（营销模式）春城夕阳红老年公寓策划方案

1、.PAGE ：.；春城夕阳红老年公寓谋划方案徐淑明云南天汇房地产开发摘要：春城夕阳红老年公寓是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境。让老年人晚年生活的更幸福、更美满。我公司投资兴建的符合老年人生活居住需求，设备完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上档次，软件上程度。我们参照国外一些先进的老年人效力管理设备，设计出的老年公寓，为昆明的老龄产业提供了一个崭新的人文环境。老年人在晚年最需求的，不仅仅是物质上的享用，更多的是精神上的需求。老年公寓的建筑设计，充分满足了老年人以上几方面的需求。完美的建筑设计，使“三代同堂 成为生活现实，老人既有本人独

2、立富余的生活空间，又能享用天伦之乐；中心内的文化文娱中心，为老年人的晚年文化生活发明了更加优越的条件，视听效果极佳。五彩缤纷的社区艺廊为老有所学、老有所乐提供了丰富多彩的文化舞台。目 录第一章 工程背景1、1 公司简介1、2 工程背景第二章 工程根本情况2、1 工程概略2、2 社会经济概略第三章 规划总那么与功能分区3、1 工程规划3、2 功能分区第四章 根本思绪及建筑类型4、1 规划根本思绪4、2 建筑类型规划第五章 工程经济效益分析第六章 营销方式分析6、1 特征营销方式6、2 促销方式第七章 特征管理效力第八章 小结第一章 工程背景1、1 公司简介云南天汇房地产开发是一家投资开发房地产与

3、运营管理的公司。公司注册资本1000万元人民币。1、2 工程背景人类已步入了老龄社会，老年人的养老问题是一个社会问题，目前曾经引起了世界上许多国家的注重。随着社会经济的开展，人们的生活程度在不断提高，人的寿命也相对延伸，人类社会正逐渐向老龄化方向开展。就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些兴隆城市老年公寓开发较早，很多城市尚处于启动阶段，而在我省商业性的老年公寓开发目前还没有一家。不少有识之士以为，假设政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商的投资。本公司对春城夕阳红老年公寓的整体规划设计，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的

4、一个崭新的人文环境，让老年人晚年生活的更幸福、更美满。为顺应新世纪老年人生活和学习的需求，本公司采用了国际先进的公寓配套设备和机构，兴建一座现代化的国际老年公寓。这是云南省首家社会公益事业规模较大的一个老年公寓工程。老年公寓占地面积500亩、绿化面积50%、建筑面积20多万平方米。老年公寓设计采用国际最先进的轻龙骨建筑构造、引进目前最先进的医疗设备及各项附属设备拟建立成为老年福利基地。目前，昆明市600多万常住人口中，60岁以上的老年人口已达68多万人，已成为超凡的老龄化城市。近几年来，各级政府及社会各界人士为我市的老龄产业做了大量卓有效果的任务。但由于老龄人口增长过快，处理老年人老有所为、老

5、有所养、老有所医、老有所乐，曾经成为亟待处理的社会问题。目前，昆明市已有的老年公寓含托老所、敬老院20多家，但从管理方式上看，大多数老年公寓只是托老所的性质，给老年人的生活空间很小，生活面也很窄，不能满足当代老年人的生活需求。真正够上规模，上档次的老年公寓没有。老人们为找不到称心的养老场所而骄傲。我公司正是基于社会开展需求和城市老龄化情况，拟投资兴建符合老年人生活居住需求设备完善的老年配套功能公寓，使昆明市的老年公寓硬件上档次，软件上程度。我们参照国外一些先进的老年人效力管理设备，设计出了老年公寓，为我市老龄产业提供一个崭新的人文环境。第二章 工程根本情况2、1 工程概略老年公寓占地面积约50

6、0亩，总建筑面积20多万平方米，容积率0.6，建筑密度20%，绿化率50%。拟设：夕阳红老年中心园艺开发中心 夕阳红宾馆 旅游效力公司2、2 社会经济概略兴建老年公寓这种综合性、多功能的经济实体，有利于在猛烈的市场竞争中互补，使房地产业向集团化、多元化经济实体方面转产，使房地产业更具生命力。这类既有社会效益，又有经济效益的新型老年公寓投资工程，生活环境档次高，收费规范适中，有条件在竞争中占领市场，是我们公司积极地探求和追求的开展目的。第三章 规划总那么3、1 工程规划老年公寓下设办公管理中心；公寓效力中心；康体文体文娱中心；商业开发运转中心、福利医疗保健中心、文化宣传教育中心；老年活动中心；室

7、内体育场馆；老年康复社区；其他配套工程等。； 3、2 功能分区办公管理中心：老年公寓的中心管理机构，起着统领全局的重要作用。担任管理老年公寓市场经济调查、招商引资及一切业务等。 商业开发运转中心：包括房地产开发、商业步行街开发、老年效力用品市场开辟等。 康体文娱中心：包括门球场、网球场、乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫球场、垂钓场、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。 福利医疗保健中心：包括疗养院、医院等。 文化教育宣传中心：包括老年大学、文化宣传厅等。老年康复社区：包括九个老年社区，社区采取不同的建筑风格，提供应有不同社会需求的老年人居住。第四章 根本思绪及建筑类型4、1 规划根本思绪老年公寓包括

8、可出卖型公寓、管理型公寓和国际交流型公寓，公寓建成后可包容诸多不同社会位置的老人。公寓集理疗康复、养老、疗养、学习文娱、商工贸及民政福利企业为一体，全方位效力于老年人。公寓的任务人员以精明能干为根本要求，控制在入住老人的20%左右。4、2 建筑类型规划1创建商业步行街引进银行、保险公司2园艺养殖中心3福利医疗保健中心包括：医院、疗养中心4休闲会所5文娱中心包括：户外健身运动设备、门球场、网球场、乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、高尔夫球场、垂钓场、棋牌室、酒店桑拿、KTV等。6夕阳红俱乐部7重点幼儿园、小学8管理设备包括：公寓大门及各功能区相应的管理用房。9公共设备供变电设备、供水设备、停车场、指路

9、牌和警示牌等。10老年康复社区采取不同的建筑风格，提供应不同社会需求的老年人居住。老年公寓总建筑面积14万多平方米。其中可出卖型公寓42000多平方米；其他为管理型公寓和国际交流型公寓。公寓建成后可包容4500多位老人，管理人员和任务人员控制在1000人左右。11产权式酒店公寓12旅游效力中心第五章 工程经济效益分析在商业街设立直营店：据有关统计阐明，我国每年老年人用品需求量为4亿元人民币，可见老年人用品市场宏大。中心直营店将以零售、零售、直销等方式专售老年人用品，包括老年保健品、生活日用品、保健器材等。商业区中绿化做成商标图案，绿化与广告结合，产生绿色收益。随市场经济不断更新换代，不婚不育者

10、逐渐增多。这部分人群大多事业有成，因无子女，晚年生活无人照料。因此可设置疗养中心，引进知名医院，处理老年人的后顾之忧。在商业步行街的中心位置引进银行，银行除拥有本人的业务外，可代办管理中心的相关业务，使中心的资金更平安有效的运转。建立人才资源库，商业区所需人员由管理中心一致保送。中心与市内各高校达成协议，商业区基层人员为各高校的实习人员，一方面可对商家收取中介费用，另一方面在实际中搜索管理中心的高级管理人才的后备力量。管理中心设有办公楼、商业区及各种文化设备，其中大部分对中心的老年人免费开放，表达“格守孝道，仁德诚信的理念。同时，老年人可自主选择能否参与到社区的老年中心中，使其成为管理中心的部

11、分人力资源。例如本着重在参与的原那么，老年人在俱乐部创作出的优秀字画、盆景作品捐赠给中心，中心将把这部分作品用于各个办公室环境的布置，或集中做展览运用，售出的作品中心可得到40%的收益。管理中心对外开设各种辅导班，聘请老年教师，用这种辅导班的方式，中心可获取总收益的60%。管理中心加重人事感情投资，文娱中心、餐厅、体育场馆设备等都为有偿效力，运营中获取收益。设置文化展现厅，在文化教育宣传中心建造多功能文化展现大厅，大厅包含多个分厅，如会议、拍卖、影院、发明思想演示厅等。其中，最主要的是老年公寓的沙盘全景鸟瞰图。各分厅分别用于展现老年人日常生活中创作的手工艺作品，如字画、盆景、书法作品等，老人可

12、根据本身条件允许本人养护或拜托给中心专业人员管理；分厅还将展现具有云南各少数民族地域风土人情的工艺品，做到旅游业与公益事业相辅相成。闲暇之际，多个分厅可用于出租以给中心带来收益。第六章 营销方式分6、1 特征营销方式1、“民族特征营销方式云南为少数民族聚居地，在昆明居住生活的许多老年人家乡都在遥远山区，这一部分老人毕生夙愿便是可以叶落归根。然而由于遥远山区的经济、饮食、卫生、交通等条件与老年人的身体条件不能相顺应，所以这一想法大多时候未能实现。为此，公司将开发出一部分具备少数民族建筑风格与现代化设备的出卖型公寓来满足有条件的老年人的居住要求，构成一个小型的民族村落。在满足老年人居住要求的同时也

13、做出了区别与其他省分，具有昆明特征的老年公寓雏形。此类公寓应有很好的销售市场。2、“终身监护制营销方式管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供应满足条件的人群。例如：满足条件为A.年满45周岁 B.在保险公司保单满50万。首付10万可入住公寓。60岁时中心开场对其进养护义务，去逝时中心接纳全部遗产，并成为保单收益者。根据保单额度与首付多少差别入住不同面积，不同档次公寓。此种销售方式资金回收周期较长，对住户的社会位置、经济实力要求极高，因此只对到达要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。3、“购销装一站式营销方式公司下属的物业管理银

14、行运转购销装一站式营销方式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性效力公司，其内容可包括：房地产开发、物业管理、中介效力、私人理财、咨询效力等。物业管理银行为新兴行业，成立后对内部及周边社区做一致的规划管理，是市场开展的必然趋势。物业管理银行内部设销售部门、二手房收买部门、装饰装潢部门，构成购-销-装一站式效力。这种新型运营方式的物管公司，即为业主省钱、省心，又提高了本身的运转效率。4、“特征效力，以旧换新营销方式为满足一些购房款缺乏的老人入住的愿望，公司将特别推出在业内独创的“弃旧换新的全新效力方式。这项效力的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先交纳保

15、证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价钱评价后并由业主确认。此时，购房人便可与销售公司签署，同时再签署新房的购房合同。手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市买卖，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的付款压力，免去相应的风险，实现让老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目的。如暂未售出的房，公司可将此房收买。5、房屋管家营销方式房屋管家新型运作方式, 即业主将本人空余的房屋委托给物管公司对外出租，由物管公司直接纳取承租方的租金。不论此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势首先在于简便，只需将

16、房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益，轻松简便；物管公司可以为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。昆明因四季如春而出名于世，因此许多省外人为躲寒避暑专门来昆购房，这部分人的特点是消费才干强、居住时间短。所以这一部分人士不在昆居住的时间里，物管公司可与业主签定房屋代管合同，对其房屋一致代管出租，按照合同商定定期对租住户收取租金转交给业主。对业主及租住户双向收取不同程度的效力管理费用。期间财务流动手续由引进银行代办，加强了资金的平安管理，无形中银行起着声誉担保功能。6、“产权式酒店公寓营销方式“产权式酒店公寓是一种与以往单纯的买房居住或买房投资截然不

17、同的新型房地产投资方式，这种投资方式可以让投资者在“居住和“投资之间自在选择。产权式酒店作为产权式地产工程与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新运营方式。从硬件设备、装修规范、运营角度分析，产权式酒店本身物理价值的构成远远高于普通商品房。投资产权式酒店公寓，业主每年稳获购房款10%的高额报答，拥有星级酒店70年的产权，10年包租，同时还有产权增值、免费入住和VIP贵宾待遇等多种报答方式。时权销售：可分5年或10年时权销售，按照旅游地产的市场规那么，购买5年时权业主每年得到本金8.5%的报答；购买10年时权，业主每年得到本金9.8%的报答。有关资料统计，银行存款超越10万元

18、的昆明住户已远远超越20万户。购买酒店时权的本金为1万元左右，极其适宜有本金、有观念、有经济自主权人群的理财投资方式。客户购买时权后还可获得每年10天的免费居住权，其他时间酒店代为管理。7、灵敏的营销方式对于一些不想购房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交纳一定的房屋租金及管理费用。管理中心为其提供优质的管理效力。国际交流型公寓引进一些愿在昆明居住的国际老年朋友。使我们的公寓成为真正上质量的国际老年公寓。6、2 促销方式运用现代传媒，如：报纸、电视、网络等，可以经过对电视节目进展资助或直接以宣传片方式出现。采用集中战略、集中宣传。组织调查团与其他老年俱乐部联谊，借调查之际对比突出本身优势，在同行业中树立带头位置，借以宣传本身。名人效应：约请具有社会影响力老人入住。与各大学的青协联络，多举行“尊师重孝、关爱老人的活动，起宣传作用。与云南各高校联络，创建“十年树木、百年树人林。每所高校可在林中种植意味树，自行养护。此林又可称声誉林，各高校为坚持名校风范定会派人精心养护。经过多种联谊方式整合社会人力资源，口头宣传晋级。整合人际关系资源。第七章 特征管理效力1、重点幼儿园、小学入驻老年公寓建成后，将引进重点幼儿园、小学。一