房地产基础知识入门课件

1、职前培训 房地产基础知识 1.房地产的概念 2.二手房上市交易的前提 3.北京市房屋种类 4.各种房屋的鉴别 5.二手房常用名词解释 6.各种房屋的交易方式税项 目 录房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产类型：居住用地 工业用地 仓库用地 交通用地 市政用地 商业服务用地 公共绿化用地 教科文卫设施用地 港口码头用地 军事用地 其它用地 房地产的概念 房产的分类住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房：指社会各类物质生产部门作

2、为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。 房地产的概念房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产的概念房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由

3、政府直接控制和垄断经营。（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。本市房地产市场概况 （1）一级市场： 主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。 土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活 配套设施建设等内容。 土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。 （2）二级市场 现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。 供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量

4、的比值。 平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。 各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个 档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。 （3）三级市场 现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。 平均价格：现在售二手房标价的平均值 供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。 主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销 售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。三级市场二 手 房 含 义二手房是指: 经过一次交易之后再上市交易的房屋 二手房上市交易的前提 已取得产权证 没有抵押登记 没有产权和债务纠纷北京市房屋的

5、种类 1.商品房 2.房改房 3.央产房 4.回迁房 5.经济适用房 6.限价房商品房 在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋.包括发行住宅、商业用房以及其他建筑物。房改房 房改房即为已购公有住房,是指职工已按国家住房制度改革政策购买的公有住房。房改房的土地使用权是无偿划拨得到的,没有像商品房那样交纳土地使用费.因而,房改房的产权中的土地产权部分实际仍然属于国家,购房者只占有房屋产权部分(既建筑物部分)。成本价是指:国家按照房屋建造成本制定的公

6、有房出售价格,其中不含利润.出售、转让时要买受人补齐土地出让金：公式：1560建1标准价(优惠价)是指:国家依据城镇中低收入者的平均工资水平,确定的公有住房出售价格,其中有较多的政策性优惠.标准价(优惠价)房上市前提需补齐成本价：公式:1560面积6%房改房分类央产房 全称“中央在京单位已购公有住房”指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。如中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检查院等 央产房有可能是成本价公房或是优惠价,标准价公房。 央产房具体能否上市，先到房主所在单位房管科查询，单位是否已在央产办登记上市。央产房的上市条件央产房交易流程到产权单位查档，看房屋是否在

7、央产办登记备案到产权单位办理房屋超标处理。到蓝岛央产办填写上市审批表获得批准后可上市到原单位做物业交验，并加盖公司公章。交易过户房主持本人身份证、户口本、原购房合同和房屋产权证原件、超标处理证明房主持本人身份证、户口本、原始购房合同和房屋产权证原件、超标处理证明、上市审批单、加盖公章的物业交验单回迁房回迁房是指为了妥善安置棚户区的被拆迁居民,由开发企业建设的居民回迁的安置房.回迁房要严格按照规划要求建设,开发企业的棚户区改造项目实施过程中,要先建回迁房,保证按协议约定的时间回迁.经济适用房经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的

8、特点。经济性:是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性:是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房此类房屋是为广大低收入家庭、无房户或现住房面积未达到北京市规定的住房补贴面积标准的未达标户所建房屋。具体标准为：取得北京户籍3年以上，人均年收入2.27万以下，住房面积低于10平米，资产不超过22万元的均可申请购买经济适用房。但因为此类房屋有它的特殊性，故国家在已购权人出售转让时制定了相关的出售政策。未住满5年的需出售者成交价不得高于原购房价格经济：是指住宅价格相对市场而是适中的，能够被中低收入家庭所承受。适用性：是指在住

9、房设计及建筑标准上强调住房诉实用效果，而不是降低建筑标准。按房屋建造时立项分类普通住宅公寓别墅商住住房商用房经济适用房限价房按建筑形式分为塔楼和板楼 塔楼的平面图特点是：一般是一梯四户到一梯12户，高度一般从12层以上到35层。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。按建筑物（住宅）层数分类低层住宅（4层以下）多层住宅（57层）小高层住宅（814层）高层住宅（15层以上）超过35层是超高层 按建筑结构分类砖木结构 竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 砖混结构 竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平

10、承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板 其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 钢筋混凝土结构 承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 钢结构 主要承重构件均是用钢材制成。 名词解释：建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。名词解释：公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设

11、置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 公用面积分推系数=公用建筑面积 套内建筑面积总和 。名词解释：容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。名词解释：绿化覆盖率(绿化率) 绿化覆盖率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化覆盖率高为好。使用率 使用率是套内净面积（即使用面积）和住宅面积的之比，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。名词解释：复式 在概念上是一层，并不具备完整的两层空

12、间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 跃层 是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。 错层 主要指的是一处房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 名词解释：名词解释：层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。开间住宅设计中，住宅的宽度

13、是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。名词解释：进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅

14、的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。名词解释：玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。名词解释：各种房屋的交易税项契税印花税土地出让金土地增值税综合地价款营业税个人所得税普通住宅与非普通住宅同时满足以下三个条件的住宅称为普通住宅: 1.建筑面积140(不含140)平米

15、以下; 2.容积率1.0以上; 3.销售价格高于当时地价的1.2倍. 只要以上条件有一条不满足,都称为非普通住宅.契 税只要是中华人民共和国境内转让房屋，承受方应缴纳契税，现行税率为3%,以下优惠政策:1.个人购买自用普通商品住宅(住房面积不 超过140 ）暂减半征收契税1.5%2.交易单价不超出同级别土地1.2倍. 一级：13281.6 二级：11466 三级：11146 四级：9298 五级：7256 六级：5793印花税 个人在出售房层活动中所书立的合同，书据等。应按产权转让价格由双方分另按成效金额0.5缴纳印花税，取得房产证后还要5元贴花税。土地出让金1.房改房：因为房改房的土地使用权

16、是政府划拨的，没有象商品房那样缴纳过土地使用费，所以在出售时买受人应按成本价标准1560建筑面积1补齐土地出让金2.公房回迁房：私产没有标及的，不用缴纳土地出让金；写明经济适用房的，需补齐成交价 3土地出让金综合地价款此税适用于纯经济适用房，两种缴纳方式：1) 5年内买房人缴纳原购房单价 （原购房面积-批准面积）102）满5年成交价10营业税1.商品房：再交易过的房产均以契税票或产权证发证日期来确定是否满5年。是否需缴纳。2.房改房，央产房，回迁经济适用房：是以契税票或有财证局章的收房票据或产权证，有一项够5年均可免交营业税。3.超出140 的高档住宅满5年出售时也需要缴纳营业税，（销售价格原购房价）5.5%个人所得