南京融侨世家竞品项目调研分析_48PPT

1、融侨竞品项目分析2010-8-23项目名称总建（万）物业类型容积率交付时间楼层差价（元/）东西差价（元/） 销售情况金地自在城103高层、花园洋房2.22011年8月(一期)2012年7月（二期7栋和8栋，其他待定）10-50（高层）；1000-2000（花园洋房）200-300（高层）；1000-1500（花园洋房）推出1707套，已售1632套，去化率95.6%，项目存量约78万万科金域蓝湾54.5小高层、高层和别墅2.02011年1月（一期）80-100500-1000推出842套，已售647套，去化率76.8%，项目存量约42.5万托乐嘉74多层、小高层和高层1.652006-12-3

2、1（一期）2007年6月（二期）2007年11月（三期）2010年1月（四期）80-100500-800推出1795套，已售1782套，去化率99.3%，项目存量约47.3万文鼎雅苑14.6多层、小高层、高层1.992010年5月（一期）100200一期去化81%，剩余20多套，项目存量约11.2万天鹅湖花园20.5多层、小高层1.32010年4月（一期）2011年9月（二期）150-300200二期三批96套房源售罄，后续加推小高层，项目存量约14万天泽苑25多层、小高层、高层、联排22008年12月（一期）2009年6月（二期）2011年12月（三期）50-110500-600三期二批去化

3、过半，项目存量约18.4万宜家国际公寓12.5多层、小高层 1.52012年5月（一期）50-200100-200一期仅剩10多套房源在售；项目存量约10.78万万裕龙庭水岸36.2高层、联排1.35待定待定待定未售，存量：36.2万东方龙湖湾23.8小高层、洋房、 别墅1.22009年5月（一期）2010年7月（二期）2011年6月（三期）100500二期仅剩下78套别墅、三期剩下50套在售；项目存量：7.9万竞品项目总表2金地自在城地址：南京雨花台区板桥街道大方村开发商：金地集团南京置业发展有限公司总建面：103万容积率：2.2建筑类型：高层、花园洋房交付时间：2011年8月(一期)，20

4、12年7月（二期7栋和8栋，其他待定）物业公司：金地物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：9500元/（高层），14500元/(花园洋房)楼层差价：10-50元/（高层），1000-2000元/（花园洋房）东西差价：200-300元/(高层)，1000-1500元/(花园洋房)客户来源：建邺区、板桥的客群为主，公务员和企事业单位为主（华为、中信等）配套：1.自身配备有两所双语幼儿园（12个班，建筑面积约6500）及一所30班的小学(建筑面积12000)、五星会馆和10万的商业街。2.项目临24公顷石闸湖（新城中心），规划逾30万商业、商贸、办公、文化、娱乐等多功能服务中心；竞品个案3推售情

5、况项目2009年底开盘至今，共推出1707套房源，已售1632套，去化率为95.6%，高层以89平2房和132平3房为主力户型，花园洋房面积区间为：130-170平，项目存量约78万推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%2010.3.2016714795002房3房88%2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%总计170716329300两房95.6%推盘情况201

6、0年潜在供应上市未成交75套2010年上市量预计推盘时间上市量9月5万平总计约5.9万平一期二期4户型点评户型方正、紧凑，赠送产品附加值，阳台和飘窗设计提升居住品质；设置设备平台和储备空间，提高空间利用率户型优点：户型方正、紧凑，无浪费面积；利用设备平台巧偷面积户型设计大飘窗，提升居住品质设有大面积阳台及飘窗，增加附加值的同时提升生活品质感；客厅与宽大观景阳台连接；户型缺点作为高层户型，无较大缺点。2室2厅1卫89平米3室2厅1厨1卫73平米（I-TOWN）户型优点：户型紧凑，无浪费面积，功能齐备；过道设置储备空间，小空间大利用；客厅宽面开窗；户型缺点：无较明显缺点。5SWOT分析Streng

7、th 优势：项目处于板桥新城核心地区，是未来发展的热门地区；紧邻1300亩奥体南体育公园，旅游资源丰富；自身配套齐全，教育、商业和休闲娱乐配套齐全；金地品牌优势。Weakness 劣势：项目所在区位较偏僻，离南京主城距离较远（距市中心新街口约21公里，车程约40-50分钟)，距离奥体中心约10公里，车程约25分钟；目前项目周边生活配套较少；梅钢等企业对项目存在一定的环境污染。Opportunity 机会点：板桥新城区的建设将大大提升该项目的关注度；未来轨道交通的开通将大大提升该区域的价值（规划中的地铁8号线和5大快速公交）。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力。6项目小结项

8、目做为陌生区域大盘，遵循陌生区域大盘开发的7大关键举措，成功运营：利用区域规划展现城市价值；用自在城概念定义生活方式；合理配置各期资源价值、产品价值，先抓区域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的开发节奏；依附体育公园、自身商业配套的内容及建设节奏，充分利用内外配套价值；对整个项目而言，合理配置各地块容积率，打造首置、首改、再改的不同产品类型，进行资源合理匹配；1期启动区成功立势，项目高调开盘，首日销售6亿；嫁接南京处女作金地名京的项目价值到企业品牌，再到自在城，形成项目在板桥的市场话语霸权，品牌价值不断提升。近郊板桥新城品质楼盘，享受规划利好，地段优势明显，未来升值潜力较大7万科金域蓝湾地

9、址：南京江宁双龙大道以东、清水亭路以北开发商：南京万科置业有限公司总建面：54.5万容积率：2.0建筑类型：小高层、高层和别墅交付时间：2011年1月（一期）物业公司：万科物业物业费：1.9元/平方米/月产品均价：16000元/楼层差价：80-100元/东西差价：500-1000元/客户来源：市区和江宁各占50%左右，以私营企业主和公务员为主配套：1.自身配套有：幼儿园（21个班），运动主题会馆、社区中心、净菜市场和社区商业街，共2万，另有3000的会所2.江宁商务区（约7.8平方公里）和江宁新商圈；教育配套有江宁最好的小学/中学-南师大附中江宁分校，项目紧邻江宁唯一三级甲等医院同仁医院。竞品

10、个案8推售情况推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2010-4-10（1-6#楼）6986091500013587%2010-7-25（7#楼）144381600013526%总计8426471600013576.8%推盘情况2010年潜在供应上市未成交23824.792010上市量预计推盘时间上市量10月20000总计43824.7912345678项目2010年4月开盘至今共推出842套房源，已售647套，去化率为76.8%，以135舒适性三房为主力户型，项目存量约42.5万9户型点评户型方正、紧凑实用，设置入户玄关、收纳空间和储藏室，多阳台和飘窗设计，明厨明卫2室2厅1

11、卫90平米户型优点：户型方正、紧凑，无浪费面积； 设有收纳空间，提升空间利用率设有大面积阳台，增加附加值的同时提升生活品质感；主卧和次卧均有南向飘窗，客厅与宽大观景阳台连接，明厨明卫。户型缺点：无较大缺点3室2厅1卫135平米户型优点：户型紧凑、实用，无浪费面积； 设置入户玄关 奢华主卧设计，配备步入式衣帽间和宽大独立卫生间宽大飘窗设计户型缺点：无较大缺点10SWOT分析Strength 优势：万科品牌优势明显；项目体量大，内部商业和教育配套齐全，市场定位高；周边的配套比较齐全，有三级甲等医院同仁医院和南师大附中江宁分校；项目产品线较长，产品丰富多样；物业管理水平高；九龙湖丰富的自然资源。We

12、akness 劣势：周边生活配套尚未完善，需要投入大量资金完善社区配套；本项目的价格是目前江宁区的标杆价格，存在一定的市场风险。Opportunity 机会点：区域规划利好，区域价值持续提升；地铁改线，设清水亭站，带来重大利好。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；九龙湖板块改善型产品对本项目形成竞争分流。11项目小结南京万科打造的江宁板块大体量、高品质楼盘。距离南京主城较远，目前项目周边的商业配套设施比较缺乏，但医疗和教育配套齐全，项目自身的商业配套比较完善；项目共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168 大户型总价较高，去化率一般；区域规划利好、齐全的配

13、套设施以及品牌优势是本项目的核心卖点，价格标杆一方面带动了板块的市场热度，也对项目自身大户型的去化带来一定的负面影响，然而产品线丰富保证了项目的整体去化率较高。九龙湖板块高品质大盘，区域规划利好，地段价值高，加之万科品牌及其丰富产品线支撑，市场影响力大12托乐嘉 地址：南京江宁经济技术开发区将军大道9号 开发商：南京新城置业发展有限公司 总建面：74万 容积率：1.65 建筑类型：多层、小高层和高层交付时间：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-1（四期）物业费：1.3元/平方米/月 产品均价：12000元/楼层差价：80-100元/东西差价：5

14、00-800元/客户来源：江宁本区域约占70%，其他区域约占30% 配套：1.自身配套有：中央公园以及和其他楼盘共用的幼儿园、小学和商业中心。2.周边配套：国际名店街、易初莲花超市、星级影城、大型净菜鲜蔬超市，大型豪华网吧和下沉式音乐广场。竞品个案13推售情况项目从2004年至今，共推出1795套房源，以122-145平三房为主力户型，销售1782套，去化率为99.3%。预计2010年9月和10月推出248套房源，以89-122平的两房为主力户型。项目存量约为47.3万推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2004-10-018107983227元/136-176(三房)98.

15、5%2007-06-303003005015元/126-145(三房)100%2008-09-173323316715元/150-176(四房)100%2009-05-211931936265元/122-137(三房)100%2009-11-061261268315元/149-154(三房)100%2010-01-1534349192元/135(三房)100%总135（三房）99.3%推盘情况2010年潜在供应上市未成交13套2010年上市量预计推盘时间上市量2010-9月和10月1-7栋（248套）总计261套14户型点评127平户型紧凑，赠送产品附加值，独特弧线型

16、阳台设计，另有宽大主卧，客厅与宽大景观阳台连接，提升生活品质；153平户型方正、紧凑，采光和通风效果良好3室2厅2卫127平米户型优点：宽大客厅设计，与弧形景观阳台连接；豪华主卧设计，配备独立卫生间和衣帽间，且带大飘窗户型缺点：存在一定的面积浪费3室2厅2卫153平米户型优点：户型紧凑、实用；双南向卧室，保证采光 宽大主卧，主卧与客厅均与观景阳台相连，提升居住品质 明厨明卫，厨房外接北向露台户型缺点：存在一定的面积浪费15SWOT分析Strength 优势：本项目总建筑面积74万，是大体量、综合性的社区；项目位于江宁翡翠山下，十公里范围内有将军山、牛首山和雨花台，自然景观资源丰富；项目周边商业

17、配套、教育配套和医疗配套齐全。Weakness 劣势：本项目开发商品牌一般，产品户型无特色和亮点；项目销售期较长。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；江宁板块同质化竞争激烈。Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。16项目小结项目位于南京江宁将军路板块，总建约74万平米，是一个大体量、综合性的项目。项目核心卖点是优越的自然景观资源和便利的交通条件，以及周边齐全的商业和生活配套；项目共推出1795套，已售1782套，去化率99.3

18、%，项目存量约为47.3万平米；赠送产品附加值，弧形阳台设计和宽大主卧，但存在一定的面积浪费；项目开发商品牌一般，而且户型无亮点，销售周期较长。江宁板块大体量综合性项目，开盘至今，整体去化良好，但销售周期过长，产品设计一般17竞品个案文鼎雅苑地址：江宁秣陵街道玉树路88号（南京交院南侧)开发商：南京江宁科学园蓝天实业有限公司总建面：14.6万容积率：1.99建筑类型：多层、小高层、高层主力户型：84-87 两房和103-117 三房交付时间：2012年5月（一期）物业公司：南京隆鑫物业管理有限公司物业费：未定产品均价：8400元/楼层差价：100元/东西差价：200元/客户来源：大学城教师及区

19、域刚性需求为主配套：小区北部为南京交通职业技术学院，西侧为江宁体育馆及文鼎广场等商业配套,另外内部规划约3000平米会所18推售情况目前在售一期，仅剩10#和11#楼5层以上房源约20套，全部为103-108三房，后期存量约11.2万分期推盘时间推出产品销售情况一期2010-7-11共104套，103-108去化81%，仅剩20余套房源6幢多层已内部认购，全部售给大学城教师一期推出10#楼及11#高层，全部为103-108三房，共104套，目前已去化81%，仅剩20余套房源。后期存量约11.2万方，具体推盘计划未定19户型点评户型以紧凑型三房为主，户型设计无突出亮点，以满足居住各项基本功能为主

20、，迎合刚性需求户型优点：南北通透，采光充足；厨房L型设计并设计工作阳台，方便生活；入户花园设计提高产品附加值；户型缺点：入户视觉效果不佳。三室两厅一卫103平米三室两厅一卫117平米户型优点：户型方正，布局紧凑；厨房L型设计，方便生活；主卧及次卧均设有凸窗，客厅采光较好。户型缺点：入户口处无收纳空间设计，造成生活不便。20SWOT分析Strength 优势：位于大学城内，人文气息丰富；产品迎合刚性需求客户，具有一定竞争力；距南京交院站较近，出行便利；宣传推广较有针对性。Weakness 劣势：产品品质一般，外立面、户型等设计普通；与主城存在较长时间距离；周边各项配套较差；一期户型较为单一。Op

21、portunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；东山及岔路口板块楼盘众多，截流本项目客群。21项目小结定位刚性需求，贩卖大学城人文气息和区域提升价值位于大学城内，人文气息丰富，轨道交通较为便捷；目前在售一期，仅剩10#和11#楼5层以上房源约20套，全部为103-108三房，去化情况较好，项目存量约11.2万；户型以标准三房为主，户型设计无突出亮点，以满足居住各项基本功能为主，迎合刚性需求；面对刚性需求的

22、产品设计是其最大优势，同时随着区域价值的提升，产品价值也将随之提升。22天鹅湖花园地址：江宁上元大街1088号，公交东山总站开发商：南京银安房地产开发有限公司总建面：20.5万容积率：1.30建筑类型：多层、小高层主力户型：66 一房、75-96 两房、94-129 三房交付时间：2010年4月（一期）、2011年9月（二期）物业公司：南京明月物业管理公司物业费：0.70元/月（多层），1.2元/月（小高层）产品均价：9000元/楼层差价：150-300元/ 东西差价：200元/ 客户来源：以区域首改客户及部分主城外溢刚需为主配套：片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈。位于商业街上元大街延伸

23、段，是江宁新城商业发展方向竞品个案23推售情况目前二期三批推出的96套多层房源已售罄，二期后续推出6幢小高层房源，具体信息待定，后期存量约14万分期推盘时间推出产品销售情况一期2008-9-4推出12栋多层、小高层房源，共376套，约3.8万，多层主力户型面积82-115，小高层主力户型面积60-120售罄二期2009-11-17截止目前二期已推出三批多层房源，共12幢，292套，约2.6万，主力户型面积66-129已推房源全部售罄，后续推出6幢小高层房源，信息待定目前在售二期，后续推出6幢小高层房源一期已售罄三期为高层和一幢综合楼，推出时间待定24户型点评户型设计多较为紧凑，无突出亮点，以满

24、足各项居住功能为主，面向城市刚性需求户型优点：户型紧凑，功能齐全，无浪费面积；主卧及客厅朝南，采光充足；厨房L型设计，方便生活；户型缺点：餐厅紧靠主卧门，私密性受影响。两室两厅一卫75平米三室两厅一卫94平米户型优点：户型紧凑，功能齐全，无浪费面积；双卧室朝南，采光充足；户型缺点：厨房设计不合理，与入户门相距较远，杂物不便清理；入口处存在面积浪费。25SWOT分析Strength 优势：片区紧靠江宁最大的商业中心大市口商业圈。位于商业街上元大街延伸段，是江宁新城商业发展方向；产品迎合刚性需求客户，具有一定竞争力；位于东山公交总站旁，交通便利；车位销售较为灵活。Weakness 劣势：离地铁河定

25、桥站约1.8公里；兵营式排布，户型缺乏创新；存在道路交通噪声污染；社区品质一般，无标杆产品。Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；区域楼盘众多，同质化竞争严重。26项目小结地段及配套优势明显，产品迎合刚性需求客户，保持良好销量本项目紧邻大市口商圈，地段优势明显；目前二期三批推出的96套多层房源已售罄，二期后续推出6幢小高层房源，具体信息待定，项目后期存量较大，约14万；户型设计多较为紧凑，无

26、突出亮点，以满足各项居住功能为主，面向城市刚性需求；本项目品质一般，但产品迎合刚性需求客户，因此销售较好，同时优越的地段及配套是其两大优势。27天泽苑地址：江宁秣陵街道竹山路588号开发商：南京景元置业有限公司总建面：25万容积率：2.00建筑类型：多层洋房、小高层、高层、联排主力户型：84-114两房、95-141三房、140-178四房、219五房交付时间：2008年12月（一期）、2009年6月（二期）、2011年12月（三期）物业公司：南京好邻居物业管理有限公司物业费：0.60元/月产品均价：12000元/楼层差价：50-110元/东西差价：洋房东西价差500-600元/客户来源：区域

27、及主城改善型客户为主配套：距离东山商业中心较近，教育配套、商业配套相对完善竞品个案28推售情况三期二批在售，目前去化过半，联排、高层及小高层产品推出时间未定，后期存量约18.2万分期推盘时间推出产品销售情况一期2007-5-18推出184套5F洋房，共约2.7万，主力户型面积140-193售罄二期2008-4-11推出260套5F洋房，共约2.8万，主力户型面积106-120售罄三期2009-11-28三期雍景园，共198套5F洋房，约2.1万，主力户型面积95-141目前去化51%二期已全部售罄一期已全部售罄三期去化51%规划中联排别墅，尚未推出规划中小高层和高层产品，尚未推出29户型点评偏

28、舒适户型，出现步入式衣帽间、南北双阳台等设计，产品符合改善型客户需求户型优点：户型方正，南北双阳台，通透舒适；厨房L型设计，联通餐厅、阳台及入户门，方便居家生活；主卧私密性较好；户型缺点：无独立收纳空间。三室两厅一卫119平米四室两厅两卫140平米户型优点：三卧室朝南设计，采光较好；厨房设计工作阳台，方便生活；大面积客厅联通超大阳台，提高居住舒适度；户型缺点：无独立收纳空间。30SWOT分析Strength 优势：靠近方山风景区及秦淮河，景观资源较为丰富；临近大学城，人文气息良好；道路交通发达，离地铁竹山路站较近；规模适中，物业类型丰富；价格相对较低，且有三重优惠措施，较具吸引力。Weakne

29、ss 劣势：距主城较远，各项配套尚待完善；一期及二期产品形象一般；物业管理水平有限；销售周期较长。Opportunity 机会点：一主城三副城规划利好，江宁新市区的发展将带动楼盘价值提升；轨道交通的规划将进一步拉近区域同主城的时间距离；随着主城房价的不断抬升，大量客户外溢至江宁板块。Threat 威胁点：房产新政在短期内对市场形成下行压力；区域楼盘众多，同质化竞争严重。31项目小结区位、地段和价格因素是该项目的三大竞争优势，同时丰富的产品线降低了风险预期，规划中联排别墅拉升社区品质地处江宁区竹山路地铁站附近，距东山商业中心较近，区位条件优越；在售三期雍景园二批，目前去化过半，规划中的联排、高层

30、及小高层产品推出时间待定，后期存量约18.2万；偏舒适户型，出现步入式衣帽间、南北双阳台等设计，产品符合改善型客户需求；本项目物业类型丰富，产品线较长，同时价格存在较大优惠，对区域改善型客户吸引力较强。32宜家国际公寓地址：南京市江宁区文博路1号 开发商：南京景致佰富置业发展有限公司 总建面：125019 容积率：1.5建筑类型：多层、小高层 主力户型：5060平米一房，80平方米左右的两房交付时间：2012.5物业公司：南京中联物业管理有限公司 物业费：待定产品均价：8800元/（小高层）楼层差价：50200东西差价：100200客户来源：主要为80后人群，市区居多 配套：地铁一号南延线交通

31、学院站，安广线、南广线、区内3、6、17、19路公交；乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心，配建1幢基层社区中心，方山自然园林公园、高尔夫球场、江宁体育中心 竞品个案33推售情况项目于2010年6月19日开始正式对外销售，截止目前一期推出200套房源，目前仅剩下十几套在售，后期余量10.78万分期推盘时间推出产品销售情况一期2010.6推出70平米一房、81、82平米的两房（约占90%）、148平米的四房（约占10%）共200套目前剩下十几套在售一期一期所推户型148平米四房70平米一房、81、82平米两房占比10%90%34户型点评户型方正、布局紧凑合理、南北通透、宽大阳台、得房率可达82.3%

32、；部分主力户型设置入户花园、双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送产品附加值，新颖的花池设计成为本项目一大创新亮点户型优点：明厨带晒挂阳设计；清晰明亮超大景观阳台；厨卫全明户型缺点：餐厅面积略显偏大一室两厅一卫70平米两室两厅一卫83平米户型优点：北面双阳台设计，扩大观景面，提升附加值；南面花池设计，全部赠送并使居家与风景相结合厨房、餐厅开敞适用、独立分明；户型缺点：无较明显缺点。35SWOT分析Strength 优势：项目紧邻方山风景区、外部环境较好；地处江宁大学城，有着丰富的高教资源与深厚的人文底蕴；就近有南京天印山小学及幼儿园，乐活时尚街区和江宁大学城商贸中心等、另外小区内也有4000多

33、平米的商业用房 ；本项目户型设计整体较为合理、产品定位80后，户型经济实用，总价低，符合刚需客户需求；公交网络、地铁的运营使该项目的交通通达性良好；Weakness 劣势：项目位于江宁区。整体区位价值与市区差距明显；本项目位于江宁偏远位置，交通末梢，认知度较低；项目周边生活配套整体不足；项目规模不大、档次不高，不利于在市场上形成较大影响力。Opportunity 机会点：主城房价明显较高，本项目具有价格的比较优势；80后群体对房价较敏感，且大多以刚需为主，为本项目带来机会；主城对价格敏感的外溢客群对江宁的地铁项目较易接受。Threat 威胁点：新一轮宏观调控后，客户产生明显的置业观望心理；对本

34、项目正常去化构成威胁新一轮宏观调控后，目前江宁市场房价普遍下跌，对项目的盈利造成威胁。同属方山板块、比较优势明显的在售项目较多，对本项目形成竞争威胁36项目小结本项目属方山板块偏远区域的典型中低端项目，以经济优良的户型设计、较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群、尤其80后客群，取得不错的效果本项目隶属方山板块，周边环境较好；地处江宁大学城，具备丰富的高教资源与深厚的人文底蕴，同时可享受大学城的商业配套，但生活配套整体不足；公交与地铁的通行大大增强了本项目与市区的可达性，但处于交通末梢，耗时仍较多；本项目自6月19号首次对外销售以来，迄今为止推出的200套小高层房源仅剩下十几套在售，均

35、价8800元/平方米；本项目户型方正、布局紧凑合理、南北通透、宽大阳台、得房率可达82.3%；部分主力户型设置入户花园、双阳台设计在提升观景采光效果的同时赠送客观的产品附加值，新颖的花池设计成为本项目一大户型亮点；本项目属方山板块较偏远的中低端楼盘，周边环境较好，人文底蕴深厚，高教资源丰富，户型设计紧凑合理、创新点明显，以经济型的户型、较低的价格锁定价格敏感度较高的全城青年首置人群、尤其80后客群，在市场上具备一定的竞争力。37万裕龙庭水岸地址：江宁区大学城龙眠大道开发商：万裕(南京)房地产开发有限公司 总建面：36.2万容积率：1.35建筑类型：高层、联排别墅 主力户型：80-120平米的两

36、房和三房 物业公司： 待定物业费：待定产品均价： 待定 首次开盘时间：预计2010年10月初客户来源：/配套：地铁一号线南延线海事学院站、药科大学站，南广线、大同线、安广线、区内6路和区内19路等公交线路；紧邻东山镇和大学城，享受周边成熟配套，附近还有江宁体育中心。享受东山镇和大学城周边商业配套。配建有会所、幼儿园（十二班）、游泳池 竞品个案38推售情况预计2010年10月初首次开盘，推出6栋高层约370套房源，主力户型为7882平米两房、101.106.130平米三房2010年预计推出一期上市未成交 无2010年上市预计推盘时间上市量10月6栋高层总计约370套是否首次推盘是分期推盘时间推出

37、产品销售情况一期预计10月初预计推出78.80.82平米的两房（约占50%）101.106.129、130平米的三房（约占50%）尚未推盘39户型点评户型紧凑赠送客观的产品附加值，宽敞观景平台，落地飘窗户型优点：方正实用，无浪费面积；采光、观景效果明显；视野开阔户型缺点：作为点式户型，无较大缺点。两室两厅一卫82平米三室两厅两卫102平米户型优点：方正实用，南北通透、明厨明卫；大面积落地飘窗、视野开阔景观阳台，增加附加值的同时提升生活品质感；40SWOT分析Strength 优势：地处江宁大学城核心地带，有丰富的高教资源和较深的人文底蕴；紧靠方山风景区，具有一定的景观环境资源 ；附近还有江宁体

38、育中心。享受东山镇和大学城周边商业配套。配建有会所、幼儿园（十二班）、游泳池，内外部配套较为齐备；项目东面紧邻龙眠大道，北至玉树路，西至行知路，位于地铁一号线南延线海事学院站和药科大学站之间 ，公交网络、地铁的运营使该项目的交通通达性良好；Weakness 劣势： 项目位于距离主城较远的江宁区域，而且还是江宁的偏远地段；项目周边生活配套整体较少；Opportunity 机会点：；江宁房价整体低于市区，已经成为集聚主城外溢客户的主要区域之一 区域客户对本项目的抗性较少，较易接受； 青年职业人群、尤其80后人群对价格的敏感度较高。Threat 威胁点： 新一轮宏观调控后，客户产生明显的置业观望心理

39、；对本项目正常去化构成威胁 新一轮宏观调控后，江宁片区的房价整体下跌明显；给本项目带来一定利润威胁 在市场形势最不利的情况下上市，给本项目的成功运营带来一定风险41项目小结该项目属方山板块位置偏远的地铁楼盘，具有良好的观景效果，高教资源丰富，户型设计方正实用、偏经济型户型，如果总价控制合理，对于价格敏感度较高的青年首置人群具有一定吸引力本项目隶属江宁方山板块，属江宁较偏远位置楼盘，交通节点末梢，紧邻东山镇和大学城，享受东山镇和大学城周边商业配套，但生活配套整体不足；本项目的首次开盘时间原定在上半年，但鉴于市场形势日趋恶化，后调整为在下半年的10月份；本项目户型紧凑，以80平米左右的两房与100120的三房为主，户型设计方正实用，注重观景效果，落地飘窗、观景平台的设计在提升生活品质的同时增加了项目附加值；本项目紧邻方山风景区，具备一定的观景效果，有着丰富的高教资源与良好的人文底蕴，属于典型的地铁楼盘，户型设计着眼于经济的紧凑型户型。如果总价控制合理，对于价格敏感度较高的首次置业者具有一定的吸引力。42地址：江宁区秣陵街道龙眠大道588号 开发商：龙建（南京）置业有限公司 总建面：237666 M2 容积率：1.2建筑类型：小高层、洋房、 别墅 主力户型：80