屋面工程完成时间、垂直运输设备拆除完成时间、粗装修完成时间、竣工验收完成时间、备案验收完成时间）采取监理措施：如每周通过资源计划的监督控制以及甲方对总包、专业分包单位、甲供材料设备供应商的奖罚

55、措施实施监理措施，充分利用甲方授权额度实施监控管理。造成关键节点拖延的，监理按合同支付违约金。6.1.6非关键节点管理：监理对关键节点中的非关键节点实施协调管理：当供方需要调整非关键节点未超过关键节点的，监理对此调整实施审核，报甲方备案；如超过关键节点，可以在下一关键节点中调整解决的，监理对此调整实施审核，报甲方审批；如超过关键节点，并且造成下一关键节点拖延的，监理对此调整实施审核并制定相应的监控措施和处罚措施，报甲方审批，监理按合同支付违约金。6.1.7日常管理6.1.7.1监理每周做好资源监理计划、监理工作计划、上周未完成监理工作及补救措施。6.1.7.2每周五由监理组织的项目协调工作会议

56、，落实本周工作计划、上周未完成工作及补救措施、资源到位情况，制定相应的奖罚措施以确保计划的落实。6.1.7.2监理每天就供方的资源（包括：劳动力、材料、机械、资金、管理人员、资料提供等）到位情况与计划情况进行对比分析，做好每天供方资源到位记录。针对到位情况做出相应处理措施。6.1.7.3监理每天就供方的工作计划、上周未完成工作的补救措施落实情况进行检查，并做好每天工作检查记录。针对实施情况做出相应处理措施。6.1.7.4监理每天就总包的质量、安全、文明施工实施情况进行检查，做好质量、安全、文明施工检查记录。针对实施情况做出相应处理措施。6.1.8紧急管理6.1.8.1成立紧急应对小组，负责处理

57、紧急现场发生的紧急事务。6.1.8.2建立紧急反应机制，制定紧急处理流程，确保紧急事务在第一时间得到妥善处理。6.1.8.3监理工程师均必须具备处理紧急事务的能力，凡是在紧急事发现场的监理工程师，都有责任及时处理紧急事务，并第一时间通知总监、甲方负责人。6.1.8.4监理必须对紧急处理的事件进行记录及事后做出相应分析报告及补救措施。6.1.9质量管理6.1.9.1严格按照国家质量管理规范、大连市地方质量管理条例、万科地产质量管理规范、项目管理部质量管理要求、设计质量要求等来实施规范管理。6.1.9.2严格按四级检查验收流程进行质量管理，并做好每分项工程具体部位的检查记录、整改记录、验收记录。6

58、.1.9.3分项工程检查验收流程中的每个环节必须向其上一环节提出检查验收书面通知，上一环节的责任人必须在接到该通知15分钟之内组织相关人员进行检查验收工作，上一环节的责任人在书面通知上签字并写下收到该通知的时间，整个流程书面通知采用一式六份，通用整个流程。如因上一环节超过30分钟，则甲方对违反该规定的监理人员处以500元/次的处罚给下一环节单位。但如因下一环节单位的工作未达到6.3.7.2条款的要求，则上一环节视情况对其可以做100500元/次的处罚。6.1.10安全文明施工管理6.1.10.1严格按照国家安全操作规范、大连市安全文明施工管理条例、万科项目施工现场管理标准(安全文明施工管理细则

59、)、项目管理部安全文明施工管理要求实施规范管理。6.1.10.2严格按照三级检查验收流程（供方自检监理全面检查；供方整改监理、甲方复查验收）进行安全文明施工管理，并做好安全隐患点的检查记录、整改记录、验收记录。6.1.10.3三级检查验收流程中的监理环节检查面达到100%并有检查记录，在规定的验收时间内供方整改必须达到100%的合格率，否则，监理按合同支付违约金。6.1.11成本管理6.1.11.1监理按照甲方总成本管理目标进行成本控制目标的分解，并针对每阶段增加的设计变更成本做出相应的分解。6.1.11.2工程指令单及现场签证流程：供方提供增加工程项目报价需要更改的项目由甲方工程师拟稿甲方成

60、本员审核价格、甲方项目总经理（或总经理助理）审批发出指令给监理、供方办理签收手续供方实施监理验收核对数量、甲方验收核对数量监理、甲方签名确认。6.1.12奖励处罚监理单位条款根据合同结合项目管理要求，对监理单位实施管理到位有奖、管理不到位就罚的原则实施奖励处罚，确保项目管理目标的实现。将奖励处罚条款纳入到合同管理中去。根据过程中将可能出现的情况按附件格式整理，组织相关管理人员讨论最终确定。6.2总包管理6.2.1管理方针：“监控、支持、协调”6.2.1.1监控：监督总包按计划、进度、合同、现场实际安排、开展、完成工作，控制按合同规定的质量标准、安全操作规范、文明施工要求标准实施，控制因设计变更