高新综合体项目前期策划定位全案

1、XX广场B、C座定位思路及方案设想西安XXXX房地产经纪有限责任公司2010年6月引言 根据规划要求，XX广场B座只能作写字楼、C座不能作公寓（规划要求建筑高度必须100米以上才可以），经调查，XX区一、二期范围内写字楼供应很少，市场时机很好。因此，经过前次会议已确定将XX广场B、C座整体定位为写字楼进行规划设计。 根据XX公司发展战略定位，本次方案是在完全面向市场销售、不保留持有物业的前提下，进行产品定位和规划设计。 若XX广场B、C座后期出现整体团购需要，将按照团购方的具体要求另行规划设计，本案仅作初步考虑。本方案要解决的几个问题1、本项目作区域性大型商业是否可行？2、写字楼如何定位？3、

2、写字楼的最优产品方案是什么？目 录1、区域商业研究及大商业的可行性分析2、区域写字楼市场分析3、项目定位及产品设计构想4、产品设计方案5、投资收益概算一、区域商业研究及大商业可行性分析区域发展趋势1、XX区向南部三期范围快速发展；2、项目所在xx路沿线是以创意产业带为核心的写字楼集群，周边大型居住社区稀少；3、XX区一期范围内商业已经成熟，二期范围内的XX路沿线商业日渐成熟。一期二期三期项目周边三大商业区1、XX路商业区2、XX路商业区3、CBDXX周边商业区XX区商业格局xx路板块未来商业格局及分布1、区域型大商业向XX路以北和XX区三期方向的两端发展，初步格局已经形成；2、中小型配套商业在

3、项目周边供应量较大，目前租售情况一般。本案xxx广场xxx国际xxx街区xxXX店xx路地下商街融侨城商业xxx商业XX三期xxx广场地块条件很难满足大型商业配套需要 目前B、C座车位配套可基本满足写字楼需要。 由于农行大厦、多层办公楼、地裂缝等影响，大型商业对车位和广场的的需要，地块条件很难满足。农行大厦项目大型商业可行性分析1、本项目不在三大商业区域范围内；2、xx路周边大型商业向南北两端发展，本项目难以借势；3、xx路以写字楼集群为主，大型居住社区稀少，对大型商业支持力度小；4、项目地块条件不支持大型商业对车位和广场的配套需要；5、项目面临xx路地下商业街、融侨城商业、xxx商业等新规划

4、大型商业的直接竞争；6、大型商业市场销售风险大，有可能变成企业自留的持有物业，不符合公司发展方向。大型商业市场销售风险很大，本项目不建议作大型商业。中小型商业市场 本区域中小型商业市场竞争较为激烈，但项目自身有商务配套需要；xxx国际约1万xxx创意广场约1万 xxx街区约3万xxx广场商业约3万 建议：本项目根据配套需要，适当设计写字楼配套底商即可。二、区域写字楼市场分析写字楼市场状况及发展趋势1、XX区一、二期范围内现有写字楼供应量较少，在售项目大多进入尾盘阶段，该范围内未来2-3年基本无新项目面市。2、xx路新项目目前仅有xxx广场（沣惠南路西工大科技园内），均价7500元/；3、XX区

5、未来写字楼集中在三期范围及xxx周边。项目区域写字楼市场供应出现断档，借此时机能够较大程度规避销售风险。项目地块价值研判1、xx路是连接XX一期和三期纽带，已经形成写字楼集群，后期发展和升值价值巨大；2、地块总体素质高，临街面200米，具备写字楼开发的良好条件；3、农行总部等大型企业入驻、唐城墙遗址公园都对地块价值和形象有很大提升；4、项目规划审批不能以公寓项目报建，只能建设标准写字楼。区域产品分析(标准写字楼）项目xx国际中心XXSOHO同盟XX新坐标CLASSXXIBC容积率4.22.654.025.33绿化率45%38%36%40%公摊率20%24%26%23%17%电梯6部8部11户，

6、18人高速电梯4梯7户3梯4户4梯4户装修毛坯毛坯毛坯，做好架空层毛坯精装无洁具采暖整体中央空调，分户控制地辐热中央空调暖气片地辐热中央空调中央空调分户送户式中央空调中央空调不分户送户式中央空调无大堂整层金融、票务及商务大堂挑空400 8.9米200 7米200 9米800面积分割300-140094-230以上81-200210-1100300-1200 配套餐厅、会议室综合配套完备周边公园、商务配套齐全、公交方便基本配套完备泳池6大公园、高速电梯板式或异型结构，单层面积1000以上，面积分割100-300 之间，单层6户左右，3梯4户以上配套电梯。偶数层为loft写字间，户型面积100-2

7、00平米，共23层，1-4层为配套商业、员工餐厅等，5层以上为写字楼。XXSOHO同盟项目xxx街区XX国际城XX大厦xxx国际广场容积率3.424.596.56.75绿化率40%42%35%34%公摊率20%，16%25%23%电梯3梯4户4梯4户5梯8户3梯4户装修毛坯简装（地砖、卫生间)毛坯毛坯采暖地辐热地辐热地辐热地辐热中央空调送海尔户式空调送户式中央空调送户式中央空调送户式中央空调大堂9米60 9米高100 9米6309.3米400面积分割123-888 150-240160-240 123-900 配套1600会所、餐厅等阳光泳池，园林景观、餐厅图书室、会议室、餐厅会议室、餐厅等区

8、域产品分析（外框内剪结构，轻型写字楼）外框内剪结构应用普遍，单层面积一般在900以内，面积分割100-300 之间，单层6户左右，3梯4户以上配套电梯。4梯4户或6户、低公摊率16%，外框内剪结构，以公寓报建，被很多项目所借鉴.XX国际城区域产品共性分析1、形象较好，符合xx路区域成为中高档写字楼集中区的趋势；2、土地利用率普遍较高，容积率较高3.4-9.5之间；3、地辐热采暖，户式中央空调应用普遍；4、标准层面积1000左右，3梯以上电梯配套，主流面积分割100-300 ；5、广场小，地下车库为主，户数与停车位比在1：1以上，基础配套等较之前写字楼有所提高；6、绿化多在30%以上、餐厅、会议

9、室等商务配套较传统写字楼有所升级；7、注重健康，层高均在3.1米以上、窗户、采光、低能耗等都有提升；8、大堂多为挑空，面积多在200 以上；9、1-4层多为底商，租售情况一般。追求高性价比，注重健康、形象；单层户数趋少，电梯、车位、大堂基本配套提升是趋势1.自用型客户80%XX在册企业八成以上成长型企业主、创意型企业主、知识经济型企业主2.投资型客户20%本地/异地专业不动产投资客有投资欲望的实力阶层客户需求分析客户企业规模 具有购买能力的成长性企业，企业人数10-50人之间为主力客群,70-100人大型公司为辅助客群。办公面积区间办公面积区间分割主要在100-300m自由组合，单层面积500

10、-1000m。创意型企业31：设计类、广告类、软件研发、咨询顾问、网络类；金融商贸类企业47：贸易公司及上下游相关行业；银行、证券机构、投资机构、保险类机构；教育类5：培训类机构通讯电子类12：通讯服务、器材研发及销售、安装、售后服务；办事处5：非本地企业或政府机构驻西安办事处主力客户群细分客户需求小结1、自用型客户是购买主力；2、具有购买能力的成长性企业，企业人数10-50人之间为主力客群,70-100人大型公司为辅助客群；3、办公面积区间分割主要在100-300m自由组合，单层面积500-1000m；4、主力客群为成长型企业、创意型企业、知识经济型企业。本项目体量不大，市场时机很好，选择主

11、力客群风险最小。三、项目定位及产品设计构想项目定位属性定位：中小型成长性企业商务平台轻型办公楼升级版xx路CBD 首席3G生态财智商务平台3G办公总部，硅谷新动力 小型配套底商业态定位： 打字复印、茶秀咖啡休闲、足浴、美容美发、烟酒店、银行网点等。底商定位全临街迷你商铺项目定位特点一、区位优势区域已经成熟并且极具升值潜力 二、建设等级超越轻型办公配置的标准写字楼； 抗震8度以上，安全、消防达到标准写字楼等级xx路CBD 首席3G生态财智商务平台3G办公总部，硅谷新动力 三、豪华大气、具备大型企业形象的写字楼集群；农行等大型企业总部入驻、唐城墙遗址公园对整体形象的提升。四、环保节能户式中央空调等

12、细心的关怀与呵护、节省运营成本 外立面力求标志性形象 项目以建筑群整体形象定位基点（综合考虑农行大厦、多层办公楼整体效果），不追求豪华奢侈的立面造型，简洁明快的主要的立面元素。五、核心功能提升并超越轻型写字楼的新型中小企业创意基地。3G规划设计理念 Garden、Game、Group生态、乐趣、团队的设计理念演绎全新的写字楼空间模式，营造更健康、更愉悦、更和谐、更具创造力的工作氛围。满足新形态办公基本需求下的成本控制为原则；内部空间布局灵活，满足中小企业办公和成长需要；超越轻型写字楼产品普遍水平，追求高性价比。产品规划设计原则写字楼发展趋势和设计要点 写字楼名称车位与户数比xxx街区1.7：1

13、CLASS 1：1XX新坐标 2：1xxx国际广场 1：1XX国际城 1.2：1 xx路已投入使用的写字楼车位明显不够（例如XX现代城），目前在售楼盘均吸取经验，提高了车位户数比，有利于销售。停车位：尽可能多满足需求大堂、电梯、面积区间设计项目xxx街区XX国际城XX大厦xxx国际广场XXIBC电梯3梯4户4梯4户5梯8户3梯4户4梯4户大堂9米50 9米高100 9米6309.3米4009米800面积分割120-888 150-240160-240 123-900 300-1200 大堂和电梯间豪华气派，大堂挑空、面积不少于200 精装修；标准层每1000 电梯不少于4部。内部配套项目xxx

14、街区XX国际城XX大厦xxx国际广场XXIBC采暖地辐热地辐热地辐热地辐热地辐热中央空调送海尔户式空调送户式中央空调送户式中央空调送户式中央空调无配套1600会所、餐厅等阳光泳池，园林景观、员工餐厅图书室、会议室、餐厅会议室、餐厅等6大公园、高速电梯员工餐厅、健身中心、商务中心、会议室等基本功能配套完备，户式中央空调。首个3G时代写字楼 XX区是大量以人才密集、知识密集、技术密集为特点的XX企业，而这批企业对网络的依赖程度远远高于一般企业，迫切需要一个高速、稳定的网络办公环境。运用当前最先进的3G网络技术，让整个写字楼3G宽网无线覆盖，使办公者第一时间占有资讯，真正做到信息化办公。 新技术应用

15、具体设计要求1、在满足目标客户需要的前提下，优先考虑成本最低的结构方式。2、标准层面积1000 左右，电梯不少于4部，面积分割满足100-300灵活自由组合需要；3、底层商业，商铺可在60-300自由分割组合；4、写字楼配套车位总数不低于每户1个车位的配套需要。商业配套车位总数不低于每户1.3个车位的配套需要。5、公共配套满足员工餐厅、健身中心、商务中心、会议室等基本需要；6、建筑风格建议采用简约、大气的现代风格，立面时尚、稳重，符合大中型企业形象需求（与农行大厦、多层办公楼整体风格协调统一）。7、控制性设计指标容积率不超过6.35，绿化率不低于35%。四、产品设计概念方案方案一、综合经济指标

16、各栋楼分项指标B座地上建筑面积19980标准层面积740 停车位221辆C座地上建筑面积35100标准层面积1300 停车位221辆合 计总建筑面积73400地上建筑面积55080地下建筑面积18320停车位442辆面积最小，损失大，楼体外观形象、布局好，可满足大企业需要。方案二、综合经济指标各栋楼分项指标B座地上建筑面积24165标准层面积895 停车位221辆C座地上建筑面积36315标准层面积1345 停车位221辆合 计总建筑面积78800地上建筑面积60480地下建筑面积18320停车位442辆面积损失大，楼体外观形象、布局较好，可用于团购。方案三、综合经济指标各栋楼分项指标B座地上

17、建筑面积33780标准层面积1250 停车位221辆C座地上建筑面积33120标准层面积1225 停车位221辆合 计总建筑面积85220地上建筑面积66900地下建筑面积18320停车位442辆面积较大，但楼体外观形象、布局不理想，可用于团购。团购方案小结优点：1、以上三个方案布局可以满足大型企业团购要求写字楼形象好，最好是独栋，停车场最好独立的需要。2、方案布局从形象、采光、景观等方面均较为理想；3、停车位配套比例较高；4、团购销售可快速回笼资金，同时对于本企业品牌和项目形象提升很大。缺点：1、以上三个方案可满足大型企业团购需要，但面积损失均较大。2、团购成交价格一般会低于市场价格，因此经

18、济效益会低于市场销售。由于本次方案以面向市场销售为目标，因此在满足功能需要的前提下，优先考虑建筑面积最大的方案。方案四指标总建筑面积97861地上建筑面积76369地下建筑面积21492标准层面积2735 写字楼面积68375 商业面积2795 一层大堂500 一层车库4699 停车位775辆其中，地下车位702辆地上车位73辆面积最大，楼体外观形象、布局好，可面向市场销售也可兼顾团购需要，是目前最优方案。标准层平面示意图本方案基本可行，但需要进一步优化。五、项目投资收益概算序号项目费用名称总造价 （元）建筑造价（元/）备 注1土地出让金及契税等20880300.00 213.37 10840

19、占地，20880300元（未含出让金、契税、土地使用税等）,总建面978612总建面97861.00 地上76369，地下214923前期工程费用16340829.78 166.98 3.1设计费用4893050.00 50.00 50元/总建面3.2勘查费用1027540.50 10.50 勘查费4元/,检测费6.5元/总建面3.3地震影响及环境评估11743.32 0.12 0.12元/总建面3.3三通一平，土方等8513907.00 87.00 三通一平，临水、临电、垃圾、土方外运等共计87元/总建面3.4临时设施建造费587166.00 6.00 总建面3.5前期咨询顾问费127219

20、3.00 13.00 总建面3.6施工噪声超标和排污费35229.96 0.36 0.36元/总建面序号项目费用名称总造价 （元）建筑造价（元/）备 注4各种行政规费管理费36776526.70 375.80 4.1市政公用设施配套费14679150.00 150.00 150元/总建面4.2劳保统筹费10754792.45 109.90 3.55%总建安造价4.3施工图审查费195722.00 2.00 2元/总建面4.4招投标交易管理费48930.50 0.50 0.5元/总建面4.5预结算审核费797567.15 8.15 8.15元/总建面4.6监理费2726567.10 27.86 0.9%总建安造价4.7工程管理费6059038.00 61.91 2%总建安造价4.8环境及治安管理费1514759.50 15.48 0.5%总建安造价5建安成本302951900.00 3095.74 6基础设施配套费16675300.00 170.40 供水、供电、道路环境、地下管网、绿化