武昌中心区月房地产市场月报

1、武昌中心区域市场监测(jin c)报告此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面(shmin)许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制【2013年12月】克而瑞（中国）信息技术有限公司-华中机构-研究部出品 共三十二页33市场数据本月度区域新增供应量4.76万方、成交量6.66万方、成交价格11681元/；整体市场供应大幅缩减，成交基本维稳，主力成交产品为80-100二房和90-100三房个案表现12月，武昌中心有2个项目共2次开盘加推，1个老盘加推1个新盘开盘，首日去化均值61%，受个案表现影响较大。其中，积玉桥板块的友谊国际广场-D+公

2、馆项目开盘表现不俗，此次推出的35-42平米loft，40年产权不限购不限贷，受到区域客户广泛关注33媒体投放投放报广的项目数量大幅增加，拉动整体投放量和金额上涨；但是各项目报广投放量出现明显下滑，主力项目下滑幅度较大；其中，福星惠誉以200.3万元位居区域投放集团首位，主要为其国际城三期办公产品宣传共三十二页PART 1 区域(qy)月度数据分析12月，武昌中心12月市场整体表现为供不应求，供应大幅缩减，成交维持稳定，价格小幅上涨，首置首改类产品依然(yrn)占据成交主力本月度区域新增供应量4.76万方、成交量6.66万方、成交价格11681元/；整体市场供应大幅缩减，成交基本维稳，主力成交

3、产品为80-100二房和90-100三房共三十二页武昌中心12月市场整体表现为供不应求(gng b yng qi)，供应大幅缩减，成交维持稳定，供求比下降至0.712月区域市场仅有1个项目新拿预证，供应4.76万方，较上月减少13.67万方；区域市场成交6.66万方，与上月基本一致，月度供求比下降至0.7；预计下个月市场供应会由于部分前期延迟开盘的项目在年前开盘而出现回升，成交量将受供应和政策导向的双重(shungchng)影响出现波动。区域月度数据分析/供求关系本月供求比0.7共三十二页12月区域市场(shchng)成交量稳价升，中高档项目提价、高档项目成交增加，拉升区域整体均价12月武昌中

4、心成交量稳价升；与去年同期相比仍存在650元/价差，区域市场整体价格(jig)走势连续8个月保持稳定，未来走势还不明朗；本月区域整体成交量6.66万方，主力成交项目为：福星惠誉国际城（9243.2，120套）、华润橡树湾（8130.21，80套 ）、东原时光道（6171.47，60套）；整体成交均价11681元/，环比上涨1.3%，主要由于百瑞景、绿地等中高档项目小幅提价和武汉中央文化旅游区等高端项目成交量增加所致。区域月度数据分析/成交量价11年至今成交价均线：11584元/共三十二页12月区域存量214万方，较上月减少1.9万方，整体依然(yrn)保持高位截止13年12月底，武昌中心存量2

5、14万方，环比下降0.9%，同比上升30.2%；区域整体存量保持高位，按照目前(mqin)的去化速度和预计未来供应，最少要32个月才能去化完毕，后期去化压力大；注：区域市场从12年下半年开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。区域月度数据分析/存量走势166214+28.9%共三十二页12月区域新增供应478套，较上月下降(xijing)70%，供应产品为80-120二三房12月区域仅融侨城项目有预证供应，80-120二三(r sn)房合计供应478套房源；近三个月来区域整体供应32.

6、36万方共计2947套房源，各产品品类均有涉及，首改和改善类二三房为供应主力。区域月度数据分析/供应结构共三十二页12月区域共成交666套；以80-100二房和90-100三房表现(bioxin)最为突出，占比51%区域月度(yud)数据分析/成交结构12月区域市场成交套数666套，较上月减少37套；从成交结构来看，本月市场以80-100二房和90-100三房最为突出，占比51%：在242套80-100二房中，区域多数项目有成交，内部竞争激烈；97套90-100三房中华润橡树湾项目成交61套独占鳌头，占比63%；本月区域市场成交以舒适性二房和紧凑性三房为主，投资性一房需求保持稳定，功能性四房需

7、求持续低迷。共三十二页12月区域再改和多改类产品成交占比上升，首置首改和投资(tu z)类产品占比出现不同程度下降12月区域成交结构(jigu)较上月出现大幅度变动，其中：首置首改产品成交445套，占比66.8%，较上月占比下降6.3%，主要为首改类产品的减少所致；再改类产品成交84套，占比12.6%，较上月上升4.6%；多改类产品成交76套，占比11.4%，较上月上升4.4%；投资类产品成交61套，占比9.2%，较上月下降2.8%，区域投资性产品成交随着福星惠誉国际城项目公寓产品的不断出清而持续下滑。区域月度数据分析/产品线成交结构共三十二页1012月区域首置和投资类产品成交价格明显下跌(x

8、i di)，其他产品价格出现不同程度上涨，其中多改类产品涨幅最大12月首置产品跌幅最大，成交均价10030元/，环比下跌(xi di)8.3%；首改产品成交均价11229元/，环比上涨0.9%；再改产品成交均价11640元/，环比上涨1.9%；投资类产品价格12551元/，环比下跌2.7%；多改产品本月价格涨幅最大，连续第二个月强势上涨，成交均价14030元/，环比上涨6.3%；整体来看，改善类产品线价格本月全部上涨，首置和投资类产品线价格下滑严重，区域对该类产品的供需持续减少。区域月度数据分析/产品线成交价格共三十二页1112月区域成交(chng jio)总价段主力区间为95-105万元，成

9、交单价段主力区间为10000-13000元/区域月度(yud)数据分析/总价段-单价段共三十二页12月徐东、积玉桥和武昌旧城板块(bn kui)成交量占比上升，中南中北和武珞路板块占比下降12月徐东板块成交量出现(chxin)回升，成交3.59万方，占比53.9%，较上月占比上升6.2%，保持各板块首位；主力成交项目分别为福星惠誉国际城、华润橡树湾和东原时光道项目；中南中北板块成交1.17万方，占比22%，较上月占比下降4.5%，依然保持区域成交第二位；武珞路板块成交占比10.8%，较上月下降6.4%，主要为主力项目百瑞景中央生活区成交量大幅下降所致；积玉桥板块和武昌旧城板块成交量占比全部小幅

10、上升，其中，武昌旧城板块目前在售项目较少，且以清盘或尾盘状态为主，成交量长期保持区域板块末位。区域月度数据分析/板块成交量共三十二页1312月中南中北、积玉桥和武珞路板块均价上涨(shngzhng)，武昌旧城板块均价下跌，中南中北板块价格最高12月区域整体成交均价11681元/，止跌回升：其中，中南中北板块成交均价14179元/，环比上涨14.9%，主要由于武汉中央文化旅游区成交大量增加所致，目前板块均价排名第一，超过第二位1172元/；积玉桥和武珞路板块价格持续小幅上涨，徐东板块价格较上月基本保持一致；武昌旧城板块均价持续大幅下降，较上月下跌3307元/，但由于该板块目前在售项目(xingm

11、)较少，虽然每月涨跌幅波动明显，对于区域整体均价影响不大。区域月度数据分析/板块成交价格共三十二页1412月区域存量214万方，去化周期约32个月，后期去化压力大；区域库存(kcn)主要集中在二房三房产品，其中90-100二房最为突出12月区域(qy)存量214万方，继续保持高位，后期去化约32个月，去化压力大；区域存量以二房和三房产品最为集中，主力库存面积段为90-100二房；注：区域市场从12年下半年开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。区域月度数据分析/存量结构共三十二页武昌中

12、心典型项目12月成交排名福星惠誉国际城居首位，该项目自70年产权公寓入市以来成交量大幅提升(tshng)，本月成功占据区域成交量第一2013年12月区域成交排名项目名称套数均价福星惠誉国际城12011199 华润橡树湾8010868 东原时光道6011885 百瑞景中央生活区4611848 武汉华侨城3112792 绿地中心3013625 联发九都国际2611133 航天首府2112410 复地东湖国际2113265 东湖壹号2112184 武昌中心区12月成交(chng jio)排名散点图2022/7/282022/7/282022/7/282022/7/282022/7/282022/7/

13、282022/7/282022/7/282022/7/282022/7/282022/7/282022/7/28区域月度数据分析/成交排名共三十二页16项目11月成交价格12月成交价格涨/跌价格波幅 价格变动原因 复地东湖国际1312413265 1.1%相同户型，正常价格浮动绿地国际金融城1252913625 8.7%新房源价格上涨百瑞景中央生活区1128611848 5.0%主力成交房源价格较高华润橡树湾1093110868 -0.6%相同户型，正常价格浮动福星惠誉国际城1137511199 -1.5%清盘成交价格略有变动福星惠誉水岸国际1033910217 -1.2%清盘成交价格略有变动

14、航天首府1241312410 0.0%相同户型，正常价格浮动武汉华侨城1231912792 3.8%新房源价格上涨武汉中央文化旅游区19575 长航蓝晶绿洲1053710293 -2.3%主力成交房源价格较低联发九都国际1178311133 -5.5%主力成交房源价格较低1818中9%新房源价格上涨东原时光道11520118853.2%主力成交房源价格较高武昌中心区12月成交价格11681元/，环比上涨1.3%，主要由于区域(qy)部分中高档项目成交价格上涨和高端项目成交量增加所致；13个在售重点项目中，有6个项目价格上涨，4个项目价格下跌。其中，联发九都国际项目降幅

15、最大，其本月成交以低价房源为主；绿地国际金融城和1818中心的涨幅最大，主要因为两个项目新推房源价格上涨。武昌中心区重点项目价格变动情况(qngkung)对比区域月度数据分析/价格变动共三十二页17武昌中心区1月预计上市量16.02万方，以首改类二三房产品为主，主要集中在1月中下旬开盘，不排除(pich)部分项目因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能板块 项目名称 上市时间 上市体量（万） 营销活动 （认筹活动）均价 （元/）主要产品 武珞路泓悦府2014年1月初2.72万抵5万再95折1200093-104二房徐东保利城2014年1月下旬8.161万抵3万1000093-137三四房融侨

16、城2014年1月中下旬0.591万抵4万1000090二房中南中北复地东湖国际2014年1月中旬2.8799折1300089-133二三房积玉桥航天首府2014年1月中旬1.799折1350040-105一至三房合计21.12万方1月预计供应量约16.02万方，产品类型(lixng)比较丰富，其中首置类产品1.28万方，首改类产品8.59万方，再改改类产品5.73万方，投资类产品0.42万方；供应产品以首改和再改二至四房为主，包括老盘项目融侨城、复地东湖国际和航天首府，以及全新盘项目保利城、泓悦府，新推房源横跨多个面积段和房型，区域供应呈多样化； 区域主要供应将在1月中下旬放量，不排除部分项目

17、因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能。区域月度数据分析/未来供应预估共三十二页武昌中心区市场表现(bioxin)总结区域月度(yud)数据分析/市场总结一、武昌中心12月市场供不应求，存量保持高位： 供求武昌中心12月市场整体表现为供不应求，供应大幅缩减，成交维持稳定，供求比下降至0.7 存量截止13年12月底，区域存量214万方，新增存量减少1.9万方，区域整体存量保持高位，去化周期约32个月，后期去化压力大二、 12月武昌中心成交量稳价升： 12月区域价格出现回升，成交均价11681元/，环比上涨1.3%；成交面积6.66万方，与上月基本一致； 区域整体成交666套，较上月减少37套

18、，首置首改产品依旧为成交主力，但首改类产品下降明显；区域市场成交结构方面，80-100二房和90-100三房表现最为突出，占比51%；成交价格方面，多改类产品成交价格继续上涨，首置和投资类出现下跌三、未来供应： 武昌中心区预计1月上市量约16.02万方，产品类型比较丰富，其中首置类产品1.28万方，首改类产品8.59万方，再改改类产品5.73万方，投资类产品0.42万方；供应产品以首改和再改二至四房为主，区域主要供应将在1月中下旬放量，不排除部分项目因工程进度或蓄客情况不好延迟开盘加推的可能共三十二页PART 2 个案( n)月度表现12月，武昌中心有2个项目共2次开盘加推，1个老盘加推1个新

19、盘开盘，首日去化均值61%，受个案表现影响较大区域开盘加推项目中，积玉桥板块的友谊国际广场(gungchng)-D+公馆项目开盘表现不俗，此次推出的35-42平米loft，40年产权不限购不限贷，受到区域客户广泛关注共三十二页12月区域开盘加推项目持续减少：推盘654套，成交398套，供销量(xio lin)与去年同期相比明显上浮；开盘首日平均去化率61%，环比上升8%，受个案表现影响较大项目名称开盘日期供应套数(套)成交套数（套）成交均价(元/)开盘首日认购率东原时光道2013.10.194713121196566%武汉华侨城2013.10.193521731290049%复地东湖国际201

20、3.10.19150871406758%绿地国际金融城2013.10.2693421352945%融侨城2013.11.19506310980061%联发九都国际2013.11.17128271150021%万达御湖世家2013.11.24100712620671%武汉华侨城2013.11.3088261800030%友谊国际广场-D+公馆2013.12.75463791800069%江尚天地2013.12.22108191800018%个案( n)月度表现/首日去化情况共三十二页21推售楼栋标注地理位置武昌武昌区友谊大道13号附19号（国宾楼酒店旁）开发商武汉市沙湖房地产开发有限责任公司总建

21、面未开发面积22万方/0万方本次推售楼栋1-2号楼，17F，3T21H，1-4F均为商业3号楼与1-2楼产品完全一致，目前正在协商团购开盘(ki pn)首日去化情况：主力户型35-42平米loft，层高5.6米，商用水电销售情况12月7日推出546套，销售379套，成交均价18000元/平米，销售率69.4%优惠活动认筹2万抵4万，一周按时签约98折热销原因1、项目位于一环内积玉桥板块，距离地铁2号线螃蟹甲站仅200米，区位优势明显，交通便利，具有较高投资价值；2、loft产品不限购。不限贷，实得面积成交价格远低于区域板块均价，购房限制条件少，性价比高；3、认筹时间超过2个月，蓄客充足。推售户

22、型(h xn)配比户型销售面积（） 实得面积（）推出套数 推盘比例 销售套数 已售比 2*2*235-4277-85546100%37969.4%汇总/546100%37969.4%新开盘项目/友谊国际广场-D+公馆数据截止到开盘当天12:00此次推出楼栋1#2#3#共三十二页22热销户型热销户型分析：优点：1、房间方正，一楼客厨、二楼双卧，动静分离；2、客厅、餐厅和阳台一线贯通，开放式厨房与餐厅连为一体，充分利用空间；3、双卧室均赠送面积，扩大空间，增加采光；4、loft产品中罕见上下楼层双卫设计，增加居住舒适度；缺点：1、入户客厅，采光度不够现场照片现场情况当天8:30在营销中外举行开盘活

23、动。现场采取电脑摇号方式，10个号一组选房，摇号60组。每批客户仅限2人进场，需在5分钟内确认房号。整个活动节奏把控到位，12点选房活动结束。客户来源地缘性客户为主，投资客户占比较高客户年龄25-50岁现场活动现场播放爸爸去哪儿暖场；当天成功交纳定金送电动洗足盆一台新开盘(ki pn)项目/友谊国际广场-D+公馆A户型(h xn)-2*2*2-35-42共三十二页23三房一房四房二房图例：A户型(h xn)-2*2*2-35-42新开盘项目/友谊国际广场(gungchng)-D+公馆2号楼40.2336.0736.0740.4440.4435.86楼梯40.4436.2836.0736.074

24、0.4440.4436.0736.0740.4440.4436.2840.4440.4440.2340.65楼梯、电梯1号楼41.0236.5936.5941.0241.0236.5936.5941.0236.8036.37楼梯36.3736.5941.0241.0236.8041.0241.0241.0241.24楼梯、电梯41.0241.24共三十二页24加推项目(xingm)/江尚天地推售楼栋标注地理位置和平大道1018号（和平大道与徐东大街东南角）开发商武汉联发瑞成置业有限公司总建面未开发面积30.8万方/0万方本次推售楼栋本次推出1#楼，38层超高层住宅，3梯3户，2层商业，全部为毛

25、坯产品加推首日去化情况(qngkung)：主力户型180-300平米房销售情况12月22日推出108套，销售19套，成交均价18000元/平米，销售率17.6%优惠活动认筹5万抵30万平销原因1、项目开发商知名度一般，前期定位偏高，客户认可度较低；项目离周边车站存在距离，一定程度影响客户选择；2、1#楼为项目的楼王产品，正对长江，观景效果较前期推出产品好；3、此次推出的产品为180-300大户型，总价较高，客群有限。推售户型配比户型面积（） 推出套数 推盘比例 销售套数 已售比 4*2*4271.193630.3%513.9%5*2*5294.643630.3%38.3%4*2*3183.58

26、3630.3%1130.6汇总/108100%1917.6%1245-15-23此次推出楼栋共三十二页25加推项目(xingm)/江尚天地热销户型热销户型分析：优点：1、户型规划合理，动静分离；2、主卧套房设计，配备衣帽间；3、三个户型中，总价最小，客户接受度较高；缺点：1、非正南朝向，部分房间受西晒影响；2、主卧不带阳台，也无飘窗设计。现场照片现场情况当天上午9:00在营销中心外场举行加推仪式，认筹25组，到场客户约50人，认筹客户依序进入选房。客户来源客户主要为徐东村拆迁户以及附近工作者，以高端客户为主，家庭经济实力较强。客户年龄35-55岁现场活动现场举行了楼王开光祈福仪式，邀请了归元寺

27、财神堂堂主祈福纳吉。 C户型(h xn)-4*2*3-183.58共三十二页261号楼三房一房四房二房图例：加推项目(xingm)/江尚天地 C户型(h xn)-4*2*3-183.58 A户型-4*2*4-271.19 B户型-5*2*5-294.64271.19183.58五房294.64共三十二页PART 3 月度(yud)媒体投放分析12月，武昌中心投放报广的项目数量大幅增加，拉动整体投放量和金额上涨；但是各项目报广投放量出现明显下滑，主力项目下滑幅度较大本月区域报广投放金额1173.59万元，包含17个项目，65次投放量，总计投放版面51.5；与上月相比，整体投放金额和次数略有上升：

28、其中福星惠誉以200.3万元位居区域投放集团首位，主要为其国际城三期办公(bn gng)产品宣传共三十二页武昌中心区12月媒体投放(tufng)情况营销措施 项目 具体表现 举行现场活动吸引人气武汉中央文化区华中首个冰雪样板间璀璨绽放福星惠誉国际城圣诞节火鸡DIY华侨城“华侨城国际气球艺术节”推出商业、办公吸引人气东原时光道东东摩20-1000自由组合自由组合旺铺全城钜献特价房、低起价1818中心地铁上盖约48-72全功能小豪宅，仅12888元/起联发九都国际折后10000元/起房地产电子商务销售突起保利城携手新浪团购1万抵3万融侨城日进千金活动，电商升级1万抵4万月度(yud)媒体投放分析共

29、三十二页武昌中心区12月媒体投放(tufng)情况项目名称投放版面投放次数投放金额（元）主要投放内容福星惠誉国际城三期9.2510200.30一步到位的成长型企业商务官邸：约91-200商务灵动空间，10套特价组合，均价12000元/绿地国际金融城78164.218重大礼，岁末感恩，绿地国际金融城91-188江景豪宅，贺岁巨献泓悦府5.58131.00抢筹2万抵5万，另享开盘额外95折，1月5日盛大开盘凯乐桂园3.56122.48地铁写字楼仅剩6席，地铁商铺，仅剩9席，部分带租约出售1818中心3.5470.6012月28日双喜临门，楚河汉街站，稀世“小豪宅”限时特惠武汉华侨城3367.60纯水岸东湖2期，东湖首排，极目湖山小：溪源浅山东湖首排240湖泱平墅大宅，火爆热销，约82-95瞰湖高层，VIP申领武汉中央文化旅游区万达御湖世家3465.00豪宅热销180亿，190-300观湖新品，新春特惠航天首府3364.90130-159瞰江臻品，2万抵5万岁末钜惠融侨城3362.30三口之家通透三房，才算过新年，限量温情封顶价9700元/（仅限约101户型）跨年置业，分秒递减，陪你倒数12月：17个项目51.5651