房地产第9章资料

1、房地产开发(kif)经营管理共三十一页第9章 房地产开发(kif)项目管理 房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。本章主要阐述房地产开发项目的质量管理、进度管理、成本管理、合同(h tong)管理的有关内容，同时论述开发项目的协调管理、资料管理、现场管理以及信息管理等内容。 本章内容提要共三十一页重点(zhngdin)问题 房地产开发项目其他管理 房地产开发项目成本管理 房地产开发项目进度管理 房地产开发项目质量管理 房地产开发项目管理概述 房地产开发项目管理案例分析共三十一页房地产开发项目 又称之为建设工程(gngchng)项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互

2、有内在联系的单项工程(gngchng)所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程(gngchng)。 可分为单项工程、单位工程、分部工程等。 9.1 房地产开发(kif)项目管理概述共三十一页房地产开发(kif)项目的特点 9.1 房地产开发(kif)项目管理概述 系统性 组织的层次性 整体性强 知识的密集性 投资额巨大，建设周期长 类型特点共三十一页房地产开发项目管理的概念 指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进的全面管理。包括： 在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制； 在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。 成本管理、质量(zhl

3、ing)管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。 9.1 房地产开发(kif)项目管理概述共三十一页.供货方的项目管理监理方的项目管理 房地产开发项目管理的层次体系 业主方的项目管理 工程总承包方的项目管理 设计方的项目管理施工方的项目管理社会环境方的项目管理 9.1 房地产开发(kif)项目管理概述房地产开发(kif)项目管理的层次体系 共三十一页房地产开发项目管理的任务 - 对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提(qint)下，投资越少越好； - 对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。 房地产开发项目管理趋势国际化、信息化

4、 9.1 房地产开发(kif)项目管理概述共三十一页工程项目质量(zhling)管理的特点 9.2 房地产开发(kif)项目质量管理2质量波动大3质量变异大4质量隐蔽性5终检局限大影响因素多1共三十一页质量管理的主要内容 施工前的准备阶段(jidun)施工过程中的质量管理 9.2 房地产开发项目质量(zhling)管理共三十一页项目工程质量管理的主要(zhyo)途径 9.2 房地产开发项目(xingm)质量管理 现场质量检验 现场质量监督 审核有关技术文件、报告或报表 主要途径共三十一页 项目工程质量控制常用(chn yn)方法 9.2 房地产开发项目质量(zhling)管理排列图法 因果分析

5、图法 直方图法控制图法1234共三十一页施工阶段质量(zhling)监督控制手段 9.2 房地产开发项目质量(zhling)管理测量试验指令文件利用支付控制手段规定质量监控工作程序旁站监督主要手段共三十一页房地产开发项目的竣工验收 竣工验收的范围及依据竣工验收的要求竣工验收程序(chngx) 验收准备 初步验收 正式验收竣工验收的组织 房地产开发项目一般由地市级主管部门工程质量监督站组织验收。 9.2 房地产开发项目(xingm)质量管理共三十一页项目进度(jnd)管理的概念 房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且

6、在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理共三十一页房地产开发项目(xingm)进度管理的阶段 9.3 房地产开发项目(xingm)进度管理项目可行性研究及立项阶段 项目建设阶段 项目交付使用后的适用阶段 核心共三十一页影响(yngxing)房地产开发项目的因素 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理序号 影 响 因 素1人的因素2技术因素3材料设备与构配件因素4施工机械设备因素5资金因素6水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素7政治、经济（经济危机、金融风暴）等社

7、会环境因素 8其他不确定性因素共三十一页项目进度管理的主要(zhyo)任务 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理1.设计前的准备阶段2.设计阶段3.施工阶段- 确定工期总目标 编制总进度计划 编制准备阶段详 细工作计划，并 控制执行 施工现场条件调 研与分析- 编制施工总进度设计并控制执行 编制施工年、季、月实施计划并 控制执行 编制设计阶段的 工作计划并控制 其执行 编制详细的出土 计划并控制执行共三十一页项目(xingm)进度管理措施 9.3 房地产开发项目(xingm)进度管理 组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施共三十一页网络图法的基本原理 9.3 房地产开发项目进

8、度(jnd)管理通过网络图时间参数的计算，找出关键线路。将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，并绘制成网络形式。 利用最优化原理，不断改进网络计划方案，并寻求其最优方案。 123共三十一页网络图的分类(fn li) 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理网络图分类按最终目标 按编制对象范围按工作衔接特点 普通网络图搭接网络图 单目标网络图多目标网络图 群体网络图单项工程网络图局部工程网络图 按表示方法 单代号网络图双代号网络图 共三十一页网络图技术(jsh)的特点 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理 横道图 （横道图计划） 网络图 （网络图计划）共三十一页房地产开发项目(xingm

9、)进度管理系统 9.3 房地产开发项目进度(jnd)管理建设单位进度控制设计单位进度控制施工单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书作业进度实施监理单位进度控制委托共三十一页房地产开发项目成本管理(gunl)的概念 9.4 房地产开发项目成本(chngbn)管理 即在投资决策阶段、设计阶段、开发项目发包阶段和建设实施阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，确保开发项目投资管理目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，以获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 共三十一页房地产开发项目成本(chngbn)构成 9

10、.4 房地产开发(kif)项目成本管理销售成本开发成本土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费项目成本构成公共配套设施费开发间接费财务费用销售广告、代理等费用共三十一页房地产开发项目(xingm)成本管理原则 9.4 房地产开发项目成本(chngbn)管理设置科学的成本管理目标设计阶段投资控制是重点变被动控制为主动控制经济与技术结合是成本管理的高效手段共三十一页房地产开发项目成本(chngbn)管理的主要内容 9.4 房地产开发项目成本(chngbn)管理 策划、设计阶段的成本管理 发包、施工阶段的成本管理 项目销售阶段的成本管理共三十一页 9.5 房地产开发(kif)项目其他管理开发项目合

11、同管理 1开发项目协调管理2开发项目资料管理3开发项目现场管理4开发项目信息管理5共三十一页关键(gunjin)术语质量(zhling)管理 进度管理 成本管理共三十一页复习(fx)思考题1. 结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。2. 简述中国(zhn u)房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3. 影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些，怎样预防这些因素？4. 简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5. 横道图、网络图各有什么优缺点？6. 简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。7. 结合实际简述合同管理的重要性。共三十一页内容摘要房地产开发经营管理。房地产开发项目管理是房地产开发与经营的重要内容。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工程等。指