项目投资与融资一项目课程设计

1、项目投资与融资课程设计完成日期：2010年12月5日万全城项目可行性研究报告第一章项目概况、项目地理位置万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路 305号（建设大道与新华路交汇 处），正处武汉CBD金融一条街和CLD （中央生活区）的西北湖畔, 滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务 中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市酒店：新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。银行证券：中国信合

2、、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、 武汉外国语学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。三、项目主要经济技术指标项目名称武汉万全城项目净用地面积16272 m2地上总建筑面积88468 m2其中：住 宅 38331 m2商务写字楼 26391 m2商场 22235 m2会所 1511 m2地下室 22143m2容积率 5

3、.45建筑密度 38.3%绿化率 30.3%建筑高度 100米机动停车位 509辆其中：地上车位 59辆地下车位 450辆非机动停车位230辆第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本项目地处CBD金融一条街和 CLD （中央生活区）的西北湖畔。周边分 布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸 引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。（一）周边道路条件现状及规划“万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽60米，机动车道双向 6车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建设大道：

4、规划道路红线宽50米，机动车道双向 4-6车道，两侧各设 5米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大 量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米X 2+车行道10米。西北湖路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米X 2+车行道10米。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米X 2+车行道10米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽12米，车行道宽7米。（二）道路交通运行状况分析根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区

5、域道路及路口的交通负荷度（表1）。表1:区域现状道路、路口负荷水平路口或路段名称路口或路段流量路口服务水平服务等级新华下路一建设大道68000.84D北湖小路一建设大道29000.76D北湖小路一西北湖路10500.73C建设大道35000.80D新华下路34000.63C西北湖路4500.31A北湖小路6500.45B（三）公共交通现状该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。现有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560 路、561 路、575 路、595 路、597 路、601 路、604 路、605 路、621路

6、、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余条公交线。（四）区域停车现状项目周边约有停车位 270个，其中建银大厦有地下停车位50个，地面停车位120个，建银西侧餐厅停车场约有50个停车位，西北湖路路边停车场约有50个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。二、交通预测分析（一）客流量预测项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业 引发流量高峰与城市交通比较一致。因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为

7、基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时客流吸引率指标如下（表2、表3）:表2:高峰小时吸引率指标单位：人 /小时每百平方米吸引率/、同性质用地高峰吸引率高峰发生率商业4.52.8写字楼2.51.2住宅1.01.4表3:各类性质用地吸引发生客流量单位：人次/高峰小时小同性质用地建筑面积itf高峰吸引人流量同峰发生人流里商业225441194743商务写字楼25484608292住宅42250424593（二）车流量预测“万全城”项目所处地段为武汉市金融商贸中心，

8、项目综合档次定位较高。考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展水平，预测2010年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表4、表5）:表4:项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位：%不同里投吸引比例 交面用商业商务写字楼住宅步行12一2自行车2110公交车502439出租车172917小汽车154530摩托车212楼内出仃2一一合计1001000100表5:项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位：辆（混合车）“这洞用地吸引交通方式、自行车公交车出租车小汽车摩托车商业39一13214539办公9一1042029住宅102一6915320注：各种车辆的平均载客人次分

9、别为出租车2.5人、小汽车2.0人、摩托车1.0人。（三）高峰小时项目诱增交通总量分析由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为316辆/小时，写字楼建筑引发车流量为315辆/小时，住宅建筑引发车流量为242辆/小时。由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：610辆/小时。其中需要进入项目停车的有382辆，分别为小汽车 331辆，摩托车51辆。本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立安全便捷、衔

10、接良好的交通环境。第三章投资分析、投资环境分析加大保障性住房建 进一步加强了调控 房地产市场趋于平市场发展潜力仍随着国家宏观调控政策的不断深入，2009年武汉市从调整住房供应结构、设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手， 措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。.从市场需求来分析。 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在,在增加。武汉市目前处于城市化发展和城市改造的高峰期，新增的需求潜力巨大。在武汉市外来人口达 112万，其中包括白领打工一族、小型创业者，武汉市本地常驻人口中还有一大批的白领人

11、员（其中包括国企职员）、公务员，本地常住人口也高达858万，也就是说，平均每 9个居住在武汉的居民中，就有 1个是 外地人除适 婚族及拆迁户外，因产业迁移而急需置业的人数正在激增，此为2010年的住房刚性需求注入强劲动力。武汉市的购房者占总人数的5%,按这一比例计算，武汉市尚有50多万的人员需要解决住房问题，其中包括首次置业和重复置业者。武汉 1300万人 口，一年开发量不到 1000万平方米，再加上一些政策性住房，高价住房只有一两百 万平方米。.从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币

12、政 策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。.从地理位置来分析。武汉地处中部，伴随着中部崛起，各地都在努力推进产业结构调 整，国家自主创新示范区的建立对武汉自身产业结构的调整以及周边区域经济的带动 作用也会慢慢显现出来。特别是2009年12月31日，武汉东湖新技术开发区日前获批成为全国第二个国家自主创新示范区。将于2010年正式启动，届时将成为继北京中关村之后，以积极开展科技金融创新、股权激励和科技成果转化奖励、两型产业”发展三大创新试点为特色的自主创新示范区。中国光谷就位于武汉市东南部的三湖六山之间，房地产环境明显优于其他二线城市，甚至有赶上一线城市的趋势。在汉口中心城区

13、，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该 区域为江汉区区政府所在地，紧邻金融大道一条街，武汉体育中心、武汉图书 大世界聚集于此，距离汉口火车站、天河机场也很近。北至发展大道，南至建 设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经 济、文化和交通四大中心。这些为该处房地产开发提供了极佳的条件。.从人口环境来分析。武汉是一个外来人口增多、高校云集、高新技术开发的城 市，有利于房地产的发展。全国高新技术人才涌向武汉，这将有利于武汉的经 济和城市建设，更为武汉带来了许多新生置业群，而且，高校教职工成为购房 的一个重要部分。二、投资潜力分析万全城项目正位于江汉区经济中

14、心 -西北湖片区的和核心商圈范围内，距离武广商圈也只有5分钟车程。.从居住环境来看，独特的景观资源优势。任何一个城市的发展都离不开水源，择水而 居更是每个购房者梦寐以求的居住理念。早在2000年，江汉区政府力排众议，不惜斥巨资在北湖区域打造汉口中心城区首个休闲广场。如今，西北湖广场已作为武汉市一座品味高、设施全、特设鲜明城市现代化精品广场而被市民津津乐道，成为市中心 一道亮丽的风景线。居住其中出则尽阅都市繁华，入则纵览湖观美景，畅议人生，风 光无限。良好的自然景观资源为该区域形成CLD氛围奠定基础。.交通便利，配套设施极其完善。项目仅靠武汉市 CBD商务金融中心，拥有便捷自如 的交通体系，并有

15、多达 20多条公交路线直达武汉三镇，青年路、新华路客运站近在 咫尺，距武汉天河机场仅20分钟车程，更与武汉铁路交通枢纽汉口火车站仅隔3.5公里之遥，空路交通运输的显著优势将给你的出行带来极大便利。另外，该地区配套 设施的完善再武汉市也是首屈一指的，随着市政府对建设大道金融一条街的成功改 造，建银大厦、瑞通广场、香格里拉酒店等一流写字楼、高档酒店的进驻，建设大道 成为真正意义上的集金融、商贸、娱乐休闲于一体的现代化景观金融一条街。.豪宅领地、一个真正意义上的富人区正是由于西北湖片区的核心价值不断显现，该区域也成为了武汉市豪宅的代名词。世纪华庭、万豪国际、凤凰城、天润北湖？日等项目，共同打造武汉市

16、豪宅领地。住在西北湖片区，不仅仅是一种生活享受， 更是一种身份区隔的符号，是尊贵、高品位 的象征，而该区域的稀缺预示了该区域即将成为武汉市绝版豪宅，价值的大幅攀升不言而喻。.巨大的发展空间和升值潜力。周边商务办公气息浓厚，聚集了一些商务写字楼及政府机关、事业单位。区域为居住 老城区，居住人口多且密集。该类人群收入水平高且稳定，有很强的购买能力。教育 配套设施也显得较为完善。为了更好的凸现该区域的核心价值和经济辐射力，江汉区 政府在近期拟建5平方公里的示范区域，精力打造“环境优雅、功能齐全、设施一流、 文明高尚”的现代商贸金融中心，示范工程项目包括西北湖西片的整体开发，西北湖 北片樱花园，建设北

17、湖环湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。届时， 西北湖片区的环境将更加优雅、景致更加迷人，道路更加整洁，该区域作为都市心脏 的核心竞争力将进一步得到显现，其发展潜力和升值空间都是不可估量的。第四章市场分析、市场预测分析1.2009年武汉市房地产市场回顾宏观调控下，2009年中国房地产市场可谓是生机勃勃。2008年底，国家推出了一系列的购房优惠政策，坚定了消费者的购房决心；实行积极的财政政策和宽松的货币政策，解决了开发企业的融资困境。2009年，整个房地产业迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈现出一片繁荣的景象。从武汉的房地产业各项数据来看，全线飘红。2009年武汉市房地产开发投资为7

18、78.59亿元，同比增长36.51%。其中，房地产住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19%。2009年武汉市房屋施工面积为 4487.38万平方米，同比增长18.1% ;其中新开工面积为 1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%; 其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%。2009年，武汉市商品房销售面积为 1418.4万平方米，同比增长126.26%。其中，商品住 房销售面积1258.89万平方米，同比增长90.09%。商品房销售套数为 122270套，同比 增长81.66% o其中，商品住宅销售

19、120379套，同比增长135.31%。2009年，武汉市存量房交易面积为 524.81万平方米，同比增长87.47%,交易套数为54586 套，同比增长102.82%。其中存量住房交易面积为 443.07万平方米，同比增长134%,交 易套数为51321套，同比增长124.32%。2009年，武汉市商品房综合销售均价为5484元/平方米，同比增长6.52%。其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比增长7.84%。2009年，武汉市存量房成交均价为 4078元/平方米，同比增长12.42% ;其中，存量住房 成交均价为3965.47元/平方米，同比增长14.95%。2009年，武

20、汉市土地成交 109宗，同比增长128.57% ;成交面积962.54万平米，同比增 长853.02%;出让金额 306.8亿，同比增长438.24%。其中，中心城区土地成交57宗，同比增长 6.12%;成交土地面积 549.27万平方米，同比增长 443.4% ;成交金额266.34 亿元，同比增长302.03%。房地产市场在一系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了一系列的调控政策。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势

21、头，增加普通商品住房的有效供给，并且继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着， 出台进一步加强土地出让收支管理的通知，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策，一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。2.2010年武汉市房地产市场预测2009年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府一方面 要加大商品房供给，一方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。 在经济

22、会议后，国务 院也对相关政策进行了调控，12月9日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，12月14日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。继 2009年12月中央密集出台一系列房地产调控政策以后，在 2010年1月中央政府再出台“国十一条”进一步调控楼市。“国十一条”与此前中央所有调控楼市的政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了 2010年中国房地产政策基调和架构，今后一年的中国房地产市场变 化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为；当经济过热或者

23、民声齐怨时，国家只要出台一道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以2010年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每一次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。 当前，宏观经济、城市化进程、住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲；同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成 本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大；此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行， 利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。但房地产业前行的脚步不会

24、停止，路途也充满了挑战。、本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有：西北湖？凤凰城、两湖总督、天润 喝匕湖假日、新华豪庭、金利初珠花园、华立渐华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。.西北湖凤凰城项目地址：江汉区北湖西路 6号住宅士价:6800元/m 2总套数：795套房屋栋数：4栋尸型面积：85-100 m总建筑面积：100861. 58 m 2容积率：4.5绿化率：40%开盘日期：2008-5交房时间：2009年西北湖凤凰城主打户型为 130 m 2左右的三房两厅，该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套

25、和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北2150 m 2通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000 m 2以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；二期面糊，户型以左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到7000元/ m2,平均套价在 100万元以上。该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。2.万科城项目地址：江汉区常青路与三环线交汇处住宅士价：11300元/m 2总套数：3512套户型面积：112-169 m 2总建筑面积：容积率：4.5绿化率：35%300000 m 2开盘日期：2009-12

26、-23三、目标消费群体定位“万全城”项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在武汉居住、写字楼、投资的需求.住宅人员构成：1）金融证券外资企业的中高层管理人员；IT行业城市精英3）律师、医生、教师等高收入人群；4）民营企业主、个体户；5）外埠来汉的投资和贸易界人士。6）白领阶层，政府机关工作人员、企业事业单位员工。住宅消费者特点.这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大

27、一部分人是重复置业者， 买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。2.收入特征：家庭月收入在 6000元左右，年收入在60000元，能承受总价为80万元，以 银行7成20年计，能承受30万元左右的首付款，月供在 4000元左右。3、年龄特征：以 30-45岁的为主4、家庭结构：以三代同堂和两代同堂的为主5、现居住地域要求：居住环境和居住质量要求较高。6、目标客户群的生活习惯和消费需求：1 ）过平常的市民生活2）对物管要求简单的清洁和保安3）环境要求安静、简便，对楼盘的综合素质要求高.商业人员构成：地产投资；经营商户；专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；银行证券等金融机构；国内外知名商超市；

28、民营企业。.写字楼人员构成：1）跨国公司拟在国内华中地区设置办事处或者分公司或子公司；2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业；3）部分政府事业单位4）本地的大中型企业；5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务结构。.消费者购买行为和心理总体分析：白领阶层和企事业单位的职工买楼的目的主要是为了改善居住环境，以自住为主。自住者在买房时比较看重居住环境、文化氛围、交通环境，因为自住讲究的是舒适。这部分的消费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作的不便，所以说交通是他 们首选地一个因素。2）政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件

29、稍好的早就有了住房，但是其中有一部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择的余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意的因素有地理因素、住房内外环境、楼盘建筑设计、配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目的是改善居住条件。3）政府工作人员中，也有一少部分人买房是为了投资。以投资为目的的消费者，比较看重地理位置、价格，这两方面的因素会对其投资的回报产生直接影响。4）购房诱因的设置针对自住者的诱因应放大小区环境、楼盘本身素质、附加值及价格上。针对投资者的诱因应放在价格、交通、附加值上。第五章建设地点及自然条件一、地理位置武汉是湖北省省会，华中地区最大城市。也是京广铁路大动脉与长江黄

30、金 水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广 州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了 汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。武汉市现辖9个城区，4个郊区，面积 8476平方公里，人口 837万，其中城区人口 600多万。 武汉的地理方位为北纬 30 33、东经114 19,位于长江中游，属亚热带湿润季风气候， 四季分明，平均无霜期约 240天。二、区域地质构造武汉位于扬子地台北部，秦岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。虽有多期造山运动复合影

31、响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列 走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断 层、逆断层及逆掩断层。本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩； 中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。志留系 页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。三迭系 地层常组成向斜的槽部。东西部的紧密褶皱（包括倒转）伴随压扭性断裂，反 映了当时强烈的南北向压应力（主应力）。在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。三、区域地貌本区地势大致东南高，西北低。区内水系十分发育，长江自西南向东北至 天兴

32、洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。长江、汉 水两岸湖泊星罗棋布。区内中部及南部为东西带状的剥蚀地形，长江、汉水以 南以剥蚀堆积地形为主。西部及天兴洲长江南北两岸则以堆积地形为主。区内的丘陵走向近于东西，与构造线方向大致相近。四、场地地基土、基岩构成及特征经钻探查明，场区覆盖层为厚达45.0m左右的第四系全新统冲积地层(Q4al),具有典型的二元结构。即该覆盖层上部为约10m的一般粘性土，该一般粘性土由粘土、粉质粘土、淤泥质土和粉土组成；覆盖层下部为砂土层，由粉砂、粉细砂、细砂和中细砂混砾卵石组成，厚度近33m,并具有随深度增加颗粒由细逐渐变粗浙密实的沉积成层特点。覆盖层的

33、平面展布较为稳定，上部一般粘性土分布稳定，但由于沉积环境 不同，一般粘性中各亚层工程性质差异较大；中部粉砂、细砂、中细砂混砾卵 石层平面分布及岩性都较稳定。下伏基岩为泥盆系(D)粉砂质泥岩或泥质粉砂岩，该层顶板埋深在 45.0m左右，岩层倾角较陡，在垂直及水平方向上风化 程度不一。根据本场地地层岩性，物理力学性质，本场地地层自上而下依次由6个单元层14个亚层构成。五、水文地质条件本项目场地各地层的水理性质和富水性能，只有表层杂填土和下部砂、砾 卵石层为含水层，其余为隔水层。场地人工填土层中的上层滞水向基坑渗透， 会增大基坑内的排水量，故施工时宜设置隔水帷幕阻隔上层滞水，因填土位于 地表浅层，厚

34、度不大，故处理较容易，可结合深层隔水一并进行处理。六、地震地质条件武汉市区位于长江中下游地震带内，又称麻城一一常德地震带，属我国大 陆地震活动较弱的地震带，具有强度中等偏低、频次不高、震源浅等特点，而 武汉市又是地震活动微弱、地壳相对稳定的地块。第六章项目的SWOT分析一、优势（Strength ）1）区位优势：项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市CBD 金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水， 享受自然、亲近自然，而本项目有着优越的自然景观优势；金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼、娱乐休闲、购物优势得天独厚。项目所处地段有城市主要交通

35、干道-建设大道和景观大道-新华下路和青年路，交通便利。优越的地理位置。距汉口中心城区 的核心。环境优雅安宁，又坐拥繁华。独享自然景观资源。南面为北湖和西湖，直接供 给空间视野。项目所在区域价值很高，为武汉市公认的豪宅区。人居纯度良好，附近社 区生活和谐性较高。2）物业优势：本项目集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特的物业优势。天安物业为武汉万全城 提供物业管理顾问服务。3）项目周边或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套独享西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优越条件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常优

36、越。，二、劣势（Weakness ）i）项目地块整体出现不规则的形状，一定程度上弱化了地块的价值；土地成本相对较高（地价昂贵、拆迁费用大） ，致使前期投入费用较多，对后期的开发和 资金回笼有一定的压力。3）本项目为本公司开发的第一个项目，在本地市场的知名度和影响力有一定的局限性。4）项目占地仅为24亩，难以形成规模效应，且缺乏品牌效应。5）两湖总督将南面的西湖和北湖遮住，对项目挖掘湖景资源有一定影响。6）噪音影响和汽车尾气排放对居住环境的影响，项目所处市政道路，较大的车流量，为本 项目带来交通便利的同时，较大的车流也带来了噪音干扰，在解决噪音影响、提高隔音 效果的问题上增加了项目的投资。7）项

37、目地处武汉市中心区，消费水平为武汉是最高，消费者购房压力较大，对项目后期营 销带来一定的麻烦。8）文化教育缺乏初高中教育学校。三、 机会 （ Opportunity ）i）当城市化进程加快，市场需求随之增加，这一切都预示了买方市场将不断地扩大；2）王家墩商务中心拟建为逐步最大商务中心，届时该地区区域价值将得到进一步提升；3）西北湖区域高档楼盘与新华西路大盘共同构成武汉汉口地区的中央生活区，居住价值得到进一步提升。4）目前市场上的小户型普遍功能设计不完善，牺牲了舒适性，属于纯过渡性住宅。四、威胁（Threats ）周边大盘云集，且都是颇具知名度的开发商，竞争激烈；区域内交通干道沿线许多新项目相继

38、上市，对本项目在后期营销中的客户起到了一定的分流。区内项目的推出将直接冲击本项目。如新世界中心、时代广场、汉口新天地等兼有写字楼、住宅、公寓、商业等多种物业的综合体项目开始显露武汉，市场竞争激烈。随着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定的压力。2）区域内住宅价格水平偏高，客户形成一定的“心理价格”定势，逾越有难度。后期销售 压力大，资金回笼慢。第七章项目的规划与定位一、项目总体规划及功能分区（一）总体规划本项目是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目。由武汉万全置业有限公司独立开发。项目地块位于汉口新华下路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉 CBD

39、金融一条街和 CLD （中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越，拥有极高的投 资、居住价值。（二）功能分区（1）项目由住宅、商务写字楼、商业组成三位一体的复合型高档物业。（2） “万全城”项目采用框架剪力墙结构，由两幢塔楼组成，一幢为 30层 的高档住宅，一幢为 26层的现代智能化商务楼宇。净用地面积为16272平方米，地上规划总建筑面积为88468平方米。1-4层裙房为商业。其中，住宅面积为38331平方米，商务写字楼面积 26391平方米，商场22235平方米，会所 1511平方米。地下二层可提供约

40、450辆停车位。二、项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备“万全城”定位于高端综合物业，除了传统的水、电、煤、讯线路外，力 求在住宅型式、内部功能、空间利用、灵活性、多样化和土地的利用、节能、 新材料的应用等方面有所创新。第八章项目营销、推广策略（一）项目营销理念如果说中档及以下项目的价值偏重于物质层面的话，那么高端项目则更偏重于精神层面。对于高端项目而言，除使用价值（居住、生活功能等）、土地价值外，标签价值、比较价值则成为重要的构成部分。标签价值、比较价值共属人文范畴，前者为购房者赋予身份证明作用，房产为其身份增值；后者则在选购及入住之后，衬托产品和购买决策时的优越和正确性，实现

41、产品的满意度。高端项目精神层面的价值，恰恰就是营销策划来支撑。比如通过营销策划行为，寻找出吻合目标客户的价值观，并赋予项目。（二）推广策略一、 全面提升“万全城”品牌形象，实现公司开发可持续发展的长远战略目标。二、塑造“万全城”独特的品牌个性魅力，提高市场竞争力，使“万全城”成为武汉中心地区高档，复合型地产项目的知名品牌。三、创造“万全城”的附加值，并借此提高销售价值，实现项目利润空间最大化。与此同时，配合营销售展开强有力的传播攻势（利用软、硬性新闻），从而加速楼盘销售速度，实现资金的迅速回笼。四、大幅调整价格：从景观、朝向、楼层以及均衡销售等方面因素着手，综合价值权重，调整朝向差和层差，然后

42、再根据景观因素和销控原则制定相应的价格系数。五、商务写字楼：试探性分割，逐步调整，并提供装修套餐。创建“时尚写意空间”“全景商务走廊”“精装怡情天地”等样板套型。第九章物业管理及服务第十章投资估算及资金筹措、投资估算（一）项目预计总投资约 5.7亿元人民币，具体如下表:序号费用 名称面积总价（万元）单方造价（兀/）一土地 成本9028819322.012140.04=193220100/90288一开发 成本9,980.30= （一）+ （二）+ （三）+ （四）+ （五）（一）前期费 用90288889.37=260.49+440.24+38.64+15098.5=8893700/90288

43、1三通一平260.4928.85 （计算原理同上，下同）2勘察设 计440.2448.763试桩及 检测38.644.284策划150（二）各类 规费902881902.35 （计算原理同上）210.7=19023500/902881业务代 征费13.541.52基础设 施配套费722.3803消防设 施配套费45.1454人防设 施配套 费451.44505异地 绿化406.30456垃圾 处理162.52187白蚁 防治10.831.28墙改 基金72.2389卫生防 疫补偿13.541.510灭鼠4.510.5（三）监理及 代理116896109.59.38（四）开发间 接费116896

44、6,654.73 （计算原理同上）569.291管理费824.732销售 费用13003财务 费用41304不PJ预 计费用400（五）物业维 修基金90288424.3547三建安 成本11689627,712.52 (=4260.76+21762.80+467.58+1221.41)1112370.71地下221437582.43424.292地上9028813,994.6415503土 建 工程 会所1032185.761800小计土建工 程合计11689621,762.80 =7582.4+13994.64 +185.76设备及 安装工 程1168964给排水350.69305消防40

45、9.14356强电系 统工程116.9107弱电584508暖通18001549电梯、扶梯100085.55小计设备及 安装工 程合计1168964260.73=350.69+409.14+116.9+584+1800+1000364.4910室外工 程116896467.584011配套及 其他工 程1,221.41, 、合计57,014.83 (=19322.01+9980.3+27712.52 )（二）成本费用估算具体见下表（金额单位：万元）项目建设期经营期合计1、建设成本摊销费50,760.1050,760.102、销售费用、管理费1,524.73600.002,124.733、财务费

46、用3,000.001,130.004,130.00总成本费用经营成本55,284.83(=1+2+3)1,730.00(=2+3)57,014.83（三）资金来源及利润预算预计总收入约8.5亿，税后总利润约 1.7亿，具体如下表：（建设期2年）指标名称数据（单位：万元）项目建设投资57,104.83资金来源57,104.83（1）企业自有资金23,014.83（2）申请银行贷款20,000.00（3）预售收入14,090.00项目总销售收入85,115.00项目总销售税金及附加（见下面财务评价计算）5,021.80项目总利润（见卜面财务评价的计算）23,078.37项目税后利润（见卜面的财务评

47、价的计算）17,308.78 (=23078.37-5769.39 )（四）财务评价指标评价指标单位所得税后投资利润率%30.3 (=17308.78/57104.83)动态投资回期年2.4财务内部收益率%16.73二、资金筹措方案本项目建设投资由以下两部分组成：（1）计划向银行申请长期贷款2亿元。（2）企业用自有资金投入约 3.7亿元。详见下表（表中金额单位：万元） 。项目建设期经营期合计一、项目总投资55,284.831,730.0057,014.831、建设投资53,284.83600.0053,884.832、建设期利息2,000.001,130.003,130二、资金筹措43,014

48、.8314,000.0057,014.831、自有资金23,014.8314,000.0037,014.832、申请银彳于长期借款20,000.0020,000.00第十一章财务评价、销售收入、销售税金及附加测算具体如下表： （单位：万元）项目建设期经营期合计1、销售收入65,326.4019,788.6085.115.00销售收入合计65,326.4019.788.6085,115.002、经营税金及附加3,854.271,167.535,021.80 (=21.2.7)2.1营业税（销售收入的5%）3,266.32989.434,255.752.2城市建设维护税 （营业税的7%）228.6

49、469.26297.902.3教育费附加（营业税的3%）97.9929.68127.672.4堤防费（营业税的2%）65.3319.7985.122.5平抑物价基金 （销售收入的1%o）65.3319.7985.122.6教育发展基金 （销售收入的1%o）65.3319.7985.122.7 土地增值税（营业收入的2%）65.3319.7985.12、财务现金流量分析（单位：万元）序号项目合计建设期经营期1一、现金流入85,11565,326.4019,788.602销售收入85,11565,326.4019,788.603二、现金流出67,806.2259,506.108,300.1241、

50、建设投资52、经营成本57,014.8355,284.83173063、经营税金5,021.803,854.271,167.5374、所得税5,769.593675,402.598三、净现金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累计净现金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利润测算（单位：万元）项目合计销售收入85,115减：总成本费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37 (=85115-57014.83-5021.80 )减：所得税5,769.59税后利润17,308.78 (=23078.37-5769.

51、59)四、财务偿还能力测算（一）现金投资估算现金流量表（单位：万元）制标年度012.53.54合计投资额-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57,014.83销售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115销售税金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得税-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59现金净流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78解答：NPV= -23014.83-17179.42/1.1+43115.23/1.1 2.5

52、+14387.80/1.13.5=5648.40i=20% , NPV=-2397.80;IRR=15%+1269.11 X(20%-15%)/(1269.11+2397.8)=16.73%内部财务收益率为 16.73%(二)还本付息测算表(单位：万元)序号项目建设期经营期合计1年初借款本 息系115,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建设期利息3,000.004本年应付利息3,000.001,130.004,130.005本年还本5,000.0015,000.0020,000.006年末借款本 息系123,000.007偿还借款本金 的资金来源65

53、,326.4 （销售收入）-3,854.27 （税金）19,788.6-1,167.5385,115-5,021.88收回建设成 本摊销费37,270.0016,730.0054,000.009其中：用于 偿还银行 贷款5,000.0015,000.0020,000.0010r所得税3,266.32 （营业税）2,503.27（见第 3.5 年）5,769.5911小计偿还本金来 源合计65,326.4-3,854.27（税后）19,788.6-1,167.5385,115-5,021.812偿还本金后 的余额25,935.81 612.20（11 行-10 彳T-8 行）20,323.61备

54、注.收回建设成本摊销费，系按实际销售额结转的工程成本，计为57,014.83万元，减去原始投资额 23,014.83万元，加贷款 20,000万元为 54,000万元。. 55,284.83 （第 17 页 总成本费用、经营成本）-23,014.82+5,000=37,270五、财务盈利能力分析利润测算如下表（单位：万元） ：项目合计销售收入85,115.00减：总成本费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37减：所得税5,769.59税后利润17,308.78备注：现金净流入 +原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61还贷额+还

55、贷后现金余额=20,000+20,323.61 （见还本付息测算表序号 12）=40,323.61第十二章风险分析一、项目风险房地产投资受到影响较多， 某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产项目带来不同的 风险。一般来说，房地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风 险，目前来看，主要有以下风险：一、宏观经济和产业周期风险任何国家的经济运行都存在着经济萧条、复苏、增长和衰退再到萧条、复苏等阶段的经济周期，经济周期的波动已成为一个世界性的经济现象，只不过由于体制、 政策等因素的不同导致不同的阶段出现的时间短长不一。经济发展持续增长则会提高居民收入、消费能力和预期，从而刺激

56、房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的 周期波动主要表现在价格涨跌、成家量多少、投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场发展历史看，我国房地产市场存在低潮期短， 上升期长的特点。所以， 可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取 最大的收益。二、金融风险房地产投资投入大、周期长，没有大量的资金供应，房地产投资是难以维继的。因此，房地 产业离开了金融业的支持是不可能得到发展的。而国家正是通过金融政策，即运用货币供应量、利率、税率及汇率等经济杠杆对房地产进行宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济发展相互

57、协调实现房地产经济的社会总供需的动态平衡。货币供应量的大小直接影响着房地产行业的活力和市场的兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少的调控手段。通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。房地产业对货币依存度相当高，货币供应量的扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格的攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。在资金供不应求的情况下，利率将上调，反之利率将下调。负债经营是房地产投资的特征之一，而且还影响对房地产的需求，从而影响房地产的供应。 当利率上升时，房地产投资减少，建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之则投资加大，开工率上升，销售好转。据统计， 当前房地

58、产投资的资金60%主要来自银行贷款，所以银行利息率的任何变化，都会给房地产投资带来较大风险。三、企业风险. 经营风险当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作不规范。房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入与实际情况相背离的风险。经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区位的选择失误、对当地消费倾向不了解等等。.财务风险房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金， 并且绝大多数投资者资金是借贷资金。 在 利率保持不变的状态下， 投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这个财务杠

59、杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。.市场风险当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入， 逐步增大供给。当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临激烈竞争，利润下降。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大的风险。2009年从全国到武汉，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价的过快攀升也一定程度的超 出了居民的收入水平，同时也会透支了未来市场的购买力，所以行业走势需要正确的判研， 来确定自己的投资方向和力度、供求变化的风险。.项目定位的风险：本项目定位于高端综合物业，市场定位较高，目 标客户群为高收入人

60、群，比较单一，市场营销压力较大， 风险较大。.项目投资支持能力风险：本项目投资较大（总投资高达5.7亿，自有资金约3.7亿，银行贷款2亿，资金筹措利息较大），资金回笼较 慢。.项目质量风险。包括：在在项目决策阶段由于技术经济分析失误， 出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段向设计提出违反设计规范的、标准，特别是强制性标准的要求，又通过关系关照造 成投机性质量问题；施工阶段，忽视或者敷衍隐蔽工程的与验收， 施工工艺、工程不能通过验收，造成严重的工程质量问题，给售出 交房后造成质量隐患，因质量问题产生的纠纷冲突而形成风险。材 料采购过程中，材料不能通过验收，供应拖延、供应商不能履行合 同、运