2008年上海某大型地产公司项目研发案例

1、产品研发产品研发 总图布局 产品溢价 成本控制 景观研发总图 指标研究地 块 经 济 技 术 指 标总用地面积（算容积率的基数）106690虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395可建设用地面积98295可建设地上面积160035容 积 率1.5建筑密度30绿 地 率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地 各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业 3层2367100%普通联排 3层0.60.72530%大院别墅 24层0.832%洋房 7层1.21.523%高层 22层2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3

2、、商业联排/大院洋房高层7层7层总图 配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距不均匀使用容积率含金量高 容积率面积收益 容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表业态预计建面价格预计地价外成本 容积率面积收益社区商铺 20025010000/ 2700 / 7300元经济型酒店 2002505000/ 2600 / 2400元大院别墅 200250

3、8000/ 3450 / 4550元花园洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小户型高层1001304200/ （清水）3000 / 1200元总图经济技术指标用地面积: 106688 m2地上建筑面积: 160035 m2总建筑面积: 215671 m2容积率:1.5绿化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容）商业: 22788 m2 (计容)车库: 38326 m2 (车位)地下超市: 2918 m2 (不计容)其他:1195 m2 (计容)产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套

4、数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层120跃层1201008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785单价8274元/ 5299元/ 5500元/ 8万元/个12000元/ -5500元/ 总销金额31597万21071万30621万4399万16790万-4832万合计总销108465万元销售面积174525总建筑面积215671 容积率1.5建筑覆盖率30%总图成果汇总设计优化后的销售溢价业 态面积调整售价调整调整前面积(平米)调整后面积(平米)调整前总额(

5、万元)调整后总额(万元)联排别墅 24592 19450 15402 18480叠加别墅 19781 18737 11881 13117洋 房 39593 38165 18921 20225小 户 型 51961 55675 23798 30622车 位 24308 19711 4155 4399 经济型酒店 8885 8785 4443 4832商 铺 14118 14003 14118 16790总 计 183239 174525 92717 108465设计优化后销售总金额增加:108465-92717=15748万元东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层 南北分区大院别墅 vs 花园

6、洋房 商业vs小户型高层 利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。重大大门公交站点总图价值挖掘叠拼别墅剖面图附送阁楼四楼三楼二楼一楼9010590105901059010503050100半地下室（带庭院）附送阁楼一楼二楼9012090120联排别墅剖面图03060150半地下室（带采光庭院）联排：200250（实得350400） 送 : 2F阁楼，半地下层庭院叠拼：180220（实得220300） 送: 4F阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送用 尽少的容积率 和

7、尽大的密度 得到 尽多的面积联排A4户型解析产品溢价：面积赠送 送阁楼赠送车库赠送半地下室后花园前花园叠拼户型A5，A8解析送阁楼后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。原来现在产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送花园洋房(优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房送阁楼车库赠送半地下室前花园空中花园平层120平米顶跃 170180平米底跃 140150平米后庭院1234567小户型高层：每层850平米4梯16户1室：2室15：1产品溢价：面积

8、赠送小面积：1室1厅39 48m2 ，2室1厅52 55m2低公摊：22 %（标准层）双阳台：绝大部分户型拥有双阳台商铺A：一层送室外场地、二层5.1米层高、 送屋顶平台产品溢价：面积赠送商铺B：联排商铺、送室外场地、零公摊人行道车道虎溪河退界建筑间距人行道车道产品溢价户户有水景点状集中水景方案洋房区域水景方案产品溢价花园私有化私家花园总计面积 40900平方米私家花园占住宅区景观面积 65%私家花园边界处理私家花园相临小径方案 卖点一: 大面积 中户型 大于100平方米 边户型 大于250平方米 卖点二:花园入户产品溢价花园私有化产品溢价虎溪河退界利用虎溪河退界原要求50m现调整为16米16

9、米范围内做 放坡、庭院产品溢价车道全地下绿化用地增加建筑间距缩小低层产品增加成本控制地下车库大院区域：地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风。洋房高层区域：机械排风。自然排风口生化池生化池生化池排水走后场花园。顶板覆土：600900。车库层高控制在3100。排水走后场顶板顶板覆土：前场900，后场1500。车库层高控制在3700。成本控制节能设计住宅：地下室，所有用房名称全部标为“储藏”屋顶，剖面有条件的加绘隔热层。商业：加绘橱窗，储藏间。保温材料： 商铺家庭厅影音室 保姆房采暖房间采暖房间采暖房间商铺储藏/厨房 橱窗储藏采暖房间采暖房间不采暖不采暖隔热层储藏普通铝合金5+9+6中空玻

10、璃墙面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板断桥铝合金6+12+6中空玻璃墙面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板立面选材细石混凝土/深灰色陶色面砖铝合金格栅木色铝合金窗普通中空白玻青砖质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料 或 青砖丙烯酸涂料质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料凹墙配木花架装饰大院效果花园洋房效果图小户型高层效果图商铺效果图对建筑立面，将在3月30日就原材及立面施工图作专题汇报景观研发景观定位分析景观设计目标景观总图溢价点挖掘场地体验建造标准 景观定位分析低密度住宅改善住房客户投资客户高私密性 多私有资源多绿化 大花园 龙湖品牌 产品号召力香樟林.蓝湖郡.弗莱明戈蓝湖郡交房满意度调查营销定位报告景观目标定位

11、1.低于10的硬景比例(商业区域除外)2.通过私有化等手段使得产品价格提升5%3.惊艳的体验区(中式园林的精神体验 )4.现代中式景观的标杆 超越 龙湖硬景的新标准5.景观学术界的认同(提升项目形象)景观设计目标景观溢价配合项目进度快速销售提升项目及公司美誉度组团道路管理岗多临道路别墅品质低提升整体楼盘形象提升临道路别墅品质减少管理门岗的数量组团内道路,参考星河湾、兰桥圣菲景观总图分析.价值挖掘组团道路做法景观总图分析.价值挖掘围墙（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注压顶或顶部装饰宽400瓦灰色60元/米镂空装饰600X600仿木深灰色150元/个立面装饰外墙涂料白色80元/米2结构部分

12、碎石+混泥土+300高条石基座300元/米留空合计(围墙施工图3月5日前提供)850元/米围墙一景观总图分析.价值挖掘法国梧桐楠竹黄葛树、小叶榕、香樟、重阳木私家花园标准围网（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注成品围网间距803.5封塑钢筋绿色300元/米结构部分碎石+混泥土(300见方)100元/米合计（好望山已经成熟运用）400元/米围网景观总图分析.价值挖掘虎溪河处理方案1、配合售场设置观河平台2、摆置木质家具及花器提升氛围1、绿化为主,主要乔木为柳树;2、靠花园一侧种植常绿的小叶榕、香樟提升临河别墅私密性景观总图分析.价值挖掘绿地私有化私家花园总计面积 42000平方米私家花园占

13、住宅区景观面积 65%私家花园边界处理采用丰富的乔、灌木形成屏障:乔木品种:桂花 香樟 天竺桂 小叶榕灌木品种:海桐球 花叶良姜 棕竹 毛叶丁香球私家花园相临小径方案1、道路:花园间采用石汀步设置（50厚青石 70元/平方米）2、门牌:每户设置木制腰门配入户一个，样式同蓝湖郡东岸景观总图分析.价值挖掘地面标准:地面采用半细叶结缕草（40元/平方米)乔木赠送标准 : 边户型 6棵乔木 3棵花乔木 中户型 4棵乔木 2棵花乔木乔木品种 :香樟 皂角树 广玉兰 桂花花树品种: 黄桷兰 玉兰 樱花 红叶李 卖点一:大面积 中户型 大于100平方米; 边户型 大于250平方米 卖点二:花园入户花园私有化

14、景观总图分析.价值挖掘品种确定来源于蓝湖郡交房报事资料场地体验水景方案-户户水景1、北区的水体在入口及中心景观场地集中设置;2、南区洋房区域三溪水体宽度1.5米,采用龟纹石(300元/吨)散置驳岸点状集中水景方案洋房区域水景方案设计单位:主设计师: 朱育帆主设职位:景观学vs设计学研究中心 所长 清华大学建筑学院景观园林研究所教授 中国园林编委会委员主要作品: 北京CBD景观设计导则编制（2002） 济南大明湖景区规划设计咨询（2002） 北京奥林匹克公园景观设计国际竞赛A02方案（2003） 清华大学核研院景观设计（项目负责人） 北京金融街北顺城街13号四合院“与谁同坐”改造设计（项目负责人

15、） 利用主设计师在设计界的影响力,配合他出书介绍本项目的景观设计理念;请设计师在专业杂志（中国园林）及报纸上发表软文配合推广项目邀请设计师参加推广活动，利用清华的号召力提升项目文气配合销售设计资源选择中国传统吉祥文化重庆书院文化水景植物景观主题景观主题基本原则与出发点:1、与项目定位呼应，具有“文气”2、具有独特性3、易造景，对宣传有利少陵书院静晖书院竹林书院莲峰书院北岩书院濂溪书院东川书院聚奎书院江津书院凤山书院东皋书院瀛山书院隆化书院巴川书院合宗书院钩深书院重璧书院桂香书院南宾书院缙云书院字水书院渝州书院三溪九院观澜院濂溪院北岩院瀛山院桂香院字水院静晖院竹林院莲峰院院落景观场地体验庭院方案

16、场地体验大院的苗木配置标准（以样板大院为例）序号苗木名称规格（CM）计量单位数量（株）苗木单价（元）苗木小计（元）工程造价（元）备注特点冠幅干径高度分枝点1腊梅400-50015-20500-60025-30枝/丛株3 800.00 2400.00 3408.00 观澜院大丛古朴2红梅400-50020-25450-600株1 3500.00 3500.00 4970.00 观澜院古朴、形优3桂花550-60020-22500-600株1 12000.00 12000.00 17040.00 观澜院古朴、形优4西府海棠400-45020-25400-500株2 4500.00 9000.00

17、12780.00 观澜院古朴、形优5皂角树500-60025-35700-900株1 5500.00 5500.00 7810.00 观澜院枝形开展、形优6地被M2200 80.00 16000.00 22720.00 观澜院7灌木M220 180.00 3600.00 5112.00 观澜院8合计228 52000.00 73840.00 景观建造标准庭院苗木配置标准景观方案消防道处理方案车库进口处理方案车库通风口处理方案洋房与高层景观的分界方案场地体验-景观小品方案体验区整体介绍参见体验中心部分资料售场后场详细方案调整中，3月30日专题汇报售场区域景观景观建造标准 围界软景标准景观分区景观

18、面积配置苗木单方成本总造价住区外围绿化6000平米小叶榕、香樟、黄葛树、杨树、蒲葵、海桐秋、茶花160元96万元景观建造标准 河边软景标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价河边绿化4000平米杨柳、水杉、矛草、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等180元72万元景观建造标准 商业与住区分隔软景标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价高低区分界3500平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞、草坪等180元63万元景观建造标准 商业与住区分隔软景标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价建筑后场私家花园相临区域6000平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞

19、、草坪等200元120万元花园布置700宽青石汀步100元5万元景观建造标准 公共道路标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共道路5500平米(硬景1000平方米)桂花、香樟、玉兰、广玉兰、樱花、棕竹、茶花、春鹃球、草坪等220元99万元1.8米宽道路青石、青砖300元30万元景观建造标准 公共节点标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共节点4800平米(硬景3000平方米) 银杏、桂花、竹、榉树、花卉、草坪等240元43.2万元芝麻白、青砖硬景350元105万元景观建造标准景观总体指标总指标用地面积106690平方米建筑占地31992平方米河流面积2600平方米市政停车场2880

20、平方米住宅区红线内景观总面积69218平方米私家花园总面积42000平方米全软景面积住宅区公共景观面积19938平方米(含800平方米游泳池) 住宅区硬景面积6978.3平方米400元/平方米住宅区硬景比例0.10 商业区红线外景观面积12520平方米红线内商业景观面积7280平方米商业景观面积19800平方米200元/平方米(采用青石、芝麻白）商业硬景面积10500平方米商业区硬景比例0.53 序号苗木名称直供量直供金额库存调拨数库存金额数量合计金额合计1桂花203 832409 189 423152 392 1255561 2银杏298 1049530 381 1679834 679 2729364 3白玉兰94 145190 54 57951 148 203141 4黄桷树337 826350 23 88100 360 914450 5小叶榕426 544050 1001 1189183 1427 1733233 6法国梧桐992 2078750 70 77195 1062