无锡市房屋征收评估技术规范

1、 PAGE 48无锡市房屋征收评估技术规范 TOC h z t 标题 6,2,标题5,1 HYPERLINK l _Toc500752207 第一章 总则 PAGEREF _Toc500752207 h 3 HYPERLINK l _Toc500752208 第二章术语 PAGEREF _Toc500752208 h 3 HYPERLINK l _Toc500752209 一、比较法 PAGEREF _Toc500752209 h 3 HYPERLINK l _Toc500752210 二、收益法 PAGEREF _Toc500752210 h 4 HYPERLINK l _Toc500752

2、211 三、成本法 PAGEREF _Toc500752211 h 4 HYPERLINK l _Toc500752212 四、假设开发法 PAGEREF _Toc500752212 h 4 HYPERLINK l _Toc500752213 五、样本房屋 PAGEREF _Toc500752213 h 4 HYPERLINK l _Toc500752214 六、基准价格 PAGEREF _Toc500752214 h 4 HYPERLINK l _Toc500752215 七、房屋基本重置价格 PAGEREF _Toc500752215 h 4 HYPERLINK l _Toc5007522

3、16 八、综合费用 PAGEREF _Toc500752216 h 5 HYPERLINK l _Toc500752217 第三章评估技术路线 PAGEREF _Toc500752217 h 5 HYPERLINK l _Toc500752218 一、比较法 PAGEREF _Toc500752218 h 5 HYPERLINK l _Toc500752219 二、收益法 PAGEREF _Toc500752219 h 6 HYPERLINK l _Toc500752220 三、成本法 PAGEREF _Toc500752220 h 7 HYPERLINK l _Toc500752221 第四

4、章 评估方法的应用 PAGEREF _Toc500752221 h 9 HYPERLINK l _Toc500752222 一、住宅房屋评估 PAGEREF _Toc500752222 h 9 HYPERLINK l _Toc500752223 二、非住宅营业用房评估 PAGEREF _Toc500752223 h 9 HYPERLINK l _Toc500752224 三、非住宅非营业用房评估 PAGEREF _Toc500752224 h 9 HYPERLINK l _Toc500752225 四、工交仓储用房评估 PAGEREF _Toc500752225 h 9 HYPERLINK l

5、 _Toc500752226 五、在建工程评估 PAGEREF _Toc500752226 h 9 HYPERLINK l _Toc500752227 六、土地使用权补偿价格评估 PAGEREF _Toc500752227 h 9 HYPERLINK l _Toc500752228 七、附属物价格评估 PAGEREF _Toc500752228 h 10 HYPERLINK l _Toc500752229 第五章征收评估报告 PAGEREF _Toc500752229 h 11 HYPERLINK l _Toc500752230 一、评估结果报告 PAGEREF _Toc500752230 h

6、 11 HYPERLINK l _Toc500752231 二、评估技术报告 PAGEREF _Toc500752231 h 12 HYPERLINK l _Toc500752232 第六章附件 PAGEREF _Toc500752232 h 13 HYPERLINK l _Toc500752233 附件一可比实例选取要求 PAGEREF _Toc500752233 h 13 HYPERLINK l _Toc500752234 附件二样本房屋选取要求 PAGEREF _Toc500752234 h 13 HYPERLINK l _Toc500752235 附件三 房屋权益状况调整价格标准 PA

7、GEREF _Toc500752235 h 14 HYPERLINK l _Toc500752236 附件四房屋实物状况调整 PAGEREF _Toc500752236 h 14 HYPERLINK l _Toc500752237 附件五房屋区位状况调整系数 PAGEREF _Toc500752237 h 20 HYPERLINK l _Toc500752238 附件六租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率与土地还原利率 PAGEREF _Toc500752238 h 23 HYPERLINK l _Toc500752239 附件七土地综合调整系数 PAGEREF _Toc50

8、0752239 h 23 HYPERLINK l _Toc500752240 附件八综合费用 PAGEREF _Toc500752240 h 26 HYPERLINK l _Toc500752241 附件九无锡市房屋结构等级评定标准 PAGEREF _Toc500752241 h 29 HYPERLINK l _Toc500752242 附件十无锡市房屋基本重置价格标准及修正 PAGEREF _Toc500752242 h 39 HYPERLINK l _Toc500752243 附件十一无锡市房屋成新评定标准 PAGEREF _Toc500752243 h 41 HYPERLINK l _T

9、oc500752244 附件十二房屋用途分类 PAGEREF _Toc500752244 h 42 HYPERLINK l _Toc500752245 附件十三附属物及室内装饰重置价格标准 PAGEREF _Toc500752245 h 42 第一章 总则一、根据住建部、省、市有关房屋征收评估的规定，为维护房屋征收当事人的合法权益，规范房屋征收评估技术行为，保证房屋征收评估结果客观公平，结合无锡市实际情况，制定本规范。二、在本市市区内范围内，国有土地上房屋征收、撤组剩余国有土地上房屋征收及征收集体土地涉及的房屋进行补偿安置时，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市

10、场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定(以下统称征收评估)，应遵守本技术规范。三、本技术规范所指的被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。四、征收评估人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘的，可以依据被征收房屋的相关权属资料参照同类房屋进行评估，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。五、被征收房屋室内装饰装修，

11、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。六、征收评估应根据被征收房屋的用途分别选用不同的评估方法进行。第二章术语一、比较法比较法可分为可比实例直接比较法与基准价格比较修正法。1可比实例直接比较法选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后，直接得到估价对象价值或价格的方法。2基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一价值时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得到估价对象价值或价格的方法。二、收益法预计估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转

12、换为价值得到估价对象价值或价格的方法。三、成本法测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。四、假设开发法求取估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。五、样本房屋在征收范围内与多数被征收房屋相类似的房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实物状况的差异，被征收房屋的价格可通过对样本房屋的评估价格进行实物状况调整进行估算。六、基准价格基准价格为不同用途的样本

13、房屋在价值时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般选用可比实例直接比较法、收益法进行评估。七、房屋基本重置价格采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物所需的建筑安装工程费用。八、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费(地下水、电管沟等)、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、比较法1可比实例直接比较法的技术路线为：(1) 选取可比实例

14、。可比实例的选取条件应符合附件一的要求；(2) 进行因素修正，求取比较价格。比较价格的计算公式：比较价格V = (可比实例价格VsVt)P1P2P3P4Vt可比实例权益状况调整为待估房屋权益状况应调整的价格，价格标准参见附件三；P1交易情况调整系数。可比实例采用正常交易案例时，该系数取1；P2市场状况调整系数。系数可参照锡房指数的分区价格指数进行确定；P3可比实例实物状况调整为待估房屋实物状况的调整系数，系数确定参见附件四；P4可比实例区位状况调整为待估房屋区位状况的调整系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价

15、格的因素，找出由于区位状况优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区位状况调整系数确定参见附件五；(3) 确定评估价格。评估价格按比较价格的算术平均值确定。2基准价格比较修正法的技术路线为：(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二；(2) 确定基准价格(Vo)样本房屋的评估价格即为基准价格，样本房屋评估应当对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法进行评估。当样本房屋有类似房地产交易的，应选用可比实例直接比较法进行评估；样本房屋或类似房地产有经济收益的，应选用收益法进行评估。基准价格可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法进行

16、评估。(3) 确定评估价格各被征收房屋应与“样本房屋”的房地产实物状况进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的价值，其计算公式为：评估价格 = 基准价格 P5P5样本房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况的调整系数，系数确定见附件四。二、收益法收益法评估被征收房屋价值的技术路线为：1确定房地产的净收益a净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：a=A(1k)a净收益；A平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收

17、益时，可选用房地产估价规范中规定的其它方式求取；k租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件六。2确定净收益逐年递增的比率g净收益逐年递增的比率g确定见附件六。3确定资本化率R资本化率应按下列方法分析确定：(1) 安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件六。(2) 复合投资收益率法R2：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2MRM(1M)REM贷款价值比率，抵

18、押贷款占房地产价格的比率，一般取60%；RM抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；RE自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件六。(3) 确定资本化率R4确定收益期n选用收益法评估基准价格时，收益期根据样本房屋设定的土地使用年期确定；用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋剩余经济寿命和土地剩余使用年期确定。5确定评估价格评估价格V=1三、成本法成本法评估被征收房屋价值的技术路线为：1求取土地重置成本土地重置成本一般选用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地重置成本=基准地价容积率调整期日调整综合调整系数年期调整系数土地取得方式调整系数(1) 基准地价：采用当前公示的无锡

19、市城镇土地级别基准地价或地价区段基准地价，未定级的区段可参照相邻区段的基准地价进行适当修正计算；(2) 容积率调整：容积率调整=当被征收房屋实际容积率1时，实际容积率取1；(3) 期日调整：选用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日调整系数采用政府部门公布的无锡市各类地价增长率；(4) 综合调整系数见附件七；(5) 年期调整系数= r为土地还原利率，见附件六；n为基准地价设定的土地使用年期；划拨土地的土地剩余使用年期设定：采用各类用地基准地价设定的土地使用权年期；(6) 土地取得方式调整系数：当被征收房屋占用的土地为出让方式获得时取1，以划拨方式取得时取50%；被征

20、收房屋占用土地为撤组剩余国有土地的土地取得方式调整系数取50%；(7) 征收集体土地涉及房屋评估时不计算土地重置成本。 2确定房屋基本重置价格参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件九)，确定被征收房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件十)；3确定房屋成新房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十一)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；4确定评估价格评估价格=土地重置成本(修正后房屋基本重置价格综合费用)房屋成新综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件八。公式中土地重置成本以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。第四章 评

21、估方法的应用具体进行房屋征收评估时应根据被征收房屋占用的土地性质及房屋用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十二。一、国有土地上、撤组剩余国有土地上房屋征收评估1住宅房屋评估住宅征收评估宜选用基准价格比较修正法进行评估。2非住宅营业用房评估（1）非住宅营业用房征收评估宜选用基准价格比较修正法评估。（2）非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格(此处非住宅非营业用房用途评估的价格可不考虑楼层系数修正)。3非住宅非营业用房评估非住宅非营业用房征收评估宜选用基准价格比较修正法评估；4工交仓储用房评估工交仓储用房征收评估宜选用成本法。5在建工程评估在建工程

22、应当具备的条件：已取得在建工程占用范围内土地的建设用地规划许可证(及附件)、国有土地使用权证(已足额交纳土地出让金)、项目建设工程规划许可证及附件、项目建设工程施工许可证等项目建设施工应有的所有手续、工程实体施工进度达施工图设计0以上。在建工程选用假设开发法评估。6土地使用权补偿价格评估（1）选用成本法评估时，评估价格中的土地重置成本即为土地使用权补偿价格；（2）选用其他评估方法评估时：当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，被征收房屋评估价格已包含所占用的土地使用权补偿价格，不再另行评估；当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积的土地使用权补偿价格应选用成本法中

23、土地重置成本评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。（3）征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权补偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更的增值部分。（4）被征收房屋占用土地为撤组剩余国有土地的土地取得方式参照国有土地划拔取得。7附属物价格评估（1）附属物评估选用成本法，计算公式为：附属物现值附属物重置价格成新附属物重置价格标准见附件十三。（2）附属物评估范围 房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙、公用自行车库等共用设施不列入分户报告进行评估； 被征收房屋室外的地下供水供电管、

24、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估； 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。二、征收集体土地涉及的房屋征收评估1住宅房屋评估住宅征收评估宜选用基准价格比较修正法进行评估，宅基地面积大于房屋建筑面积部分不予评估。2非住宅非住宅房屋征收评估选用成本法，不计算成本法中的土地重置成本。3附属物价格评估按照国有土地上的附属物评估方法进行评估。第五章征收评估报告征收评估报告分两种格式，选用基准价格比较修正法评估的，应单独向委托方出具基准价格评估报告，报告内容按房地产估价规范的标准格式撰写；对各被征收房屋的分户评估报告可采用简明表格形式。分户简化征收评估报告格式

25、：一、评估结果报告评估结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：1委托评估方：征收评估的委托机构为市、区房屋征收部门；2估价对象与范围：征收范围内，经现场查产认定的被征收房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)；3评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值；4价值时点：房屋征收决定公告之日(征收集体土地涉及房屋征收评估为告住户书发布之日)。5价值定义：不考虑被征收房屋在评估价值时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；6评估依据：无锡市房屋征收评估技术规范，房屋征收决定或征地告知书；7评估方法：本次征收评估

26、所选用的评估方法；8适用的基准价格：选用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；9评估结果：征收评估结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；10评估报告的有效期：本次房屋征收时效内；11评估结果应用的限制条件：说明本征收评估报告应用的范围及其它注意事项；12房地产评估机构：具有相应资质的房地产价格评估机构；13评估日期：出具房屋征收评估报告的日期。二、评估技术报告房屋征收分户评估技术报告以表格形式，表格中应明确：被征收房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、征收评估采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。评估报告应有两名以上注册房地产估价师签字，

27、并加盖房地产价格评估机构公章。第六章附件附件一可比实例选取要求1可比实例应选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；2可比实例应选择与估价对象实物状况、区位状况相似的房屋；住宅可比实例也可选择同区位已批准上市的拆迁安置住房、经济适用住房及定销商品房等政策性住房；3可比实例的价格内涵应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；4可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格； 5可比实例的成交日期应与价值时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；6选取的可比实例数量应为3个以上(含3个)；7选择的可

28、比实例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。附件二样本房屋选取要求房屋征收评估时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：1“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；2应在征收范围内选取区位、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；3住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；4非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；5非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；6非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地性质应调整为相应用途法定最高年期国有出让土

29、地使用权，临街状态开间进深比调整为0.360.45之间(临街状态因素调节系数为100%)；7非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地性质应调整为相应用途法定最高年期国有出让土地使用权；8每一征收项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)征收或征收项目范围内被征收房屋实物状况偏差较大时，可分期(段)或将征收范围内的房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不同的区段，根据各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。附件三 房屋权益状况调整价格标准一、征收集体土地涉及的住宅权益状况调整价格Vt =可比实例上市应缴纳的土地收益

30、金应缴纳的土地收益金参照无锡市市区经济适用住房、拆迁安置房上市交易缴纳土地收益有关标准执行；二、撤组剩余国有土地上住宅权益状况调整价格Vt 为应扣除已经取得的土地补偿费等权利限制费用应扣除已经取得的土地补偿费等权利限制费用标准由无锡房地产价格评估专家委员会另行组织专家论证确定。三、其它房屋的权益状况调整价格Vt =0附件四房屋实物状况调整一、住宅房屋实物状况调整系数1住宅房屋结构因素调整系数表(k1)待估房屋调整系数()参照房屋钢混结构(砖混别墅)砖混一等(多层住宅)砖混二等砖混三等砖混四等砖木一等砖木二等砖木三等钢混结构(砖混别墅)100999796941029794砖混一等(多层住宅)10

31、11009897951039895砖混二等103102100999710510097砖混三等1041031011009810610198砖混四等106105103102100108103100注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；选用可比实例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比实例房屋(下同)；选用基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。2住宅房屋成套因素调整系数(k2)成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：99%k23住宅房屋成新因素调整系数表(k3)待估房屋调整系数()参照房屋三成以下四成五成六成七成八成九成十成

32、六成969899100101102103104七成95979899100101102103八成9496979899100101102九成939596979899100101十成92949596979899100注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4住宅房屋户型设置调整系数(k4)(1) 户型设置评分表等级调整系数(%)影响因素一等二等三等四等五等建筑类型(总高度)101.00100.50100.0099.5099.00日照、采光102.00101.00100.0099.0098.00自然通风101.00100.50100.0099.5099.00层高102.00102.

33、00101.00100.00100.00户均电梯配置101.00100.50100.0099.5099.00封闭院落面积(不含天井)104.00102.00100.0098.0096.00(2) 户型设置评分标准影响因素一等二等三等四等五等建筑类型(总高度)3层以下47层812层1318层19层以上日照、采光卧室或客厅四间以上朝南卧室或客厅三间朝南卧室或客厅两间朝南卧室或客厅仅一间朝南无朝南房屋自然通风南北房屋与室外多处自然通风南北房屋与室外两处自然通风房屋与室外南北仅一处自然通风或东西通风室内与楼幢内部公共空间(封闭天井)对流不通风层高3.2米以上3.22.8米2.8米以下户均电梯配置7层以

34、上一梯配置1户，6层以下配置电梯7层以上一梯配置1.5-2户7层以上一梯配置2-2.5户，6层以下无电梯7层以上一梯配置2.5-3户，7层无电梯7层以上一梯配置3户以上封闭院落面积(不含天井)80m2以上50 m280 m230 m250 m230 m2以内无(3) 户型设置调整系数计算说明k45住宅房屋楼层因素调整系数(k5)(1) 多层房屋楼层系数表：所在层次楼层系数(%)总楼层一二三四五六七二100100三9810099四9810010199五9810010110298六9810010110210098七981001011021009997说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的

35、第二层(不含第二层)起每层增加1%(2) 顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%(3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%(2) 小高层、高层楼层系数调整说明：以地上中间楼层(偶数取中间两层)为基价楼层(楼层调节系数为0%)，向下每层调减0.2%，向上每层调增0.2%。顶层为平屋面的另减2%，顶层为坡屋面的另加2%。(3) 待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%(4) 住宅房屋楼层因素调整系数计算说明k56实物状况调整系数计算公式：P3(P5)k1k2k3k4k5二、非住宅营业用房实物状况调整系数1房屋结构因素调整系数(k1)k1=12房屋成新因素调整系数(k2)

36、k2=13房屋楼层因素调整系数表(k3)层次楼层调整系数地下室或半地下室30一层100二层50三层35四层及四层以上30注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8；不临街房屋，一层以上楼层调整系数取100。k34房屋临街状态因素调整系数表(k4)临街状态调节系数(%)开间进深比不临街350.27920.27,0.31940.31,0.36970.36,0.451000.45,0.571030.57,3120.5周围土地利用类型商业服务业用地市政公用建筑用地特殊用地规划限制对未来土地的利用类型、利用强度无限制对未来土地的利用类型无限制，利用强度有较大的限制对未来土地的利用类型，利用强度

37、有较大的限制2工交仓储用房土地综合调整系数说明表影响因素一等二等三等四等五等基础设施水电保证率100%，连续大雨无积水一等、三等之间水电保证率达90%以上，一般大雨后无积水三等、五等之间经常停水电，雨后即有积水交通条件临对外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或临次干道距主次干道500米以外环境质量有利于生产、生活对生产过程稍有影响，对产品质量及职工身体无不良影响对生产过程、产品质量及职工身体均有较大影响宗地自身条件面积、形状有利于企业布局，地基条件良好面积、形状对企业布局略有影响，地基需略作改造面积小、形状差，地基差，影响企业布局和生产五、综合调整系数计算说明综合调整系数附件八综合费用一、

38、商服用途房屋综合费用(元/m2)土地级别一二三四五六七八九综合费用634039053375288023101835162015201390二、办公用途房屋综合费用基准地价区段编号区段名称综合费用(元/m2)01B城中189002B城西至运河180003B城东至铁路170004B城北至快速内环164005B铁路向东至机场路160506B运河西至快速内环170507B青祁路运河东至太湖158508B锡山、新区154009B快速内环至北环路145510B太湖新城128011B西站物流园134012B洛社130013B西漳139014B堰桥134015B前州130016B锡东新城132517B梅村13

39、6018B马山1390三、酒店用途房屋综合费用基准地价区段编号区段名称综合费用(元/m2)01L城中158502L城西至运河144003L城东至铁路135004L城北至快速内环134005L铁路向东至机场路141006L运河西至快速内环131007L青祁路运河东至太湖143008L锡山、新区132009L快速内环至北环路123010L太湖新城120011L钱桥、洛社、前洲128512L堰桥、西漳132013L锡东新城120015L马圩135016L马山岛1535四、研发用途房屋综合费用基准地价区段编号区段名称综合费用(元/m2)01K南长集中区128002K太科园123503K太湖科教园125

40、004K堰桥122005K钱桥、西站物流园121506K空港生命科技园124007K马山1220注：科教与医疗用途房屋综合费用参照基准地价接近的研发用途房屋综合费用标准。五、工交仓储用途房屋综合费用(元/m2)土地级别一二三四五综合费用950845765750715附件九无锡市房屋结构等级评定标准房屋类型结构等级适用房屋主体结构屋面、楼地面(内外)装饰门窗设施设备住宅砖混一别墅式住宅(独门独院)基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼；屋面：现浇钢筋砼斜屋面。地面：多孔板架空层、水泥砂

41、浆地面；楼面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；屋面：琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。外装饰：外贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢或不锈钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，大门为不锈钢或中高档装饰门。必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。小康型多层住宅基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁，部分钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇钢筋砼楼板；屋面：现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面带阁楼。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地

42、砖等块料面层；屋面：瓦屋面、平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外贴块料面层或刷外墙涂料，一般带空调板、装饰线条；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，进户门为成品防盗门，装有共用电子防盗门。必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混二多层成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴地砖、缸砖或马赛克等块

43、料面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆、块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚塑扣板吊顶。钢窗或木门窗，有纱门窗，进户门为普通防盗门。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。三多层非成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有构造柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、

44、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电到位，一般有共用厨房、卫生间或无卫生生设施。低层住宅基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：实砌砖墙承重，有钢筋砼圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或木檩条、木椽子、望砖/屋面板，瓦屋面。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混四普通低层住宅基础：砖或毛石基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板(主要为小梁薄板)或多孔板楼面；屋面：木基层斜屋面，

45、多孔板平屋面或现浇钢筋砼(主要为小梁薄板)平屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：水泥砂浆面层；屋面：砼或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。砖木一高档庭院式或花园洋房基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料上等的木柱梁承重；楼面：用料上等的木楼板楼面；屋面：用料上等的木基层斜屋面；用料上等是指洋松、柳安类以上等级的木料。地面：水泥砂浆地面或砖地面、普通块料面层；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦

46、屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆、纸筋石灰砂浆；内装饰：有挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、贴脸、木墙裙等，墙面刷乳胶漆。用料上等的木门窗，有纱门窗。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二正规立贴结构或老式厅堂建筑基础：砖或毛石基础；承重：木柱、梁承重；楼面：木楼板楼面；屋面：木基层斜屋面；必须满足以下条件中的两个：1.柱脚周长为开间的20%以上，2.大梁周长为梁跨度的20%以上，檩条周长为开间的15%以上。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般

47、的木门窗，有纱门窗。必要的水电(不含卫生设施)到位。住宅砖木三立贴式结构或搁料住宅基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料一般的木柱梁承重；楼面：用料一般的木楼板楼面；屋面：用料一般的木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般的木门窗，有纱门窗。必要的水电(不含卫生设施)到位。非住宅钢混一综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙；楼面

48、：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料，含外墙保温措施；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴块料面层，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗（含中空玻璃窗），普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二大空间多层营业用房、厂房或仓库等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基

49、础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基，有电梯井基础；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙，有少量间隔墙，有电梯井；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料，含外墙保温措施；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗（含中空玻璃窗），普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电

50、(含卫生间洁具)到位；非住宅砖混一综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：主要砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石地面，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外墙贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆，厨房、卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地

51、弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位；二办公楼、综合用房等基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：砖墙承重，设构造柱及圈梁；楼面：多孔板楼面；屋面：多孔板平屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层，卫生间贴地砖等块料面层；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料；卫生间贴墙砖。木门窗或钢窗。必要的水电(含卫生间洁具)到位；三单层杂物间、综合用房等基础：砖基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；屋面：木基层斜屋面，多孔板平屋面。地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或

52、木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗。必要的水电到位。砖木一厂房、仓库等基础：砖或素砼基础；承重：实砌砖墙承重或用料上等的木柱梁承重；楼面：用料上等的木楼板楼面；屋面：木屋架，用料上等的木基层斜屋面。用料上等是指洋松、柳安类以上等级的木料。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料上等的木门窗。必要的水电到位。非住宅砖木二仓库、综合用房等基础：砖或毛石基础；承重：砖

53、墙承重或用料一般的木柱梁承重；楼面：用料一般的木楼板楼面；屋面：用料一般的木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料一般的木门窗。必要的水电到位。单层厂房钢结构二不带行车厂房基础：有梁式钢筋砼带形基础；承重：钢柱；屋面：钢梁或钢屋架、C型钢檩条、彩钢板屋面。地坪：砼地坪，可开汽车；屋面：彩钢板屋面。墙体：彩钢板墙面。铝合金或塑钢窗门，彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。必要的水电到位。排架一带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯

54、形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型钢墙架，双层彩钢板墙面；屋面：钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：有天沟及有组织排水，预制板屋面有防水，彩钢板屋面带保温层。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗、铝合金门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要的水电到位。二不带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型钢墙架，双层彩钢板墙面；屋面：钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。地面：砼地坪或

55、水磨石地坪；屋面：有天沟及有组织排水，预制板屋面有防水，彩钢板屋面带保温层。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要的水电到位。砖混厂房或仓库基础：素砼、砖条形基础，砖柱基或钢筋砼独立柱基；承重：砖柱、组合砖柱或砖墙承重；屋面：钢屋架、砼檩条、屋面板或纤维板、瓦屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：一般为无组织排水。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要的水电到位；简易结构一搁料房屋、钢架大棚简易砖基础；乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重，杂木或毛竹檀条、椽子。简易钢柱、钢桁架，无围护简易水泥地坪或砖地坪；冷摊瓦、单层彩钢板或压型金属板屋面

56、。无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷无门窗或简易门窗有电无水二竹木简易结构简易砖基础；土坯墙，杂木或毛竹立柱、檀条。简易水泥地坪或砖地坪；石棉瓦屋面。无粉刷无门窗或简易木门窗有电无水注：表中带的为必须满足的条件，水电到位均含下水设施附件十无锡市房屋基本重置价格标准及修正一、无锡市房屋基本重置价格标准房屋类型结构形式等级适用房屋基本重置价格(元/m2)住 宅砖混一等别墅式住宅(独门独院)1280小康型多层住宅1140二等普通多层成套住宅980三等普通多层非成套住宅；低层住宅885四等普通低层住宅740砖木一等高档庭院式或花园洋房1425二等正规立贴结构或老式厅堂建筑990三等立贴式结构或搁料住宅745

57、非 住 宅钢混一等综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等1600二等大空间多层营业用房、厂房或仓库等1460砖混一等综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等1090二等办公楼、综合用房等910三等单层杂物间、综合用房等630砖木一等厂房、仓库等910二等仓库、综合用房等740单层厂房钢结构二等不带行车厂房，单跨，跨度18米740排架一等带行车厂房，单跨，跨度18米1190二等不带行车厂房，单跨，跨度18米960砖混厂房或仓库，单跨，跨度15米700简易结构一等搁料房屋320二等竹木简易结构、钢架大棚(含水泥地坪)210排架结构厂房为木基层屋面时，其重置价格应扣减80元/m2。二、房屋

58、基本重置价格的修正1层高范围及修正标准房屋类型结构形式结构等级不作调整层高范围(m)层高调整标准住宅砖混结构一(别墅式住宅)3.33.6层高每增减10cm基本重置价格相应增减2%一(小康型多层住宅)2.83.2二2.83.2三2.83.2四2.83砖木结构一33.2二2.83三2.73非住宅钢混结构一3.33.8层高每增减20cm基本重置价格相应增减2%二3.64.2砖混结构一、二3.33.6三2.83.2砖木结构一2.83.2二2.73单层厂房钢结构二4.5层高每增减50cm基本重置价格相应增减3%排架一8二6砖混4.5注：层高调整不足10cm以10cm计。(1) 层高确定多层房屋，以该楼地

59、面至上一层楼面的高度计算；多层房屋作为一个整体评估时，按平均层高计算；坡屋面平房，以室内地面与檐墙中心线和椽子上表面相交点的高度计算；前后檐高不等的以平均檐高计算；平屋面平房，以室内地面与平屋面结构层上表面的高度计算。(2) 凡房屋层高超过不作调整高度范围上限的，应以层高上限为基准进行调整，但增加率不得超过45%；低于不作调整高度范围下限的，应以层高下限为基准进行调整，但减少率不得超过10%。2单层厂房跨度及跨数修正跨度不同以下表数据修正：跨度(m)12(15)1824调整系数3%0-3%跨数不同以下表数据修正：跨数123跨以上调整系数0-6%-10%3房屋的状况界于两等级之间时，其基本重置价

60、格按较低等级的房屋基本重置价格进行调整，当无更低等级的房屋基本重置价格标准时，方可按高等级房屋基本重置价格进行调整，以上调整幅度不得超过10%。附件十一无锡市房屋成新评定标准一、房屋成新评定等级及说明完损等级房屋完损等级评定说明新旧程度完好房按房屋完损等级评定标准的相关规定执行十、九、八成新基本完好房七、六成新一般损坏房五、四成新严重损坏房三成以下二、房屋参考折旧率结构形式年折旧率钢、钢混结构1.6%1.2%砖混结构2.4%1.6%砖木结构2.4%1.6%简易结构10%6.5%附件十二房屋用途分类房屋用途应以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，征收评估应用时还应按下表中归并的类别分别选用不同的