09中基协股权、夹层可转债股东借款都允许但应形成权益资本

1、近期银监会的委贷，以及基金业发布备案须知，了私募产品委托以及从事借贷活动，对私募非标投资业务产生了影响，市场上对于私募基金还可以投哪些非标业务非常关切，比较常见包括收账款转让、可转债、不良资产等等资产业务能否开展、如何开展一定程度上陷入迷茫。为及时回应市场、服务行业，中基协 2018 年 1 月 23 日在召开“类 REITs业务专题研讨会”，就目前法律框架、政策环境下如何开展 REITs 业务，表明了态度，明确了方向：第一、中基协对私募投资基金参与类 REITs 业务的态度明确了私募投资基金可以参与类 REITs 业务；并且对参与类 REITs 业务的私募基金备案、交易所资产化产品备案和挂牌

2、，进行流程优化、做出衔接安排。第二、在现有法律政策框架下，中国开展 REITs 业务的常规模式在我国尚未正式出台公募 REITs 制度的过渡时期，为促进房地产市场的健康发展、盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，实现资本市场和资产管理行业服务实体经济的精神，借鉴 REITs 的理念、探索开展类 REITs 业务具有现实和长远意义：在类 REITs 业务的产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构，旨在实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制，其中私募基金承担的角色是作为持有不动产项目公司权益的载体。第三、私募投资基金参与类 REITs 业务的方式及要求中基协认为：在私募基金投资端，私募基金

3、可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到标的房地产企业，形成权益资本。但应满足如下要求：私募投资基金参与类 REITs 业务首先应符合私募投资基金的业务本质，不能名基实贷、成为；其次，私募基金的募集应合法合规。符合上述条件的私募基金产品，在中基协均可正常备案。稍作拓展和解释如下：（一）中基协允许私募基金通过股权、夹层、可转债、股东借款等多种方式参与类 REITs 业务，但是要求该等参与必须形成权益资本。换句话说：名义上是股权投资但强制回购的明股实贷是不允许的，因为这一经济行为的本质属于借贷，并不能形成权益资本。相反，即便是股东借款，但如果该股东借款形成的债权的偿还

4、顺序虽优先于公司股本权益但劣后于公司一般，那就属于次级，该种投资可以形成权益资本，则是允许的。（二）并非所有的股东借款都允许，必须是符合资本弱化限制的股东借款。资本弱化是企业或企业投资者为自身利益最大化或其它目的，在融资和投资方式的选择上通过降低股本、提高，从而造成企业资本与权益资本的比率超过一定限额的现象。资本弱化是企业或投资者节税、的工具，既有激发企业和投资者勇于创业的积极效果，放任不管也会出现鼓励纳税人逃避纳税义务、企业风险失控的消极，所以必须对资本弱化进行一定的必要的限制。当然，真正的 REITs 的本意是“不动产投资基金”，所以会议形成的自律原则和精神，其实不仅涉及 REITs 业务

5、本身，也涉及产业投资基金和股权投资基金。以下为原文【动态】促进回归本源 助力业务发展中国投资基金业资产类 REITs 业务专题研讨会在京召开化专业2018 年 1 月 23 日，中国投资基金业（以下简称“”）在召开“类 REITs 业务专题研讨会”，资产化专业委员代表及顾问共计 20 余人参加会议。研讨会由副长主持，债券部蔡建春和、会长并，债券部、机构部相关参加会议。目前我国类 REITs 业务的重要作用、业务模式、本次研讨会深入架构，以及银监会 1 月 5 日发布的商业1 月委托管理办法和12 日发布的私募投资基金备案须知对此项业务的潜在影响。在此基础上，会议明确了私募投资基金是参与类 RE

6、ITs 业务的可行投资工具，提出参与类REITs 业务的私募基金备案与交易所资产化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。目前国内类 REITs 业务的实践做法主要是在资产化业务框架下，构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产，设立资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类 REITs 产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为，在我国尚未正式出台公募 REITs 制度的时期，借鉴 REITs 的理念，探索开展类 REITs 业务，已成为我国资产化业务的重要组成部分，有利于促进房地

7、产市场的健康发展，促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要。会议，中明确要新发展理念，建设现代化经济体系，着力加快建设包含现代金融在内协同发展的产业体系。资产化等直接融资工具以及私募基金业务作为现代金融的重要内容，将迎来发展的契机。近期协会发布的私募投资基金备案须知明确了私募投资基金的范围，强调私募投资基金是一种由基金和投资者承担风险，并通过主动风险管理，获取风险性投资收益的投资活动。私募基金由私募基金本身承担，投资者以其出资为限，投资收益和承担风险。私募基金的投资不应是借贷活动。备案须知重申了资管业务要回归本源，私募基金要恪守本质，明确私募基金业务与经营性借贷业务有本质区别，私募基金不能搞“名基实贷”业的变种。在私募基金募集端，特别强调“卖者尽责，买务，不能成为者自负”，管理人要向合格投资者充分进行包括性、关联交易、单一项目等特殊风险在内的各类风险揭示，投资者应当与其风险识别能力和承担能力相匹配的私募基金，在投资前要按照私募投资基金风险揭示书内容与格式指引在私募基金风险揭示书的“投资者”所列 13 类签字项逐项签字。在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形