居住小区物业管理

1、居住小区物业管理第二章物业管理的内容和机构设置第二节 物业管理企业的组织形式机构设置主讲人：田丽丽2、机构设置一、物业管理企业的类型二、物业管理企业组织机构设置原那么三、物业企业公司的组织机构一、物业管理企业的类型 关于物业管理企业物业管理公司的类型关于物业管理企业产生 目标第一，妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。第二，以较少的投入，为业主和用户提供优质效劳，使他们在平安、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。 第三，积极开展各种有益的物业经营和有偿效劳活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。物业管理公司的性质第一，物业管理公司是独立

2、的企业法人。 第二，物业管理公司属于效劳性企业。 第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成局部。 物业管理公司的类型1、按存在形式划分独立的物业管理公司附属于房地产开发企业的物业管理公司 体制转轨中的几种过渡形式：房地产部门改制建立的物业管理公司企事业单位组建的物业管理公司合作建房组建的物业公司城市街道办事处组建的物业公司2、按效劳范围划分综合性物业管理公司专门性物业管理公司 3、按企业所有制性质划分全民所有的物业管理公司集团所有物业管理公司 外商独资物业管理公司 合资或股份制性质物业管理公司 私营性质的物业管理公司 4、按管理层次划分

3、单层物业管理公司双层物业管理公司多层物业管理公司 二、物业管理企业组织机构设置原那么物业管理公司组织机构设置的要求物业管理公司组织机构设置的原那么物业管理公司组织机构设置的要求具备效劳性的功能充分发挥公司员工潜能关系协调效率与效益物业管理公司组织机构设置的原那么目标原那么统一领导与层次管理原那么 分工协作原那么责权对应原那么有效管理幅度原那么集权和分权相结合的原那么因事设职与因人设职相结合的原那么三、物业企业公司的组织机构物业管理公司组织机构的类型物业管理公司的集团化选择物业管理公司机构 物业管理公司组织机构的类型直线制 直线职能制 事业部制组织结构 矩阵制组织结构多维立体组织结构现行常见的物

4、业公司组织机构直线制 维修部主任经理服务部主任 组长 组长 组长 组长直线职能制 经理职能科室职能科室业务部主任业务部主任业务部主任职能组职能组 组长组长组长事业部制组织结构 公司职能机构职能机构管理处管理处管理处职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构职能机构业务处业务处业务处业务处业务处业务处矩阵制组织结构总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部多维立体组织结构地区地区地区事业部事业部事业部 职能部 职能部 职能部现行常见的物业公司组织机构一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。物业管理公司的集团化选择 物业管理公司的集团化选择：

5、 是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心，按一定的关系组成的多法人联合体。有以下优点：1.有利于资源共享，节省管理本钱2.有利于实施品牌管理3.有利于产生规模经济效益 4.有利于实现物业管理的社会化和专业化物业管理公司机构目前通行的物业管理公司机构设置主要有： 行政机构和职能机构行政机构：指物业企业正式的领导机构，行政人员是正式的领导人物。 职能机构：是各级行政领导的管理办事机构，某人员是各级领导的助手和参谋。 例 经理 办公室财务部业务部环境部经营开发部设备工程部设备维修部保安部 案例一：一、北京豪城物业管理公司1、公司简介 北京豪城物业管理公司是全民所有制企业。公司拥有物业管

6、理、水、电暖、土建、财会等中高级职称的管理技术人员62名，各类专业技术骨干75名，以及专业的物业员工850名。 公司实行总经理负责制，下设行政部、财务部、人事部、质检部、热力部、动力部、工程部、绿化部、物业部、经营部以及各工程部。 公司制定“优质效劳、全员环保、健康平安、预防为主、依法管理、持续改进的一体化管理方针。公司向社会提供专业物业管理效劳，其中包括：水、电、暖、电梯、电信等运行维修，以及保洁、保安、绿化、邮政、基建工程、装饰装潢等物业管理工程。 公司承担着数十亿元资产的运行维护管理，在管物业面积200万建筑平方米，管理范围涉及教学办公区、图书馆、写字楼、酒店、公寓、住宅区。在管工程包括

7、：北京师范大学、中国人民大学、首都图书馆、中关村生命科学园、京师大厦、北师大二附中等。公司每年还承担大量的水、电、暖、土建、绿化等专项工程。 公司建立了现代企业管理制度，遵照ISO9001：2000质量管理体系、ISO14001：1996环境管理体系、OHSAS18000职业健康平安管理体系的标准，实行三标一体化的管理。运用先进的管理手段和全新的效劳理念，为顾客提供优质、环保、平安的物业效劳。 公司热诚希望与社会各界真诚合作，为顾客创造整洁、平安、舒适、便捷、优美的生活、学习和工作环境。2、机构设置总经理副总经理项目部直属部人大明德楼首都图书馆北师大京师大厦生命科学研究院物业部绿化部经营部工程

8、部动力部热力部人事部质检部财务部行政部案例二、通用技术集团物业管理简称通用物业公司1、公司简介 通用物业公司总部地址：北京市阜成门外大街6号通用技术集团物业管理以下简称通用物业公司隶属于中国通用技术集团控股有限责任公司。通用物业公司成立于一九九九年一月，是在中国技术进出口总公司、中国机械进出口集团、中国仪器进出口总公司所属原物业管理公司机构的根底上以业务重组方式实现的。通用物业公司经国家工商局登记注册，注册资金人民币500万元，是以物业管理为主体的法人实体。其经营范围除受托物业管理外，还包括：室内外装饰装修；建筑材料、装潢材料、针纺织品、日用百货、五金交电、化工、机械、电子设备、电子计算机及外

9、部设备、家具、工艺美术品金、银饰品除外、化工材料、土畜产品、医疗器械的销售；经济信息咨询；接受委托提供劳务效劳；保洁、园艺绿化效劳；房屋租赁；房地产咨询效劳；仓储效劳等。通用物业公司以灵活的经营方式，并通过与国内外企业和各界人士的广泛合作，不断开拓业务新领域。通用物业公司是以写字楼管理为主的专业物业管理公司。在重组前后的多年开展过程中，在按照?公司法?进行标准经营管理的同时，坚持实行适应市场经济的管理体制和不断优化的内部运行机制，在实施ISO9000质量管理体系的根底上，学习和引进国内外先进的管理与效劳理念、管理经验与管理手段，逐步形成了具有企业特征的比较成熟的符合市场经济要求的管理体系、竞争

10、机制和团队精神，培育了一批优秀物业管理和各类高级专业技术人才，具有一批资深的各类专业和丰富经验的管理队伍和效劳队伍，在市场化和行业化的竞争实践中积累了丰富的物业管理经验，具有较强的经营和管理实力。通用物业目前受托管理的有多座不同档次、不同特点的近20万M2写字楼宇和近10万M2的住宅楼、仓库等物业。通用物业公司是适应市场经济开展而诞生的，其开展战略是：以物业管理为主体，以经济与社会效益为核心，拓展业务开展领域，加快实现专业化、社会化、科技化、国际化的步伐，成长为实力强劲的综合性的物业管理企业。通用物业公司在顺应其“团结协作、开拓创新、老实信用、增值效劳、以人为本、创造价值、品牌意识核心理念、突

11、出“开拓、创新、高效、严谨、协作的企业文化特征的根底上，其目标是：一流的企业、一流的人才、一流的管理、一流的效劳。通用物业公司将坚持“重合同，守信誉的经营管理原那么，恪守“客户至上、信誉第一、优质效劳、全面合作的公司宗旨，实行“顾客至上、科学标准、平安舒适、优质效劳的质量管理方针。我们坚信，依靠通用物业公司全体员工的智慧和不懈的努力，仰赖社会各界人士的热情关心和支持，通用物业公司一定能够开展成为具有强大生命力和享有良好声誉的一流企业。通用物业公司将以雄厚的实力、一流的管理和满足客户的不同需求，竭诚为社会各界尽善尽美地效劳。2、组织结构案例三、成都市辉煌物业管理1、公司简介成都市辉煌物业管理是成

12、都市辉煌实业的全资子公司，是从事高层楼宇物业管理的专业化公司。公司是中国物业管理协会成员单位，具有成都市房地产管理局颁发的物业管理企业经营资质证书。公司现有物业管理技术人员16人，其中具有物业管理企业经理岗位证书的14人，具有高中级专业技术职称的10人。公司下设行政部、财务部、市场部、管理部等四个业务职能部门，以及两个工程管理处。公司主张在积极适应市场需要的同时，坚持严格的物业管理业务的过程控制，致力于建立以各类专业标准为横向根底，以标准化规程为纵向纽带的管理体系。在这个根底上，公司致力于建立严格的质量控制体系。公司已经承担了成都高速大厦物业管理参谋工程和管理王府花园的成都棠湖物业管理有限责任公司的参谋工程，是西南地区首家承担了全方位物业管理参谋效劳业务的现代化物业管理公司。公司将始终坚持“严谨务实，一丝不苟的作风，为业主提供平安、优质、高效和经济的效劳。2、公司的组织机构 公司组织机构由行政部、财务部、市场部、工程部等四个总业务职能部门和假设干个事业部组成。