[山东]房地产工程项目可行性研究报告(经济测算)

1、华清冠县XX路项目可行性研究报告2008-5-22报告逻辑分析图客户目标可行性研究分析方法项目结论针对冠县XX路项目是否具有投资价值进行研究本体研究明确本项目的优劣势，是项目定位的基础条件宏观经济研究研究冠县经济基础和发展，是房地产发展的基础房地产市场研究分析冠县房产发展状况，是项目定位和经济测算的依据项目机会分析结合本项目入市时间，研究市场现象，是项目定位的直接依据项目初步定位根据以上综合分析，明确项目定位，是经济测算的直接依据项目经济测算通过经济效益分析等，判断本项目的经济可行性可研结论和风险提示结合宏观经济和房地产市场，对本项目全面考虑，提出项目投资建议报告大纲一、项目本体研究二、投资环

2、境研究三、项目机会研究四、项目初步定位五、经济测算及可行性分析3项目本体研究44地处冠县县城核心区外围西北角，非传统居住区认知，位置稍显偏远。县政府冠县县城中心区项目地理位置本项目位于冠县县城西北部，紧邻教育路北端和北环路，距离县城传统中心区约2公里，骑自行车时间约10分钟；项目地处冠县高三里庄，项目北面即为村庄，与农村的联系较为密切；到本项目交通成本较高，在县城内部交通成本为1元，到本项目需要2元。项目紧邻省道北环路，是进出冠县的必经之路，为冠县的城市形象大道。本地块省道北环路为双向四车道规划中的白杨路生产路XX路交通状况较为平整的XX路凸凹不平的生产路路况平整宽敞的北环路北环路绿树成荫，成

3、为冠县人散步的地方交通便捷，到县城和聊城通达性好。周边北环路、教育路等路网通达性好，交通极为便利，可实现与县城、聊城的密切联系；北环路为冠县形象大道，路况和环境都较为优越。北环路为双向四车道，两旁拥有行人和自行车道，道路宽阔，路况平整。道路上绿树成荫，成为冠县环境较好的地方之一。北环路周边高楼林立，广场点缀，成为展现冠县城市面貌的门户。环境优美的金冠广场冠县公路局办公大楼冠县国税局大楼北环路沿案正在兴建的高层住宅目前周边生活氛围不浓厚，步行尺度内生活配套缺失，未来金冠商场开业后，会有大幅改观。项目周边环境项目南侧的林地项目西侧的果园目前项目周边以农田为主，居住人口较少，生活氛围不浓厚项目东北侧

4、的小区，尚未入住，其商业配套，金冠商城尚未建设。09年项目入住后，周边配套和居住氛围将大为改观。金冠商场北环路名仕花园果园生产路空地加油站果园项目南侧的空地，未来要建住宅小区，东北部在建的高层住宅为名仕花园，有4万平米的商业教育北路地块方正，内部为现状果树，无特殊资源地块内部的待拆迁的民房地块内部的果树本地块省道北环路为双向四车道规划中的白杨路生产路XX路地块内部的梨树长约500多米宽约200多米本项目为冠县大规模、拥有学校教育资源的中高容积率住宅项目项目经济指标项目类别指标用地性质住宅及配套建设用地面积185亩居住用地125亩经适房用地25亩小学用地35亩容积率1.9总建面约15.8万平米经

5、济适用房建面21000平米项目用地性质中，含有2.1万建筑面积的经济适用房，将对项目的形象和价格有一定的影响。项目本体资源评价11紧邻冠县形象大道北环路，周边环境和发展前景较好；项目属于目前冠县大规模项目，规模优势明显；地块方正，拥有学校教育配套资源。在传统认知内，地块位置稍显偏远；步行尺度内，周边配套稍显薄弱，生活氛围不浓；地块内含有经济适用房，将对项目形象和价格造成一定折损。优势劣势12投资环境分析12城市宏观背景研究冠县房地产市场研究冠县位于河北、河南和山东的交界处，是山东省东西向发展经济轴的西大门。城市概况冠县位于冀鲁豫三省交界处，属于聊城境内。 冠县位于山东省最西部，在全省东西主要经

6、济发展轴线胶济发展轴线的西端，与冀鲁豫三省交界，属于聊城市管辖区；县内路网交织，到达济南、北京、青岛等城市便利。 东距京九（聊城）40公里，西距京广（邯郸）80公里，济聊馆高速公路、329省道横穿东西，京九、京开公路纵贯南北，联接京九、京广、京沪等铁路主干线的邯济铁路穿越县境实现了“一个半小时上天（济南机场），五个小时下海（青岛港口）、进京（北京）” ；冠县冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明，年平均气温13.1 ，拥有两个“AAA”级景区。城市概况冠县属暖温带季风大陆性气候，春夏秋冬四季分明。 冠县地处北纬36223642、东经1151611547之间，冠县年平均气温13.1，年均气

7、温时数为2630小时，无霜期198天，年均降水量592毫米，年均大于10的有效积温4500，全县土壤以潮土类为主，占耕地面积的84.9%，土壤有机质0.95%，全氮0.062%，全磷0.068%，全钾1.6%，PH值7.1-8.5。冠县拥有两个“AAA”级景区。 一是冠州梨园风景区。一期工程投资1000万元，目前二期工程正在规划设计，力争打造“中华第一梨园”。二是马颊河森林旅游风景区。景区为省级湿地保护区，集观光旅游、休闲度假、商务会议、健身娱乐、温泉洗浴为一体的平原森林景区。马颊河温泉度假村冠县旅游景点分布图冠县农林业资源丰富，是国家粮棉油生产基地，形成林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业城市

8、概况冠县是著名的“鸭梨之乡”，农林业资源丰富 冠县是国家粮棉油生产基地县、著名的“鸭梨之乡”和毛白杨繁育基地，培植形成了林果、蔬菜、畜牧、油料四大支柱产业：林果、蔬菜、畜牧和油料四大支柱产业，占农业总产值的70% 其中，各类树木8000万株，木材蓄积量138万立方米；有果园面积30万亩，果品年产量3亿斤；瓜菌菜面积40万亩，年产量20亿斤，斜店乡被誉为“江北黄瓜第一乡”，灵芝产量占全国总产量的三分之一；畜禽存栏量885万头（只），肉蛋年产11.1万吨；花生种植面积稳定在30万亩以上，年产量1.4亿斤；冠县占地200平米，拥有1900年历史的千年梨树王灵芝灵芝黄瓜丰收全国毛白杨研究基地2007年

9、，冠县总人口约75万，其中农业人口占绝对主力，约为68.5万，占总人口的90%强。城市概况【数据来源：聊城统计手册(2007)】农村人口占绝对主力，2007年占总人口的90.4% 自2005-2 007年，冠县农村人口一直在全县人口中占绝对主力。2007年，城市人口仅占约9.62%，约为7.3万人，占比90%强的人口在农村；城区面积狭小，占全县面积的2.1% 冠县全县总面积1152平方公里，耕地113万亩，城区面积25平方公里，占总面积的2.1%人口居住以自家盖的平房为主，多层住宅还尚未全面普及。冠县街边的平房冠县城区面积冠县经济落后，多年以来是山东省重点扶贫县，也是国家级贫困县。17宏观经济

10、水平2 007年，聊城市GDP总值为1022.96亿元，人均可支配收入12401.28元，在山东省17地市中，分别排名第14位和15位，经济排名较为落后；【数据来源：聊城统计手册(2007)】【数据来源：聊城统计手册(2007) 】冠县经济较为落后， 2007年全县GDP总值为94.06亿元，在聊城市辖区一区一市六县中，排名倒数第二，距倒数第二阳谷县，还相差约14亿元。多年以来，冠县一直是山东省贫困县、国家级贫困县；聊城市经济在山东省排名较为落后冠县经济在聊城市排名倒数第二，与倒数第三阳谷县差距较大。2007年冠县年人均可支配收入为10019元，人们生活处于温饱阶段。宏观经济水平年人均可支配收

11、入与居民贫富阶层划分阶段贫困阶层温饱阶层小康阶层富裕阶层年人均可支配收入（元）3000以下3000-1500015000-6000060000以上温饱阶层：生活处于贫困线以上，能满足日常生活所需，但没有达到宽裕程度，发展和享受类消费非常有限的生活形态；年人均可支配收入为300015000元；2007年，冠县人均可支配收入为10019元，与2006年相比，增长37.35%（备注：自2006年始，冠县统计局开始增加年人均可支配收入统计类项）；根据国家统计局对年人均可支配收入划分标准，冠县人民生活水平处于温饱阶段；相关政策连接年份2005年2006年2007年年人均可支配收入（元）未统计7560.5

12、3100192005-2007年冠县年人均可支配收入【数据均来源冠县统计年鉴】近年来工业稳步增长，形成了纺织、冶金、农副产品加工、农机配件四大产业，其中三大产业分别由三家企业支撑。宏观经济发展【以上数据来源冠县统计年鉴】工业对经济的贡献率逐年增加， 三大产业中工业呈逐年增长态势。工业企业无国家重点扶持企业，多为民营企业，企业发展靠自身的经营。纺织服装、冶金加工、农副产品加工三大支柱产业，分别由冠星集团、冠洲集团和冠宜春酒业三大企业支撑。农机配件加工以私营企业为主，目前已有300多家，成为经济发展的重要力量。冠洲集团是冠县冶金板材加工的支柱企业冠星集团是冠县纺织加工的支柱企业，是冠县的纳税大户冠

13、宜春酒业是冠县农副产品加工的支柱企业农机配件加工主要以私营企业为主冠星集团和冠洲集团是冠县两大支柱产业，其发展一定程度上决定了冠县经济的发展。宏观经济发展 冠宜春酒厂，拥有员工500名，总资产6000万元，为冠县的支柱产业，其门前的道路，也被命名为冠宜春路。 目前，随着竞争的加剧，酒厂经营日渐衰退，经济难度逐年增加，经济效益相对较低。 冠星集团，民营企业，纺织加工企业，总资产9.8亿元，员工7500人，其中工程技术人员285人，2007年，年生产销售收入约31亿，利税2.73亿，为冠县最大的支柱产业。 冠洲集团，冶金加工民营企业，总资产26亿元，高级工程人员367人，员工1700人。农机配件加

14、工主要以中小型企业为主，近两年发展较为迅速。宏观经济发展 冠县轴承加工，最近两年发展比较迅速，主要是加工农机产品配件，尤其在清水镇，已经成为清水经济的“半壁江山”了。-清水镇党委书记农机配件加工是冠县发展较早的行业，也是规模以上企业户数最多的一个行业，全县有规模较大的机械加工企业300余家，其中规模以上企业达到47户，主要生产各类农用车、各类棉机、各类轴承及农机配件等。-冠县县委 冠县经济主要以民营企业为主，大型国有企业数量只有一个。目前，冠县拥有贾镇汽车及配件加工、北陶镇轴承加工、万善乡冶金板材生产等优势产业2007年，全县工业企业总产值中，个体私营经济总产值占比96%，成为地方经济的重要支

15、撑力量.工业中四大产业均以劳动密集型企业为主，对高收入人群数量支撑较弱。 冠星集团，纺织加工企业，员工7500人，其中工程技术人员285人。 普通员工收入为800-900元左右。 冠洲集团，冶金加工民营企业，高级工程人员367人，员工1700人。普通员工收入为1000元左右。冠县轴承加工企业以振兴机械厂为龙头企业 振兴机械厂拥有固定资产200万，职工136人，管理技术人员9名。普通员工月收入为700-800元左右。宏观经济发展人口结构呈梯形，出现一部分富裕人群，高收入人群相对缺失。23人口结构 缺失 中高收入人群中端人群低端人群政府高级官员，隐性收入较多，年收入超过10万以上；中大型私营企业主

16、老板，年收入20万以上，倾向于在聊城买房。目前，冠县此类人群数量稀少，尚未形成阶层，相对缺失乡镇干部、普通公务员、教师、医生等工薪阶层，家庭年收入5万以上，有改善居住或为子女受教育进城购房需求；个体及私营业主及富裕农民，以经营轻纺、养殖等行业，家庭年收入5万以上；普通城镇居民，家庭年收入3万以下；乡村农民，家庭年收入在3万以下；冠县作为五线县域城镇，人口结构及置业需求呈现以下特点：县城规划“东扩北展”，本案处于北部新城区，但目前未看到明显的扩展迹象。城市发展东部工业区南部生活区北部新城片区铁路北部片区中部综合区未来城市布局结构县城核心区城市定位：根据政府2003-2020年城市规划，建设以机电

17、、轻纺、绿色农业为支柱的生态型城市；城市发展布局：“产业向东、生活北扩、老城优化”。近期工业用地向东，生活用地向北；远期工业用地向北，生活用地向南；城市形成“一心、二带、三轴、五片”城市布局结构。目前,铁路北部新城区尚未看到发展的迹象,政府北扩尚未有明显的时间表.宏观经济总结25工业民营企业经济对城市整体发展有一定带动作用，但缺乏国家政策扶持。冠县经济水平薄弱,属于经济落后的农业大县.城市人群整体收入水平较低，缺乏高收入人群。城市宏观面增长趋势不明显。26投资环境分析26城市宏观背景研究冠县房地产市场研究国家宏观调控政策初见成效，一线城市市场观望态势明显，房产价格涨幅较小。北京：2008年1-

18、4月份，全市住宅销售面积同比下降54%。 2008年4月，全市房屋销售价格同比上涨13%，涨幅比上月回落0.8个百分点； 环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.5个百分点。 数据来源：北京市统计局上海：2008年4月，上海房屋销售价格同比上涨9.7%，环比上涨0.2%； 新建住房销售价格同比上涨9.8%，环比上涨0.1%； 90平米住房价格环比上涨0.1%；二手房价格同比上涨11.0%，环比上涨0.3%。深圳：2008年4月份，全市一手房成交面积仅为25.99万平米，环比下降22.3%，同比 也下降45.1%，供销比约为2：1； 同时成交均价为11926.6元/平米，环比下降4.3%，同比却上升

19、4.5%。数据来源：深圳华房数据数据来源：国家统计局全国个人贷款下降，楼市呈观望状态 2008年5月14日中国人民银行发布2008第一季度货币政策执行报告。报告指出，2008年第一季度，国民经济保持平稳较快发展，金融运行平稳。货币信贷增速逐步回落，货币政策调控取得初步成效。 受房地产市场观望气氛浓厚及金融机构对个人的信贷投放较为谨慎等因素影响，第一季度个人消费贷款出现2006年下半年以来的首次季度同比下降。市场现状国家宏观调控政策抓住资产价格重估命脉，针对投资过剩市场进行打压。资产重估当投资者增多的时候，（一是资金多，二是人数多），资产的价格就上升，资产就开始了重新估值的过程。 催成“资产重估

20、”的几个因素：流动性过剩负利率可供投资的通用性资产的质量和数量太少国家宏观调控加强金融信贷的紧缩，增大对房产投资力度的打压。调控重点宏观政策在“双防”的弹性调整中寻找“双赢”，未来市场将逐渐回归理性。08年，建设部强调 既要防房价过快上涨，也要防止过猛下降在美国次级贷危机与人民币升值的影响下，经济的增长将更主要依靠内需。而房地产是拉动内需、支持经济增长的重要力量，房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定。在目前较严峻的国内外经济形势下,房地产调控政策的基调为“双防”。南京、上海、武汉等地区放宽公积金贷款条件，增加公积金贷款额度；证监会或受理房地产上市公司再融资申请；出台经济适用住房开发贷款管理办

21、法，对从事经济适用房开发的贷款者提供了更多的优惠政策。税务总局官员称近2年内不开征物业税。 08年，各地区出台相关政策，放宽对房地产的相关限制未来趋势2001年，冠县出现了第一个商品房项目，截至2008年，冠县商品房一直处于低速发展阶段。住宅小区楼体形态特点2001年常兴花园多层板楼兵营式排列，楼间绿化2002年新世纪花园多层板楼兵营式排列，楼间绿化2003年西苑小区多层板楼兵营式排列，楼间绿化，具有康乐设施2005年天和丽苑多层板楼兵营式排列，楼间绿化2007年世纪花园二期多层板楼兵营式排列，楼间绿化2007年中信花园多层+小高层兵营式排列，成品房2007年名仕花园高层板楼简单组团绿化200

22、1年 常兴花园2007年 世纪花园2001年，冠县出现第一个商品房项目-常兴花园，为多层板楼项目。2007年，冠县住宅品质与2001年的常兴花园品质无太大变化，皆为行列式多层板楼。2001-2007年，市场商品房项目推出数量不足10个，整体市场缓慢发展。冠县房地产自2001年萌芽以来,一直以企业自建房为主力,近年来,企业自建房依然发展迅速.2006年,冠宜春集团自建小区2006年,冠县公路局自建小区在工业路建设局自建的城建小区冠县房地产处于起步阶段 ，效益好点的单位和企业一般都会自己建房，这些房子大多不对外销售，分给自己单位的员工或者以较低的价格卖给自己单位的员工.城建局规划科科长这边自建房还

23、是挺多的.我们项目二期马路对面就是冠县公路局办公大楼，楼后边的多层小区就是公路局自己盖的职工小区;2007年6月,冠洲集团的职工楼也开始动工建设了,都是针对内部职工成本价销售的.名仕花园销售代表2005年以来,冠县商品房价格快速增长，增长率超过35%,到2008年,房价达到1700-1800元/平米。750常兴花园 850西苑小区 1100天和丽苑 1300世纪花园1400-15001700-1800年份200120032005200620072008住宅小区常兴花园西苑小区天和丽苑世纪花园中信花园世纪花园名仕花园世纪花园名仕花园价格750850110013001600140015001700

24、1800单位：元/平米2005年以前，冠县商品房价格基数低，增长缓慢；年均增长率约为10%，年均增长额不足90元；2005年以来，冠县房地产价格有了大幅度的增长；年均增长额约为230元，年均增长率超过35%。世纪花园名仕花园对比冠县周边县城的房产价格,冠县商品房价格已经出现透支，未来升值空间狭小.332007年，冠县GDP总值94.06亿元，与同是如上五个县市对比，冠县远低于临清市和莘县、阳谷县，排在倒数第二位与周边临清市、莘县、阳谷县对比，排在最后；如图所示，从房价上看，冠县在所参与对比的周边县市中属于第一梯队，2008年5月，冠县市场整体均价约为1700元/平米，同周边县市县比，基本与临清

25、市持平，与东阿县并列，并远高于莘县；冠县房价已经基本与临清市保持持平冠县GDP总值倒数第二2007年以前,冠县房地产市场年均消化量约为3万平米.2007年,由于名仕花园的大量团购,使销售量大幅增加.2001 2002 2003 2004 2005 20062007 2008常兴花园 ，总建面2.9万，年消化量约1万常兴花园 世纪花园 一期世纪花园一期 ，总建面6.6万，年消化量约1.4万西苑小区西苑小区 ，总建面约3万，年消化量约0.7万天和丽苑天和丽苑 ，总建面约1万，年消化量约0.5万世纪花园二期中信花园一期 ，总建面约0.5万，年消化量约0.5万名仕花园名仕花园，总建面8万，年消化量约为

26、4.8万约1万约3.1万约3.1万约2.6万约2.1万约2.6万约6.7万 冠县每年消化量大约在2万平米左右，06年消化量为2.6万，07年供给量和消化量均大幅增加，供给量约为10万，消化量约为6万多。冠县房管局刘科长注：名仕花园组织大量的团购，消耗了约1.2万平米中信花园世纪花园二期，总建面约3.4万，年消化量约1.4万2007年,6.7万的消化量将成为昙花一现,未来需求将逐渐回归历年平均水平.35冠县宏观经济基础薄弱，经济发展相对缓慢人口结构呈梯形，中高收入人群数量稀少房地产处于初级阶段，自建房现象普遍名仕花园团购等消化大量客户世纪花园和名仕花园的销售速度已逐渐放缓未来消化量不会继续增加，

27、消化速度将有可能回复到历年平均水平。注：截至到2008年，世纪花园和名仕花园的上门量和成交量已经锐减，销售压力倍增。名仕花园四月份积累客户，一个月时间认购仅约10套-名仕花园销售代表世纪花园目前销售状况也逐渐下降，房源多的时候能在20套左右，现在销售已经明显不行了。-世纪花园销售经理冠县开发商多为当地合伙制企业,规模小、不正规，对外地发展商有极强的排斥性。36冠县部分房地产名录1冠县金冠房地产开发公司2冠县金世纪房地产开发公司3冠县中信房地产开发公司 冠县的开发商大家都认识，都是几个人合伙的，家族式的，大家分别注册不同的名字。竞标的时候也是轮流竞，今天是你竞标，明天我竞标。竞标成功后，土地出让

28、金也是大家平摊，受益也是平分的。冠县县委霍先生 冠县这边的人对外地发展商挺排斥的。主要是本地发展商知根知底，你建的房屋有问题了，我可以去家里找你。外地发展商，你卖完房子，我去哪里找你。 外地发展商到这里估计也挺难做的，常兴花园本来就是个外地发展商做的，不知道为什么就被挤走了。名仕花园销售代表 建设路上的中信花园，跟我们就是一家。我们在一起办公，不过销售什么的是分开的。我们互相都比较了解。世纪花园销售经理37冠县整体商业价值不高，商业空置率较高，未来商业的增值潜力不大。商业价格租金价格备注工业路3000元/300元/月/间工业路为冠县最繁华的商业街每间约40平米XX路2000元/200元/月/间

29、世纪花园底商，距离本项目较近世纪花园底商红旗北路底商市场上底商非常多，基本住宅一层全为底商，但空置率非常高。除了目前县城商业中心外，其余地段商业绝大部分空置。商业价值整体水平较低。目前县城中心的商业价格仅为3000元/平米。冠县商品房主力客群是泛政府公务员和周边私营业主，置业目的以自住为主。在售项目主力客群世纪花园周边乡镇客户为主，泛政府公务员为辅名仕花园泛政府公务员为主，包括教师、医生等，周边乡镇客户为辅，以及河北、河南等地的生意人 冠县这边人买房子还是自住为主，很少有投资的。居民目前还没有太强的投资意识。世纪花园和名仕花园销售冠县经济发展结构，决定其中高收入人群为泛政府公务员和周边私营业主

30、。冠县经济基础薄弱，人均收入水平较低。政府公务员成为当地就收入较高的人群。目前，私营经济初步发展，出现了部分先富起来的人群，私营业主的力量逐渐扩大。冠县房产市场发展初级，置业目的以自住为主。冠县房地产以自住为主，受房地产宏观政策影响较小；未来，金融紧缩政策将在一定程度上影响居民购买力。 现在宏观调控都是针对大城市，大城市普遍都不行了。所以，现在的开发商都往小城市来，这两年冠县的开发量也大幅上升。小城市受到的影响较小。冠县某居民 这两年冠县的房价涨的挺快的。本来冠县贷款就只能是三成十年，月供就比较多。要是国家再提高利率，估计能买得起房子的人就更少了。冠县房管局某科长冠县房地产市场发展初级。冠县商

31、品房发展比较缓慢，处于初级阶段，自建房占主力。居民置业受宏观政策影响较小。冠县房地产以自住为主。冠县居民购房以自住为主，多为首次置业，不受二次置业等贷款利率的限制。冠县执行国家政策力度不强。冠县房地产市场执行国家力度不强，没有执行国家90/70政策及土地招拍挂等相关政策。冠县金融开放度较小。目前冠县的金融开发度较小，金融按揭的形式单一，目前，贷款方式仅有首付三成，按揭十年。冠县房地产研究总结4040冠县商品房发展缓慢，企业自建房为当前住宅主力。冠县房产价格已出现透支，未来升值空间狭小。冠县市场容量有限，未来市场消化量将回归正常水平。本土开发商开发规模小、不正规，且对外地开发商强力排斥。市场化水

32、平较低，处于发展初级阶段。市场价格及消化量后市增长乏力。项目机会研究目前，县城内在售项目数量稀少，仅有名仕花园、中信花园和世纪花园。目前，县城内已开发的小区多集中在红旗北路沿线，即县政府周边；冠县商品房仅有一个高层项目名仕花园，一个小高层项目中信花园，其余全部为多层项目；市场上在售项目数量稀少，仅有名仕花园、中信花园和世纪花园，分别为高层项目、小高层项目、多层项目的代表。西环路南环路北环路东一环东二环西苑小区天和丽苑新世纪花园城建小区宜春小区常兴花园红旗路名仕花园世纪花园中信花园名仕花园和世纪花园是目前冠县两个规模大盘，分别是多层项目和高层项目的典型代表。名仕花园世纪花园中信花园注：由于中信花

33、园无任何宣传推广、无售楼处，在冠县基本无认知度。目前，在冠县具有认知度的仅有世纪花园和名仕花园，本报告主要从以上两个项目的市场表现中来分析本项目的市场机会。世纪花园名仕花园中信花园项目规模10万12万3.41万住宅面积9.5万8万2.69万楼层状况多层高层+小高层多层+小高层占地面积约6.7万，其中二期占地2.27万占地40亩1.52万容积率1.5约为32.24绿化率35.37%40%37.60%入市时间2002年2007年2007年主力户型101-137104-135106-135销售均价1700元/1800元/1700元/目前销售状况世纪花园二期，2007年开盘，总建面3.4万名仕花园二期

34、，2008年5月25日即将开盘两栋多层已销售完毕，2008年下半年将开两栋11层的小高层名仕花园和世纪花园均以100-130的三居为主，此类面积供需两旺，总价约在18-23万。典型项目主力户型面积（）项目均价（元/）总价（元）世纪花园1011700171700104176800111188700119202300123209100137232900名仕花园1041800187200125225000135243000主力总价范围 100-130的挺好卖的，基本上大家过来都会选这么大的。大户型不好卖，我们这里的190的子母户型，很适合两代人居住，可是直到现在一套都没有卖出去。还是因为总价太高。世

35、纪花园销售经理韩经理 我们这期只有104、125、135平米三种户型，卖得都挺好的。卖得不好的就是上期有60多平米的一居和240平米的顶复，都剩的很多。名仕花园销售代表市场整体营销水平较低，名仕花园具有宽敞的售楼处，已经成为冠县的营销标杆,具有较高的知名度和美誉度。45市场营销水平较为初级，项目无项目围挡、指示牌等基本工具。世纪花园的售楼处为住宅底商，无装修，毛坯房，基本上只是个交易场所。销售道具只有DM单，起到告知性的作用。名仕花园是冠县销售做的最好的项目。也只是建了个稍微舒适的售楼处，并拥有沙盘、模型等宣传道具。在冠县公路边设立户外广告。世纪花园工地现场公示牌世纪花园工地现场售楼处名仕花园

36、户外广告名仕花园售楼处名仕花园的户型模型名仕花园为冠县第一个规模高层商品房项目，改变了市场全为多层产品的格局，产品形态得到客户的追捧。名仕花园实景图名仕花园效果图从2001年，冠县出现第一个商品房项目以来，入市项目都是多层住宅。2007年，名仕花园以高层高形象入市，改变了市场全是多层产品的市场格局。目前，名仕花园高层住宅的形象，已经成为冠县人心目中的高端住宅。 名仕花园的房子，一定很贵吧？那是高层住宅啊。冠县居民 我以后换房子，肯定换高层。住高层有电梯，不用总爬楼梯。而且高层的档次要更高一点。冠县居民 买名仕花园的房子的人都是有钱人。听说有的人买了好几套，给自己家里的人买，买了也不一定住，就放

37、在那，觉得那是冠县最好的房子。世纪花园销售经理名仕花园散售的销售速度要高于世纪花园，但由于市场容量的限制，目前市场销售速度整体呈下降趋势。项目名称建筑形式单价区间总价区间散售销售速度世纪花园小高层、高层170017-22万20套/月名仕花园多层180018-24万25套/月（散售速度）名仕花园二期4月开始积累客户，5月25日开盘，截至5月9日，约1个月的时间周一到周五：日来访2-3组周末来访量：5-6组认购数量：不足10组2008年以后，销售量一直就不太好。房源多的时候，一个月还能卖20套左右。到现在每月的成交量就不行了。现在形势不好，房子卖不出去，所以要涨价。我们每次涨的幅度很小，每次都涨几

38、十块钱，涨的多了，就没人买了。这边的人买房子对价格很敏感。我们的五楼、六楼都不好卖。五一之前，我们把三楼、四楼的价格调高，相当于顶楼变相降价就多卖出去了几套。现在这边价格再快速涨挺难的，除非这周边的道路都修好，环境搞好，或许还能涨100多块钱。世纪花园销售经理2007年，名仕花园整体销售4.6万平米，除去团购1.2万平米，散售的速度也要远远大于历年冠县正常的销售速度。经历了07年价格和销售的大幅增长，08年销售开始出现疲软迹象。名仕花园的成交量出现大幅下降。世纪花园的成交量也开始逐渐下降。名仕花园和世纪花园的客户群都以中端收入人群为主，但主力客群差异较大。世纪花园名仕花园地理位置距县城较近的X

39、X路东侧距县城较远的冠县形象大道北环路以北楼层状况多层高层为主，小高层为辅主力户型100-130104-135均价1700元/1800元/总价17-22万18-24万按揭绝大部分按揭七成十年决大部分按揭七成十年物业费0.2元/月0.5月/月客户群周边乡镇私营业主为主，以周边乡镇政府官员等为辅以政府官员，企事业单位员工为主，周边乡镇私营业主为辅不同不同差异较大教育北路北环路红旗北路名仕花园世纪花园两个项目相差约500m振兴路中端收入人群置业特征为对单价和总价都较为敏感，尤其是私营业主对生活成本格外关注。中端人群：泛政府公务员：包括政府官员、公务员、教师、医生等阶层，家庭年收入5万以上，有改善居住

40、或为子女受教育进城购房需求；周边乡镇客群：个体及私营业主及富裕农民，以经营轻纺、养殖等行业，家庭年收入5万以上，有乡镇搬到县城和从平房搬到楼房等的改善需求。泛政府公务员周边乡镇私营业主收入特征收入水平中等，政府官员有一定的灰色收入，整体收入稳定以做机械加工类居多，财富积累速度较慢，收入不确定性较大置业特征一般在县城有一套多层住房，换房主要是改善性需求，置业需求有一定的惰性在乡镇多住平房，有在县城居住的欲望，对产品了解不多，只要是楼房就行，价格敏感度高。置业关注点环境、形象、总价价格、物业费所选择的住宅高层住宅价格便宜的多层住宅 我买名仕花园就是看中那片环境挺好的，还有温泉。至于距离，我道不在乎

41、，反正我开车上下班。物业费每个月50块钱也不是很多，能支付得起。冠县一中某教师 一个月什么都不干，就给他交50块钱，我才赚几块钱啊。只要是楼房，有独立的卫生间、洗浴室，剩下的都差不多，还是便宜的比较合适。乡镇某私营业主目前，大量的泛政府公务员已被名仕花园提前消化，短期内，此类人群无较强的购房需求。电信局整购1#楼 2007年，项目一期最南边的1#楼被电信局整购了，总共135套，大概有1.2万平米。名仕花园销售代表 XX路与北环路的东南角那块地，现在正在挖坑，预计要建4栋楼，已经有三栋被财政局团购了，大约能有5万平米已被消化。名仕花园销售代表北环路北侧地块，已被财政局团购 现在还有很多单位自己买

42、地给职工盖楼，以后这种情形会越来越少。因此，有些企业会和开发公司达成协议，为企业职工团购。这种团购并非是只限制本企业的员工，员工的亲戚朋友等都可以，没有限制。冠县县委霍先生未来周边乡镇的私营业主将成为冠县房地产置业的主力客户群。冠县及周边乡镇私企业主将成为未来市场主力客群冠县及周边乡镇私企业主：私营经济的快速发展使私企业主的数量和购买能力不断提升泛公务员、冠县大型企业职员：泛政府部门、大型企业近年多自建房、团购，较大数量被消化，未来购买数量有限外来生意人、外出务工人员数量有限，难以形成购买主力51世纪花园名仕花园核心客户：冠县及周边乡镇私企业主重要客户：周边乡镇政府官员边缘客户：外出务工人员核

43、心客户：泛公务员、冠县大型企业职员重要客户：冠县及周边乡镇私企业主边缘客户：外来生意人、外出务工人员本项目入市时间预计会在2009年初，届时市场无大盘，本项目具备成为市场领导者的质素。世纪花园（二期）名仕花园（二期）备注剩余体量1.2万约2.4万针对2008年下半年销售速度放缓，将两项目销售速度均下调10%预计入市时间08年5月22日08年5月消化速度0.18万/月0.27万/月09年剩余体量0.120.78万世纪花园08年下半年入市楼座名仕花园08年下半年入市楼座近期即将入市土地信息宗地编号土地坐落占地面积（平方米）土地用途使用年限出让方式200801兴贸西路北侧1704住宅70年招标200

44、803育才路西侧3519.6住宅70年招标200804冠宜春路北侧2565.7住宅70年招标合计7789.3到2009年，世纪花园和名仕花园已经基本到尾房阶段，与本项目竞争力度不大。未来入市的土地，将有可能在2009年上市，但其均为小面积地块，竞争优势与本项目无法同日而语。项目机会研究总结市场产品和营销水平较为初级，存在极大的提升空间泛政府公务员提前消化，本项目面临拓展其它客群的需求2009年市场无大盘，本项目具备成为市场领导者的质素本项目易于占领市场高地，需要拓宽客户来源。项目发展策略及初步定位本项目SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUNITY）威

45、胁（THREAT） 交通便利，进入性和通达性良好周边高层建筑矗立，环境宜人，城市意向初现规模较大，具备一定的规模优势 目前所在位置属于传统认知的偏远地区步行距离内，生活配套相对缺失地块内部建设21000经适房，影响项目形象 处于政府规划方向，地块价值逐渐提升2009年，入市产品无大规模项目房地产市场极为初级，产品和营销均存在极大提升空间 市场容量有限，名仕花园集中消耗一部分房地产市场化程度不高，项目操作不正规目前，全国宏观房地产市场处于低谷，将有可能波及到本区域SWOT分析及竞争策略原则本项目竞争策略原则：抓住机遇借助政府区域规划利好，建设适度超前的产品形式，塑造市场焦点。发挥优势利用本地块规

46、模大，周边城市意向较浓，打造高端城市住宅项目，奠定市场领导者地位。规避劣势利用规划区隔消除经适房对本项目的不利影响。随着名仕花园4万平米商业的入市，本项目可坐享成熟配套。化解威胁积极拓展周边乡镇私营业主，扩大客群。挂靠本土开发商，降低市场对外来开发商的抵触。项目定位的原则：市场容量为本项目面临的最大问题，项目定位应基于需求导向。冠县经济水平较低，中高收入人群数量较少中高收入人群主要有泛政府人员和周边乡镇私营业主绝大部分泛政府公务员已被提前消化本项目具备成为市场领导者的质素本项目应在建立高端形象基础上以需求为导向，扩大客户群为主要任务项目发展战略的确定冠县宏观经济基础较低，经济发展相对缓慢房地产

47、市场容量有限，消化速度比较缓慢房地产价格已被提前透支，未来价格上涨空间狭小本项目应以销售速度为目标，保证现金流的稳定性市场机会：高端高层项目成为冠县居民普遍认同的产品本项目定位应基于需求导向市场威胁：客户容量有限，部分客户已被提前消化发挥自身优势，向外拓展客户，抓住客户的敏感点。周边乡镇私营业主成为本项目拓展的主力客户乡镇私营业主对价格敏感，对生活成本高度敏感高端形象造势，市场价格入市，降低生活成本，全面捕捉置业客群。项目发展策略：一方面通过合理的户型面积和总价控制抓住主流客户，另一方面通过赠送面积，降低总价和物业费。发展策略一：压缩户型面积，控制总价，发展策略三：争取引入名校，提升住宅价值，

48、形成市场热点。发展策略二：户型面积多点赠送，降低销售面积，进一步提升总价和物业费的超值感受。保证高性价比促进高性价比体现高性价比冠县首席舒适宜居城市大宅本项目形象定位本项目客户定位核心客户重要客户边缘客户核心客户：周边乡镇私营业主冠县周边从事机械加工、轴承等一部分先富起来的私营企业主置业目的：首次置业或改善需求重要客户：泛政府公务员有稳定工作，收入较高的政府公务员、银行职员、教师、医生、大型国有企业职员等。置业目的：改善居住边缘客户：外来生意人、外出务工人员与冠县交接处的河北、河南等地的生意人冠县在外打工的人员置业目的：改善需求住宅产品定位户型户型面积单价（元/）总价（万元）套数比策略紧凑两居

49、80-90200016-1820%左右户型实用、总价相对较低紧凑三居110左右200022左右50%左右主力户型。户型实用、功能齐全舒适三居130左右200026左右30%左右次主力户型。以舒适、实用为原则，避免华而不实建筑形式户型配比建议为高层社区商业产品定位 因冠县整体商业价值不高，政府无商业规划的硬性要求，建议本项目不做商业。价格定位2009年2010年2011年2012年1785元/平米 1874元/平米 1968元/平米 2066元/平米 2009年2010年2011年2012年1836元/平米 1983元/平米 2142元/平米 2313元/平米 按年增长率为5%，未来四年价格保守

50、计算2009年2010年2011年2012年1904元/平米 2132元/平米 2388元/平米 2675元/平米 正常涨幅预判按年增长率为8%，未来四年价格乐观涨幅预判按年增长率为12%，未来四年价格根据冠县历年正常价格增长幅度，结合房产市场稳定增长的普遍规律，确定本项目正常涨幅为年增长率8%计算在正常涨幅基础上，结合05年以来的高速增长情况（年增长价格200元左右），判断本项目乐观涨幅为12%保守估计是根据消费的自然增长估算，判断保守增长率约为5%项目经济测算及可行性分析65经济测算及评价风险与不确定性分析可行性研究结论项目风险及防范建议经济测算的前提和条件报告中各评估方法测算依据城镇土地

51、估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本地块的经济测算是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造成本、建设期等方面结合冠县当地的实际情况，进行一般假设和判断； 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；资金运用考虑全部自有资金、35%自有资金、100%银行借款和股东贷款80%四种状况进行经济测算。经济测算-开发成本根据冠县政府的要求，本项目开发

52、周期为两年；经济适用房于2008年12月底和2009年12月底各交付150套；2009年6月底完成35亩小学的建设；因本项目入市时间约为2009年初，比合同签订时间约晚一年，因此，经适房和学校的建设也顺延一年 在不计算地价的情况下，项目总开发成本约2.5亿元。计算地价的情况下，项目总开发成本约为2.74亿。楼面地价约为153.02元/，开发成本单价（含土地）为1728.36元/本项目的土地款、前期工程费、报建费等均按冠县政府的相关规定计算；室外工程费参照周边项目成本估算，约为40元/序号项目名称 单价(元/) 计价面积（）总价(万元）备注1土地成本 153.02 158,412.50 2,42

53、4.04 按建筑面积计算1.1地价款 45.14 158,412.50 715.00 1.2耕地占用税 11.84 158,412.50 187.59 1.3清场及征用土地 94.69 158,412.50 1,500.00 1.4契税 1.35 158,412.50 21.45 2前期工程费 20.00 158,412.50 316.83 包括规划设计费、勘察费等3建筑安装工程费 19,009.44 3.1高层住宅 1,200.00 158,412.00 19,009.44 3.2商业 - - - 4建设配套费 2,785.00 4.1学校 1,000.00 4.2经济适用房 850.00

54、21,000.00 1,785.00 5室外工程费 40.00 158,412.50 633.65 小区道路、绿化及其他等6城市配套费 35.00 158,412.50 950.47 7管理费用 20.00 158,412.50 316.83 8不可预见费 13.53 158,412.50 214.33 9其他费用 46.00 158,412.50 728.76 9.1工程监理费 10.00 158,412.50 158.41 9.2城建规费 36.00 158,412.50 570.34 包括配套费、综合开发费、散装水泥专项资金、劳动保障金等10合计（不含地价） 1,575.34 158,4

55、12.50 24,955.30 11合计（含地价） 1,728.36 158,412.50 27,379.35 经济测算投资计划住宅分两年，四期平均开发，建安成本合计19009.44万元，总投资计划约为2.7亿；土地和前期工程费用集中于开发期第一年投入；园林成本和其他费用根据工程进度当期投入。序号项目名称投资金额20092010上半年下半年上半年下半年1土地成本 2,424.04 2,424.04 1.1地价款 715.00 715.00 1.2耕地占用税 187.59 187.59 1.3清场及征用土地 1,500.00 1,500.00 1.4契税 21.45 21.45 2前期工程费 3

56、16.83 316.83 3建筑安装工程费 19,009.44 6,336.48 6,336.48 6,336.48 3.1高层住宅 19,009.44 6,336.48 6,336.48 6,336.48 3.4商业 - - - - 4公建配套费 2,785.00 01392.5946.25446.254.1学校 1,000.00 500.00 500.00 4.2经济适用房 1,785.00 892.50 446.25 446.25 5室外工程费 633.65 633.65 6城市配套费 950.47 950.47 7管理费用 316.83 79.21 79.21 79.21 79.21

57、8不可预见费 214.33 53.58 53.58 53.58 53.58 9其他费用 728.76 609.95 39.60 39.60 39.60 9.1工程监理费 158.41 39.60 39.60 39.60 39.60 9.2城建规费 570.34 570.34 10合计 27,379.35 10,770.56 7,901.37 7,455.12 1,252.29 分期销售策略依照客户目标要求，并结合市场情况，建议本地块销售周期最短为4年根据冠县的销售条件，期房即可入市销售，即2009年初开始销售高层住宅平均到4年进行销售，按正常价格估算，价格年均增长率约为8%。高层住宅年均销售面

58、积约为4万平米项目合计2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售收入（万元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 高层销售收入(万元) 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 销售面积() 158,412.00 19,801.50 19,801.50 19,801.50 19,801.50 19,801.

59、50 19,801.50 19,801.50 19,801.50 平均售价(元/) 1,836.00 1,909.50 1,983.00 2,062.50 2,142.00 2,227.50 2,313.00 2,370.83 经济测算-销售收入根据冠县的销售条件，期房即可入市销售，即2009年初开始销售四年总销售净收入约为3.17亿元。项目合计2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售收入（万元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,69

60、4.59 高层销售收入(万元) 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 当期销售回款（万元） 33,354.29 3,635.56 3,781.10 3,926.64 4,084.06 4,241.48 4,410.78 4,580.09 4,694.59 销售税金及附加（万元） 1,701.07 185.41 192.84 200.26 208.29 216.32 224.95 233.58 239.42 销售净收入（万元） 31,653.22 3,450.14 3,5