超高层住宅案例的系统研究(超高层发展模式案例研究)

1、超高层住宅案例的系统(xtng)研究1共五十九页当国外超高层住宅与别墅一起(yq)成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵；当开发商不由自主，或者(huzh)迫不得已纷纷筹备超高层住宅时；当超高层成为一种“现象”前；我们需要准备些什么？当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受；当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒；当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”共五十九页超高层与普通高层的差别在哪里？当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，

2、客户在每个阶段表现出怎样的特征？在不同(b tn)发展阶段，针对客户的不同(b tn)特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行(jnxng)了系统研究决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关进而我们又发现：市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性；我们得出：共五十九页4超高层是什么(shn me)？共五十九页5从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生(chnshng)了质的变化我国民用建筑设计通则（JG3787）将住宅建筑层数划分为：13层为低层；46层为多层；79为中高层；凡超

3、过100米均为超高层。联合国1972年国际高层建筑(o cn jin zh)会议将高层建筑(o cn jin zh)按高度分为四类：（1）916层（最高为50米）；（2）1725层（最高到75米）；（3）2640层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将56层至1415层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 100米高度带来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70左右成本比高层高出15%25%对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加电梯安全系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一

4、管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。共五十九页6从客户(k h)感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异独栋、双拼、联排叠拼、洋房(yn fn)、多层小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知

5、不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似共五十九页7从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层(dn cn)部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：看不到景观的楼层与高层均价相差无几(xing ch w j)；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾2008年8月4日，均价1

6、6000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米共五十九页8技术要求(yoqi)产生质的变化，成本增加客户(k h)对高层与超高层的感知没有明显区别与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价123所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？共五十九页9超高层住宅的市场(shchng)共性六大规律共五十九页10澳大利亚黄金海岸(hun jn hi

7、n)Sierra Grand迈阿密海岸线案例新加坡吉宝湾国外案例(n l)国内案例香港凯旋门香港贝沙湾深圳万科俊园深圳擎天华庭深圳港立豪园青岛东海路9号成都河畔新世界成都华宇金沙港湾杭州盛元慧谷杭州东方润园宁波凌江名庭重庆海客瀛洲超高层系列万科金域蓝湾系列深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州世茂滨江系列上海世茂滨江花园哈尔滨世茂滨江新城南京世茂滨江新城 武汉世茂锦绣长江福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园 昆山世茂蝶湖湾案例借鉴的原则不是要寻找一模一样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超高层住宅市场成功6大共性规律共五十

8、九页11在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要经济(jngj)发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现的宏观经济背景：经济(jngj)发展水平较高城市的GDP总量达到3000亿元以上超高层开始出现城市的GDP总量达到6000亿元以上超高层大量出现城市化率较高城市化率达到60左右开始出现超高层城市化率达到80左右超高层大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京912084.3%上海1176588.7%广州674478.5%深圳6657100%开始出现超高层住宅武汉310068%南京320775%佛山355880%成都332055青岛370059%福州197550超高层成功

9、共性一出现超高层的城市基本指标共五十九页12超高层多位于城市新区(xnq)或核心地段，并依赖强势资源驱动超高层多具有强势水景资源世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江(chn jin)、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值综合社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益，被要求具有一定的景观性，注重与周边环境的融合楼盘技术指标城市运营商物业类型武汉世茂锦绣长江占面：90.25万建面：

10、165万容积率：2.3绿化率：53.6%从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展住宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅；占总体量20的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象南京世茂滨江新城占面:51万建面:150万容积率：2.3绿化率：65%所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域，是打造长江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要区域新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化

11、广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等组成福州世茂外滩花园占面：77357 建面：27万容积率：2.73绿化率：56.30%项目根据福州东扩南进的未来城市格局，开发闽江沿岸150米纯板式超高层豪宅，4栋百米板式豪宅商业配套，6000平米五星级会所芜湖世茂滨江花园占面：19万建面：56.5万容积率：2.73绿化率：60%位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心 由8幢3353层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江共五十九页13市场客户具备视野开阔(kiku)、能够接受较新鲜事

12、物的特质超高层成功(chnggng)共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科金域蓝湾系列成都、重庆、杭州深圳、上海经历丰富愿意尝试新鲜事物能够接受创新经济实力较强视野开阔，见多识广大城市生活背景共五十九页14面对(min du)客户对超高层的抗性，开发商从产品设计阶段就开始满足客户需求，力求舒适性与实用性兼顾，引导客户认知如今超高层就像3、4年前的小高层，客户有抗性，但我们持乐观态度，作为开发商，我们主要从居住感觉上加以(jiy)引导，同时物管服务前置成都天玺项目负责人 陈先生超高层成功共性四阶段初级阶段发展阶段成熟阶段特征中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现超高层住宅数量增多超高层住宅大量出现客

13、户主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明显提高旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，怀疑态度旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感理性看待超高层居住；优势意识增强发展商作为相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套引导：强化视野、通风、采光的特性；强化超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，高品质产品，景观最大化，园林尺度扩大；选址上占据较好的景观资源倡导新的生活方式；丰富产品线；服务升级：物管服务前置；发挥品牌优势超高层发展初级阶

14、段，开发商重点营销老客户，仅从营销阶段影响客户；发展阶段，开始从产品设计阶段满足客户需求，力求舒适性与实用性；成熟阶段，通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式访谈纪要共五十九页15所在城市的房价基数较高，且价格仍有上涨空间(kngjin)，超高层的售价能够远高于建造成本在市场化的条件(tiojin)下，要开发商付出更多的成本建造超高层，超高层必须能够带来更多的溢价空间。超高层成功共性五建安成本3000元/共五十九页16超高层销售均价与开发成本之比（简称S比）的不同(b tn)会导致超高层开发模式的不同(b tn)“S比”带来的两种开发模式： S2时，超高层多位于一二线

15、城市，且具备强势资源（如一线海景），产品层级属高端；S2时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层级属中高端世茂滨江系列S值均大于2，金域蓝湾系列S值则小于2；世茂与万科均进入福州，但福州世茂外滩花园S值为金域蓝湾的2倍，缘于万科取地价格为世茂的4倍，世茂积极参与政府规划(guhu)，取地成本相对较低楼盘开发成本销售均价S比（S=销售均价/开发成本）世茂滨江系列上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米3南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米3.1武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米2.2福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米

16、2.4芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米2.1万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算超高层成功共性六共五十九页17超高层市场(shchng)成功实现共性总结城市(chngsh)因素共性1：城市GDP总量达到一定层级共性2：城市化率达到一定水平共性6：市场具有较高的可实现售价预期共性4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质区域因素

17、价格因素客户因素共性3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动共性7：S比的不同会导致超高层开发模式的不同共性5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导这些共性并不适用于每一个案例，但来源于一些类似的成功要素的总结共五十九页18匹配(ppi)超高层出现的共性条件后，超高层如想在市场成功实现，仍需开发商有所作为针对客户可能存在(cnzi)的抗性的引导：可能存在的抗性抗性的原因有效的解决方案选择适合项目的开发模式开发模式有哪些明确模式选择的前提条件适合项目的超高层规模超高层在项目整体中的作用匹配超高层共性条件后的开发商作为选择不同的开发模式，将带来全然不同的产品线共五十九页19超高层两种发展模

18、式(msh)案例研究共五十九页20我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例(n l)进行了系统研究世茂滨江系列(xli)超高层一线江景、湖景资源；超高层低密度；开发量在100万平米以上，通过规模效应降低建设推广成本；绿化率50%以上；综合体运营，其中住宅占世茂利润70%万科金域蓝湾系列超高层二线水资源；中小规模地块；中高容积率；超高层、高层等多种物业形态相融合，用以分摊容积率；精致园林，提高单位成本成都系列超高层2007年为成都超高层转折点，08年出现井喷。其中超高层集中在城市核心景观以及二环锦江沿线。超高层开发以外来品牌开发商为主上海、南京、武汉、福州、成都、芜湖等世茂滨江系列超高

19、层深圳、珠海、福州、成都等金域蓝湾系列超高层外滩、湖畔新世界、时代豪庭、远大郎朗风景等成都系列超高层共五十九页21世茂滨江超高层系列(xli)案例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格地价、投资额等上海世茂滨江花园一线江景占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70% 6栋4955层超高层公寓与1栋60层酒店式公寓户型从四房两厅到一房一厅，从80多平米到300多平米总投资达50亿人民币；目前三级市场价格：3.54.2万元/平方米仅拆迁费意向，就投入了20亿元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造独特规划效果，保证户户“前江后园”景观南京世茂滨江新城地处南京长江、秦淮河口占面:510

20、000平方米总建面:150万平方米容积率：2.3绿化率：65%开发周期:三期总户数:8000新城由17栋50层的超高层建筑、五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、中小学以及大型购物超市等组成“家家面江，户户有景”，户型上采用三梯四户和三梯两户设计110-270平 毛坯13000元/平，精装修17000元/平均价:13000元/平方米18亿买地1000亩，总投资将超过100亿，楼面地价0.12万元/平方米，公司未来三年收益提供保障武汉世茂锦绣长江2公里长江景观用地面积90.25万，规划净用地面积为65.02万 ，容积率2.3。绿化率53.6%项目整体建筑面积165万，投资超过100亿住

21、宅产品为纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅。占总体量20的商业、写字楼、酒店为辅助，烘托出良好的高端住宅物业形象二期奇数层257平米，偶数层255平米均价14500元/平米规划层面采取以高层低密度，得到多量绿化及公共空间，烘托高端物业价值福州世茂外滩花园一线江景占地77357平方米，总建筑面积27万M2容积率2.73绿化率56.30%150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅起价:8000元/平方米均价:12000元/平方米地价+建造成本大约在5000元/平米，预计每平方米每天租金大约在2-3元，大约10年左右就可以收回芜湖世茂滨江花园坐拥2公里浩淼长江岸线总投资近50个亿，占地280余亩

22、，总建筑面积56.5万平方米绿化率60%由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成在户型设计上，采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江端头，设计了全江景户型；整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开2008年1月1日开工。目前，周边小区在4700元到5000元。估计世茂精装房售价达8000元占地280余亩，4.01亿元巨资摘得该地块共五十九页22万科金域蓝湾系列(xli)超高层案例楼盘景观资源技术指标（单位：平米）物业类型产品户型价格备注占面建面容积率深圳金域蓝湾一线海景：靠近红树林及深圳湾，南北主视野毫无阻挡，3层以上可看海6.3万42万6.58 一期为4栋33层高层、二期为4

23、栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层三期超高层户型分别是110130平米二房和140160平米三房一二期均价：8200元/平方米 （2004）；三期均价：17000元/平方米 （2006）万科地产第一个滨海全景观住宅项目超大型海滨高尚住宅(高层)，弧形大曲线布局，出挑深远大阳台珠海金域蓝湾一线海景：南向可眺望珠海渔女及市景，东向可直视香洲渔港，东南向可观赏野狸岛2.4万9.2万3.91栋47层超高层，3栋33层高层，6套商HOUSE。超高层住宅建设完工后将成为珠海住宅第一高度，树立珠海情侣路新地标超高层以180平米的三房和103平米的二房为主，高层主力户型为150175平米的三房，其次为

24、90105平米的二房及205210平米的四房，另有少量顶层复式均价：15000元/平方米 超高层作为三期最后推出，目前尚在认筹。福州金域蓝湾16万16.5万2.3拟建超高层、高层及少量联排别墅，延续金域系列产品品质，目标客户定位于福州中高端消费群体项目案名“万科金域榕郡”业，形象广告开始出街，项目具体情况尚未公开。成都金域蓝湾河景：西临沙河7.4万35万535、36层高层，5层多层。户型方面以两房、三房为主，两房95-120平方米，三房135-150平方米均价:8981元/平方米 新古典主义建筑风格共五十九页成都超高层系列(xli)案例楼盘景观资源技术指标物业类型产品户型价格备注说明成都外滩高

25、层可看府南河占地面积：16666.75平米建面：145000平米容积率：8.7绿化率：32%41层，5栋77-142平方米均价7500元/平方米去年11月24日开盘，本次推出共726套，至今销售约50%河畔新世界拥有3000米的超长自然河岸线占地面积:1100055平方米总建筑面积:3000000平方米3栋50层高超高层电梯住宅，面积从180余平方米至200余平方米2008年4月27日开盘，首推双拼（300350平米）和18层小高层（200平米以上）未定超高层、高层、小高层、多层、别墅由北向南依次排布远大朗朗风景总建筑面积:150000平方米容积率：4.16绿化率：70%朗朗风景33层户型增加

26、了更多超大露台和空中花园，全赠送的露台面积多达40多平米，比普通住宅多出了近10%的阳光和清风四期朗朗风景价格未定。按揭8成30年，享受青年置业计划城市理想大厦城市中央景观占地9.7亩，总建面8万6千多平方米。容积率：4.828层高层，37层超高层A塔楼，为37层和30层的35-70精装户型，B塔楼，为28层和23层精装SOHO商务空间，均价12000元/平米4月12日开盘，推出517层，预计销售60时代豪庭河景42层，3栋106-155平方米，共5款户型，其中，106平方米的户型为2房2厅2卫均价为10000元/平方米开发商：九龙仓地产上锦美地临河水公园，城市中心景观占地面积:6206.41

27、平方米总建筑面积:55948.53平方米总户数:539停车位:320绿化率：26.6%41层，1栋48-55平米一居,72-94平米两室,102-125三房均价7500元/平方米项目4越12日开盘，至今销售40凌俊公园景观，城市配套景观用地面积为7040.7平方米，总建筑面积93818.81平方米住宅45层，商务公寓47层住宅主力面积5070 m2左右，三梯八户；商务公寓主力面积3050m2左右商务公寓楼，目前工作进度5共五十九页24通过案例分析(fnx)，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少(dus

28、ho)问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米芜湖世茂滨江花园3809元/平方米8000元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模销售均价/开发成本我们将“销售均价/开

29、发成本”拟为“S比”，那么S比值的不同是否会形成超高层不同的开发模式呢？注：深圳金域蓝湾、珠海金域蓝湾“S比”计算，超高层销售均价以排除2007年市场泡沫、市场正常情况下均价计算共五十九页25按S比大小可将楼盘分为两种模式，大于2属于(shy)价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式我们认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值(jizh)主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新

30、城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比2S比2价值主体模式形象主导模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.15789106共五十九页26价值主体与形象主导两种开发模式(msh)核心点对比定位(dngwi)客户园林配套资源强度、项目规模、容积率规划排布、产品比例、梯户比、实用率、平面组织、增值体系客户关注点、解除抗性的共性绿化率功能定位、档次定位城市价值会所、物管、商业自身属性产品两种开发模式核心点对比共五十九页27形象(xngxing)主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究形

31、象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%30%、一梯多户超高层占80%90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的

32、关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力共五十九页28资源强度方面，世茂滨江多拥有一线江景强势资源，相比，金域蓝湾系列多为二线(r xin)水景资源世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城景观资源一线黄浦江江景 一线闽江江景 坐拥2公里一线长江岸线 2公里一线长江景观一线江景、秦淮河口 万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾景观资源二线海景一线海景二线湖景：12.45公顷的滨海湖 弱势河景：沙河 一线河景：北面看牛首山河和秦淮河景 世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣

33、(jnxi)长江、芜湖世茂滨江花园等金域蓝湾系列水景资源相对弱于世茂滨江系列；金域蓝湾系列资源多为湖景、河景，多为二线景观，如天津金域蓝湾、成都金域蓝湾等自身属性资源规模容积率共五十九页29规模方面，世茂滨江多为100万平米(pn m)以上大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目世茂滨江系列多为100万平米以上(yshng)大规模项目，金域蓝湾系列多为30万平米以下中等规模项目世茂滨江系列上海世茂滨江花园南京世茂滨江新城芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江占面22万51万19万90万建面70万150万56万65万万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾占面6.

34、3万2.4万6万7.4万建面42万9.2万24万35万金域蓝湾系列占面均在8万平米以内；建面平均为25万平米，其中最高为深圳金域蓝湾为42万平米自身属性资源规模容积率世茂滨江项目占面均在50万平米左右，最高南京世茂滨江新城达150万平米；世茂滨江建面平均都超过了100万平米共五十九页30容积率，世茂滨江属超高层低密度项目(xingm)，金域蓝湾系列为中高容积率，成都超高层为高容积率世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城容积率2.9 2.73 4.172.32.3 万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾容

35、积率6.58 3.945 2成都超高层成都外滩 河畔新世界 远大朗朗风景 城市理想大厦 时代豪庭 上锦美地 容积率8.73.94.164.832R=2.03.0R=3.07.0R=4.08.0自身属性资源规模容积率世茂滨江系列(xli)容积率集中在2.03.0，属超高层低密度项目；金域蓝湾系列容积率较高，为3.07.0；相比，成都超高层容积率高于强两者，为4.08.0。共五十九页31超高层选择(xunz)何种模式的前提条件价值主体形象主导海口蓝城广场项目匹配模式自身属性规模大规模中型规模239亩，在长秀片区属大规模项目资源一线资源二线资源二线海景资源容积率低容积率中高容积率中高容积率开发商资金

36、实力较强的资本实力一定的资本实力持续的资本实力品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应较强的品牌效应政府合作与政府良好的关系较少本项目由长信与有政府背景的城投合作开发区域运营能力较强的区域运营的能力无无特殊要求匹配超高层两种模式，我们发现，海口蓝城广场项目与形象主导模式较接近，但不同点在于我们项目规模在长秀片区属大规模，同时有着良好的政府(zhngf)合作背景。海口蓝城广场超高层前提条件模式匹配共五十九页32定位：价值主体模式多定位顶级、综合体运营，主动承担“城市运营商”角色；形象主导型则定位中高档、纯住宅、首要(shuyo)关注项目利润层面世茂滨江上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花园

37、武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城功能定位超高层住宅、1栋60层酒店式公寓 超高层豪宅、摩尔商业街、5000平米超豪华会所高层、超高层住宅、2幢五星级酒店超高层、占总体量20的商业、写字楼、酒店 超高层、五星级酒店、商业步行街、市民广场、幼儿园、中小学、超市档次定位全国顶级福州顶级芜湖顶级顶级顶级城市价值根据福州东扩南进的未来城市格局，开发闽江沿岸三号地块应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心 不仅与四新地区建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展所在的城市功能区为南京政府着力打造的滨江板块的核心发展区域万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾厦门金域蓝湾南京金域

38、蓝湾功能定位住宅住宅、商HOUSE 住宅住宅住宅住宅、商业街档次定位高档高档中/高档中/高档中档高档城市价值万科金域蓝湾系列对城市价值贡献，主要体现在精细化以及产品创新定位功能定位档次定位城市价值功能定位，价值主体模式定位为住宅(zhzhi)、商业、办公、酒店、教育、娱乐等综合体，形象主导型以纯住宅为主，少量附有商业；档次定位，价值主体模式定位全国或城市顶级，形象主导型为中高档；城市价值，价值主体模式多位于城市政务新区，主动承担“城市运营商”角色，综合体运营考虑被开发区域对整个城市所产生的经济效益；形象主导型注重项目本身利润层面武汉世茂锦绣长江共五十九页33价值主体模式多为纯超高层产品，单排布

39、置超高层建筑，降低建筑密度，注重户户观景，追求综合运营(ynyng)能力产品规划排布产品比例户型价值主体规划排布要点：注重综合盈利能力(nngl)，而非单追求纯住宅利润最大化如南京世茂滨江新城、福州世茂外滩沿江一线规划商铺，而非住宅主体建筑沿江弧形排列，单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积 ，解决多排布置所造成的视线遮挡；降低建筑密度，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”世茂超高层降低建筑密度，单排布置，前后错落布置，视线互不遮挡，保通风性上海世茂滨江花园弧形排布，景观最大化南京世茂滨江新城在沿江一线规划商铺，而非住宅福州世茂外滩沿闽江一线设世茂摩尔街 外滩188号共五十九页3

40、4复合产品规划(guhu)，形象主导规划更多为分摊容积率，超高层相对独立集中排布，占据优越景观产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾，超高层看海景视线相对好于一二期珠海金域蓝湾，超高层保证(bozhng)海景，不影响其他物业开发形象主导模式规划排布要点：以超高层分摊高容积率，利用项目的整体溢价，以时间换空间；超高层为整个项目树立形象标杆，和高层等半围合式布局形成组团；独立集中排布，缘于超高层工期长，超高层位置相对不影响其他物业类型开发成都湖畔新世界排布相对独立，聚集共五十九页35超高层与其他物业类型(lixng)关系处理方面，价

41、值主体注重超高层江景最大化，低密度物业则占据社区内园林景观；形象主导，超高层与高层等隔离、分期分组团开发价值主体，多以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立；高层排布在临河面，最大化利用河景资源(zyun)，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源(zyun)景观；形象主导超高层与其他物业往往隔离，分期、分组团开发深圳金域蓝湾，以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间；珠海金域蓝湾，采用一座超高层和三座高层半围合式布局形成两个组团，通过合理的折板式楼型设计，超高层90%户型拥有多角度的优良海景资源，实现景观资源价值最大化高层排

42、布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感低密度物业占据社区内部最佳资源产品规划排布产品比例户型一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾共五十九页36产品比例，超高层占价值主体模式80%90%以上(yshng)；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%30%价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上如上海、南京、福州、武汉世茂滨江系列为100%超高层住宅；形象主导模式，超高层比例仅占20%30%，产品线丰富，包括高层、多层、别墅(bish)等产品。如金域蓝湾系列世茂滨江系列上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园芜湖世茂滨江花

43、园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城产品比例超高层住宅、1栋60层酒店式公寓 150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅 由8幢33-53层的高层、超高层住宅 纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅 17栋50层的超高层建筑 万科金域蓝湾系列深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾产品比例一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层 1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层 35、36层高层，5栋多层 45栋18层住宅、 10 栋30层住宅产品规划排布产品比例户型共五十九页37户型，形象主导模式追求利润，一个交通核往往有三户(sn h)三梯、

44、三户(sn h)四梯、五户四梯；价值主体两户两梯、三户(sn h)三梯、两户三梯，舒适性高价值主体一个交通核往往有两户两部电梯、三户(sn h)三部电梯、两户三部电梯，舒适性高；形象主导模式，一个交通核往往为三户三部电梯、四户三部电梯、五户四梯产品规划排布产品比例户型上海世茂滨江花园一梯二、一梯三三梯三户、三梯两户三梯三户、三梯四户两梯两户南京世茂滨江新城珠海金域蓝湾，31层以下为三梯四户，31层以上为三梯三户ABCCD深圳金域蓝湾以四梯五户为主共五十九页38户型，价值主体模式从顶端客户需求出发，功能房景观最大化，舒适度高；形象主导模式满足基本舒适性前提下，赠送面积(min j)为最大卖点开阔

45、江景卧室(wsh)与客厅；双层中空钢化玻璃落地窗，主人生活区与佣人服务区分隔明确产品规划排布产品比例户型附赠约11平米双南向花园平台；附带约7平米独立休闲空间；主卧区可设置独立衣帽间，附带卫生间天津金域蓝湾上海世茂滨江花园客房飘窗设计，法式园林尽收眼底；主卧大面积观景窗；主卫飘窗设计客厅配以观景大阳台深圳金域蓝湾南北通透，全海景阳台每户独有两层高阳台主人房附超大凸窗形象主导模式户型亮点满足基本舒适性需求入户花园、挑高露台等大面积赠送比价值主体模式户型亮点功能房景观最大化，客厅、主卧、卫生间落地玻璃窗，看一线江景；舒适度高，如双主卧、生活区主仆分离等南京世茂滨江新城共五十九页39建筑风格，采用现

46、代都市风格，价值(jizh)主体模式项目更展现滨海建筑风情建筑风格均采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配（啡红色与白色、暖灰色）、轻巧飘逸的形体符号（如大面积阳台、飘板、遮阳百叶(biy)）部分项目展现滨海建筑风情。如珠海金域蓝湾通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影，表达一种清新明快的热带滨海建筑风情产品建筑风格增值体系限制条件芜湖世茂滨江福州世茂外滩南京世茂滨江珠海金域蓝湾共五十九页40低层抗性处理，通过抬高地基、提高架空层高度、园林尺度扩大(kud)等有效解除低层无海景客户抗性整个地基抬高5米，公寓楼底层(d cn)与江岸防护堤基本齐平，

47、提高了观景视觉度抬高地基，更将大自然水景与小区绿化融为一体，创造人与自然和谐共生的滨水环境。产品建筑风格增值体系限制条件架空层的高度(超过7m)，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现多数楼层都看海的目标架空层本身也不单调，而是设计成不同标高台廊、阁、观景亭，使观海角度及空间趣味性得到丰富深圳金域蓝湾南京世茂滨江新城上海世茂滨江花园园林尺度扩大，提高绿化率，实现低层看社区内风情景观，进而解除抗性不看海之朝向及楼层，通过园林景观最大化，达成销售共五十九页41成本控制，形象主导模式做足全方位成本控制，价值主体模式基于城市运营战略(zhnl)往往较少进行阶段性成本控制价值主体模式(msh)基于城市运

48、营、综合体发展等战略往往较少进行阶段性成本控制，而是大手笔投资；相比形象主导通过各种策略进行全方位成本控制。力求成本最小，利润最大化。17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本产品建筑风格增值体系限制条件世茂滨江系列上海世茂滨江花园芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城投入成本总投资达50亿4.01亿元 地价315亿成交价 18亿买地，总投资100亿 世茂滨江系列缘于大规模购地、一线江景稀缺资源、综合体发展战略、城市运营商等因素，投资更有长远意识，较少计较阶段性成

49、本控制共五十九页42避难层处理，超高层避难层可做空中花园，基于成本(chngbn)考虑超高层可争取减少建避难层香港凯旋门将避难层做成空中花园，成为项目一大卖点；基于成本考虑超高层可争取减少(jinsho)建避难层南京世茂滨江新城仅做地下两层防空层，类似避难层；珠海金域蓝湾也未做避难层产品建筑风格增值体系限制条件香港凯旋门62层避难层做成7大小型主题空中花园，联合组成4层空中会所，成为项目一大卖点香港凯旋门“我们没有做避难层，但我们楼梯是剪刀梯、楼梯、电梯多，可以避免安全问题。”南京世茂滨江新城销售员共五十九页43形象主导模式以精致化小型园林为主，价值主体模式则倾力打造(dzo)大规模国际化主题

50、园林厦门金域蓝湾泰式精致园林苏州园林奥运公园德式绿荫天鹅湖英式大草坪夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园上海世茂滨江花园16万平方米六大主题园林景观世茂滨江系列绿化率绿化面积（万平米）上海世茂滨江花园70%15.44 南京世茂滨江新城65%33.15 武汉世茂锦绣长江53.60%34.85 福州世茂外滩56.30%4.36 芜湖世茂滨江花园60%11.19 金域蓝湾系列绿化率绿化面积（万平米）深圳金域蓝湾40%2.55 珠海金域蓝湾35%0.84 天津金域蓝湾35%2.10 成都金域蓝湾30%2.22 南京金域蓝湾40%10.88 世茂滨江系列园林特点：大规模、主题(zht)化，绿化率超过50%；金域蓝

51、湾为精致化小型园林，绿化率在30%左右园林规模成本共五十九页44形象主导模式精致园林单位成本提高，价值(jizh)主体模式大规模园林总投资成本高，但有效支撑综合体运营形象主导模式为求利润最大化，园林尺度较小，但一定做精致，因此园林单位成本比一般园林提高，每平米提高1000元；价值主体模式园林尺度扩大（如上海世茂滨江花园(huyun)园林占地16万平米），一方面为解决低层客户抗性，烘托高端物业价值，另一方面，有效支撑酒店式公寓以及办公等综合体运营。天津万科金域蓝湾成都万科金域蓝湾深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾昆山蝴蝶湾芜湖世茂滨江武汉世茂锦绣长江园林规模成本共五十九页45会所，价值主体模式大规模豪华会

52、所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；形象(xngxing)主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求价值主体模式大规模豪华会所满足高端人群各层面需求，同时综合体运作保证其运营；世茂滨江系列会所多为1.5万平米左右超豪华会所，且会所引用国际会所管理公司直接管理形象主导模式会所规模小，仅满足业主日常需求目前国内二线城市(chngsh)楼盘会所几乎100%亏损经营，因此金域蓝湾系列以及成都超高层在会所投资较少，更多仅作为销售阶段卖点，客户入住后，会所多空闲配套会所物管商业南京世茂滨江新城多种功能大型主题会所，由美国会管理 上海世茂滨江花园1.5万平米超豪华会所深圳金域蓝湾会所健身房及棋牌

53、室共五十九页46物管方面，价值主体(zht)模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务，形象主导模式物管以人性化见长全方位智能化服务； 人性化氛围管理；24小时国际管家热线； 专家(zhunji)顾问特色服务， 健康、休闲VIP服务（有偿）； 享受五星级酒店客户服务（有偿）配套会所物管商业上海世茂滨江花园成都金域蓝湾南京世茂滨江新城价值主体模式多配以国际标准物管，为客户提供管家专属服务世茂滨江系列均由第一太平戴维斯，提供国际标准全权委托式物业管理；形象主导模式物管以人性化见长金域蓝湾系列均有万科分公司物业公司负责，如天津金域蓝湾由天津万科物业负责，提供万科高质量物业水准；成都本土开发商物业

54、相对较弱，但随着新世界、新鸿基、万科的进入，先进的物管也对其形成冲击。微笑百分百 安全管理严密和谐 设备管理专业智能 环境管理绿色清新 社区活动丰盛健康 个性服务贴心快捷 共五十九页47商业(shngy)配套，价值主体模式靠综合体运营，自建商业及学校配套；而形象主导模式更多依靠区域现有成熟配套价值主体模式社区包括了住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等设施，功能结构上得以(dy)互补，资源得以(dy)共享最典型如南京世茂滨江新城，除17栋50层的超高层住宅外，还包括五星级酒店、沿江商业步行街、市民广场、文化广场、幼儿园、中小学以及大型购物超市等。虽地处南京滨江板块新兴区域，却可以自我满足配套资源

55、形象主导模式更多依靠城市现有区域资源，其中珠海金域蓝湾、南京金域蓝湾建有小型商业街配套会所物管商业不同业态共生互补，价值聚合为源动力城市六大功能的整合，CBD与RBD的促为基础商务资源 居住资源 酒店资源 办公资源 商业资源 景观资源 共五十九页48生活方式打造(dzo)方面，价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式价值主体模式靠综合体运营，逐渐打造滨江时代的生活方式芜湖世茂滨江，主打(zh d)“从滨湖时代到滨江时代”，形象主导模式重点在打造高品质产品，在生活方式方面并无太突出生活方式产品园林配套共五十九页49解除客户抗性方面，价值主体模式更多靠大手笔软性服务(fw)吸引客户，形

56、象主导模式主要靠增值化产品作为主要卖点开发商品牌效应高品质增值化产品(chnpn)大尺度主题化园林衣食住行学多功能配套国际标准物管服务打造滨江生活方式解除客户超高层抗性价值主体模式更多靠大手笔软性服务（绿化率、配套、物管、生活方式）吸引客户，形象主导模式主要靠增值化产品（产品精细化，多赠送面积）作为主要卖点解除客户抗性共五十九页50超高层发展(fzhn)模式匹配共五十九页51海口蓝城广场项目属于形象主导模式(msh)，超高层在项目中占相对较小比重，起到树立地标及分摊容积率作用形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”远小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率

57、、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%30%、一梯多户超高层占80%90%、一梯两户为主园林绿化率小于30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力以较乐观的8000元计算(j sun)，售价成本比在

58、1.51.7左右项目二线海景，容积率不定，中等规模项目资源不具备顶级条件，且规模不足以打造城市级的综合体超高层仅为获得高容积率的限制条件具备较高绿化率条件以区域级内配套为主，自身建设少量社区配套以区域级内配套为主，自建少量社区配套较高的品牌知名度良好的政府合作关系很强的房地产开发项目开发能力案例海口蓝城广场超高层发展模式匹配共五十九页52超高层所占具体体量通过经济(jngj)测算决定分析(fnx)利润（率）随容积率变化规律分析对比确定最佳容积率分析对比确定最佳容积率下的最佳超高层比例超高层最小的情况下，容积率、利润变化趋势利润率变化整体利润额实现市场可实现不同售价对项目利润的影响不同价差对项目利润的影响政府形象及拔高指标的可行性考虑超高层市场接受度市场起步，消费需要引导超高层案例模式研究形象为主，规模不宜过大不同条件对利润影响超高