普罗旺斯小镇营销策划方案

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2、05年的贵阳楼市将继续稳步开展，市场整体进入理性开展的时期，市场的竞争更加猛烈，市场总体趋于成熟，详细主要表如今以下几个方面：11-1、大盘时代降临、地产新贵崛起假设说，上世纪90年代初是贵阳房地产的起步阶段，90年代末是贵阳房地产的生长期，那么自2002年以来，贵阳房地产市场进入了一个调整阶段。伴随着贵阳房地产市场10余年的开展，开发商实力的加强，市场消费力和消费认识的提高，贵阳楼市逐渐摆脱了单体、小规模商住楼的开发方式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向开展，由于开发规模大、开发本钱相对低、便于建筑高质量的建筑和环境好、配套完善等要素。大盘规模化开发运营成为楼市的开发的趋势。据不完

3、全统计，贵阳楼市10万平方米以上的工程曾经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的工程也曾经登上楼市舞台。虽然同广州、北京、重庆等地的3000亩、万亩大盘相比，贵阳大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅160余万人，年成交量缺乏150万平方米的贵阳市场而言，不论他愿不情愿，可以这样以为，贵阳的大盘时代曾经降临。2005年就是贵阳大盘时代的启动年。经过多年的开发、培育和开展，贵阳的开发商也逐渐生长壮大，并构成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化开展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同

4、来开展和分享贵阳的楼市蛋糕，如中铁五局旗下的天意公司房开、民营的麒龙房开等。出于对市场的看好，云南官房集团也在贵阳风光的走了一回云南秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。置信2005年将会有更多的地产新贵在贵阳的地产舞台上崛起。11-2、开发量继续增长、市场竞争日趋猛烈据了解，2005年城市中心区将坚持约100万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在三桥、乌当、贵阳几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量估计到达550万平方米，其中三桥区域定点工程约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。乌当根据去年的土地出让情况，估计在年内将有约80万平方米的

5、工程开工上市。贵阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，假设进展顺利估计近几年有近220万平方米工程开发。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加猛烈，如何在贵阳增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销任务的重中之重，进一步细分市场、实施产品差别化战略、走板结合道路等等，置信会成为2005年房地产市场开发任务的抢手话题。谁能在2005年的房地产市场上引领风骚呢？11-3、三桥、贵阳、乌当将会成为楼市中的新亮点。三桥在贵阳的城市老幅员上不断处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气味的印象，

6、但随着大贵阳战略的实施、贵阳新区的建立、云岩区政府的重点开展，三桥曾经今非昔比。凭着衔接贵阳新老城区，紧连贵州贵遵、贵黄两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与贵阳外乡较为胜利的开发阅历将在这块土地上演绎出新的贵阳地产风云录。贵阳新区经过几年来的强力开发，在市政府的全力支持下，从路网、行政中心到市民广场、城市公园、教育、公交等配套设备逐渐实现，碧海花园的陆续完工交房，对贵阳市民仍至全省人民来讲贵阳曾经不再是海市蜃楼，以贵阳的行政位置和一流的配套规划、优秀的自然环境，较低的房价，从吸引眼球到实现购买，置信只是时间问

7、题而已，而且贵阳给其他板块的时间曾经不太长了。11-4、二手房日趋活泼、梯级消费构造初现 经过几年来的培育和开展，贵阳的存量房买卖日趋活泼，且开展势头增速，买卖量和买卖价钱明显添加，房地产消费构成了一个根本的梯级方式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房。二手房市场初步与商品房市场构成联动的开展，在一定程度上推进了商品房市场的开展。随着市民住房梯级消费观念的进一步转变和成熟，政府对房改房、经济适用住房上市买卖条件的放宽、房地产中介行业的本身规范与开展等条件的推进，贵阳的二手房买卖市场将更加活泼，房地产产品的梯级消费构造的加强，将给贵阳的房地产业开展构成新的动力源。11-5、宏观经济走好，消费

8、力量分流根据有关资料数据显示，2004年中国GDP增长速度达13.7%，贵阳的GDP增长到达12.9%，城区的居民人均可支配收入，接近1000美圆。这些数据显示在宏观经济增长的同时，市民的个人经济收入也在不断的增长，按照国际规范划分，1000美圆的收入程度，意味着高消费时代的降临，这一切无疑为市民购房、改善居住条件提供了坚实的消费根底。贵阳市“大贵阳战略的实施，城市化进程的加快也给贵阳的房地产业开展提供了继续的市场空间。在看到这些利好空间的同时，应该也看到市场消费力量被其他消费行为分流的趋势。经过几年来的调整，近期以来国家整顿金融市场的系列政策出台，中国熊寂多年的股市在进入2005年后呈现上升

9、势头，股市春天到来的说法吸引部分投资者的目光，持币待购的地产投资客增多。随着股市的复舒，房地产竞争猛烈，投资风险加大，地产投资客的减少将是一个不可逃避的现实。先买车、还是先买房？在年轻一族的消费天平上，曾经不在是买房一边倒的局面，对有房的中年消费者而言，购买私家用车也成为抢手话题，在中国汽车行业的煽动下，先购车，占缓购房或换房，对楼市消费的分流将产生相当的影响。影响力有多大？看看满街的车流，贵阳每日新上牌近100台的记录，不得不成认，楼市消费多了一个对手。贵阳楼市在存量补贴政策的取消，银行购房贷款门槛的提高等要素的影响下，即使个人经济收入不断增长，在相对较低的任务程度与日趋增高的楼价的差距面前

10、，消费力量的合理回归是贵阳楼市不可防止的一个局面。11-6、综合要素影响、房价稳中有升 2005年贵阳的房地产市场竞争进一步加强，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建立过程中提高产品技术含量、产品创新、经过环境建立、配套建立等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以本钱为支撑；从2003年起土地的协议出让时代一去不返，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者的争夺，土地本钱势必添加；金融政策的调整，收紧，对需求大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金本钱、财务本钱必定会增多；再加上旺盛的市场需求、继续增长的宏观经济、以钢材为代表的建筑原资料上涨等要素，20

11、05年房地产的本钱必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太能够的，只是涨多少罢了。12竞争板/工程重点调查研讨1.2-1、重点板/区域市场分析南明区行情1、提要中心区域均值：约3300元平方米东山、水口寺区域均值：约1600元平方米油榨街区域均值：约2850元平方米太慈桥区域均值：约2000元平方米2、板楼市概述 南明区是贵阳的传统中心区域，都市繁华，拥有很好的区位资源及景观资源。经过多年的改造开发，区域中心内曾经根本无地可用，少量高层工程继续供应。伴随城市开展，区域内楼市曾经向城郊结合部寻求开展，开展方向主要集中在太慈桥、朝阳洞，油榨街、龙洞堡和东山、水口寺区域三个方向。由

12、于该板的区域位置及自然地理，该板目前的规划定位主要以中高档住宅开发为主。3、细分区域情况31、中心区均价均值：3300元平方米价钱区间：2460-8500元/平方米最高价个盘： 蓝波湾8500元平方米最低价个盘：金地苑多层，2460元平方米区域楼市特征：该区域工程主要以高层工程供应、多层单位极少。受用地条件限制，工程规模普遍不大，集中在1.1-4.5万方之间，少数工程在8-13万方，建筑形状均以高层出现，商住结合，群楼主要用做商业和写字楼，很少有纯居住工程。供应户型主要为130-180平米的大屋，规划多为三房和四房，少数工程供应80-120平方米的中小单位，产品供应同前期相比呈现小型化趋势。因

13、受工程规模和建筑形状限制，工程本身配套普遍较弱，环境普通，但交通条件和社会配套资源丰富，居家便利。销售情况良好但价钱呈下调态势。32、太慈桥、朝阳洞区域均价均值：2000平方米价钱区间：0-2700元平方米最高价个盘：凤凰佳苑高层单位2700元平方米最低价个盘：高兴家园 经济适用房0元平方米区域楼市特征：多层为主、小高层为辅的小区式物业类型。供应户型主要为90-130平米小三房和温馨三房，两房单位集中在75-90平方米，产品供应同质性高，供应面积集中工程本人配套较差、环境为普通程度，工程周边配套资源和环境普遍较差。33、油榨街、龙洞堡均价均值：2850元平方米价钱区间：2380-3700元平方

14、米最高价个盘：经典时代3700元平方米最低价个盘：空缺区域楼市特征：工程多为小区性社区，产品供应全面，小高层、高层、多层均有供应。工程规模5-16万平方米、工程定位多元化，中、高、低端产品均可选择。因工程供应多元化，供应单位主要为两房和三-四房产品，面积辐射面宽，不集中。具备一定规模，拥有本身配套，小区环境普遍较好，但周边环境和社会配套普通，空气质量受工业影响较差，销售也和价钱也因此遭到一定限制。重要个盘：中天世纪新城工程概略小区总占地面积78.9万，总建筑面积100万，容积率1.26，小区绿化率为45%，共分为12个组团，总户数6000余户，规划居住总人口2万余人。其中一期别墅区占地面积8.

15、44万，建筑面积5.42，容积率0.64，共229户。二期总户数约700户，建筑面积约10万。 工程拟建筑一个10000的社区幼儿园和中、小学及足球场等教育设备，规划建筑70000的商业配套设备及占地50000的康体中心会所和一个5000的社区医疗中心。现一期会所已修好即如今的销售大厅兼开放会所，一期还有一个网球场、组团广场等休闲运动设备。工程目前开发建立的是第一组团“TOWNHOUS别墅和二组团拆迁还房，一期别墅共229套，现已交付的约85套，且已有部分业主入伙装修。现有约十余套在建，别墅区会所已修好，因用作售楼大厅，所以有部分功能未启用，估计一期在2004年底前可全部完工。工程二期估计在0

16、4年初开工，方案开工约10万，方案开工8万。整个新城的总工期约在8年左右。销售情况，一期销售约75%，别墅起价为4000元/，均价在4400元/，最高价到达5500元/。二期估计均价约1850元/。别墅区的物管费现为每月1.3元/(暂定)。工程特点及简评卖点：1、规模宏伟、规划超前、配套完善，间隔 城市中心区近。2、中天公司多年运营，具备一定市场影响力的中天品牌。抗性：1、周边自然环境不佳，南明河下游情况恶劣。2、区域开发不成熟，人气缺乏。3、道路情况差，现有交通不便。4、板开展趋势向城郊结合部开展是区域不二的方向，但从城市开展和建立继续用地情况来看，龙洞堡、油榨街片区其未来开展的重点，从多家

17、公司在此拿地、政府有方案出让土地、城市建立长久开展规划等各方面情况分析，该区域的未来值得市场关注。云岩区行情1、提要中心区域均价：约3288元平方米大营坡、茶店区域均价：约2000元平方米头桥、三桥区域均价：约2000元平方米2、板楼市概述 云岩区是贵阳的传统中心区域，经济总量全省第一，各种大型零售、贸易中心云集，都市繁华，拥有很好的区位资源及配套资源，但城市居住环境较南明区弱。经过多年的改造开发，区域中心区域内曾经根本无地可用，少量高层工程继续供应。伴随区域经济开展和贵阳整体开展方向的展开，区域内楼市主要向大营坡、茶店区域，头桥、三桥区域两个方向开展。由于该板的区域优势及自然地理，两个开展方

18、向内的用地情况较为完好且具备一定的规模，该板内工程的规划定位主要以经济适用房和中高档住宅开发为主，多以大规模工程面市。3、细分区域情况31、中心区均价均值：3288元平方米价钱区间：2680-4800元/平方米最高价个盘：新联华苑，2680元平方米 最低价个盘：贵山城市花园4800元平方米区域楼市特征：商住结合的高层工程是区域市场主流，少量多层工程出如今区域边缘。工程规模主要集中在2-4万平方米，个别工程到达11万平方米，高层工程普通均有3-5层的商业用房，但运营情况不佳。中高端客户定位。80-190平方米是区域供应单位的面积区间，主要供应单位面积为110-140平方米，多为三房构造。区域开展

19、成熟，交通方便、生活便利，但工程受规模和用地限制，本身环境普通，地段优势，销售良好。32、大营坡、茶店区域均价均值：2000元平方米价钱区间：1500-3000元平方米最高价个盘：中天花园普通产品约3000元平方米最低价个盘：心怡园经济适用房1500元平方米区域楼市特征：经济适用房和中端产品是该区域的主要特征，供应产品类型以多层为主、小高层为辅。工程规模趋于两个方向，1.9-6万平米和30、100万方的大盘在区域内供应，工程主要以住宅小区的形状出现。大盘工程内有少量高端产品供应。容积率走低。面积跨度大，从48-200平米均有供应，经济运用房单位面积小型化，面积主要集中在120平方米以下。普通商

20、品房中的小面积单位55-70两房有一定比例，110-130平米三房是供应主力。经过多年的开发建立，云岩政府的北进，区域不适宜居家的局面得到改善，区域内的工程均有一定的配套和环境，但外部环境和配套资源欠佳，交通在未来的压力较大。33、头桥、三桥均价均值：2000元平方米价钱区间：1550-2450元平方米最高价个盘： 智慧龙城约2450元平方米最低价个盘： 广信四季家园1550平方米区域楼市特征：多层为主、辅以小高层和高端产品的大型住宅小区是各工程的共同特点。工程规模在16-55万平方米，该区域是贵阳市场的大盘区，集中有数个蓄势待发的工程，如贝地卢加诺、圣泉流云、枫丹白鹭城市花园、宏泰房开苹果园

21、工程等，规模、质量都比较上乘，估计今年底会是产品放量集中区。因地处城市边缘，配套缺乏，工程多自建配套，目前各工程主要在开发初期，工程笼统未能完好展现。单位面积60-200平方米，主力供应面积在110-140平方米。户型构造以三房为主流，兼有部分两房单位。重要个盘：中天花园工程概略整个小区占地1400多亩，总建筑面积110万平方米，规划总户数7800余户，规划总居住人中3万人。小区容积率1.15，绿化率40%。主要由多层，小高层，别墅和部分花园洋房构成现代风格,玉兰园、紫微园外立面为淡色磁面砖和淡色涂料相间。交房为毛坯房，卫生间有粗装修，进户门为钢板防盗门，窗为白色铝合金窗，有管道纯真水。小现已

22、修好并投入运用的有幼儿园，中、小学，网球场，游泳池，休闲广场，邮政，电信，银行，超市和农贸市场等各种商业网点。区内24小时闭路电视监控。现楼盘销售情况普通，小区五个组团已全部交付，目前玉兰园临街的销售情况不甚理想，2180元/起价，最高价小高层近3000元/，均价在2400元/，月亮湖别墅现可预订，订金20万元，估计别墅在2004年6月开盘。小区前两期已全部交付，玉兰园已交付但还未售馨临街的一带多层较为难走，山腰下的小高层走势较好，月亮湖现正在做根底，同时有二套别墅正在装修作示范单位，目前可预订20万元的订金，详细交房时间未能确定。中天花园地处贵阳市市区环城绿化带上，自然景观良好，从城区开展趋

23、势来看，三县一市并入贵阳后，贵阳市城区的扩张，小区正益处于“大贵阳的中心位置，向东北面扩展直到新添寨，新添寨片区的康居工程、安居工程也逐渐走向成熟、完善，中天花园正处于这一片的中心区域，加之交通上的便利现有17、25、82及效区等多路大中巴车往返及小区自有的完善配套，该小区将是一个适宜居住的大型社区。工程特点及简评卖点：1、规模宏伟、配套成熟，间隔 城市中心区近。2、多年运营，入住率高，人气较旺，知名度高。抗性：1周边自然环境不佳。2、开发多年产品显得陈旧，小区笼统不佳。3、规划较早，产品老化，小区协调性差。4、板开展趋势判别向外开展，走大盘线路是该区域的主要特点，如今和未来几年内大营坡、茶点

24、区域和头桥、三桥区域是重点开展方向，并能构成市场消费热点地域。小河区行情1、提要区域均价均值：1600元元平方米价钱区间：1100-2300元/平方米最高价个盘：兴隆城市花园一期， 2000元平方米 普通单位最低价个盘：瑞和家园，1100元平方米2、板楼市概述成规模的中高档工程是区域楼市的总体特点，产品构造主要以多层为主，小高层为辅，有部分高档物业。注重社区商业物业的开发，但运营欠佳。工程规模跨度大，从1万-30万平方米不等，遭到土地供应的限制，产品开发在现阶段走向小性化。单位面积40-200平方米，主力供应面积分成70-90平方米的二房、小三房单位，110-140平方米的大三房。经过几年来众

25、多房地产公司的努力，小河的房地产开发程度有很大提高，成为较多市民认同的居家选择地，但交通成为区域的置业妨碍，因土地供应缺乏，开发总量呈下降趋势。 重要个盘：中兴世家工程概略总用地面积68180土地运用年限70年。总建筑面积约12.5万。总规划居住户数约750户，总人口约2300人。其中一期约600户，二期约80户，三期约70户。绿化率39%，容积率约1.8，车位比例1：0.3。住宅：多层普通住宅，面积60200，主力面积78-134，其中主要分78、85两房一厅小户型和123、134三房两厅两个产品段。工程配套社区森林公园、休闲健身广场、人工湖、游泳池、网球场、商业街，社区会所，社区主入口大型

26、水景园林。该工程于03年初开发，进展顺利一期住宅曾经根本交付，现房销售。同期小区会所、游泳池、网球场，森林公园、入口大型水景园林均曾经建成投入运用。二期建立目前曾经根本完成， 04年6月份已交付，同时别墅产品推向市场。整个工程的开发在05年初完成。工程特点及简评卖点：1工程周边自然环境较好。2配套相对完善，产品供应全面。抗性：1交通不便，密度较大。2紧邻工业消费区和铁道路。4、板开展趋势判别小河政府2004年的开展重点将放在工业园的建立和珠江路、黔江路的改建工程。根据规划，以黄河路为界，小河以南的部分过漓江花园就是工业区，以工业开展为主。小河的房地产开发将不再向南部挪动。黄河路以西，沿南明河一

27、带，具有一定代表性继续供应的主要是“兴隆城市花园和“山水黔城两个主要楼盘。黄河路以东，热销楼盘数量较2003年略有下降，目前较有规模有环境且销售情况较好的楼盘以“中兴世家为首。小河东北方向，珠江路的改造将为“瑞和家园的二期和“珠江路各地块的启动锦上添花。黄河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花园二、三期的启动以及云凯颐园的开盘也将使此地快成为小河区今年的热点。商业工程普遍不旺。就目前的情况来看，小河的房价仍是和楼盘的规模、档次以及配套等较为严密。乌当区行情1、提要区域中心均值：多层均价：0元平方米价钱区间：1080-1680元/平方米最低价个盘：银泰花园1080元平方米 最高价个盘：金田家园

28、1680平方米变维单位小高层均价均值：1590元平方米价钱区间：0-1800元/平方米最低价个盘：新星园0元平方米 最高价个盘： 天骄豪园1800元平方米2、板楼市概述新添板块房地产起步较晚，但开展速度异常迅猛，在四郊区中大有后来居上之势。2001年，该板块开发工程根本还是低档商品房和经济适用房，2002-2003年，随着一大批外来投资者的相继续进入，使该板块房地产开发骤然升温，工程质素也得到大幅度的提升，住宅预售价钱迅速上升到0元/M2左右多层均价。多层带商铺是该区域楼市的一个特征，工程开发主要以多层为主，带部分小高层。工程规模由2000平方米-10平方米间不等，规模普遍偏于中小，主要以5、

29、6万平方米的工程为主，短少大盘，工程定位主要为中低端市场，但有上调的趋势。供应户型由50-200平方米，主力单位为70-90平米两房和90-130平米三房构成，四房单位面积集中在140-160平米。重要个盘：乌当蓝波湾、城市山水公园工程概略乌当蓝波湾位于乌当传统的繁华区域，原区政府旧址，闹中取静，占地170亩，总建筑面积约12万平米，由开发“蓝波湾工程的贵州龙润得房开公司开发，规划为中高档住宅小区，并注重商业物业的开发，希望以商业来促进工程的开发，目前工程房案报批中，估计05年内上市，其他情况不详。城市山水公园工程位于乌当城区中部边缘地带，离繁华市区约800米，工程地块周边群山环抱，自然条件优

30、越，占地约100多亩，总规划面积15万平米，定位为城市低密度低、多层为主的中高档居住社区，方案报批中，将在05年底上市。3、板开展趋势判别新添板块具有便利的交通条件，区域环境改善极快，随着新添大道的通车，由该板块至中心城区仅十余分钟车程，置信越来越多的消费者会选择在此购房置业。从大片区来看，本板块经过新添大道与大营坡、中心城区严密相连，伴随住宅日益郊区化的趋势，住宅开发必将构成以大营坡、新添寨为中心、沿新添大道一线分布的格局。该区域将在05年成为贵阳中档居住区域的又一热点。白云、贵阳区行情1、提要白云区域均价均值：约1180元平方米贵阳区域均价均值：约1400元平方米价钱区间：1200-160

31、0元平方米2、板楼市概述白云板块近年房地产开展虽然较快，但由于受贵州铝厂及其它工业的污染较大，作为居住区域还不是很受欢迎，消费群体以当地居民为主，目前住宅预售均价约在1180元/M2左右，在四郊区中处于最低价位。但南湖新区作为白云的开发区，拥有与贵阳相连的区位优势，随着贵阳开发的推进、新的区行政中心牵入等利好要素，该区域的房地产开发定位出现与老城区不同的局面，部分大型高档工程曾经浮出水面，中天集团也将进入南湖。2003年，贵阳新区加快了建立步伐，根底设备建立进展顺利，新区道路骨架根本构成；新贵阳一中、新贵医启动建立、进展顺利，市政府行政中心完工并于04年启用。贵阳首个房地产工程“碧海花园也已在

32、新区正式全面启动，并有在年内全部建成交付。该工程占地187万余平方米，建筑面积约170万平方米。另一个超大型居住小区“森活林城 也曾经确定开发建立，开发规模达220万平方米。贵阳商贸中心启动开发，土地市场买卖火爆。商品房市场启动在即。重要个盘：南湖丽水茗苑工程概略整个小区占地390亩，共分为三期开发。一期总建别墅74户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约30多套。现一期大部分别墅大部分已封项，04年六月底全部交房。一期别墅房型主要分为220平米，340平米和400多平米的别墅。其中300平米的别墅最多，其次为220平米的联排别墅。该工程依山傍水，环境较好，规模大。开发商方案走旅游带动地产的开发思绪

33、，除别墅产品外，工程内还规划了多层、小高层、学校、酒店、运动设备，大型主题旅游城等产品。开发商为白云永茂房开，别墅区以准现房的笼统面市，给工程的营销带来良好的销售局面，也获得了市场的较高认同。3、板开展趋势判别白云是贵阳市各郊区中人均GDP最高的经济强区，近年来工业经济、会展经济都获得了较快的开展，随着区域生态环境的逐渐改善，在贵阳新区、南湖新区建立的带动下，本板块房地产市场也具有一定的潜力。作为贵阳市未来的行政中心和新的居住中心区，贵阳房地产业开展无疑具有非常宽广的前景。为鼓励人们到贵阳购房，2003、2004年市政府延续出台了关于在贵阳购房的优惠政策，这对吸引人们到贵阳购房置业一定会有较大

34、的促进作用。2004年，随着政府搬迁、第一批城市居民入住贵阳、两大公园的建立、新一中的开班招生，此地房地产开发将进一步升温。对贵阳市民和省内其他区域来筑来购房者的购买力量构成有效的市场分流。花溪区行情1、提要区域均价均值：约2000元平方米价钱区间：1580-2900元平方米最低价个盘：银座九号 1580元平方米 最高价个盘：麒龙溪园2900元平方米2、板楼市概述花溪房地产市场经过几年来的开发建立，目前曾经由初期阶段向成熟期开展，但开发工程规模较小，根本属于中档偏低住宅。不过由于花溪自然环境非常优美，又具有浓郁的文化气氛，众多开发商已看好区域开展前景，近两年陆续进入该板块角逐，因此开发工程的质

35、素提升较快，其中以麒龙房地产公司所开发的麒龙溪园，销售平均价钱价钱已到达2400元/M2以上。从工程开发程度来看，该区域的楼市可用低程度高价位来概括。重要个盘：梦溪笔谈工程概略小区总占地面积2万平方米，总建筑规模26130平方米，其中梦溪公寓7100平方米，蓝梦华府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中极品别墅7套，总共115套。绿化率为53，容积率为1.3。现小区普通住宅已全部封顶，今年年底包括别墅在内可全部交房。梦溪公寓面积114平米至143、156、161平米不等。其中以156平米左右为主力户型。蓝梦华府别墅面积分别为230、240、250、260平米左右整个小区规模较大，设计独特

36、。但就目前来说，交通相对不便，且在售住宅户型面积过大，售价较高，加之较为另类的产品设计，销售情况不好。至开盘以来，销售惨淡。3、板开展趋势判别根据花溪自然山水及人文特征，政府将其定位为旅游、生态型城市，近年来旅游业的开展很快，已逐渐构成旅游、休闲及度假胜地，由此也带动了房地产业的快速开展。本板块土地贮藏量较大，房地产市场开展前景宽广。从物业开展方向来看，本板块比较适宜开展旅游、度假、教育型工程，物业档次应以中档为主。竞争性楼清点评规模、营销效果、价钱、户型、品牌笼统、营销主题与手法等1、贵阳在售及即将上市大型房地产工程统计区域工程称号开发商开发量目前情况备 注小河区兴隆城市花园天意公司房开55

37、二期处于前期规划、拆迁中，年内上市量约7万方今年年内开盘销售。价钱在2200元/平左右。二期产品中70%是多层面积在90130平方米。高层与小高层占25%，低层占5%左右。兴隆珠江湾畔56前期规划、拆迁中年内上市量约10万方一期：多层一梯二的120套面积在120130平三房为主；多层一梯四的多层有288套面积6080平两房、110平三房。16层高层一梯四384套；5+1洋房340套面积130160平三房四房。6+1洋房96套面积在130160平。二期：双拼别墅27栋200平，独立别墅32栋300平，5+1洋房80套。三期：以高层、小高层、多层为主绿园建立厅下属房开50四方河植物园附近，曾经开场

38、开工经济适用房。5月开盘销售。价钱1500以下南明区山水黔城宏立城房开93一期在做外饰。二期曾经开工年内2期将上市销售，估计8万方山水黔城二期主要为140180平方米的4+1、5+1洋房，估计在400套左右。二期还建有300500平方米的TOWENHOUSE。美佳馨苑宏安房开10青年路口，未正式出卖，以多层为主的综合小区。暂未定卓信房开占地100亩暂未定工程定位为高端产品，主要以洋房、TOWNHOUSE为主云岩区中天花园世纪中天房开110目前主推月亮湖别墅区，中天高层工程即将开盘高层户型面积在90平方米140平方米，。中天世纪新城世纪中天房开100一期联排别墅、回迁户已根本入住，二期正在建立中

39、，估计年内有新产品上市 以260380平方米的TOWNHOUSE为主暂未定名嘉信天和房开50拆迁中市区高层，地段优越，拆迁量较大，定位高档暂未定名亨特房开30目前封顶三栋高层，3月28日接受2000抵扣2万内部认购户型中以85平两房户型为主占19%，剩余户型中三房面积在100134平之间占60%；四房面积在148230平方米之间为错层。五房面积在200230平之间。顶层跃层在300400平方米之间，约占20%。小石城泰联房开37一期根本开工，二期在建定位主要为别墅、洋房等高端产品 暂未定金狮小区省经济38一期已根本开工经济适用房三桥枫丹白露天纬房开38会所、一期部分楼栋已开工，价钱估计为180

40、0元。一期上市量约6万方以多层、小高层为主，规划有部分洋房和别墅，面积80200平之间，以120平为主力户型。圣泉流云集成房开48会所已开工，价钱在1800元/平之间，上市量约8万方5月即将推出，一期以多层为主，。面积在80180平之间，后期规划调整方案未定，估计会添加一定量的高端产品，贝地卢加诺三力房开22目前在做2万平的社区商业街及卖场。以体验营销的方式入市。工程定位以高端产品道路。年内开盘。一期以4+1、5+1洋房以及TOWNHOUSE产品为主，方量暂未确定智慧龙城智诚房开55一期根本开工新添寨城市山水公园金泰房开16.5前期规划中48栋。其中3栋11+1小高层110130平；44栋90

41、100平三房；剩余一栋6080平的多层小户型。乌当蓝波湾龙润德房开31前期规划中一期以社区商业工程为主要开发对象。住宅工程的规划设计在修正中初步确定为别墅、TOWNHOUSE、洋房等高端产品仁恒工程未定名上海投资商未定前期规划中 乌当二中周围，属招商引资工程，总投资额达10亿。估计以高端产品为主水锦花都三期侨新房开22启动三栋住宅建筑，拆迁曾经完成。工程以多层小高层为主，面积以80、120平方米为主。5月份开场销售。贵阳丽水铭苑永茂房开占地390亩，纯别墅区，一期根本开工，二期在建容积率:0.43，绿化率:65%。共分为三期开发。一期建别墅74户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约30多套。一期别

42、墅房型主要分为220平米，240平米和400多平米的别墅。其中240平米的别墅最多，其次为220平米的联排别墅。均价约在4800元左右，最高价在5500元左右南浮宫御园经鑫房开建筑面积约5万方部分做外饰，别墅区：独体别墅面积以220、240、260、290平米为主，另有部分350平米左右的面积独立的别墅。联排别墅面规划暂未出台对外销售价钱为4288元/平方米。工程在启动前销售价钱从2200元/平到3800之间都曾出过价，景怡苑明诚地产香港独资企业总建筑面积45万平正在施工临街铺面及销售中心。估计今年年内推出。综合住宅区多层小高层/别墅/高层均有从70平300平。一期以多层、小高层为主。熙兰香煦

43、仁恒地产总建面520700平地块今年内拍卖。工程主要以高层住宅为主，配以酒店、写字楼等商业工程。据贵阳办了解：今年贵阳主要推出四块地块进展拍卖。一块是01地块对面的森活林城2平公里；一块是行政中心处的仁恒工程地块480亩，还有一中对面地块435亩。2、各竞争工程推行主题/卖点及载体选择：工程称号中心卖点、推行主题推行阶段 主要载体选择山水黔城大型山水生态城池，别墅社区。国际化生活王国。工程上市楼书、路牌山水公园社区、城市上游生活。引领贵阳人居潮流。胜者之誉、居者之幸。继续销售阶段路牌、报纸晚报、都市报中兴世家园林式、纯自然的森林小城。工程定位-中兴世家，品味香格里拉生活。开盘强销报纸、公交车身

44、非常的香格里拉，非常的中国现代生活。继续销售报纸、路牌智慧龙城容山水灵性、多方智慧于一体的适宜生活、休闲的居住场所。楼书、海报龙脉龙城/绝版地段、绝版名城/天地智慧、云贵龙城/城上城-第一居所开盘、继续销售报纸、路牌、公交贵龙园真龙脉，阅读黔灵山之自然生活篇章开盘上市海报、车身、路牌生活、渡假、养生继续销售车身、路牌贝地 卢加诺瑞士风情小镇，国际人居社区。等待2004。三V生活更好、更美、更廉价。工程筹备、笼统塑造楼书、房展会圣泉流云白云深处是我家工程筹备、笼统塑造暂时销售中心、售楼车中天世纪新城贵阳首席高尚生活特区缔造国内首个“怡生社区工程定位楼书、海报“世纪生态新城、演绎国际经典，“生活在

45、TOWNHOUSE，感受别样人生、“懂生活，懂TOWNHOUSE，“品自然、品时髦开盘推行车身、电台、报纸路牌林城外滩、世纪新城继续销售电台、报纸、展会小石城市内桃源、完美结合的自然住宅社区楼书“完美生活方式、“半山生活由此开场开盘持销楼书、路牌、报纸中天花园大型教育、生态社区工程定位楼书、报纸美丽小城每一天成熟生活八大规范继续销售路牌、楼书、报纸电台完美生活尽在中天花园，中天花园社区节继续销售路牌、报纸乌当蓝波湾不详城市山水公园贵阳首席山水公园社区山水生活、公园社区工程筹备、笼统塑造路牌、展会、楼书综述：上表的统计阐明，未来2-3年内的供应量将空前宏大，而且具有几个明显的特征：规模开发楼盘比

46、较多，实力型房开统领市场的局面根本构成；各区域、各板均有较大、较强工程分布，市场分流趋势明显；产品同质化景象严重，户型方面：两城区高层主要为2房、3房户型，总价控制的趋势明显，其他五城区及城郊结合部的楼盘那么仍以多层占主流，3房、4房户型为主力，面积集中在110-140平。近年流行的入户花园、注重景观、阳台、社区环境等思想曾经普遍能较好表达在户型设计上。低层洋房逐渐成为各大楼盘的拳头产品，珠江湾畔、山水黔城、贝地卢加诺、中天世纪新城、乌当蓝波湾等工程都都有大量的类似产品供应。价钱方面：市区高层的中心价钱集中在3000-3600元；其他五城区及城郊结合部多层产品的中心价钱在1800-2400元；

47、小高层、中高层的中心价钱在2200-2600元；低层洋房产品中心价钱在2600-3000元；TOWNHOUSE、别墅产品中心价钱在4000-6000元。未来的竞争将是全面的价钱、产品竞争。规划定位、区位地段、区域居住气氛、建筑本钱控制、土地本钱将成为决议楼盘竞争力和楼盘市场占有率的要素。三、市场消费需求分析市场普通消费需求特征：1、宏观经济稳定开展，全国固定资产投资稍显过热，房地产业成为固定资产投资重要组成部分，比重超越30%，贵阳到达20%。2、贵阳城市社会经济总量增量放大，增长速度较快，城市建立和城镇化率不断加速，城市投资和居住环境大为改善。市民经济收入逐渐添加，购买才干进一步加强，消费构

48、造向小康型过渡，但总体接受才干依然有限。3、贵阳房地产市场总体继续走好，房价在缓慢中稳步上升，各主要区域楼市开展日渐平衡，但供应总量与年消费总量差距扩展，估计未来2年商品住宅年均实践消化总量在200万平方米左右，产品构造性的供过于求能够出现，受开发周期影响，04年产品供应相对平稳，05年能够急剧放量。产品同质景象严重，行业竞争加剧，市场风险加大。供应单位面积集中在70-90平方米和110-140平方米之间。两城区中心区域产品构造以高层单体建筑为主力，城郊结合部及其他卫星区域产品供应以多层为主、小高层为辅、配以部分高端住宅，低层低密度住宅工程的供应量出现激增势头。规模化开发成为趋势，城郊结合部成

49、为商品住宅产品的主要供应地势在必然，并被市民接受。三级市场逐渐升温，梯级消费有望构成，外来人士成为筑城楼市消费生力军。4、房地产行业政策逐渐完善和规范，政府宏观调控加强，房地产金融政策能够收缩，拆迁难度加大，开发本钱增多，房地产行业门槛提高。维护消费者权益，促进展业良性开展成为政府行管部门的任务重心。5、置业自住，改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点。宽广消费者对产品需求和消费心思显著提高，适用、温馨、时髦、美观、高性价比的产品遭到欢迎，地段、价钱、配套资源依然是多数消费者购房置业主要思索要素，对物业效力的需求和认识进一步加强。6、60-80平米的精巧二房和部分91-100平米的温

50、馨二房，90-100平米的小三房和111-130平米的温馨三房是最遭到消费者喜欢的户型和面积。4房为希望购买大面积单位，160平米是复式单位的一个主要目的。7、多层住宅类型和错层构造单位获得市场继续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。8、市场7成客户接受1500-2500元/平方米单价，消费者对15-30万一套的住宅有较强的购买才干，20万和30万是购房者的两个心思关口，住房消费对房地产金融的依赖性依然很强。9、入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应防止异型空间的出现。10

51、、消费者对小区交通和停车要求较高，工程设计需求思索适度超前，但市场有发掘本钱时机。11、亮堂、清新的外墙颜色和简约、明快的建筑立面遭到市场欢迎，毛坯房依然是消费者乐于接受的主要交付规范，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场时机。12、消费者对小区及周边配套需求完善适用，配套设置应该与工程客户定位统筹思索，并非大而全就等于好。地理位置和价钱、配套资源是消费者购房时最注重的3个要素，消费者对物业管理要求呈上升局面。 13、消费者对贵阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜欢高温不降，小河居家备选位置稳定确立，乌当情势不明，白云、三桥遭到冷遇。14、市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌工程和开发公司，现有品牌

52、认同度对消费者选择产品影响力有限；15、楼盘宣传推行、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。16、“产品创新、效力创优、营销创佳是工程开发胜利的三大要素和必备条件。四、营销推行环境分析-贵阳主流信息发布渠道分析暨本案营销推行组合的建议1、报纸媒体数据索福瑞公司报纸称号阅读率发行量CPM贵阳晚报49.772800000.66贵州都市报37.52460000.94贵州商报11.641200004.37广电生活报10.95710008.36贵州日报3.121600028.39从以上统计数据来看，晚报和都报的发行量和阅读量都领先与其他媒体，而且千人本钱低。假设要思索楼盘目的受众覆盖范围，那么都市报在

53、报纸综合内容、面向地州市的优势要强于晚报，而晚报对于贵阳市的影响力要大于都市报。2、电台媒体贵阳目前共有7家电台，即贵州人民广播电台、贵州音乐广播、贵阳电台商业之声、贵阳交通文艺广播电台、贵阳新闻广播电台、贵州经济广播电台。从电台的覆盖率、收听人群、传播内容等几个方面的目的去调查，贵阳交通文艺广播电台、贵阳新闻广播电台、贵州经济广播电台应该是比较适宜进展房地产推行的有效电台。对比方下：工程经广台交广台新闻台覆盖范围全省全市全市传播内容综合信息、股市信息全国联播专业电台，交通讯息、交通知识专业电台，综合新闻发布平台锁定贵阳市公交车30路以上及郊区线路、新增线路、贵阳市几大医院广播、地州市频道锁定

54、贵阳市范围私家车、出租车锁定贵阳1-30路公交车收听人群人群较多、有自动收听人群人群多，多为自动收听人群流送人群多，多为被动收听人群3、电视台2004年收视表现及优势分析数据索福瑞公司数据范围：20040101-20041231贵州电视台稳定占有贵阳地域25的收视市场份额 注重观众收视需求，贵州电视台影视剧播出量大幅提升强势占领电视剧市场制高点2004年贵阳地域收视率排名前一百位的电视剧集中，我台共占据84个席位，其中仅影视文艺频道所占席位即已达55个，雄踞贵阳地域电视剧收视市场霸主位置。2004年贵州地域收视率排名前五十位的电视剧集中，贵州卫视就占据29个席位，且这些剧集占据贵州地域的收视市

55、场份额平均值到达21.98，牢牢掌控着贵州省电视剧收视市场霸主位置。科学编排突出三大主打频道晚间绝对优势绝对优势一贵州卫视雄踞贵州省整个晚间收视榜首绝对优势二贵州二、三套交替占领贵阳晚间收视市场制高点竞争力无可匹敌，贵州台主打频道尽显传播优势评价一个媒体有无竞争力，除可以经过市场占有率来判别以外，还可以经过两个维度的目的来判别到达率和忠实度。到达率与频道的市场浸透力相关联的目的，也就是受众规模；忠实度与频道的目的受众吸引力相关联的目的，也就是该频道对受众的影响深度。经过对贵阳地域各竞争频道到达率和忠实度两个纬度目的的对比分析，明显看出贵州公共频道和贵州影视文艺频道在各个时间段内均具有极强的竞争

56、优势。贵州卫视收视优势：在全国十七个日记卡省网样本组中，贵州卫视黄金时段20:3022:30列一切省级卫视第六位(见下表)。2004年贵州卫视在全国十七个省市场份额排名第六 2004年贵州卫视在西部十二省市场份额排名第三数据来源：CSM单位：市场份额地域：12个日记卡西部地域十二省省会城市样本组时期：2004年1月1日至2004年7月31日目的：4岁以上一切人群样本：8825推及人口：18191000贵州公共频道简介公共频道陆续在全省8个地州市落地入网，经过有线、无线、微波组合三重立体覆盖方式；2004年，公共频道深化分析受众需求，在节目编排和屏幕笼统方面作出了调整。推出以花为名的五大剧场，着

57、力打造 “影视大花园，五大影视花园剧场一经推出即有不俗的表现。其中尤为耀眼的是,收视率到达15.6%、市场份额高达48.9%占据半壁江山；清新宜人的绿色作为频道主颜色，推出极具现代感的宣传片花，强力打造贵州第一大地面电视媒体品牌笼统。2004年改版以来，金盏花剧场收视率一路攀升价值分析：1、加强全省落地入户，打造全省收视优势。地级城市是仅次于省会城市的第二大消费市场，人口密度大，人民生活程度普遍较高，消费才干更是宏大.公共频道经过对9个地级城市的覆盖，为客户提供了全省广告投放的通路；2、营造良好品牌笼统，促进观众忠实收视。深化炒作五大“影视花园的品牌概念，营造公共频道观众规模大，频道人气旺，观

58、众等待高的特点，这就为客户的广告提供了高质量的投放高利润的报答!贵州影视文艺频道简介贵阳市王牌城市频道2004年影视文艺频道再度由贵州天马广告公司实施公司化运营，顺利实现了全新频道的胜利改版播出；全新绯红色亮丽包装外形令观众眼前一亮，频道标识，频道笼统等宣传片，强势再树贵阳地域王牌频道笼统。发明收视新顶峰，与观众深情互动，为客户发明更多市场时机。影视文艺频道，全新笼统，重新出发！从“贵阳第一电视剧频道向“生活时髦演进！影视文艺频道贵阳地域收视表现：影视文艺频道自2002年5月1日全新改版以来，精彩的节目编排和良好的品牌笼统曾经深化人心，成为贵阳观众必不可少的精神食粮，收视率不断稳居贵阳地域第一

59、。从统计数据来看， 贵阳电视台的栏目收视率明显与贵州电视台有差距，特别是在电视剧场的栏目上，差距更明显。值得留意的是两个台的地产专栏的收视率和市场占有率都不高，因此，在今后的广告投放选择上，要根据推行的需求去选择投放栏目，有针对性的进展广告投放。如在楼盘的笼统确立期，需求迅速扩展工程的知名度，选择收视更高的电视剧场栏目，能够到达的效果会更佳。第二篇 工程竞争力分析一、工程场地及其周边优优势分析 贵阳01号地资源分析工程规模：工程占地约200亩约133333万平方米，可用地面积约13.33万平方米拟用于建立住宅小区及配套设备，规划容积率约2，总建筑面积不含地下室为260000平方米。具备大盘开发

60、的条件，因规模效应带来的本钱控制，配套相对完善，塑造工程笼统，产品供应链的可调理性等。但目前市场上的大盘为数不少，此种优势曾经并非一家独有，且大盘长周期开发带来市场不可预测风险。地理位置：贵阳01号地块用位置于贵阳市贵阳新区北面，地块西面、北面分别由贵阳北路、金朱路环抱，南面、东面环山，南面紧邻行政中心。地块南面隔行政中心为绿色未来-观山公园，西面为规划中的商业金融区和文化文娱区，西北面为规划中的住宅小区用地。北面地块暂未规划，为较为混乱的飞地。东面山坡上为村办花果山中小学校。自然条件：整个地块比较规那么，从南至北由缓坡过渡为洼地，地形起伏较大，相对高差约为20M，而且除开南面坡地外，大部分区