房地产开发投资项目案例分析

1、第10章 房地产开发投资(tu z)项目案例分析租售房地产开发项目案例(n l)分析房地产投资项目可行性研究案例共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.1市场分析和需求预测 市地处华北平原，是某省重要的工业(gngy)城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 市1949年市区面积仅3.4平方公里(pn fn n l)，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其

2、数。市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。共五十三页101租售房地产开发项目(xin

3、gm)案例分析 根据市统计年鉴（1998）显示，缺房户数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康(xiokng)居住水平的要求差距还很大。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房

4、地产开发各项收费等各项配套政策的逐步(zhb)出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场(shchng)的兴旺。共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及

5、市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高(t go)经济效益和社会效益。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.3建设(jinsh)内容和规模 小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3

6、850平方米。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.4规划选址 北小区位于市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势(dsh)南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。共五十三页101租售房地产开发项目(xingm)案例分析 10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文

7、化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌(minmo)更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个

8、组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合(zngh)考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。 共五十三页101租售房地产开发项目(xingm)案例分析 10.1.6小区绿化 为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目

9、(shng xn yu m)的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.7方案设想 北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的需要。方案设计的原则是： 1坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则； 2坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取(ciq)小面宽、大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取(

10、ciq)一些行之有效的措施。共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析10.1.8实施进度计划及计算期 计划2000年10月开始施工(sh gng)，建设工期为3年。项目计算期为6年。10.1.9用款计划 用款计划见表10-1。共五十三页项 目金额（万元） 1 2 3土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费9 91710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表1

11、0-1 用 款 计 划 表共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.10投资估算 本项目总投资为12 391万元，其中土地(td)费用420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组成。详见表10-2。共五十三页序 号项 目总 投 资估算说明1开发建设总投资12 39111.231.451.671.891.10111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费

12、公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用42028109 9179699993671834497222经营资金3项目总投资12 3913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12 391表10-2 项目(xingm)总投资估算表 单位：万元共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 10.1.11资金筹措(chucu) 项目总投资12 391万元。其中项目资本金3 000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。详见表10-3。共五十三页序号项 目合

13、计12 34 5 61总投资123911 9833 8246 1192331557811.231.45自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用 财务费用1239111669722198319681438243754 706119594717223323315515578782资金筹措123911 9833824611923315578表10-3 投资使用计划(jhu)与资金筹措表 单位：万元共五十三页2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款 自营资产投资

14、人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3 0005 5013 8913 8913 891150048348348315009411383138313834 0942 0252 0252 02523315578续表10-3 投资使用(shyng)计划与资金筹措表 单位：万元共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 10.1.12贷款条件(tiojin) 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。 10.1.13税费率 税费率见表10-4。共五十三页税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定

15、盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表10-4 税费率表 单位(dnwi)：%共五十三页101租售房地产开发项目(xingm)案例分析 10.1.14销售与出租计划 小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年均(nin jn)为100%。各类房屋销售计划见表10-5。共五十三页 年份类型2345高层楼房404020多层楼房30303010营业用房303040表10-

16、5 房屋(fngw)销售计划表 单位：%共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 根据市近期(jn q)相同房地产项目的售（租）价和居民购买力的预测，计划小区高层住宅售价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方米，营业用房一半出售，售价3 500元/平方米。售房加权平均价为1 670元/平方米。营业用房另一半出租，租价1000元/年平方米，建设期出租房不预租。共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析10.1.15财务分析 1分析依据 建设部发布的房地产开发(kif)项目经济评价方法，中国计划出版社出版，2000年。共五十三页101租售房地产开发项目案例(n

17、l)分析 2盈利能力(nngl)分析 项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见表10-6表10-8。共五十三页序号 项 目合 计 1 2 3 4 5 6 1售房收入20 4861 5577 0057 1334028763 1.1 1.2 1.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平

18、方米)销售比例(%)122 660 10045898 1696 37458981 696 3727764 1632 2331001250 3 2经营税金及附加 1 127 86385 392 222 42 2.1 2.2 2.3营业税城市维护建设税教育费附加1 024 72 31 78 5 2350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3土地增值税 2 202 163732 754 454 99 4商品房销售净收入 17 1581 3085 8885 9873352622表10-6 售房收入与经营税金及附加估算( sun)表 单位：万元共五十三页序号 项 目合 计

19、1 2 3 4 5 6 1租房收入 18553 6666 1.1 1.2 1.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%) 5281 000 80 6601 000 100 6601 000 100 2经营税金及附加 10 3 4 4 2.1 2.2 2.3营业税城市维护建设税教育费附加 9 1 3 3 3 3租金净收入 175 50 62 62 4净转售收入 44 44 注：由于表中有效数字是四舍五入取整，但计算过程中仍然保持足够的有效位数，可能造成(zo chn)表中合计数与各年数字之和不等，在各年数字绝对值小于1时，用“”表示，以后各表同。表10-7 租房(z fn)收入与经

20、营税金及附加估算表 单位：万元共五十三页序号 项 目合 计1 2 3 4 5 6 1经营收入20 6711 5577 0057 1864 094829 1.1 1.2 1.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入20 286 18515577 0057 133 534 028 66763 66 2经营成本12 3489484 2664 3282 3844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)12 341 79484 2664 326 22 381 3420 3 3出租房经营费用 31 9 11 11 4自营部分经营费用 5自营部分折旧、摊销 6自营部分财务费用 7经营税金及附加1

21、1378638539522546 8土地增值税 2 202 163 732754 454 99 9利润总额4 9543601 6221 7001 020251表10-8 损益表 单位(dnwi)：万元共五十三页10弥补以前年度亏损11应纳税所得额4 9543601 6221 7001 02025112所得税1 6351195355613378313税后利润3 3192421 0871 139683168 公益金法定盈余公积金任意盈余公积金166332122454 109 571143468 8 17 14加:年初未分配利润 205 1129 15可供投资者分配的利润 2051 129 2 09

22、8581 143 16应付利润2 8212 098581143A方B方C方2 8212 09858114317年末未分配利润2051 129续表10-8 损益表 单位(dnwi)：万元共五十三页101租售房地产开发(kif)项目案例分析 项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8%，在预期可接受(jishu)内部收益率为20%时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2%，项目净现值为909万元。详见表10-9和表10-10。 商品房投资利润率=利润总额/总投资100% = 4 954/12 391100% = 40% 商品房资本金净利润率=税后利润/资本

23、金100% = 3 319/3 000100% = 110%共五十三页序号项 目合 计 1 2 3 4 5 6 1现金流入20 71415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20 48618544155770057133534028667636644 2现金流出17 395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税12 391311

24、 1372 2021 6351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778 11469983表10-9 财务现金流量表（全部投资(tu z)） 单位：万元共五十三页 3净现金流量3 319-1 983-2 635-76752342 912557累计净现金流量-1 983-4 618-5 384-1502 7623 319 4所得税前净现金流量 4 954-1 983-2 516-23157953 248 640累计所得税前净现金流量-1 983-4 499-4 73010664 3144 954计算指标 所得税前 所得税后

25、内部收益率（FIRR） 28.77% 19.5% 财务净现值（NPV） 781 -45 投资回收期（年） 3.82 4.05 基准收益率（ic） 20% 20%续表10-9 财务现金流量表（全部(qunb)投资） 单位：万元共五十三页序号项 目合计 1 2 3 4 5 6 1现金流入20 7141 5577 0057 1864 0948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20 486 185 441 5577 0057 133534028667636644 2现金流出17 3951 5002 8085 7473 2492 478

26、16132.12.22.32.42.52.62.7资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税3 0005 501 311 1372 2021 6351 5001 500941861631194 0943857325352339395754561155 1122545433778 11469983表10-10 财务(ciw)现金流量表（资本金） 单位：万元共五十三页2.82.92.102.112.12长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款3891129712971297 3净现金流量3319-1500-12

27、52125839371615-740 4累计净现金流量-1500-2752-1493244440593319 计算指标 内部收益率（FIRR） 39.16% 财务净现值（NPV） 909 基准收益率（ic） 20%续表10-10 财务(ciw)现金流量表（资本金） 单位：万元共五十三页101租售房地产开发项目(xingm)案例分析 3清偿能力(nngl)分析 按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第4年开始分3年等额偿还本金 ，每年还1 297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见表10-11。共五十三页序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1长期借款偿还1.1

28、 1.21.31.41.5年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息 还本 付息年末借款本息累计38917223891722483141414483483483138370707018661866186620251721721723891389138912331530129723325942594259415514521297155129712971297781374129778 2房地产投资人民币借款2.12.22.3年初借款本息累计 本金 建设期利息本年借款本年应计利息3891722483144834831383701866186620251723891389123

29、3259425941551297129778表10-11 长期借款还本付息估算( sun)表 单位：万元共五十三页2.42.5本年按约定还本付息 还本 付息年末借款本息累计389172214144837070186617217238911530129723325941452129715512971374129778 3还本资金来源 71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他 7 71711784095297622293908345 4偿还等额还款本金129712971297 5偿还长期贷款本金能力 7178297639082956

30、 6长期借款偿还期(年)6.00续表10-11 长期借款还本付息估算( sun)表 单位：万元 注：有效(yuxio)利率为5.98%。 共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 4资金平衡分析和资产负债分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用(ynyng)是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高时（第3年）仅47%。因此从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见表10-12和表10-13。共五十三页序号 项 目合计 1 2 3 4 5 6 1资金来源276051 9834 4409030718640948731.11.21.31.41.51.

31、61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20 4861853 8913 000444831 5001 5571 3831 500700520257133534028667636644 2资金运用24 1071 9834 19277725346305917552.12.2自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息表10-12 资金来源与运用(ynyng)表 单位：万元共五十三页2.32.42.52.62.72.82.92.102.112

32、.122.132.142.15 2.16房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12 391311 1372 2021 6352 8213 8911983382486163119611938573253523393957545612098129715511225454337581129778114699831431297 3盈余资金3 498248125818401034-883 4累计盈余资金248150733464381

33、3498续表10-12 资金来源与运用(ynyng)表 单位：万元共五十三页序号 项 目 1 2 3 4 5 6 1资产1 9835 1078 2195 9644 7703 4981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额 应收帐款 存货 现金 累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值1 9831 9835 1074 8592488 2196 7131 5075 9642 6183 3464 7703894 3813 498443 454 2负债及所有者权益1 9835 1078 2195 9644 7703 498表10-13 资产(zchn)负债

34、表 单位：万元共五十三页2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额 应付帐款 短期借款借款 经营资金借款 固定资产投资借款 开发产品投资借款 负债小计所有者权益 资本金 资本公积金 累计盈余公积金 累计未分配利润4834834831 5001 5001 8661 8661 8663 2423 000362053 8913 8913 8914 3283 0001991 1292 5942 5942 5943 3703 0003701 2971 2971 2973 4733 0004733 4983 000498比率指标

35、资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%) 24 37 47 43 27续表10-13 资产(zchn)负债表 单位：万元共五十三页101租售房地产开发项目案例(n l)分析 5敏感性分析 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益(xioy)最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1%和17.7%，净现值分别下降至12万元和-206万元，投资回收期则增加到4.0和4.1年。预售款回笼进度相对较不敏感。最不敏感 的因素是租房价格，这是

36、因为计算期只有6年，而且是从第4年才开始出租，租房收益占整个项目收益的比重较小。详见表10-14和图10-1。 共五十三页序 号项 目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案288781381 开发产品投资+102011240-103921 550362 售房价格+103971 76936-10177-206423预售款回笼进度+1031494237-10241398414 租房价格+1028878738-1028777538表10-14 敏感性分析(fnx)表 共五十三页80604020 0-20-40-30-20-10 010203040F

37、IRR（%）12345敏感性因素变动（%）1售房价格；2预售款回笼进度；3租房价格；4基准收益率；5开发产品投资图10-1 敏感性分析(fnx)（全部投资、所得税前）共五十三页101租售房地产开发项目(xingm)案例分析 6临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元；平均(pngjn)售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元；土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元；售房面积的临界点为108 377平方米，减少14