成都某小镇全案营销思路提案101课件

1、成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT2022/7/27成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT竞争对手分析特点总结：临光华大道高层电梯面临破四难题。江安河景观带高层电梯接近破五。花园洋房由于其稀缺性，销售状况较好，价格较高。联排别墅在片区内更加稀缺，潜在项目均有同类产品推出，未来潜在竞争较大。中兴400亩成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析: 春天大道占地面积：500多亩建筑面积：31万容积率：1.8 绿化率：60%建筑密度：24%总户数：3600户产品形态：花园洋房、联排别墅、高层电梯电梯面积：87170电梯价格：3700-5000元/开盘时间：2

2、006年9月销售进度:二期咨询中成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT销售进度一期：推盘时间为2006年11月，主推联排别墅、高层电梯, 电梯均价5000元/ ，联排190-250万/套，双拼430-490万/套 。二期：开盘时间2007年5月19日。主推产品高层电梯。临光华大道高层电梯,预计均价为4100元/；临江安河景观带区域高层电梯,销售价格为4900元/。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题诉求及卖点项目借以江安河的优势水系和景观资源，和500多亩的大盘规模，以中国首席原滩社区为卖点和噱头，并引活水入社区达到户户亲水的景观效果，优质教育配套为吸引力，拔高了项目

3、整体的市场形象，取得了成功。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析:依云镇占地面积：100亩建筑面积：126000容积率：2.18 绿化率：40%车位比：1：1总户数：388户产品形态：叠墅洋房、观景公寓洋房面积：145-233销售均价：4500元/开盘时间：2006年5月销售进度：余2套大面积花园洋房成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT销售进度分二期开发。一期于2006年5月开盘，主要开发花园洋房和联排别墅，洋房均价为4500元/，目前余2套。二期为高层电梯公寓，开盘时间：2007年7月。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题述求及卖点楼盘以“

4、邂逅阿尔卑斯的醇静”为开发主题，具有成都少有的法式风格，在外形上也比较有特色，同时小区内空中平台形成院落的设计户户都拥有观景花庭和私家庭院，让消费者体验买花园洋房，享别墅空间，考虑到了邻里的交流，沟通了邻里间距离，形成固定私密的交流空间。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析:香瑞湖占地面积：180亩建筑面积：22万容积率：1.17 绿化率：35.1%总户数：1132户产品形态：联排别墅、高层电梯面积区间：联排：243-395电梯：88-138 电梯均价：3450元/开盘时间：2006年10月销售进度：电梯第二批次余40%左右。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101P

5、PT销售进度2006年10月，一期联排别墅推出，销售均价为6000元/。2006年12月2日二期“金棕榈”盛大开盘。 2007年4月阔景电梯一期开盘，销售均价为3300元/。5月第二批次开盘，销售均价：3600元/。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题述求及卖点项目通过沿袭迈阿密城市时尚、休闲规划的思想，构筑了迈阿密式建筑景湖组团式园林结构。并且在联排别墅户型上，以牺牲舒适度和提高容积率和联拼数的方法来控制总价，使之在区域市场内依靠总价和相对较低单价的优势提高了销售速率。 成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析:锦绣森邻占地面积：500亩建筑面积：1907

6、82容积率：1.4绿化率：35.2% 总户数：1100户车位数：432个产品形态：联排别墅、小高层、5+1洋房洋房面积区间：120-180 洋房均价：4800元/开盘时间：2006年10月销售进度：洋房10组团07年5月开盘成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推盘次序项目分三期开发。一期以低层低密度纯德式森林联排别墅和花园洋房为主，面积区间在113-210，分布在1-4号组团，共283户，主推120-140的套三，占了约70%。开盘时间为2006年10月，价格：联排均价6000元/，独栋均价8000元/，目前余3%。目前一期10号组团正接受咨询，销售均价4800元/，2007年5月

7、19日开盘。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题述求及卖点项目以“森林”为主题规划，通过森林分割形成四大环岛，形成绿廊环抱的景观效果，同时 在户型创新上开创了“开放式退台花园洋房”的概念，每户带露台，围合内外的景观形成相互呼应，均好、互动。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析:西花汀占地面积：100余亩建筑面积：14万容积率：2.4绿化率：40% 总户数：1095户产品形态：小高层、高层高层面积区间：93-220 电梯均价：3700元/开盘时间：2006年12月销售进度：电梯第二批次余70%左右。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推盘次序2

8、006年12月，一批次推出，销售均价为3500元/。目前余9%左右2007年4月，二批次推出，销售均价为3650元/。目前余70%左右。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题述求及卖点项目利用距离江安河、花博园稀缺性风景资源较近的区位优势，最大化利用原生风景，并且通过小区水景作为纽带，使小区内外景观有观结合，令居者享受推窗即景、景景别致、绿意尽收的美妙感受。增加了项目的卖点。 成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT在售竞盘分析:朗润园占地面积：64亩建筑面积：13.7万容积率：4.39绿化率：32.8% 总户数：992户产品形态：2栋高层电梯、1栋多层电梯面积：80-2

9、40 目前均价：3680元/开盘时间：2007年5月销售进度：已售160多套成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推盘次序：目前一期全部为高层电梯，共500多户，销售均价3680元/。主题述求：项目针对35岁以下的社会新锐一族，以“新城居理想”为推广主题，倡导在优美自然环境下享受高品质的居家生活。核心卖点：以户型创新（一层架空）等方式，提升产品附加值。依靠万科的品牌认知度，提高品牌附加值。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT即将推出的竞盘分析: 彩叠园占地面积：560亩建筑面积：50万容积率：1.3总户数：3800户开盘时间：2007年6月（预计）产品形态：独立别墅、联排

10、别墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房项目地址：光华大道开发商：和记黄埔成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT项目介绍彩叠园以低密度产品为开发主线，有独立别墅、联排别墅、叠拼别墅和少量高层景观洋房，并且引进Boutique的概念，在户型设计上多样化、丰富，且建筑形态多元化，突出个性化的需求。同时配备豪华会所、商业设施、医疗诊所、幼儿园等各类配套，力求打造为大型低密度的高档生态居住区。 成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT即将推出的竞盘分析:金河谷占地面积：430亩建筑面积：68万开盘时间：2007年11月（预计）产品形态：联排别墅、花园洋房、高层电梯建筑风格：新古典主义欧式风格

11、户型面积：联排别墅：210-260；高层电梯：83-256预计价格：联排：7500元/，洋房：6000元/，高层：4000元/项目地址：温江仁和春天大道对面开发商：金瑞泰置业成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT预计项目开发分期整个项目分四期开发，一期占地112亩，产品形态为：联排别墅、双拼别墅、高层电梯。目前正个项目正在进行1.6公里河岸线的打造，预计整个项目将于2007年8月亮相，11月左右开盘销售。整体品质可能高于目前在售的春天大道。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT潜在竞盘分析天蕴项目：占地约225亩，产品方向预计为联排别墅及部分高层。中兴项目：占地约400亩，

12、产品线较长，与本案有一定类似。未来可能面临激烈市场竞争。温江的区位关系/开发热点/本案位置中兴400亩朗瑞园 63亩成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT项目分析成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT建筑布局特点围合布局：城市化产品临路布置。别墅类产品内置。均好性优势：高层的河景。低层的私密。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT经济指标罗列净用地面积：106667总建筑面积：245777电梯公寓建筑面积： 69251.69 花园洋房建筑面积： 11199.18 联排别墅建筑面积： 121928.1沿街商业建筑面积： 5316 容 积 率：1.96建筑密度：27.

13、98%绿 地 率：35.10%成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT前期定位思路1、联排别墅类产品市场表现良好，同时有较高的投资回报。2、高层增加容积率，降低楼面低价，增加利润要求。3、政府规划制约高层和低层的建筑布局。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT营销难题成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT难题一：如何应对品牌同质化竞争？区域内已经集中了诸如万科、蓝光、和黄、江安春等大型开发商。品牌开发商的集中，不是体现在竞争上，而体现在本案借势策略。品牌的塑造决定本案的开发价值，是利润最大化的要求。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT难题二：如何化解两类

14、客群的矛盾？如何在合理推盘策略指导下达成： 对不同品质产品的价值最大化？如何在合理营销成本上达成： 对不同需求阶层意识形态的述说、共荣与共融？城市化的电梯生态化的别墅两类不同产品线对应的不同客群之间的矛盾成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT难题三：如何消化大体量的电梯公寓？如何解决大体量的电梯公寓集中放量问题？尤其体现在： 如何解决一个较长的销售周期内 电梯公寓的销售疲软问题。建信的滞销春天的热销春天模式 OR 蓝光模式成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT我们的解决思路：客群矛盾成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT两类目标客群特点描述电梯类客群：城市新贵他们

15、多为25-35岁年轻型客群，他们富有激情，对生活充满热爱且有一定经济实力为理想“买单”。他们崇尚新鲜事物，追求时尚、便捷的生活方式，强调新颖无束的空间格局。他们忙碌并享受着。低层类客群：低调的奢华他们拥有美满的家庭且事业小有成就；他们处事稳重，消费理性。健康的、自然的、人文、私密的居所是他们身之所向。与其心灵共鸣的生活境界是他们的心之所求。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT他们来自于两个阶层一个阶层，他们年富力强，锐意进取，正行走在成功的路上，并开始或已逐步实现自己的理想，他们的财富积累虽然不多，但收入颇丰，所以他们的消费观念和意识时尚、超前，他们对生活品质需求品质而又个性。另一

16、个阶层，他们已步入中年，他们的事业已经小有成就，所以他们对生活品质以及产品形态有着更高的要求。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT但他们属于一个圈层 也许他们来自不同的行业，也有不同社会地位和财富的积累程度，共同的理想让他们融入同一圈层。但他们都锐意进取，都有对美好生活的向往，有积极向上的生活状态。这里的一个圈层针对本案来说，是为了理想追求卓越而努力奋斗的群体。 他们已找到生命的价值，并在人生中进行财富与价值的积累，他们虽尚未得到所谓人之天伦、业之正果，却已有所成就，并终于或即将跃身于成功阶层。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT客群难题的解决精神层面的一统是客群的共性

17、，由此，本案的主题诉求上将更强调形象和精神气质的表现。客群再界定：一个圈层的理想联邦！成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT我们的解决思路：推广主题及演绎成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT竞争楼盘在说什么？成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT竞争楼盘在说些什么？市场推广主流主打卖点：水景、异域风情建筑主推概念：异域风情、生态建筑传播形象：清新自然、景观为主卖点：雷同，缺乏差异化产品市 场 共 性概念：缺乏精神层面的导向概念：易产生视觉疲劳单一的诉求不能形成项目的独特性，建立良好的品牌形象。需要更高精神层面的统领我们的主题概念。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路

18、提案101PPT我们的核心优势临40亩滨河绿化带江安河与小区内部共融的水系地中海风情建筑及园林成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT我们的价值体现园林滩头建筑异域的自然的人文的于形：它们都是生活的载体；于意：它们更是精神的依托；成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT再看我们的客群盼望着进取着锐意着为生活打拼的同时，渴望安逸舒适的生活方式。小有成就，收入颇丰的他们，有持续发展的机会与信心，了解高尚的意义，努力着，奋斗着。自信而独立，稳重而不乏时尚，追求完美却不为所累，他们敢于提前跻身更高阶层并洒脱自如。他们追求享受型生活方式，更渴望精神上的共鸣与释放！成都温江友兴欧香小镇全案

19、营销思路提案101PPT推广主题 心印长滩 身享无华两个阶层的精神家园成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT主题演绎心印长滩身享无华碧湾滩头墅景江安河畔、碧林环抱的自然 景观优势。 河流之上，长滩之源的地理位置优势。 建筑与景观共融 的产品特征。 三大优势构成“欧香小镇”情景相融、至朴至臻的生活境界成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT碧湾：江安河畔、碧林环抱自然的 生态的成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT滩头：春天之源、上游之贵 上游的 优越的成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT墅景：建筑与环境的共融与共荣共存的 共融的成都温江友兴欧香小镇全案营

20、销思路提案101PPT我们的解决思路：推盘难题成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT两种模式：蓝光vs江安春策略：单一产品快速销售。特点及要求：成熟开发商品牌。高性价比。舍弃价值最大化机会，追求快速销售的资金利用率价值策略：复合产品入市，低层带动电梯销售。特点及要求：景观资源较高。价值最大化。不易产生沉淀资产。销售控制难度较大。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT本案特点没有成熟的品牌支撑。无资金周转率的高收益。较高的利润预期。较高的景观资源。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT本案的推盘策略先行：沿河风情意境。启动：高端产品入市。品牌形象的市场认知。快速销售

21、，形成口碑。强销：复合产品强销。产品线扩大，当期客群范围扩大。不同产品的人气互补。销控：多阶段的销售高潮。不同时间的不同组合，多阶段的低层产品带动。节奏：先快后慢开盘初期建立品牌并快速回款，规避奉献和财务成本。达到盈亏平衡后，视届时的市场状况进行溢价。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT先行：沿河风情意境沿河风情意境的六大亮点。滩头公园河滩步栈道与春天的连续风情的商业售楼部穿插小景公园小景栈道商业街成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT滩头公园闲散、浪漫的滩头公园，诉说日子缓缓，生活散散的生活态度。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT简约、大气的售楼部简约的设

22、计方向，节约成本。同时可以体现出大气的品质感。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT雕塑、小品的可移动性特色和高品质的石、树、雕塑小品等考虑可以移动。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT临河木栈道亲水感觉的营造，水岸生活的体验。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT临河绿化带中的公共空间人与自然的对话空间和交流平台。可引进轻型的休闲业态。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT分期策略：全案分期示意四期一期二期三期一期：分3批次开发，产品：联排、洋房、高层二期：分3批次开发，产品：联排、洋房、高层三期：分2批次开发，产品：联排、高层四期：分2批次开发，产

23、品：联排、高层成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT一期销售节奏控制：第1批次产品：联排。目标：奠定品牌。形成热销口碑。时间周期：2个月08年3月08年4月底执行要点：依托沿河景观现场造势，并采用平价入市的策略，快速占领市场并塑造项目品牌。并在销售中进行电梯公寓的客户储备。一期第一批次:联排成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT一期销售节奏控制：第2批次产品：洋房、电梯。目标：快速销售。回款。时间周期： 3个月08年5月初 08年7月底执行要点：第一批次经过长时间的销售积累，平价入市，加之联排类市场状况较好，所以销售周期很短。在第一批次开盘后不久，利用广告及客群的热度，进行

24、第二批次的客户积累。即通过第一批次的联排带动第二批次的电梯销售。一期第二批次洋房、电梯成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT一期销售节奏控制：第3批次产品：电梯。目标：持续销售。消化电梯公寓。时间周期： 2个月08年7月底 08年10月执行要点：持续销售。可根据电梯公寓的市场表现，适度的投放联排别墅，进行销售刺激。同时开始联排别墅的客户积累。一期第三批次电梯成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT二期销售节奏控制：第1批次产品：联排别墅。目标：第一批次销售热潮的借势。持续销售。时间周期： 2个月08年10月 08年12月执行要点：在一期大量的电梯公寓投放后，可能存在部分电梯的

25、销售迟缓。在销售电梯的同时可以考虑二期的联排别墅适当放量或客户储备。通过二期第一批次的联排别墅放量，形成销售高潮。一期二期第一批次联排别墅成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT二期销售节奏控制：第2批次产品：花园洋房、电梯。目标：造势、带人气、刺激销售。品牌强化。时间周期： 3个月09年01月 09年04月执行要点：对第一批次热销的借势。第一批次的联排热销的同时，进行第二批次的洋房、电梯的客户储备，以保证本批次的热销。一期二期第二批次花园洋房、电梯成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT二期销售节奏控制：第3批次产品：电梯公寓。目标：利润收割。市场占有。消化电梯公寓。时间周期

26、： 2个月09年04月 09年06月执行要点：电梯公寓的持续销售。和一期第三批次一样，可适度的放量部分联排，刺激销售。一期二期第三批次电梯公寓成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT三期销售节奏控制：第1批次产品：联排别墅。目标：溢价，提高开发价值。市场的再刺激。带动二期尾盘销售。时间周期： 3个月09年06月 09年09月执行要点：价格的提高。带动二期尾盘的销售。开始下批次的客户积累。一期二期三期第三批次联排别墅成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT三期销售节奏控制：第2批次产品：电梯公寓。目标：开发价值的实现。电梯公寓的持续消化。时间周期： 3个月09年11月 10年03

27、月执行要点：电梯的溢价。前两期电梯的持续消化。可考虑联排的放量刺激销售。一期二期三期第二批次电梯公寓成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT四期一期二期三期第一批次联排别墅四期销售节奏控制：第1批次产品：联排别墅。目标：联排别墅的溢价。销售的再刺激。时间周期： 2个月08年7月底 08年10月执行要点：联排别墅的溢价。前三期电梯的持续消化。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT四期一期二期三期四期销售节奏控制：第2批次产品：联排别墅，电梯清盘。目标：联排别墅的溢价。销售的再刺激。电梯的清盘时间周期： 2个月08年7月底 08年10月执行要点：联排别墅的溢价。全案电梯的清盘。第

28、二批次联排别墅、电梯清盘成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT策略总结：6次策动，解决电梯亮相清盘1批次2批次07.1008.0308.1009.0610.0310.103批次清盘1批次2批次3批次蓄客蓄客清盘1批次2批次蓄客清盘1批次2批次蓄客07.1008.0308.1009.0610.0310.10洋房策动联排策动联排策动联排策动联排策动洋房策动注：策动为高端产品的策动。成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT我们的解决思路：形像传播成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推广思路成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推广节奏成都温江友兴欧香小镇全案营

29、销思路提案101PPT推广策略三大核心卖点，让项目脱颖而出！欧洲的纯正异域风情文化的原版再现,生活在别处自然的自然的园林景观、异域的居住理念，身未动心已远。舒适的观景电梯洋房，相约一生的悠长假期。 别具一格的欧香小镇成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推广策略三大价值取向,让市场引颈期盼!品牌价值异域文化价值产品价值树立开发商品牌，塑造市场信任度异域风情，低调奢华的生活方式景观与建筑共生共融，继而升华至心灵的共鸣品牌的认同居家理念的认同产品的认同成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推广策略实现强势的市场效应 高做足高度，提升品位，泊来潮流，引导消费精精确、明了、形象化、

30、符号化的构建差异化识别合精神层面的心理诉求，实现一个圈层的理想联邦三大推广原则，让项目的其制胜！成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT推广策略三大传播手段，塑造立体攻势。传达项目形象和信息，为销售蓄积客户资源。累积性传播NP报广 TV 户外 影响互联网络促进性传播销售现场宣传物料接触DM关联性传播NP报广 活动 提示成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT案名及LOGO示意成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT形象传播 / 售楼处示意成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT形象传播 / 氛围营造成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT形象传播 / 氛围营造成都温江友兴欧香小镇全案营销思路提案101PPT形象传播 / 氛围营造成都温江友兴欧香小镇全案营销思路