重庆某项目市场、定位报告

1、 TOC o 1-3 u 第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市的对比分析 PAGEREF _Toc122893912 h 5一、国内生产总值（GDP）对比分析 PAGEREF _Toc122893913 h 5二、产业结构发展变化对比分析 PAGEREF _Toc122893914 h 6三、直辖至今各年的人均GDP变化状况 PAGEREF _Toc122893915 h 8四、直辖至今各年的人口增长情况 PAGEREF _Toc122893916 h 9五、城镇居民人均年可支配收入 PAGEREF _Toc122893917 h 10六、重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析 PAGEREF

2、_Toc122893918 h 11七、重庆市固定资产投资总额对比分析 PAGEREF _Toc122893919 h 13第二部分 重庆宏观房地产市场简析 PAGEREF _Toc122893920 h 15一、重庆房地产市场发展历程研究 PAGEREF _Toc122893921 h 151、重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较 PAGEREF _Toc122893922 h 152、重庆房地产开发市场情况（单位：万平方米） PAGEREF _Toc122893923 h 16二、重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比研究 PAGEREF _Toc122893924 h

3、181、重庆主城区房地产开发投资（单位：万元）对比分析 PAGEREF _Toc122893925 h 182、重庆主城区商品房竣工面积对比分析（单位：平方米） PAGEREF _Toc122893926 h 193、重庆主城区各区商品房销售面积对比分析（单位：万平方米） PAGEREF _Toc122893927 h 194、重庆主城各区商品房销售金额对比分析（单位：亿元） PAGEREF _Toc122893928 h 215、重庆主城区商品房销售均价对比分析（单位：元/平方米） PAGEREF _Toc122893929 h 22第三部分 重庆中高端住宅物业的发育历程 PAGEREF _

4、Toc122893931 h 25一、中高端住宅物业的界定 PAGEREF _Toc122893932 h 25二、中高端住宅物业发育历程 PAGEREF _Toc122893933 h 251、萌芽阶段（9297年） PAGEREF _Toc122893934 h 252、起步阶段（982000年） PAGEREF _Toc122893935 h 263、发展阶段（20012002年底） PAGEREF _Toc122893936 h 264、逐步成熟阶段2003年至今 PAGEREF _Toc122893937 h 27三、中高端住宅物业未来几年竞争态势： PAGEREF _Toc1228

5、93938 h 28第四部分 项目所在区域的规划发展 PAGEREF _Toc122893939 h 29一、观音桥商业中心 PAGEREF _Toc122893940 h 29二、北滨路沿线 PAGEREF _Toc122893941 h 291、北滨路新商圈的规划 PAGEREF _Toc122893942 h 292、社区氛围未来将会像成城市中心的中高档聚居地 PAGEREF _Toc122893943 h 303、交通规划交通骨架畅通 PAGEREF _Toc122893944 h 304、人口与消费辐射将会辐射全市范围 PAGEREF _Toc122893945 h 30三、江北嘴C

6、BD PAGEREF _Toc122893946 h 30第五部分 重庆市各区域各板块住宅市场分析（见附件一） PAGEREF _Toc122893947 h 31第六部分 重庆市各区域重点潜在项目分析 PAGEREF _Toc122893948 h 32一、各项目概况 PAGEREF _Toc122893949 h 32二、楼盘区域数量及体量分布 PAGEREF _Toc122893950 h 36第六部分 竞争板块市场分析 PAGEREF _Toc122893951 h 38一、热点板块供应及需求状况分析 PAGEREF _Toc122893952 h 381、各竞争板块供应状况 PAGE

7、REF _Toc122893953 h 392、各竞争板块各类产品供应体量分析 PAGEREF _Toc122893954 h 543、预测2006年各热点竞争板块产品放量 PAGEREF _Toc122893955 h 72二、其他竞争板块的现有供应和潜在供应情况 PAGEREF _Toc122893956 h 781、观音桥板块 PAGEREF _Toc122893957 h 782、南滨路板块 PAGEREF _Toc122893958 h 813、沙滨路板块 PAGEREF _Toc122893959 h 86三、竞争市场小结 PAGEREF _Toc122893960 h 87第七部

8、分 典型项目列举（见附件二）第八部分 项目定位探讨 PAGEREF _Toc122893961 h 88第八部分 项目定位探讨 PAGEREF _Toc122893962 h 89一、市场主力供应各房型户型面积区间以及总价区间 PAGEREF _Toc122893963 h 89二、房型统计分析 PAGEREF _Toc122893964 h 92第九部分 消费者研究 PAGEREF _Toc122893965 h 97一、参考贵司前期完成的消费需求专题调查报告 PAGEREF _Toc122893966 h 97二、纬联市场研究中心数据库的客户座谈会结论（见附件三） PAGEREF _Toc

9、122893967 h 97第十部分 项目定位 PAGEREF _Toc122893968 h 98一、项目分析 PAGEREF _Toc122893969 h 981、地块基本情况 PAGEREF _Toc122893970 h 982、项目交通状况分析 PAGEREF _Toc122893971 h 993、项目周边商业及配套分析： PAGEREF _Toc122893972 h 994、项目地块SOWT分析 PAGEREF _Toc122893973 h 995、项目自身素质及项目突破破口分析 PAGEREF _Toc122893974 h 100二、项目定位 PAGEREF _Toc1

10、22893975 h 1011、项目总体定位概念 PAGEREF _Toc122893976 h 1012、项目档次定位 PAGEREF _Toc122893977 h 1013、产品定位 PAGEREF _Toc122893978 h 1014、目标客户群定位 PAGEREF _Toc122893979 h 1025、项目价格定位 PAGEREF _Toc122893980 h 104三、项目分期计划、入市时机及销售周期 PAGEREF _Toc122893981 h 1051、项目分期计划 PAGEREF _Toc122893982 h 1052、项目入市时机及销售周期 PAGEREF _

11、Toc122893983 h 105第十一部分 项目产品建议 PAGEREF _Toc122893984 h 106一、各地块建筑形态、户型配比及各功能房面积建议 PAGEREF _Toc122893985 h 1061、A地块，点式高层及小高层 PAGEREF _Toc122893986 h 1061、C地块，点式高层及小高层 PAGEREF _Toc122893987 h 1062、B地块，风车形点式高层及11层、18层的板式小高层 PAGEREF _Toc122893988 h 1073、D地块点式高层及小高层，具体根据开发进度调整。 PAGEREF _Toc122893989 h 10

12、7二、各种户型种类设置条件 PAGEREF _Toc122893990 h 109三、项目售楼中心设计要求 PAGEREF _Toc122893991 h 1111、售房部选址建议 PAGEREF _Toc122893992 h 1112、售楼中心面积建议 PAGEREF _Toc122893993 h 1123、售楼中心功能要求 PAGEREF _Toc122893994 h 1124、结合C地块人行入口和会所设置建议 PAGEREF _Toc122893995 h 112五、社区配套建议 PAGEREF _Toc122893996 h 1131、商业配套： PAGEREF _Toc1228

13、93997 h 1132、会所配套： PAGEREF _Toc122893998 h 1133、户外设施配套: PAGEREF _Toc122893999 h 1134、特色配套： PAGEREF _Toc122894000 h 114六、社区交通及停车场（库） PAGEREF _Toc122894001 h 114七、住宅规划 PAGEREF _Toc122894002 h 1141、“可游可赏可融入”空间规划格局 PAGEREF _Toc122894003 h 1142、空间的开放性与相对封闭性 PAGEREF _Toc122894004 h 1143、布局流线态势 PAGEREF _To

14、c122894005 h 1154、点式围合空间 PAGEREF _Toc122894006 h 1155、点板结合、空间的流动 PAGEREF _Toc122894007 h 115八、住宅物业形态 PAGEREF _Toc122894008 h 1151、电梯花园洋房 PAGEREF _Toc122894009 h 1152、集中设置一栋酒店式公寓（A地块） PAGEREF _Toc122894010 h 1153、高层景观公寓 PAGEREF _Toc122894011 h 1174、空中花园豪宅 PAGEREF _Toc122894012 h 117九、住宅建筑外立面风格建议 PAGE

15、REF _Toc122894013 h 118十、住宅创新点建议 PAGEREF _Toc122894014 h 1191、窗 PAGEREF _Toc122894015 h 1192、色彩 PAGEREF _Toc122894016 h 1203、阳台 PAGEREF _Toc122894017 h 1214、其他 PAGEREF _Toc122894018 h 123十一、建筑材质 PAGEREF _Toc122894019 h 1231、外墙材质 PAGEREF _Toc122894020 h 1232、阳台栏杆 PAGEREF _Toc122894021 h 1233、入户门 PAGE

16、REF _Toc122894022 h 1244、窗 PAGEREF _Toc122894023 h 124十二、道路交通体系 PAGEREF _Toc122894024 h 1241、人行系统 PAGEREF _Toc122894025 h 1243、车行系统 PAGEREF _Toc122894026 h 1243、组团出入口 PAGEREF _Toc122894027 h 1254、路面材料 PAGEREF _Toc122894028 h 1255、社区园路规划参考 PAGEREF _Toc122894029 h 125十三、环境、景观及园林 PAGEREF _Toc122894030

17、h 1261、项目环境景观总体设计思路及风格建议 PAGEREF _Toc122894031 h 1282、景观、园林风格特色演绎 PAGEREF _Toc122894032 h 1311）园林水体的运用 PAGEREF _Toc122894033 h 1312）人性化 PAGEREF _Toc122894034 h 1333）绿化配置 PAGEREF _Toc122894035 h 1344）环境设施 PAGEREF _Toc122894036 h 1385）公园 PAGEREF _Toc122894037 h 1406）园路与种植 PAGEREF _Toc122894038 h 1407）

18、重要节点景观 PAGEREF _Toc122894039 h 141第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市的对比分析说明：本部分数据来源于重庆市、成都市、武汉市、上海市、北京市等省市1999-2005年统计年鉴/统计手册。一、国内生产总值（GDP）对比分析1998-2005年1-9月重庆GDP增长情况（亿元）1998-2004年7年期间，重庆市国民经济取得了高速的发展，重庆经济已步入发展快车道。1998-2005年1-9月城市GDP对比（亿元）GDP199819992000200120022003200405年1-9月重庆市14291480158917501971225026652115成都市1

19、1031190131314921667187121861783武汉市10021086120713481492166219561644上海市36894035455149515409625174506112北京市20112174247928463213366342833542 从总量上看，重庆市GDP和武汉市及成都市两个中、西部实力较强的城市相比还有一定的总量优势，这很大程度上要归因于重庆庞大的辖区范围与总人口。但与总人口数不及重庆的1/3的北京、上海相比却相去甚远。按照每年增长9的乐观估计（为保证国民经济质量与效率并重，重庆市政府规划未来几年GDP平均增长率在8-8.5之间），重庆要用12左右的

20、时间才能达到今天上海的经济总量水平。1999年-2005年1-9月城市GDP同比增幅对比（）从GDP增长幅度看，2000年以前要远远落后于其他城市，但增速一直保持加速趋势，在2004年超过成都、武汉、北京，仅次于增长速度高达19.2的上海。从中可以看出，起步相对较晚的重庆发展后劲十足。另外，受国家宏观调控政策的影响，2005年前三季度GDP增速集体放缓，国民经济发展不再单纯追求高速，而是要质量与效率并重。二、产业结构发展变化对比分析1998-2004年城市产业结构变化对比（）城市产业1998199920002001200220032004重庆市第一产业20.919.217.816.716.01

21、5.216.2第二产业41.040.841.441.541.943.444.3第三产业38.141.440.841.742.141.439.5成都市第一产业11.210.49.58.98.68.07.7第二产业45.144.744.945.445.545.946.8第三产业43.744.945.645.845.946.145.5武汉市第一产业7.67.26.76.36.15.75.3第二产业44.944.144.244.144.244.646.2第三产业47.548.749.149.649.749.748.5上海市第一产业2.12.01.81.71.61.51.3第二产业50.148.447.

22、647.647.450.150.8第三产业47.849.650.650.751.048.447.9北京市第一产业4.34.03.63.02.62.72.4第二产业39.138.738.134.835.835.837.6第三产业56.657.358.368.261.661.560.0重庆市产业结构变化示意图重庆市因其被广大的农村所包围，被形象的称为“大农村，大城市”，第一产业在GDP中占很大的比例，其比重虽然总体呈现下降的趋势，但在2002年至2004年期间其比重高居不下。作为老工业基地、西南工业重镇，第二产业一直占有重要的地位，其比重有逐步上升的趋势，在第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产

23、业比重下降的主要原因。第三产业的发展相对第二产业显得止步不前，其在GDP中的比重在1999-2004年期间一直在39.5-42之间低位徘徊。城市2004年产业结构对比图 根据国际化和现代化城市的指标，第三产业的比重应该达到70%，可以看出重庆第三产业的比例明显偏低。加快第三产业发展，以吸引更多农村劳动力进城就业；加速农转非城镇化进程，进一步缩小第一产业在GDP中的比重，将是未来重庆国民经济结构调整的主要方向。三、直辖至今各年的人均GDP变化状况1998-2005年1-9月重庆市人均GDP增长情况（元） 在GDP增长加速，而人口增长平稳（0.5）的情况下，人均GDP保持了7年的加速增长期。而在2

24、005年前三季度增速出现了1998年以来的首次回落，预计2005年全年人均GDP仍将达到9660元。在常住人口逐年下降（2000-2004年平均每年下降约13.8万人）的情况下，预计2005年按常住人口计算的人均GDP将突破10000元大关达到10900元。人民生活水平有了大幅提高。城市人均GDP对比（元）人均GDP1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年重庆市46844826515756546347（7034）7209（8077）8496（9608）成都市11103118971295714629161721791420626武汉市1376514751162061

25、7882195602146024963上海市28240308053454737382406464671855307北京市18478198462246025523284493206137058备注：括号外的数据按户籍人口计算值，括号内数据为按常住人口计算值，2001年以前均按户籍人口计算。常住人口是指全年经常在家或在家居住6个月以上，而且经济和生活与本户连成一体的人口。虽然重庆经济总量要大于成都、武汉等城市，但庞大的人口数使其人均GDP不及两市的1/2，按照年平均增长9，重庆要赶上今日成都水平，将要用超过10年时间。1999-2004年城市人均GDP增长速度对比（）与国内生产总值一样，重庆市近几

26、年人均GDP增长速度持续增长，在2003年达到17.8，增速超过同期成都、武汉、上海和北京四城市；2004年其增速也仅次于上海市。经济发展强劲的重庆正在奋力追赶其它城市。四、直辖至今各年的人口增长情况人口总量变化情况（万人）虽然重庆人口在直辖后的增速有逐年放缓的趋势，但2002年至2004年连续三年保持了0.5的人口增长率，每年增长约16万人。在常住人口上，呈追年下降趋势，由2000年的2826.27万人下降到2004年2770.98万人，平均每年减少13.8万人，平均降幅为0.52。五、城镇居民人均年可支配收入1998-2004年重庆城镇居民人均可支配收入（元） 随着经济的增长，居民生活水平

27、亦逐年得到提高，2004年城市居民年人均可支配收入已达到9220.96元。以平均每户3.02（2000-2004年这一指标在2.97-3.05之间）人计算，家庭可支配收入已达到27847元，预计2005年将达到31050元。2004年，城镇居民人均可支配收入的增长幅度再次为历年最高涨幅比率，达到13.9%，这已是该增幅连续第5年的增长，保守估计2005年全年增长率将超过11.2，人均可支配收入将突破10000元大关，达到10250元。六、重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析1998-2005年1-9月社会消费品零售总额（亿元）备注：为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。2004年以来，消费明

28、显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。由于2003年遭遇非典袭击，整个经济受创较大，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。2004年更是使消费得到了一个大的释放，社零总额为1061.5亿元，同比上涨幅度达到27%，无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。同时这一增幅也是自1999年以来连续6年的增长。从增速看，社会消费品零售总额增长速度自2000年后一直要低于人均GDP增长速度，直到2004年，社会总支出增长速度大于收入增长速度。1998-2004年重庆城镇居民消费支出比例（） 从城镇居民消费性支出比例的变化看，呈现逐步下降的趋势，居民储蓄进一步增长，消费潜

29、力还有待挖掘。1998-2005年1-9月社会消费品零售总额对比（亿元）城市1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月重庆市553.7596.3643.6699.3763.1835.51062786.0成都市451.2500.1554.2627.5709.5771.5875.3836.7武汉市491.9539.6606.1685.8770.1854.0960.6779.3上海市1471.01590.41722.31861.32035.22220.62454.62154.6北京市1195.21313.31443.31593.51744.81916.721

30、91.82143.9从总量看，2004年重庆市社会消费品零售总额大于成都、武汉，但还没有达到上海、北京等发达城市的1/2。1998-2005年1-9月城市社会消费品零售总额增长幅度对比（） 从增长速度看，重庆市一直处于五城市下游水平，但2004年消费出现井喷，增长幅度达27.1，从中可以看出重庆市民的消费能力较强。七、重庆市固定资产投资总额对比分析1998-2005年1-9月固定资产与房地产开发投资对比（亿元）社会固定资产投资由基本建设、更新改造、房地产开发投资及其他投资四部分组成。自1999年后，重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升，投资额也从562.87亿元增长到1621.9亿元，翻了近3

31、倍。从结构看，基本建设投资所占比例越来越大，2004年达到了54.95，重庆着意加大基础建设投入、改善经济建设条件的意图明显。房地产开发投资比例自1998年连续增长后，于2001年达到24左右，此后4年一直维持在这一水平，房地产开发投资所占比例在合理范围，与固定资产投资同步增长、协调发展。第二部分 重庆宏观房地产市场简析一、重庆房地产市场发展历程研究1、重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较1998-2005年1-9月重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元）1998-2005年1-9月各城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额比例（）分析：从上表可以看出，2004年上海房地产开发

32、投资占全社会固定资产投资总额的比例已接近40，而同期重庆仅为24.98。随着基础设施的日益完善，基本建设的投资将会逐步减少，而房地产开发投资必将占有越来越大的比例。从横向发展看，成都、武汉、天津、上海等城市均出现了较大的波动，只有重庆自直辖后的发展平稳，可以看出，目前重庆房地产市场总体健康，并没有出现投资过剩的情况，并且尚有较大的发展空间。2、重庆房地产开发市场情况（单位：万平方米）指 标19981999200020012002200320042005预测新开工面积1290.051661.191709.472098.242190.992230房屋竣工面积600.04619.56849.4210

33、20.631390.731676.971585.982515新开工面积增幅（%）2932341.8房屋竣工面积增幅（）3.2537.1020.1636.2620.58-5.4358.6数据来源：2001-2005年重庆统计年鉴及统计月报备注：2005年数据增幅参照2005年110月份各分类项的增幅预测2005年开发情况，数据仅供参考。（1）推算2006年市场潜在供应量数据项解释：重庆市场总供应面积：累加2002年2005年的重庆市6年来的新开工面积减去配套建筑面积（如车库、会所等，其计入开工面积，但却不能反映实际销售），可实现销售面积在此按85%的比重取值（我司通过对目前在售项目的可实现销售面

34、积比上项目总建筑面积而得）；重庆市场总消化面积：累加2002年2005年的重庆市6年来的商品房销售面积；重庆市场总空置面积：因为该数据的统计是以累加的形式得出，因此我司取值2005年的预测商品房空置面积。备注：20022005年的各项数据均以重庆市房管局公布数据为准。公式：2006年会推向市场的前期累计供应量 = 重庆市场总供应面积 - 重庆市场总消化面积 - 重庆市场总空置面积2006年会推向市场的前期累计供应量=11180*0.85-7911-568=1024万平方米 分析：统计得出，2006年供应市场中，至少有1024万平方米是2005年供应市场中遗留下来的尚未消化的面积，这部分体量必将

35、在2006年推向市场的，加上2006年新开工面积（根据近几年新开工面积的总量和增幅预计2006年新开工面积不会低于2000万方），2006年有待消化的商品房供应面积将不低于3000万方，这也告诉我们2006年的市场竞争异常激烈。（2）商品房新开工面积和竣工面积分析：各年新开工面积在竣工后会转化为竣工面积，在一定程度上具有一致性，从同期涨幅看，其发展趋势也较为一致，趋于正常。二、重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比研究1、重庆主城区房地产开发投资（单位：万元）对比分析分析：近几年房地产开发的热点地区江北区、九龙坡区、南岸区和渝北区2004年的投资规模均大幅上扬。其中，增长幅度最大的是包

36、含北部新区、两路等热点区域的渝北区，2004年该区房地产开发投资同比增长62.64，是同年主城区平均增幅的2.4倍。2、重庆主城区商品房竣工面积对比分析（单位：平方米）分析：竣工面积主要受到报告期当年及前几年商品房施工面积及新开工面积的影响，同时，开发商资金实力以及对项目的操控能力也将对工程进度取到关键作用。所以从上表可以看出，重庆市各主城区各年的竣工面积虽然总体呈现增长势头，但各区在各年的表现却是有涨有跌。2004年，只有江北区、渝北区、南岸区保持了一贯的增长势头，九龙坡区、沙坪坝区、渝中区、大渡口区、北碚区等区竣工面积均出现了负增长。这一方面与施工面积及新开工面积减少有关，另一方面，也表明

37、部分开发项目受宏观调控政策影响，存在一定资金困难，没有按计划工期建成。3、重庆主城区各区商品房销售面积对比分析（单位：万平方米）区 域2002年2003年2004年2005年19月2005年预测渝中区94.80112.69100.9285.56116.21 江北区124.97135.16148.90100.31123.44 南岸区79.42116.6894.9188.02115.87 沙坪坝区99.85118.95111.5849.9259.26 九龙坡区71.58138.70101.4466.2181.41 大渡口区19.2833.5243.0129.0933.36 高新区45.4538.5

38、556.70114.13152.62 经开区46.3282.8664.1577.10103.91 北部高新区12.7026.5168.43116.09158.56 北部经开区1.438.2360.5980.0渝北区130.07212.03239.55174.26237.99 巴南区31.5653.11117.3542.2961.04 备注：2005年预测数据是依据2005年19月份所出数据的同比增幅与去年的面积相比而进行预测的。分析：从横向看，2004年渝北区商品房成交面积一支独秀，紧随其后的是江北区，渝中区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区以及后来居上的巴南区商品房成交规模较为接近。而北部新区高新

39、园和经开区因起步较晚，总量相对较小。进入2005年，热点区域仍然集中在三北区域。从纵向发展看，只有渝北区、江北区、大渡口区、巴南区等四城区以及北部新区连续两年保持了正增长，其余各区都有不同程度的起伏。其中，北部新区高新园自2002年起步后龙湖系列为主发展迅速，2003年、2004年的增幅分别为108.7、158.15%；而北部经开区2003年商品房成交面积仅为1.43万方，2005年19月份达到52.01万方。由此可以看出，“三北城区”是近几年房地产开发的热点区域。4、重庆主城各区商品房销售金额对比分析（单位：亿元）区 域2002年2003年2004年2005年19月份2005年销售金额预测渝

40、中区26.0934.5135.3930.9643.02 江北区25.929.1435.530.6239.50 南岸区15.6726.824.7527.0236.33 沙坪坝区20.2124.9625.915.8618.96 九龙坡区13.3427.6222.3315.9719.54 大渡口区2.835.197.957.058.25 高新区9.239.4115.3333.9446.33 经开区8.7817.5715.7120.3828.41 北部高新区4.948.8323.7639.5053.48 北部经开区0.14.2225.4888.86 渝北区24.1735.2350.7237.2852.

41、31 巴南区3.367.2616.757.4210.88 2004年主城各区商品房成交金额市场分额分析：从上图可以看出，2001年建制的北部新区，房市在2002年起步后迅速发展，至2004年其市场分额已超过10。预计随着该区房地产开发的不断深入，其将在主城区房地产市场中占有越来越重要的地位。渝北区市场分额为18.22，远远高出排名第二的渝中区，“重庆向北”成为不可逆转的潮流。5、重庆主城区商品房销售均价对比分析（单位：元/平方米）数据来源：重庆国土房管局。分析：从横向看，北部新区商品房成交均价在房价偏低的重庆可谓鹤立鸡群，聚集的高品质楼盘成为该区高价位的有力支撑，2002年的高价格主要是因为龙

42、湖香樟林别墅的高价格带动了整体区域的成交均价，该区域的价格虽有所下降，但仍然是主城中价格高的一个区域；其次是渝中区，该区域项目因为拥有绝佳的地理位置，重庆核心商圈的高价格带动了整体区域的成交均价，之后，该区域的价格虽有所下降，但仍然是主城中价格高的一个区域；其次是渝中区，该区域项目因为拥有绝佳的地理位置，重庆核心商圈高价格带动了整体区域的成交均价，之后，该区域的价格虽有所下降，但仍然是主城中价格高的一个区域；其次是渝中区，该区域项目因为拥有绝佳的地理位置，重庆核心商圈的地段支撑了区域整体的高价格，从该区域产品的价格走势我们也可以看出，城市资源核心价值的不可复制性，推动其价格不断上涨，到2005

43、年，该区域项目整体价格水平已经接近北部新区中高端产品的价格；成交价格较低的区域是巴南区和大渡口区，这两个区域远离主城核心商圈，配套、交通、发展速度等均与其他区域有较大的差异，因此房地产市场的发展也是相对缓慢，销售价格在主城各区中也处于较低的水平。分析：从纵向看，北部新区项目价格虽高，但同时因为基数较高而使其价格的增长显得比较缓慢， 2004年大批量的高端产品入市促使其价格暴涨，2005年的涨幅就显得相对缓慢；此外，渝北区也是在2004年通过大量项目整体托市，以低价格吸引市场的关注，价格有较大的上涨；价格变化相对稳定的要算江北区，该区域的产品种类相对丰富，各板块的建设也相继起步，中心观音桥商圈小

44、户型产品有地段作为高单价的支撑，五黄路的发展带动了中端产品的大量入市，龙头寺和北滨路板块的发展又支撑起了中高端项目的建设，区域项目整体价格走势一路上升，相对稳定。而大渡口区域项目因为本身价格低，基数小，增长相对较快。第三部分 重庆中高端住宅物业的发育历程一、中高端住宅物业的界定我司根据2005年在售楼盘的成交均价，划分各个价格区间楼盘的个数，取出价格的中数区间为总体市场的普遍中等档次水平。高于此价位的物业的范围则界定为中高端物业及高端物业。根据此规律我们发现整个重庆市场在32003500这个价格区间上是一个重要的转折范围。以价格为划分标准，32003500即为重庆市中端物业的价格区间，3200

45、元/平方米以下的即为中低端物业，3500元/平方米以上的即为中高端楼盘。二、中高端住宅物业发育历程南方花园板块洋河板块新牌坊板块1、萌芽阶段（9297年）买得起商品房的人就是有钱人！除别墅物业外，其他物业并没有明显的高、中、低端界限。在此阶段后期（96-97年）开始出现封闭式小区和小区配套设施。在福利分房还大行其道的当时，十多二十万一套的住宅无疑属于极端奢侈品，非绝大大多数人所能够承受。因此，经济条件较好的中、高端人群成为了重庆首批置业者。当时的普通住宅小区价位在1200-1800元/平方米，别墅为6000-7000元/平方米，主要集中在北部，代表楼盘有：锦绣山庄（别墅）、龙湖南苑和加州花园、

46、洋河花园、南方花园等。 芳草地竞地城市花园新东福花园解放碑版块五黄路板块黄金堡小区新牌坊板块南方花园板块2、起步阶段（982000年）掀起重庆的第一批购房潮!各区均出现了代表性楼盘，北部仍是领先地位，形成了独立的新区板块。逐步引入了好的合作单位（建筑及环境设计单位）。物业管理受到客户重视。新的建筑形态开始引入，户型开始流行跃层和错层还有凸窗，建筑外立面受到重视，会所开始盛行，小区环境成为客户购房的重要参考因素。掀起了第一批由公房转为购买商品房的换房热潮，这一阶段的代表项目：五黄路板块（天骄俊园、皇冠东和）、新牌坊板块（龙湖花园）、黄金堡板块（坡月山庄、黄金堡城市花园）、竞地城市花园、新东福花园

47、、沙区凤天路的芳草地等。3、发展阶段（20012002年底）低、中、高端界限越来越明显！ 从2001开始，众多外地开发商纷纷进驻重庆，如浙江华立、浙江广厦等。房地产开发技术含量不断提高，个性越来越突出，新的产品形态出现。各大主城区也纷纷有了自己代表性的中高档楼盘，主城各区百花齐放，低、中、高端价格界限越来越明显。中高端产品主力价位区间为2000-2500元/平方米（建面）学府路板块凤天路板块南方花园板块九龙广场板块块南经开区板块块解放碑板块黄金堡板块松树桥板块新牌坊板块五黄路板块这一阶段的中高端物业代表板块或项目：北部：新牌坊板块、五黄路、黄金堡、松树桥板块。 南岸：经开区板块 渝中：解放碑周

48、边沙区：凤天路板块、学府路板块 九龙坡：九龙广场板块 高新区板块4、逐步成熟阶段2003年至今房价涨幅较大、外地开发商纷纷进入，开发水平明显提高从2003年上半年开始，重庆楼市更是进入到高速发展期，项目规模越来越大，硬件设施档次越来越高，配套设施发齐备，产品细节更加精致。重庆楼市也呈现供需两旺的良好局面，房价上涨较多。房地产开发随着城市的发展方向开始向外拓展。高、中、低段物业的界限也逐步明显，其分布要么集中在城市中心地段，要么处于更远的新区（主要是北部新区）第二批换房潮开始兴起（可以看出，重庆的换房周期为5-6年）。这一阶段中高端物业的主要分布：主要集中在新牌坊板块、北部新区、北滨路板块、解放

49、碑板块、南滨路板块、南经开片区。龙头寺板块北部新区板块新牌坊冉家坝板块沙滨路板块北滨路板块南滨路板块三、中高端住宅物业未来几年竞争态势：未来中高端物业较为集中的区域为：北部新区（近1000万方以上）北滨路板块（600万方以上）南滨路板块（500万方）龙头寺板块（550万方以上）冉家坝板块（300万方以上）沙滨路板块（近200万方）1、 南、北两岸仍是中高端楼盘供应的主力区域：从目前市场来看，北部已经领先一步，但随着南岸交通的逐步改善，两岸的竞争将会更加激烈。2、 巨大供应量的竞争：北部新区、北滨路、南滨路在未来的供应总量约2500万方，市场如此集中的巨大放量，对于有限的有效客户群体，对各个项目

50、都将产生不同程度的分流。产品同质的竞争：北部新区主要以供应多层花园洋房、联排别墅、别墅类的中高档、高档物业为主；而北滨路和南滨路则主要以供应小高层、高层电梯公寓为主；产品间的同质化竞争将愈演愈烈。替代性产品产生的竞争：无论是北部新区的多层洋房、别墅和还是滨江地段所开发的滨江高档社区物业，其总价的相近决定了其面对的客户群体具有很大程度的共性，两类不同的产品却彼此产生了相互间的替代关系，又形成了各类替代性产品的竞争。 第四部分 项目所在区域的规划发展项目所处的地理位置决定了项目的发展依托于北滨路沿线和观音桥商业中心的发展。一、观音桥商业中心在经历了长期的变革和发展，观音桥商业中心已经逐步走向成熟的

51、重庆第二大商贸中心，这无疑带给项目完善的配套和生活的便利，同时也带来购买力。二、北滨路沿线1、北滨路新商圈的规划根据政府的最新规划，由于原有的市级、次级商圈发展均受到诸如交通、规模、业态单一的制约；拟在北滨路的改造规划基础上，打破目前重庆区域性中心商业圈的现状，以金源时代购物广场为中心形成一个覆盖全市的新商圈 ，而本项目处于该商圈的中心位置，紧邻金源购物中心。2、社区氛围未来将会像成城市中心的中高档聚居地目前北滨路的地块已基本被众多本地和外地的实力开发商圈完（仅剩余1块地），未来开发规模达600万平方米以上，且各项目占地和建筑面积均较大。将形成城市中心的高尚居住社区。3、交通规划交通骨架畅通规

52、划中的北滨路东起黄花园大桥、西至石门大桥，覆盖面积约7平方公里。江北区将投资15-20亿元，在3年内修建万堂路等11条与江北滨江路垂直的连接道，直接把江北滨江路引入江北区的路网中；五座大桥将北滨路与其它主城区相连接，加之北滨路全体完工后，将与319国道和210国道相连，由此形成重庆市北部城区外环内网的交通格局。4、人口与消费辐射将会辐射全市范围人口的聚集和消费的辐射，带来的利好南滨路南滨路可以佐证。预计5年内本区域将形成居住人口超过15万人的大型高尚居住区，居民购买力较高，随着提升整个北滨路地带的影响力，其消费辐射力将延伸到整个江北、渝北、渝中乃至全市。三、江北嘴CBD江北嘴CBD地位的确立，

53、无疑向人们展示城市发展方向，作为与其一条北滨路相连的项目所在区域无疑具有很大的发展前景和消费力支撑。第五部分 重庆市各区域各板块住宅市场分析（见附件一）第六部分 重庆市各区域重点潜在项目分析注：以下项目均为体量在15万方以上或在重庆市有较大影响力的项目。一、各项目概况区 域项目名称项目地址占地面积（平方米）总建筑面积（平方米）建筑形态均价 元/m2面市时间巴南区申烨太阳城巴南区渝南大道168号558002858711花园洋房高层小高层未定2006年初巴南区融汇半岛巴南区李家沱19343002600000高层花园洋房小高层多层未定2006年5月北碚区香溪美林重庆三溪口建设村50000030000

54、0花园洋房叠加别墅未定2005年12月北部新区重庆财富中心（后期）北部新区星光大道1号385526600000高层别墅未定未定北部新区建工未来城（2、3期）北部新区金开大道866700710000未定未定未定北部新区奥林匹克花园（后期）北部新区金开大道22011001600000未定未定未定北部新区融科蔚城（后期）金开大道1133号733700820000未定未定未定北部新区棕榈泉国际花园（后期）金开大道88号800400680000别墅未定2006年5月北部新区爱加丽都金渝大道52号256293500000多层小高层花园洋房未定2006年3月北部新区复地上城金渝大道81号4200008000

55、00花园洋房高层33002005年12月北部新区劲力五星城高新园新牌坊74082300000高层未定2006年5月北部新区尚源印象新牌坊新南路60600110000高层小高层未定2006年1月北部新区协信TOWN城金开大道（天湖美镇对面）150353297000别墅80120万/套2006年3月高新区金科云湖天都九龙坡石坪桥陈度大桥南桥头180000400000多层花园洋房未定2006年4月高新区同天绿岸高新区二郎科技新城路6号270000400000高层花园洋房未定2006年6月高新区中华新城高新区袁家岗奥体中心旁167000750000高层小高层未定2006年3月高新区仁安项目二郎2327

56、83450000未定未定2006年4月江北区华宇北国风光江北北滨路（原造纸厂）110000350000高层小高层未定未定江北区金科廊桥水岸江北区五桂路新区政府旁194400370000高层小高层38002005年11月江北区香逸半山南桥寺（319国道石马河立交旁） 93160186320别墅52002005年12月江北区鹏润董家溪项目董家溪213440500000高层未定2006年下半年江北区龙湖春森彼岸刘家台160000720000高层未定2006年12月江北区珠江太阳城北滨路266800700000高层高层未定江北区东原美渝香滨北滨路256128670000高层高层未定江北区北京金融街置业

57、北滨路173420260000别墅未定2006年下半年江北区长安嘉滨水岸北滨路未定未定未定未定未定江北区招商北滨路项目北滨路142738420000高层未定2006年下半年江北区保利香槟花园龙头寺258222700000高层未定2005年12月江北区仁安龙头寺项目龙头寺167574320000高层未定未定江北区聚信龙头寺项目龙头寺209294310000未定未定未定江北区中亿溉谰溪项目龙头寺体育公园北侧300000未定小高层高层未定未定江北区环保项目聚信龙头寺项目南侧124500未定未定未定未定九龙坡区盛世华城杨家坪步行街兴胜路7号75112363288高层37002005年12月南岸区学府大

58、道69号（2期）南岸学府大道667000180000小高层花园洋房小高层3180未定南岸区高山流水（后期）南山670000380000别墅未定未定南岸区回龙湾南岸四公里600300900000未定未定未定南岸区融侨半岛（后期）南岸区明佳路33号20010002700000未定高层未定南岸区上海城（2期）南坪西路32号173420600000高层未定2006年南岸区阳光100国际新城（后期）南滨路533600900000高层未定未定南岸区海棠晓月（后期）南滨路300001250000高层未定未定南岸区江南国际新城学府大道2号（四公里江南立交桥旁）30763153816高层34002005年11月

59、南岸区渝能国际重庆市南岸区五公里292000600000高层未定2006年4月南岸区武夷滨江南滨路200100400000多层小高层高层未定2005年12月南岸区中央大街南滨路133900461200高层未定2006年12月南岸区和记黄埔南滨路项目南滨路128000450000高层超高层TOWNHOUSELOFT未定未定南岸区骏逸第一江岸南坪丹龙路90045260000高层未定2005年12月南岸区正扬集团项目茶园新区1000500未定未定未定未定南岸区美心别墅项目南岸弹子石20010001000000别墅未定未定南岸区顺驰会展中心项目南坪会展中心旁163415560000高层未定未定渝北区鲁

60、能星城（后期）黄花园大桥北桥头向北五童路1334000未定未定未定渝北区龙湖紫都城（后期）龙山大道111号200100240000高层未定未定渝北区中央美地（后期）人和立交154744120000花园洋房未定未定渝北区春风城市心筑渝北区冉家坝景观大道旁40885159859高层未定2006年3月渝北区金港国际重庆市渝北国际机场对面94500233893高层小高层32002005年10月渝北区山语间重庆渝北回兴高岩路文化景观大道一中分校旁120000600000别墅别墅：7000 花园洋房：46002005年11月渝北区圣湖天域渝北回兴宝桐路1号64032253198花园洋房高层32002005