新形势下的商品房营销工作5

1、.：.；新情势下的商品房营销任务 本文对年房地产情势特点进展分析，并就应留意的问题提出了应对措施。 1997年底,中央决议在全国范围内逐渐取消实物福利分房,代之以货币化、商品化的住房政策,开放搞活二、三级市场,随着这一政策的出台,许多效益好的企事业单位为理处理本身职工的住房问题纷纷搭乘“末班车,使全国的房地产市场陡然兴隆起来,商品房销售情势普遍看好,一些地域甚至出现了现房脱销的稀有景象。在北京,某些长期销售不动的楼盘竟然在数月内抢购一空,价钱也大幅上扬,着实让开发商兴奋不已,同时他们也惊叹政策为其带来的宏大利益。 合肥市城改办年共实现销售商品房套,面积平方米,预售商品房套,面积平方米,合计共销

2、售平方米。年月份,他们抓住了稍纵即逝的机遇,对历年来积压及借出的房屋,组织专门人员清理、维修,定价出卖。由于价钱适中,顺应了不同层次的消费需求,且事先进展了一定的广告宣传,结果非常胜利,社会反响相当剧烈。 一、今年情势 年房地产情势有以下几个特点: 、国家宣布逐渐取消实物分房后,今年是最后的过渡期,也就是说没有赶上末班车的单位,仍有希望在今年为本单位的缺房职工买房,但是一些地方对房改价钱、计价面积及一次性付款优惠作了变动。合肥市也规定对在年底前开工的房屋,仍可由单位买下后分给职工,并参与房改。 、全国曾经有很多城市实现了“房改房上市,二级市场对外开放,合肥市也以政府令第号下发文件,其优惠政策包

3、括“买卖双方各按成交价的%交纳买卖手续费;出卖方暂按成交价的%向市人民政府交纳土地收益等,置信这一措施可以刺激相当一部分曾经参与了房改的客户,出于改善原有住房条件的目的,卖掉旧房,换购新房。据报载,江苏省在南通、常熟、江阴三市进展已购公房上市买卖试点,仅几个月三市就有近户居民出卖旧房,购买新房,换购新房户数占买卖总数的%,平均每户添加面积平方米,添加支出万元,扩展住房需求的效应十清楚显。分析缘由,我们知道客户根据其本身收入、人口不同所需房型面积大小也不同,新小区房屋普通来说面积较大,总价较高,但是经过出卖旧房后再添一部分钱的方法,对于工薪阶层是可以接受的:“房改房位置较好,多在老城区,而老城区

4、名校集中,也较繁华,很多客户或出于下一代的教育问题,或出于生意上的需求,对此类房屋较为青睐。 据专家称:住房二级市场的开放,对整个房地产的带动作用可达%。因此,注重“房改房上市后给市场带来的变化,对开发商非常重要。二级市场不开放,仅靠无房户和高收入者来推进房市,刺激消费是不现实的。 、中国的房地产市场与股票市场一样是一个政策市场,一个政策的出台往往会给开发商提供无限的商机,相反一个政策的出台也会给房地产市场以致命的打击。政策变化过于频繁,抓住时机注重音讯面就显得尤为重要,香港著名营销专家邓智仁曾经说过:在中国做房地产,时间非常关键。在美国,房地产牛市可以继续几年,但在中国,能够只需几个月的好光

5、景,所以在市场好的时候更要把握时机、速战速决,尽量去推销、去变现。当前的情势正是如此,开发商应抓住福利分房尚存、市场上仍有部分集团消费的时机,争取把手中的空置房盘活、变现,对一部分开发商而言,这也能够是最后的一次时机了。 、随着国家逐渐取消实物福利分房,实行“货币化分房政策,买方市场发生了变化,过去的住房集团消费占据了相当的比例,到年以后,完全是以个人消费为主体的散户市场,过去的集团激动式消费被个人理性消费取而代之,与此相顺应,消费者也会逐渐成熟,对开发商的要求也越来越高。 二、应对措施 面对新的情势,市场对开发商提出了更高的要求,当前应着重留意以下几个问题: 、开发商在决策房地产开发工程时,

6、最重要的是地段的选择,目前在一些地方存在着误区,别墅、高档公寓楼建在老城区附近,甚至在闹市区,而经济适用房建立在远郊,普通百姓本身没有现代化的代步工具,假设公共交通再不方便,势必影响购房户的出行,影响房屋的销售,所以说“地段是房地产永久的主题。当然,经济适用房在老城区附近建立涉及到地价偏高的问题,这就要求开发商做多方面的综合要素分析,同时要有高程度的规划设计方案、优秀的工程质量、完善的配套设备、合理的定价及人性化的物业管理来支持销售。 、注重市场调查,了解老百姓对户型有哪些需求,量有多大,以消费出适销对路的产品,即使是中央鼓励的经济适用房建立,也需求以销定产,过去以集团消费为主的市场大套平方米

7、以上畅销,今后应适当添加平方米左右的户型,以顺应市场的需求。百姓购房无非有两种意义:一是投资,二是消费,特别是购买经济适用住房的客户,不但倾囊而出, 多数还负债累累。在实践任务中,我们发现,商品房的销售是楼层好的先行售出,也就是常说的“金三银四;而购买经济适用房的客户出于资金紧张,但又必需处理住房问题,往往先行选择一层和六层,减轻购房给本人带来的经济压力,这是两者心态的差别,更是经济实力的反映。合肥市城改办在运营活动中,构成了一套制度,就是运营部门参与设计部门的业务会议,对规划设计、户型布置、功能及环境设计“品头论足,把日常营销任务中客户反响回来的信息提供应设计部门。现实证明,这一措施是行之有

8、效的,合肥市城改办房屋销售一直旺盛不衰,了解市场动态是其重要缘由之一,市场永远是正确的。 、采用多种营销方式启动消费市场,盘活存量。如以租代售方式,对长期销售不动的房屋,可以出租,在一定的租期内,客户对房屋周围的环境、本体质量有了一定程度的了解,如其情愿购买,先期支付的房屋租金可以冲抵购房款,这种方式对销售已没有降价余地的房屋大有益处。同时要注重中介公司,特别是规模较大、信誉良好的中介公司作用,他们在社会上有广泛的交往,信息很多,充分发扬它们的优点对营销极为重要。 、运用价钱手段在市场中的调理作用,客户购房都是买涨不买跌,买涨是由于起到了保值、增值的作用,投资的价值显现。所以很多开发商的营销战

9、略是开盘时以较低的价钱,限制在一定的套数内出卖,然后逐渐提高,有的销售情势好,价钱甚至成倍提高,这种方式在南方城市普遍采用。假设先期定价过高,等销售不畅时,再行降价之对策,能够会对整个楼盘的销售产生极为不利的影响。 三、注重物业管理对房屋销售的重要作用 随着人民群众物质文化程度的提高,客户更加注重环境质量,也更加注重售后效力问题,年南京市民环境认识调查结果阐明,环境质量的好坏已成为市民选择居住地的重要要素之一,有%的居民因环境问题而思索迁居。追求环境优美、社区治安情况良好、回归自然已成为宽广购房户的剧烈愿望,而物业管理恰恰是满足这些愿望的有力保证。在深圳,物业管理对房屋的促销作用非常明显,有一家房地产公司在销售本人的物业时,想借用深圳万科物业管理公司的名义,并许愿售后将给万科公司每平方米上千元的报酬。由此可见,名牌物业公司管理的物业可以对销售产生极大的影响,甚至起到决议性的作用。此类例子在沿海城市不胜枚举,内地也逐渐对物业管理