房地产评估方法课件

1、第四章 房地产的评估方法第一节 房地产评估的收益法第二节 房地产评估市场法第三节 房地产评估的成本法第四节 房地产评估的剩余法第五节 房地产评估的路线价法 主讲：武汉理工大学 周盟农第一节 房地产评估的收益法一、收益法的概念及其计算公式1、收益还原法：是一种运用适当还原利率，将未来的纯收益折算成现值的估价方法。货币时间价值的计算 2、计算公式：A.纯收益按等差级数递减或递增情形（1）年期无限P=a/rb/r2P-表示房地产价格a-表示房地产的纯收益b-表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形；r-表示还原率（2）年期有限P=(a/r+b/r2)1-1/(1+r)n -(b/r)*n/(1+r)n

2、(递增公式)P=(a/r-b/r2)1-1/(1+r)n +(b/r)*n/(1+r)n (递减公式)n-表示使用房地产的年期或者有收益的年限B.纯收益按照一定的比例（等比级数）递增或递减的情形；（1）年期无限P=a/(r-s) (递增公式)P=a/(r+s) (递减公式)S表示纯收益逐年递增或递减的比率；（2）年期有限；P= a/(r-s) 1-(1+s)n /(1+r)n (递增公式)P= a/(r+s) 1-(1-s)n /(1+r)n (递减公式) 基本公式：P= ai /(1+r1)(1+r2). (1+rn)也就是说每年的纯收益、还原率都发生变化。ai表示第i年的房地产的纯收益例题

3、某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中，每年纯收益为10万元，预计从1998年1月1日起，以每年纯收益逐年递增0.1万元，资本化率为10%时，评估该宗土地 1993的价值。解答按等差级数递增公式计算P98= a/rb/r2=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元)该宗土地1993年月日价格为：P93=10(P/A,10%,5)+110(P/F,10%,5) =10*3.7908+110*0.6209 =106.21(万元)例题一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，110万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，利率为10%，

4、评估房地产的价格。 分析计算该房地产有持续收益，前5年收益变化，第6年开始收益固定，年期无限。P=100/(1+10%)+110/(1+10%)2+120/(1+10%)3+150/(1+10%)4+160/(1+10%)5+170/10%*1/(1+10%)5=1529.39(万元)二、纯收益的计算纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的。1、总收益分类客观收益：排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益。实际收益：现在状态下实际取得的收益。（不能用评估）有形收益：地租或者房地产租赁收入能够以金额表示。无形收益：难以金额表示，但对所有者提供特殊的权利。 2、总费用构成（1）土地租赁有关费用：

5、土地费、管理费、维护费。（2）与房地产租赁有关费用：折旧费、管理费、维修费、保险费、税金；（3）与企业经营有关的费用：原材料、运输费、一般管理费、职工工资、利息、税金； 3、纯收益的计算（1）单纯的土地租赁收益土地纯收益=租金-（管理费+维修费+税金）（2）房屋和土地共同租赁房地产纯收益=房屋纯收益+土地纯收益（3）房屋纯收益计算：房屋纯收益=房屋重置价*成新率*房屋还原率 房屋纯收益=租金-（折旧费+管理费+维修费+保险费+税金+利息+空房费）三、还原率的确定资本化率（还原率）：是将不动产的纯收益与不动产的价格之比。1、还原率的种类（1）综合还原率r；（考虑了建筑物和土地收益状况）（2）建筑

6、物还原率rB；（建筑物计提折旧时，折旧率需要考虑，此时还原率为rB+d,d为折旧率）（3）土地还原率rL;2、三者之间关系：r= (rL*PL+rB*PB)/ (PL+PB)= rL *L+ rB*B3、确定还原率(折现率)的方法（1）算术平均数法（比较法）。（2）资本资产定价模型。是无风险利率加风险报酬率。四、计算实例（一）房地合一评房地产价格例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,00

7、0平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费： 年管理费9,855,0

8、003.5%344,925元（2）维修费： 年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费： 年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金： 年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用： 年营运费用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104

9、,434,67112,000 8,703元5、评估结果:经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的 3.5

10、，维修费为重置价的1.5，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2，土地资本化率7，建筑物资本化率8。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110） 486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金2090018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+1

11、8000+4500 73260（元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋现值房屋重置价年折旧费已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）6、计算土地纯收益土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益 412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50644（年）。单价3358836.15/500

12、6717.67（元）8、评估结果:本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 （二）房地合一评土地（土地残余法） 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益

13、 10020006012720000720000（元）（2）计算建筑物的纯收益 240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益 7240.8031.20（万元）（4）土地的价格为：31.210312（万元） 单方土地价格为：31230001040（元/m2）（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。五、应注意的问题1、收益法的应用范围：是以获得收益为目的使用土地估价，对机关、学校用地评估不适用。2、土地收益与地租的关系：二者在量上是一致的，只是由于土地使用权和所有权相分离，使得来自

14、土地收益，使用者称之为土地收益，所有者称之为地租。 下一节 第二节 房地产评估市场法 一、市场法的基本原理及前提条件1、市场比较法：是对被评估房地产与最近期交易的类似房地产相比较，通过调整影响交易因素的修正，确定被评估房地产的合理价格的一种估价方法。2、原理：依据房地产评估的替代原则。3、前提条件： （1）具备公开市场。 （2）被评估对象必须是普遍交易的房地产。 二、基本公式P=p*A*B*C*D =p*100/( )*( )/100*100/( )* 100/( )*P待估房地产评估价;p可比较案例的交易价;A交易情况修正系数;B交易日期的修正系数;C区域因素修正系数；D个别因素修正系数；其

15、它修正此外，还有同土地使用年限修正系数，容积率修正系数。土地使用年限修正系数 1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)nr还原率，m待估对象的使用年限，n可比实例的使用年限。 例题1比较案例成交地价为每平方米1000元，对应使用年限为30年，而待估宗地出让年限20年，土地还原率为8%，求土地使用年限修正后的地价。修正系数 =1-1/(1+8%)20/1-1/(1+8%)30 =(1-0.2145)/(1-0.0994)=0.872修正后的地价=1000*0.872=872元三、市场比较法的估价步骤1.广泛收集交易案例；2.选择可比较的交易实例；3. 建立价格可比基础； 4. 差异修正；交易情况

16、修正；交易日期修正；区域因素修正；个别因素修正；综合因素修正。 5.确定比准价格(由市场估价法得到的价格)。简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；众数法。 四、应用实例 例题2：情况修正市场交易案例A，其地块成交价的为3000元/平方米，根据市场行情分析，该地块为特殊利益关系人之间的交易，价格偏低为4个百分点。求地块的修正后的价格。修正系数=100%/(100%-4%)=100/96修正后价格=3000*100/96=3125元 五、应注意的问题1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力，以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则，难以得到正确的客观结果

17、。2.应用市场法必须有发达的不动产市场，有大量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代性。3. 一般认为，在一次评估中，较理想的案例要10个以上，最低要求也不能少于3个。 第三节 房地产评估的成本法 一、成本估价法及其基本原理1、成本估价法：是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折旧确定房地产价格的估价方法。又称原价法、合同法、加和法、成本逼近法。2、原理：是生产费用价值论，等量的资金获得等量的收益。 二、基本公式1、新建房地产成本 新建房地产价格，购置土地费用，建造建筑物费用，正常利税2、新开发的土地成本 生地价格，开发土地成本，销售费用和一般管

18、理费用，开发期间利息，资本收益，投资利润 公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益（1）土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费，土地管理费，耕地占用税；（2）土地开发费包括：基础设施配套费，公用事业建设配套费，小区开发配套费。 基础设施的三通一平：通水、通路、通电，平整土地。（3）土地所有权收益 土地取得费；土地开发费；利息；利润四项之和乘以收益率例题：某市经济技术开发区有一块面积15000平方米，该地块土地占用征地费用（含安家费、拆迁费、青苗补偿费）10万元/亩，土地开发费为2亿元/平方公里，土地开发周期2年，第一年投资资金占总开发费用的35%，开发商要求投资回报率为

19、10%，当地出让土地增值收益为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。（1亩=667平方米） 解答：1、计算土地取得费=10万元/667=150元/平方米2、计算土地开发费=2亿元/平方公里（1000米）2=200元/平方米3、计算投资利息土地取得费利息=150*（1+6%）2-1=18.54(元/平方米)土地开发费利息=200*35%（1+6%）1.5-1+ 200*65%（1+6%）0.5-1 =10.23(元/平方米)利息总额=18.54+10.23=28.774、计算开发利润 开发利润=（土地取得费+土地开发费）*10%=（150+200）*10%=35(元/平方米)5、计算

20、土地价格 土地价格=（150+200+28.77+35）*（1+15%）=475.84(元/平方米) 该土地单价=475.84(元/平方米)总价=475.84(元/平方米)*15000平方米=7137600元。 三、旧房地产成本估价法建筑评估中的成本法主要涉及到四个基本要素，即建筑物的重置成本、实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值。1、建筑物重置成本的测算方法（1）重编预算法建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计算工程直接费用以及各项间接成本，二者加和。适用范围：测算建筑物更新重置成本；构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、等建筑物的评估。优缺点：估算重置成本准确性比较高，但需要比较多的技术经

21、济资料，费时，工作量大。 （2）预决算调整法以待估建筑物的工程量为基础，按照现行工程预算价格、费率将其调整为按现行价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物的重置成本。（不计算工程量）使用范围：不应采用价格指数调整法，以及缺乏参照物而无法运用类比法的建筑评估；用途结构大致相同相似，其数量较多的建筑物评估。条件：委托方能够提供比较完整的建筑工程预决算资料。评估效率较高。 （3）价格指数调整。运用建筑业产值价格指数或者其它相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。适用范围：单位价值小、结构简单，以及用其他方法评估重置成本有困难的建筑物。对于大型、价值高的建筑物以及待估建筑物帐面成本不清，

22、不宜采用这种方法评估。其关键在于价格指数的选择和价格指数变动的计算。 2、建筑物有形损耗的计算通常使用年限法或者打分法。（1）建筑物折旧额计算定额法（直线法）定率法（双倍余额递减法，余额递减法）年数总和法；偿债基金法； 罗斯法：将建筑物的耐用年限分为相等的五期，假定第一期的减值为平均减值率的3/5，第二期为4/5，第三期为5/5，第四期为6/5，第五期为7/5。爱沙法：主要针对木质建造的住宅建筑物提出的。木质建筑物耐用年限40年。前25年减值每年1.65%，中间10年减值每年1.65%3%，最后5年减值7%。 （2）打分法（观察法） 成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得

23、分B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.12、建筑物功能性贬值的计算建筑物功能性贬值是指由于建筑用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备不合理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的价值损失。 3、建筑物的经济性

24、贬值建筑物经济性贬值是指由于外界条件变化而影响了建筑物效用的发挥，一般都伴随着利用率的下降。经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率四、应用举例五、应注意的问题1、适用于市场狭小，缺乏交易实例，无法用其他方法估价的场合；对一些既无收益，又很少交易的学校、公园等公共设施也可以采用这种方法进行评估。2、适用于工业用地估价，对商业及住宅用地不适用。3、适用于新开发土地、新建建筑物的估价。第四节 房地产评估的剩余法 一、剩余法的基本原理1. 剩余法：又称假设开发法、倒算法和预期开发法。主要用于地产价格的评估。在估算未来不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物的建造、买卖有关费用、利息，将地价和房价

25、分离计算，从而确定土地价格的方法。2.基本原理依据马克思土地价格理论。是扣除成本、利润、利息、税收后的余额。 二、基本公式1、一般公式：V=A-(B+C+D+E)V购置土地的价格；A开发完成后不动产的价值；B整个开发项目的开发成本；C投资利息；D开发商合理的利润；E正常税费2、香港的计算公式 地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商的利润3、实际中应用的公式 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润 上式：利息=（地价+建筑费用+专业费用）*利息率利润=（地价+建筑费用+专业费用）*利润率注意需要注意的是：土地价格、售楼价格、建筑费用实际发生的时间不同，在考虑货币时间价

26、值时，需要折算到估价基准日的现值。 三、房地产评估的程序1、调查待评估对象的基本情况。2、确定待估不动产最佳的开发利用方式。3、预测房地产的售价；4、估算各项成本费用；5、确定开发商的合理利润；6、估算不动产的价格。 成本费用估算1.估算开发建筑成本费用；2.估算专业费用；3.确定开发建设工期，计算预付资本利息。4.估算税金；5. 估算开发完毕后不动产的租售费用。 开发商的合理利润确定考虑投资报酬：投资回报率的计算基数为地价、开发费用和专业费用三项；销售利润的计算基数一般为不动产的销售价。 四、应用举例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划

27、用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可

28、售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6、确定折现率为8%，求地价解： 楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%） 230%/（18%）050%/（18%）0.520%/（18

29、%）1 11,721.14万元 建筑费4,00060%/（18%）0.54,00040%/（18%）1.5 3,734.96万元 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.10万元租售费用及税费11,721.144468.85万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20 总地价20（3,734.96224.10）20 总地价20791.81 总地价（11,721.143,734.96224.10468.85791.81）/ (120%) 6,501.42/1.2

30、5,417.85万元 单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。 五、剩余法的适用范围1、待开发土地的估价；2、将生地开发为熟地的估价；3、待拆迁改造的再开发地产的估价 第五节 房地产评估的路线价法 一、路线价法的概念及其原理1、路线价法：是指面临特定街道距离相等市街设定标准深度，求取在该标准深度的若干宗地的平均单价。宗地：是指可供建筑使用的土地。包括标准宗地和比较宗地。2、原理：替代原理。市街地的各宗地价随离开街道的距离（即临

31、街深度）的增加而递减。 二、基本公式及内容1、宗地地价=路线价*深度百分率*临街宽度*修正率或者：宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度2、路线价法的核心内容1.划分路线价区段；2.确定路线价；3.设定标准深度并制定深度指数表；4.计算各宗地的价格； 三、深度指数表1、深度指数：又称深度百分率，它反映了一块地临街深度的变化引起地价变化的相对程度。2、深度指数的种类：（1）单独深度百分比；（2）累计深度百分比；（3）平均深度百分比3、几个基本概念（1）标准深度；（2）里地线；（3）临街地表；（4）里地；（5）临街宽度；（6）临街深度； 四、深度指数表的确定法则1、四三二一法则：将标准深度100英

32、尺深的普通临街地，划分为四等分，第一个25英尺，其价值占路线价的 40%，其它依次分别占路线价的 30%， 20%， 10%。超过100英尺，也划分为四等分（每档25英尺）分为路线价 9%，8%，7%，6%。 例题：如下图，路线价为18000元，甲乙丙丁戊各宗土地的深度与宽度如图所示，计算各宗土地的地价。 图20252015101501251005025甲的地价=18000*40%*10= 72000（元）乙的地价=18000*（0.4+0.3）*15 =189000（元）丙的地价=18000*（0.4+0.3+0.2+0.1）*20 =360000（元）丁的地价=18000*1*25+180

33、00*0.09*25 =490500（元）戊的地价=18000*1*20+18000*0.09*20 +18000*0.08*20 =421200（元）2、苏慕斯法则100英尺的土地价格，前半街50英尺占土地总价的72.5%，后半街50英尺占土地总价的27.5%，如果再深50英尺，占土地总价的15%。该法则因最早应用于美国克利夫兰市而著名，又叫克利夫兰法则。 3、霍夫曼法则：深度为100英尺的宗地，最初25英尺占总地价37.5%，最初50英尺占总地价的2/3（约67%），最初75英尺占总地价的87.7%。 4、哈柏法则一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。深度百分率=（所给深度/标准深度）0.

34、5*100%地价=路线价*深度百分率五、计算实例1、临街地2、街角地3、袋地4、双面临街地5、不规则宗地六、应注意的问题1、路线价法估价节省人力，财力，迅速公平，适用于土地课税，征用、拆迁和其他需要在大范围地块进行评估，特适用于城市街道的评估。2、路线价法要求街道完整，排列有序，有合理的深度指数表。 全文完谢谢！11醉翁亭记 1反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下岳阳楼记，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐

35、”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于岳阳楼记的千古名篇醉翁亭记。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(10071072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家

36、、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某

37、些政绩。醉翁亭记就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1初读文章，结合工具书梳理文章字词。2朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？明确：“

38、山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译

39、”两种方法译读文章。3教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山

40、中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见我的积累本。目标导学四：解读文段，把握文本内容1赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“

41、镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热