西安市房地产市场分析

1、.：.；【西安市房地产市场分析】一土地市场1、土地成交情况2021年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额合计到达188889万元。成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发以2.93亿元竞得。图表 SEQ 图表 * ARABIC 1：2021年12月西安市土地出让情况汇总单位：万平方米 万元土地位置土地面积土地用途成交金额

2、土地运用权人西安市高新区星源路0.67住宅用地1710西安京津房地产开发公司西安市碑林区南大街157号0.05商业用地260中国工商银行股份西安南大街支行灞河以西，安村以东，战备公路以北，绕城高速公路以南6.39住宅用地16115西安泰丰房地产开发规划路以东、朱雀大街以西，规划路以南，南三环以北5.46住宅用地6050西安大方置业神舟三路以东，飞天路以北2.40工业用地1190联强国际中国投资位于支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东9.68居住用地14300航天时代置业开展航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北8.11居住用地15495陕西天宇实业投资西安阎良国家航空高技术产业

3、基地创新三路以南5.90居住用地6910西安荣华集团航天中路以南15.14工业用地7200中电投西安太阳能电力神舟三路以东0.71工业用地360西安恒达微波技术开发公司航天大道以南2.55教育科研2000陕西省核工业地质局航天中路以南4.74工业用地2315西安电子工程研讨所碑林区文艺南路49号0.40住宅用地2070西安市含光物业总公司神舟四路中段西侧1.19工业用地600西安航天基地实业开展航拓路西段南侧0.68工业用地340西安航天基地实业开展神舟二路以西，东长安街以北5.10工业用地3291陕西省烟草公司西安市公司神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南3.77工业用地18

4、10西安航天基地效力外包产业园神舟三路以东，工业二路以南2.64工业用地1330西安阳光能源科技神舟五路以西，航天中路以北，贮藏地块以东，飞天路以南2.99住宅用地5480西安航天基地实业开展神舟四路以西，飞天路以南1.43住宅用地2970西安恒丰泰投资有限责任公司航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西15.03住宅用地29300西安增源房地产开发航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南10.13住宅用地19780西安航天基地实业开展东长安街以北，贮藏用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东1.30商业金融用地3080西安科为航天科技集团飞天路以南，神舟三路以西1.12商业金融、住宅21

5、20西安新航昇投资开展曲江新区慈恩西路以西，陕西省西安植物园以东0.32商业配套用地1050陕西春盛房地产开发曲江新区芙蓉西路以东，南三环以北，陕西新开广厦房地产以西，陕西香榭实业以南0.32商业1260陕西新开广厦房地产开发曲江新区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧8.49住宅35637西安华侨城投资锦业路以南、丈八六路以东2.39商业4866陕西班博资料新技术数据来源：西安市国土资源局 银联信整理2、土地出让公告分析图表 SEQ 图表 * ARABIC 2：2021年12月西安市土地出让公告情况汇总单位：平方米 万元地籍编号土地位置土地面积土地用途保证金HT01-15-5神舟四路

6、中段西侧11919.4工业300HT01-06-5-1航拓路西段南侧6756.6工业用地65HT01-13-5-1黑河维护带50955.3工业用地500HT01-13-5-20.7HT01-16-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南37727.2工业400HT01-15-15-1神舟三路以东，工业二路以南26358.9工业300HT01-16-1-3神舟五路以西，航天中路以北，贮藏地块以东，飞天路以南29924.7居住1000HT01-15-4神舟四路以西，飞天路以南14321.9居住500HT01-06-3-3航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西15033

7、0.2居住5400HT01-06-3-5航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南101285.2居住4500HT01-14-4-1东长安街以北，贮藏用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东12992.8商业金融700HT01-14-7-2飞天路以南，神舟三路以西11161.5商业金融、住宅用地600LH7-21-59-1西安市莲湖区庙后街香米园北巷8号3662.0居住、商业150BL10-3-53-1碑林区大学东路72号2279.3住宅200LH4-1-37西安市莲湖区农兴路6号9233.4居住500QJ1-9-13-1曲江新区雁南二路北侧7281.0住宅1000GXIII-2-6锦业路以南、丈八六

8、路以东23897.5商业、办公3000LT08-3-3临潼区行者街道办事处55338.2住宅4000BL9-13-53-2碑林区长安北路21号2874.4商业、住宅300QJ11-2-5-1QJ11-2-5-10八府庄北路14号149512.8商业、住宅10000BL10-10-4-3朱雀大街6号1401.7商业200YT1-99-33-5八路以西，富有路以南，鱼斗路以北43066住宅3000YT1-99-33-69506.9商业、住宅YT1-99-33-45672.7商业、住宅数据来源：西安市国土资源局 银联信整理2021年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。这些地块中，住宅用地占

9、到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。2021年12月份，西安市土地出让面积合计为76.75万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积的53.82%。从出让地块的类型来看，住宅用地的推出不断是西安市国土资源局土地出让的重中之重。其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积到达15.03万平方米。而工业用地推出普通位于神舟路附近为主。二商品房市场概略11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势

10、头未现明显减退。 2021年11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增长239.51%，环比增长8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。 图表 SEQ 图表 * ARABIC 3：2021年11月份西安市各物业销售比例图数据来源：银联信整理楼市继续上冲，并坚持高位运转，与9月以来市场推货活泼、购房者追涨的置业心思有关，加上临近年底，遭到政策欲收紧的预期影响，不少购房者自动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。11月份商品房的成交量中，住

11、宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。从年度成交量的走势来看，整个年度表现为继续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车等多方面要素影响下，商品房成交量再次到达峰值。三商品住宅市场1、整体供销情况分析2021年11月，西安住宅供应量为.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。仅次于今年9月的140.22万平方米。随着年底翘尾行情的火爆，开发商加大推盘力度，以期更好的业绩。 图表 SEQ 图表 * ARABIC 4：2021年1-11月份西安市商品房供应量单位：万平方

12、米数据来源：银联信整理11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增长7.82%。传统的市场淡季，成交量忽然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推进本月楼市成交再创新高，直逼150 万平方米大关，培育了西安楼市从未有过的疯狂局面。11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。市场的供不应求局面促成了房价的非理性上涨，提早完成年度销售义务的房企也自信心满满的坐地起价，11个月来房价延续上涨。11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。快速

13、上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也紧缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进展调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐“收紧的信号。11月市场成交的主力价钱区间比例继续向上浮动。本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅添加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅添加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比同样添加3%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 5：2021年11月份西安市商品

14、住宅成交价钱分布单位：元/平方米数据来源：银联信整理受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点； 90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。图表 SEQ 图表 * ARABIC 6：2021年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例单位：平方米数据来源：银联信整理3、区域住宅市场运转情况简述2021年11月，西安市房地产市场供应量大幅添加。其中城北区以47.29万平方米的

15、供应量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供应；城南区以30.37万平方米排名第二，根本都分布于曲江、电子城板块；城东区新增供应26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供应；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供应量为24.49万平方米；城西区新增供应7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。从区域分布占比来看，西安市各区均有积极供应。图表 SEQ 图表 * ARABIC 7：2021年11月份西安市各区域供应面积比例图数据来源：银联信整理11月，西安市住宅市场依然火爆，六城区成交量全线飘红。城北区房源充足，刚性需求集中，住宅成交40.58

16、万平方米，大幅上升8.46%，延续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城工程放量拉高后，天朗系蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供应稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万平方米，环比上升37.85%。图表 SEQ 图表 * ARABIC 8：2021年11月份西安市各区域销售面积比例图数据来源：银联信

17、整理图表 SEQ 图表 * ARABIC 9：2021年11月份西安市各区域销售均价对比图单位：元/平方米数据来源：银联信整理11月，西安市住宅均价最高的依然是城内区，城南、高新区分列第二、三位，城西区超越城东位居第四，城北区成交均价依然为全市最低。城南区均价继续上扬，涨幅为2.79%；城东区中新浐灞半岛A4组团成交放量，区域成交均价小幅上涨1.56%；城北区量价齐升，均价上涨2.32%；高新区中铁缤纷南郡、高科尚都及融侨城继续放量，价钱大幅上涨5.17%；城西区上月精装工程恒大城集中成交拉高区域均价，11月正常回落3.21%，是独一下跌的区域；城内区宏府嘉惠公寓集中签约，均价大幅上涨12.6

18、6%，为西安市最高。4、二手房市场分析从买卖量上来看，2021年11月，西安市二手房成交面积17.15万平方米，环比增长62.01%。住宅成交面积为13.10万平方米，环比增长了67.83%。从2021年的买卖量来看，11月二手房的成交量增长的幅度较大，创下了目前成交量第二位的记录。估计这与二手房优惠政策即将到期而引发的“抢购行为有很大的关系。2021年11月份，西安市二手房市场待售房源挂牌价钱为3435元/平方米，与上个月相比上涨0.17%；本月求购价钱为3213元/平方米，与上个月相比上涨了4.32%。传统的“金九银十曾经逝去，迎来的是传统的“淡季，但是，今年的淡季在二手房优惠政策的影响下

19、，并未出现平淡的迹象。面对楼市整体稳步上升的走势，买卖双方的心思价位均有所提升。与此同时，二手房的优惠政策即将到期，置业者们纷纷开场抢搭优惠的“末班车。11月出租价钱为14.90元/月/平方米，环比增长0.68%；求租价钱为13.00元/月/平方米，环比增长1.56%。与楼市的调整与升温相比，租赁市场略显的“乏力。年关将至，房主将好的房源握在手中，等待年后在租房的顶峰期再出手，租赁市场依然坚持着平稳的走势。图表 SEQ 图表 * ARABIC 10：2021年11月份西安市二手房成交面积区间比例图单位：平方米数据来源：银联信整理从户型上来看，11月中小户型依然使市场的主力，90平方米以下的房源

20、源成交量占总成交量的54.9%。90-144平方米面积区间的户型成交量占总成交量的35.32%；而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量的9.78%。从目前市场上来看，90平方米以下的房源依然是二手房市场的主流，但较上月，90平方米以下的房源出现了减少的趋势，而90-120平方米之间的大户型悄然添加。二手房市场除了应于刚性需求之外，改善型与投资型的置业者处于添加的态势。图表 SEQ 图表 * ARABIC 11：2021年11月份西安市二手房建筑类型分布比例图数据来源：银联信整理2021年11月，西安市二手房成交建筑类型中，多层仍是西安市二手房市场上的主导，占成交总量的69.6%；小高层的

21、建筑物成交量占成交总量的15.88%；高层的成交占有率为12.52%。在本月的二手房成交量中，城东占据了很大的一部分。位于浐灞、咸宁路东段等区域的房源以多层为主，充任着市场的主力军。其他城区也一样，2000年之前的房源大多是多层，而随着成交量的添加，小高层、高层也更多的走向市场。从区域来看，高新区渐渐成为置业热点区域。高新区起步比其他城区稍晚一些，二手房源根本上都比较新，房价也比传统区域要高。经过近些年开展，众多大型企业落户高新，高新区的住宅开展也日新月异，宏大的开展潜力让很多置业者看好这里。11月，红叶大厦、枫叶新新家园、锦园小区、枫叶新都市、紫薇臻品等工程房源均有添加。从长久思索，许多的置

22、业者选择了高质量、升值潜力大的高新区。三办公楼市场运转情况图表 SEQ 图表 * ARABIC 12：2021年10月西安市办公楼销售金额排行前十单位：平方米 元/平方米排名工程称号区域成交面积成交套数成交均价1汇鑫IBC高新区72844660382望庭国际高新区64105149313旺座国际城高新区51702273854天地时代广场城北区51533852755西高智能大厦高新区29014165536绿地世纪城高新区27771458707都市之门高新区1512876718财富中心高新区1059557549唐沣国际广场高新区7895636110领先心城高新区65144428数据来源：银联信整理2

23、021年11月，办公楼市场成交量出现反弹，成交量为4.07万平方米，环比上涨54.53%，同比去年下降32.20%。11月，西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米，环比下降5.80%，同比上涨89.29%。成交价最高的是瑞麟君府花园，成交均价为10800元/平方米；最低的是位于高新区的旺座现代城，均价为4186元/平方米。2021年11月，高新区成交量继续第一，成交面积为3.08万平方米，占到西安市成交量的76%，主要工程依然为汇鑫IBC、望庭国际、旺座国际城等工程。城北位列第二，成交面积为0.52万平方米；城内、城南区分别为0.41万平方米和0.06万平方米，城东和城西均无成交。四商业地产市场2021年11月，西安市商业类物业成交量为4.08万平方米，环比10月份下降9.65%；商业近期成交量稳定，动摇不大。西安市由