福州宏观环境分析和个案分析

1、福州宏观环境分析和个案分析目录PART福州宏观环境分析PART福州类似个案比较PART项目区位综合分析PART结论福州市城市环境分析PART宏观环境分析城市基本概述交通体系城市发展规划城市建设目标福建省省会城市，位于福建省东部闽江下游，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市。随着2010年初的胡锦涛入闽，海西经济发展系列国策在未来的逐步落实执行，福州作为海西中心省会级城市的经济核心地位将进一步得到快速发展及巩固。福州市区面积从1978年的平方公里扩大到2009年的183平方公里。福州城市新规划的中心城区（闽侯7镇和连江琯头拟纳入中心城区）面积为1443平方公里。 2009年全年全市常

2、住总人口687万人，其中市区常住总人口271万人。规划至2015年，中心城区常住人口规模为346万人。 地理行政城市基本概述动车时代大港行列地铁城市 一小时经济圈铁路交通枢纽国际航运枢纽福州交通“海陆空”立体网络日益完善交通体系福州交通枢纽港日益成形，这同时也意味着福州作为海峡西岸省会中心城市的区位经济发展优势更加凸显。这不仅有利于经济发展，对于土地价值、商业发展等的增值效应也将会非常明显。地铁动车由滨江型城市向滨海型城市发展20002005完成闽江时代从三山时代到闽江时代的延伸，从城市老城区到江滨沿线的开发20052010开始乌龙江时代从闽江时代到乌龙江时代的飞跃，完成对台南岛的开发2010

3、2020实现滨海时代从乌龙江时代到滨海时代的提升，对闽江口、长乐沿线的开发“一城两翼双轴线”的城镇中心体系的规划构想到2020年，福州市将形成1个特大城市(福州中心城区)、2个大城市(福清市、平潭岛)、2个中等城市(长乐市、连江县)、4个小城市(闽清县、永泰县、罗源县、闽侯县)以及若干个小城镇，并构建“一主一区两副”的中心体系格局。福州城市发展规划城市建设目标数据来源于福州市城市总体规划(2009-2020)福州市中心城区的重点发展方向为“东扩、南进”。采取“结构开放、轴向发展、核心多极、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略，形成“一区三轴八新城”的空间布局结构。城市职能定位：福建省省

4、会+海峡西岸经济区的中心城市+国家历史文化名城 城市发展目标：经济繁荣的中心城市+生活舒适的宜居城市+环境优美的山水城市+人文和谐的文化名城PART宏观环境分析福州市经济环境分析GDP与固定资产投资人均GDP人均可支配收入与人均消费支出社会消费总额产业结构及发展状况数据来源福州市国民经济和社会发展统计公报GDP与固定资产投资福州市近年来经济增长加快，综合实力提升、固定资产投资额高速增长，为福州市的经济社会持续、协调、快速发展发挥了重要作用。数据来源福州市国民经济和社会发展统计公报人均GDP福州市人均GDP08年就已超过4000美元，超过了当年中国人均GDP， 09年福州市人均GDP达到了540

5、0美元，根据GDP增速与房地产发展的关系，可以看出福州市房地产正处于高速发展期。数据来源福州市国民经济和社会发展统计公报人均可支配收入与人均消费支出福州近几年人均可支配收入从2004年11436元到2009年20289元，年均实际增长率都在10以上，这对福州未来经济发展趋势（尤其是商业）是利好的因素。数据来源福州市国民经济和社会发展统计公报随着市民生活水平的提高，居民消费进入转型升级阶段。数据显示，福州的全市社会消费零售总额，每年均以惊人幅度递增，增幅已连续多年位居全国各大城市前四名。社会消费总额产业结构及发展状况2009年福州三大产业比重图2009年全市重新认定高新技术企业159家，其中上市

6、公司18家，实现高新技术产业工业产值1503亿元，增长20%。2009年福州产业结构继续调整，突出发展高新技术产业。三次产业比重由上年的调整为，支柱产业增长明显。数据来源福州市国民经济和社会发展统计公报PART宏观环境分析福州市房产政策环境分析房地产及金融信贷政策成交量分析第三套，首付55%-60%，利率上浮到基准利率的倍2套房，首付比例不低于40%，利率提高10%首套房，首付比例不低于30%，利率最低折梯度调控房地产及金融信贷政策新政前：福州地价屡创新记录 新政后：楼市疲软，商业地产成新宠 2010年政策呈现出以下几个特征：1) 从信贷政策调整到供应结构调整2) 从规范拿地到规范期房销售3)

7、从增加供应到限制需求 小结：2010年调控政策的频率之大，涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。 “新国十条”颁布并实施以来，国家对房地产市场的调控力度有增无减。首次置业和中小户型购买比例上升，部分房产投资转向商业地产 。榕四大行暂停第三套房贷 成交量分析1月份成交量分析2月份成交量分析对比PART福州类似个案比较福州科技园概述已入住科技园区建设中的科技园区福州高新技术产业开发区是国务院批准成立的国家级高新技术产业开发区，下辖马尾园、洪山园、仓山园、台西园和海西高新技术产业园，马尾园被批准成为国家显示器件产业园。2009年，福州高新区实现总产值418亿元，总收入415亿元、利税3

8、0亿元、出口亿美元，分别比增11%、12%、3.4%、25%。已入住的科技园区福州高新技术产业开发区下属园区园区名城园区亮点园区企业马尾科技园以发展电子信息产业为主，协调发展生物医药、医疗器械、节能材料、环保设备等高新技术产业以及健康食品、物流、房地产等配套产业。园区共有规模以上企业118家（其中中型企业22家，小型企业95家），世界500强或跨国公司、国内（香港）上市及上市控股企业29家。洪山科技园“产学研”一体化的功能框架，海内外高科技产业、高科技人才、研发机构集聚效应，形成电子信息、新材料、环保产业三大支柱产业。目前有107家入园企业，其中高新技术企业54家，获国家火炬计划项目5家，省火

9、炬计划项目11项，仓山科技园重点瞄准在：微电子科学和电子信息技术，光电子和光机电一体化技术，生物工程技术，新材料新能源技术等。迄今共引入企业118家，其中征地落户企业30家，入园挂靠企业88家，高新技术企业6家。台西科技园区将建设成为产、学、研科技成果转化基地和集高新技术研发、中试、成果交易、展示、交流、培训等产业一体化的集中区。园内共有企业174家（其中在孵企业50家），已被认定高新技术企业25家（其中国家重点高新技术企业1家），省级企业技术中心3家，境内外上市公司2家，亿元企业9家。福州市海西高新技术产业园（建设中）项目地址：闽侯上街南屿沿江（乌龙江大道旁）用地面积：约平方公里（一期用地4

10、200亩） 功能定位:以高端研发、科技孵化和总部经济为主体，推动电子信息、光机电一体化、新材料、环保和生物技术等高新产业的集聚形成和规模发展。建设目标：代表“海西”高新技术产业发展方向，成为海峡两岸科技创新和高新产业对接与合作的“先行区”。规划总体布局结构：“一主一副、两区三园”。 “一主一副”指的是环高岐湖形成的综合公建服务中心和围绕管理中心形成的行政生活服务中心。 “两区三园”指的是上街安置小区和南屿高尚居住小区以及三个集中的产业园区。福抗创投中心创业大厦 27层中青科研中心 21层山亚科技总部 23层海西高新技术产业园一期星网锐捷总部大楼PART项目区位综合分析项目区位分析区域规划区域道

11、路区域交通发展趋势项目区位分析区域规划福州中心区14新居住 城市精英的栖居地新商务 五四CBD的延伸53新店新城，定位为综合居住新城 2北大门的交通要道 数据来源于福州市城市总体规划(2009-2020)本案项目区位分析区域道路三环提速，四环出水五四北，将作为福州市南北向的主干道，将成为福州北大门的交通要道。在所有新区板块中，五四北板块在新区中是距离市区最近的，也是唯一一个被三环贯通的新区。 贵新隧道、机场高速二期、三环路、绕城高速福州四环等纵联成网的立体交通，从五四北出发：5分钟到市区；10分钟到连江；20分钟到长乐机场。三环：三环东北段A段拟国庆竣工，本区可从由琴亭高架桥的新店互通上三环。

12、四环：福州第一条由绕城高速公路组成的城市环线。一期工程计划国庆通车，本区可从福飞路上福州北互通绕城高速。本案项目区位分析区域交通福州市城市快速轨道交通建设规划中显示：福州将建设7条轨道交通线路，全长约180公里，共设站134座。其中1#线长公里，年底开建，计划2014年建成通车；五四北是福州首条轻轨建设的始发站，魅力可见一斑。地铁让城市升值 香港 地铁物业，升值近一半北京 地铁让楼盘“活跃”起来 上海 地铁带来的投资业奇迹广州 沿线商铺迅速走俏地铁建到哪里，城市旺区就扩展到哪里。以地铁站点为圆心，周边3公里范围之内都是“黄金辐射区”。项目区位分析发展趋势按照福州城市商业网点“十一五”建设及20

13、10年发展规划，五四北区域被定位为福州的一个高尚住宅区。整个北城区域（华林路以北），即“大五四北”区域按城市功能定位等发展需要，政府在这里预留了学校、医院等公共配套设施的建设用地。 “十一五”期间福州将以五四北新区为中心打造一个集休闲、购物、娱乐为一体的商贸区，重点发展超市、酒店、医院、学校、专业店、新儿童公园、北湖公园等，从而进一步完善五四北的配套。 根据福州城市总体规划中的中心城市总体布局，五四北生活区作为三大新区之一，将定位为“以居住为主要功能的城市新区”，规划建设为“以保护生态环境为前提、以建设生态新区为目标、具有21世纪城市概念的生态新城”。福建希尔顿大酒店（五四北）北湖公园（琴亭湖

14、）新儿童公园（鸟瞰图）PART项目区位综合分析项目综合分析地块属性区域价值项目SWOT项目相关政府文件规划经济指标：占地：187亩容积率：总建筑面积：124,693建筑密度：项目地块现状说明：土地坐北朝南，东南面比较平，落差3550；西南面为高坡，标高70-107；中间标高80；偏东下滑至48；北部西高东低落差4580；中部形成洼地，有一定水面。 项目地块处于半山，所以整体有一定坡度，在后期的开发过程中，需要根据实际项目情况进行适当填平；由于项目地块还属于生地，未经任何开发，有大量的天然绿色植被，可以保留。地块属性分析项目周边聚集大量的民房以及次新房，次新房档次不高均以安置房为主；处于正在开发

15、的状态，规划比较杂乱；项目背后紧靠当地猫耳山，未经任何开发。临近福州市新动物园，人流量一般，多属于目的性消费。项目紧靠城市主干道绕城高速；距今后三环路约公里路程。区域价值分析北南西东优势：项目由省科技厅与天星公司共同开发，项目开发有相关政府政策支持。以科技为背景的城市综合体，同类市场比较稀缺，资源可独享。项目规划业态丰富、配套全，具备自身带旺人气的条件。后期招商可利用价格优势为项目增加市场竞争力。地块及周边自然环境优越，有大量的天然绿色植物，空气清新。劣势：项目用途不属于商住用地，仅有使用权限，但不得抵押，在后期销售会有一定的抗性。虽然在城市发展中轴线上但是地块位置比较偏远，道路通达性较差，客户接受度不高。所在区域周边处于开发中状态，周边配套设施欠缺，氛围还未完全成熟。项目分析威胁：项目中间分别有南北向和东西向的两条规划路横穿将地块分割成四块，为了保证地块完整性便于以后进行管理，建议与政府协商，尽量将两条路避免与地块交叉。项目相关政府文件土地证项目相关政府文件中选通知书相关政府文件操作规定PART结论综合结论问题提炼思考难点项目区域福州市海峡西岸经济区首位城市 三环时代 福州多中心