物业管理基本制度与政策讲义第10讲第四节物业使用与维护

1、第四节物业使用与维护（常考点）第二章物业管理效劳大纲要求：关于改变公共建筑和共用设施规划用途的规定；关于占用与挖掘物业管理区域内道路场地的规定；公用事业单位应当依法履行的维修养护责任；关于标准装饰装修房屋行为的规定；关于利用共用部位、共用设施设备经营的规定；关于存在平安隐患物业的维修义务。在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共 用设施改变用途问题；占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；供水、供 电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修 养护问题；房屋装饰装修问题；建立住房专项维修资金制度问题；利用物业共用 部位、共用设施设备经营问题

2、；存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益的 物业的维修养护问题等。？条例?对各主体使用和维护物业的行为进行了明确的标 准。知识点一：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变（常考点）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生 产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业效劳企业，都不得擅自改变 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施 用途的客观情况。为保证城市规划的权威性和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑 和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向

3、规划部门提出申 请，经规划部门批准前方可实施。由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业效劳企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业效劳企业应当提请业主大会讨论决 定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。关于改变公共建筑和共用设施用途应当办理的具体手续，其他法律法规已有 相应标准，？条例？只是强调业主应当依法办理有关手续。例如，根据?公共文化体育设施条例?规定，确需改变公共文化体育 设施用途的，有关地方人民政府在做出决定前，应当组织专家论证，并 征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门同意，报上 一级人民政府

4、批准。知识点二：物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘（常考点）物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益建设的，无论业主和物业效 劳企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。为了加强管理和保护公共利益，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确 需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主委员会和物业效劳企业同意的 情况下才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。物业效劳企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地 的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或者物业效劳企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在 约定期限内恢复原状。知识点三：公用事业单位应

5、当依法履行维修养护责任（常考点）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修、养护物业管理区域 内相关管线和设施设备时，有可能需要临时占用、挖掘道路、场地。为了切实维护全体业主的合法权益，？条例？明确规定供水、供电、供气、供 热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地 的，应当及时恢复原状。知识点四：装饰装修房屋行为应当依法标准（常考点）为了维护公共平安和公共利益，有必要对房屋装饰装修行为予以标准。装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会 公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对 其他业主造成影

6、响。为了维护业主的共同利益，物业效劳企业有义务根据物业效劳合同的约定， 对房屋装饰装修行为进行管理，为了便于物业效劳企业提供装饰装修管理效劳，? 条例?规定了业主装修房屋前对物业效劳企业的告知义务。业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为， 并应该尽到合理的注意义务。知识点五：利用共用部位、共用设施设备经营的规定常考点）?条例？关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的 规定：一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业 主、业主大会、物业效劳企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用

7、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方 式。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于 补充住房专项维修资金。理由一：收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于 其维修养护；理由二：是住房专项维修资金是房屋的“养老金，由全体业主按照产权份 额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，经营所得用于补充住房专项维修资金， 有利于减轻业主的经济负担。知识点六：存在平安隐患物业的维修义务（常考点）?条例?第五十六条规定：”物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权 益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业效劳企业维修养护，费用由责任人承 当。存在平安隐患物业维修养护工作的责任人，主要是指房屋的产权人或者按照 合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因形成 的房屋的实际使用人或者维修责任的承担人。为了保障及时做好存在平安隐患、危及公共利益及他人合法权益物业的维修 养护工作，有关业主应当对维修养护工作给予配合。单项选择例题.为了维护业主的共同利益，物业效劳企业有义务根据物业效劳合同的约 定，对房屋装饰装修行为进行管理，？条例?规定了业主装修房屋前对物业效劳企 业的。a.告知义务b.制止义务c.报告义务d.强制执行义务答案：a单项