房地产开发程序与管理解读（8大步骤）119页

1、 房地产开发程序与管理3.1 房地产市场概述一、房地产开发的基本概念 房地产开发是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源的投入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间，并重新配置建筑环境的一种活动。3.1 房地产市场概述二、房地产开发的主要程序 房地产开发的八个步骤：（1）提出投资设想。（2）细化投资设想。（3）可行性研究。3.1 房地产市场概述房地产开发的八个步骤：（4）获取土地使用权。两个渠道：土地出让和转让（5）合同谈判与协议签署。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3.1 房地产市场概述房地产开发的八个步骤：（6

2、）工程建设。开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。（7）竣工交用。政府批准入住，业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。（8）物业资产管理。3.1 房地产市场概述上述八个步骤，又可以归纳为房地产开发过程的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段；租售阶段。注：如果开发项目在建设中或建设前就预售或预租给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作阶段、建设阶段之中或之前进行3.1 房地产市场概述例题：房地产开发的四个阶段包括（）。A投资机会选择与决策分析B前期工作C招标阶段D建设阶段E租

3、售阶段 3.2 投资机会选择与决策分析一、投资机会选择 投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。 投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。3.2 投资机会选择与决策分析例题：（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 3.2 投资机会选择与决策分析一、投资机会选择流程：开发商确定区域市场调研机会筛选细化投资设想提出初步投资方案。3.2 投资机会选择与决策分

4、析二、投资决策分析 投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。3.2 投资机会选择与决策分析二、投资决策分析市场分析：分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。3.2 投资机会选择与决策分析二、投资决策分析项目财务评价：根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。3.2 投资机会选择与决策分析二、投资决策分析投资决策：结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策。 投资决策分析工作，应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充

5、分的时间和自由度来考虑有关问题。例题： 投资决策分析主要包括（）工作。A机会寻找B机会筛选C市场分析D项目财务评价E投资决策 3.3 前期工作 当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。3.3 前期工作一、获取土地（一）土地储备与土地一级开发1土地储备：国家土地储备制度。2. 土地一级开发：土地整理。3.3 前期工作一、获取土地（二）获取土地的途径1土地使用权出让：招、拍、挂、协议。2土地使用权划拨3原有划拨土地上存量房地产的土地 使用权转让4与当前土地使用权拥有者合作3.3

6、 前期工作例题：按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。A招标B拍卖C挂牌D划拨E协议 3.3 前期工作例题：以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及（）。A城市基础设施用地B公益事业项目用地C重要旅游项目D经济适用住房用地E国家重点扶持的能源、交通、水利等项 目的用地 3.3 前期工作例题：拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。（） 3.3 前期工作例题： “在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住

7、宅等经营性用地除外。（） 3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（一）土地出让过程中的规划管理 规划设计条件通常包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地率、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理 房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发建设用地规划许可证及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发建筑工程规划许可证等方面。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理 1开发项目

8、选址、定点审批阶段首先开发商城市规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城市规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，报城市规划管理部门审核后，由城市规划管理部门下发选址规划意见通知书。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理2申请建设用地规划许可证阶段：开发商持选址规划意见通知书及城市计划管理部门的文件向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理3规划设计条件审批阶段开发商需持城市计划管理部门批准

9、的计划任务、向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书及用地红线图。主要规定了详细性控制指标。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理4设计方案审批阶段开发商应自行委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门提出修改或调整意见之直到无问题后，由城市规划管理部门签发规划设计方案审批通知书。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理5申请建设工程规划许可证阶段开发商需持由城市建设主管部门下发的文件向城市规划管理部门提出申请，

10、城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发建设工程规划许可证。3.3 前期工作二、确定规划设计方案并获得规划许可（二）房地产开发前期的规划管理顺序：选址规划意见通知书-建设用地规划许可证-规划设计条件通知书-规划设计方案审批通知书-建设工程规划许可证3.3 前期工作例题：规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经（）批准。A城市房地产行政主管部门B城市规划行政主管部门C城市建设行政主管部门D城市土地行政主管部门 3.3 前期工作例题： 房地产开发前期的规划

11、管理，下列步骤正确的是（）。选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证 3.3 前期工作三、建设工程招标 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。3.3 前期工作三、建设工程招标（一）开发建设项目的招标方式 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。公开招标：指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标：是指招标人以

12、投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。3.3 前期工作（二）招标机构1招标过程中的决策活动2招标中的日常事务工作3招标工作小组组成人员（1）决策人员（2）专业技术与经济方面的专家（3）助理人员3.3 前期工作（三）招标程序1申请招标2编制招标文件3编制招标工程标底4确定招标方式，发布招标公告或邀请 投标函5投标人资格审查6招标工程交底及答疑7开标、评标和决标8签订合同3.3 前期工作例题：邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A3个以内B510个之间C5个以上D310个之间 3.3 前期工作四、开工申请与审批 建设工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可

13、。3.3 前期工作（一）申请领取施工许可证应具备的条件（1）已办理该建筑工程用地批准手续，获得国 有土地使用证、建设用地规划许可证。（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设 工程规划许可证。（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁 的，已经获得拆迁许可证且拆迁进度符 合施工要求。（4）已经通过招投标确定了施工企业，签署了施 工合同。（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施 工图设计文件已按规定进行了审查。3.3 前期工作（一）申请领取施工许可证应具备的条件（6）有保证工程质量和安全的具体措施。（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理， 并签署了委托监理合同。（8）建设资金已经落实。

14、工期不足一年的，到位 资金原则上不少于工程合同价的50%，工期 超过一年的，到位资金原则上不得少于30%。 建设单位应提供银行出具的到位资金证明， 有条件的可以实行银行付款保函或者其他第 三方担保。（9）法律、行政法规规定的其他条件。3.3 前期工作例题：申请领取施工许可证应具备的条件，有（）。A获得了国有土地使用权证B签署了分包合同C签署了施工合同D签署了委托监理合同E建设资金已经落实 3.3 前期工作（二）申请办理施工许可证的程序（1）建设单位向发证机关领取建筑工程施工许 可证申请表。（2）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的 建筑工程施工许可证申请表，并附相关 证明文件，向发证机关提出申

15、请。（3）发证机关自收到申请之日起15日内颁发施工 许可证；对于不符合的，应自收到申请之日 起15日内书面通知建设单位，说明理由。（4）施工过程中，建设单位或者施工单位发生变 更的，应当重新申请领取施工许可证。3.3 前期工作例题：建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当申请施工许可证变更。（） 3.3 前期工作例题：房地产开发项目的前期工作的主要内容包括（）。A获取土地使用权B确定规划设计方案并获得规划许可C建设工程招标D开工申请与审批E工程信息管理 3.4 建设阶段建设阶段：是指项目从开工到竣工验 收所经过的过程。工作目标：要在投资预算范围内，按项 目开发进度计划的要求，

16、高 质量地完成建筑安装工程， 使项目按时投入使用。3.4 建设阶段工作内容： 从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。3.4 建设阶段工作内容： 从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、信息等在内的工程项目管理。三控、两管3.4 建设阶段例题：建设阶段的项目管理，包括（）的管理。A质量B进度C成本D合同E信息 3.4 建设阶段一、质量控制 是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。3.4 建设阶段工程施工阶段的工程质量控制工作内容：（一）对原材料的检

17、验（二）对工程采用的配套设备进行检验 在各种设备安装之前均应进行检验和 测试，不合格的要避免采用。（三）确立施工中控制质量的具体措施 1）施工设备、仪器进行的检查等； 2）控制混凝土质量； 3）对砌筑工程、装饰工程等进行检查；（四）确立有关质量文件的档案制度3.4 建设阶段二、进度控制 以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。3.4 建设阶段主要内容包括：对项目建设总周期的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。3.4 建设阶段（一）工程进度计划的编制：先将全部工程内容分解和

18、归纳为单项工程或工序，如一个施工项目可分为房屋建设工程、室外道路、各种室外管道工程等子项工程，然后再细分；统计计算每项工程内容的工作量；计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示；按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，制定时间计划。3.4 建设阶段（二）进度管理及计划调整两种方法： 水平进度计划（横道图法）； 网络计划（网络图法）。3.4 建设阶段网络图法：3.4 建设阶段网络图法：思考：小张洗米及将电饭煲接上电源需2分钟、蒸熟米饭20分钟、洗菜5分钟、炒菜10分钟，小张从12:00开始准备，什么时候能开饭？3.4 建设阶段例题：进度计划管理通常采用横道图和（）

19、。A资金流动计划图B网络图C直方图D控制图 3.4 建设阶段例题：制定进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A横道图B网络图C进行图D工序图 3.4 建设阶段三、成本控制 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。3.4 建设阶段（一）成本控制（施工阶段）的主要内容1编制成本计划，确定成本控制的目标： 成本计划可分解为五个方面：材料设备成本计 划；施工机械

20、费用计划；人工费成本计划； 临时工程成本计划；管理费成本计划。2审查施工组织设计和施工方案3控制工程款的动态结算4控制工程变更 3.4 建设阶段（二）控制工程成本的做法和手段1强化“成本”意识，加强全面管理2确定成本控制的对象 分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。3完善成本控制制度4制定有效的奖励措施 3.4 建设阶段（二）控制工程成本的做法和手段3.4 建设阶段例题：工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用 3、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用 3.4 建

21、设阶段四、合同管理（一）合同管理的作用确定了工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；规定了合同双方的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段；履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律约束力；一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；是双方在工程实施过程中解决争执的依据。 3.4 建设阶段（二）房地产开发项目的主要合同关系开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发

22、或房地产转让合同等。承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。3.4 建设阶段例题：房地产开发项目的主要合同关系有（）。A开发商的主要合同关系B承包商的主要合同关系C建筑商的主要合同关系D监理机构的主要合同关系E供应商的主要合同关系 3.4 建设阶段（三）合同管理的主要工作内容 建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。3.4 建设阶段 安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面；加强安全管理，对提高开发项目的总体经济

23、效益和社会效益有着重要的意义。 工程建设中安全管理的原则： 安全第一、预防为主。五、安全管理3.4 建设阶段（一）竣工验收的要求 当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。六、竣工验收监理工程师3.4 建设阶段例题：（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A承包商B开发商C监理机构D建设主管部门 3.4 建设阶段（二）竣工验收的依据 包括经过审批的项目建议书、年度开

24、工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准以及合同中有关竣工验收的条款等。六、竣工验收3.4 建设阶段（三）竣工验收的工作程序 1单项工程竣工验收； 2综合验收 3竣工验收备案六、竣工验收3.4 建设阶段例题：开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。A单项工程竣工验收B综合验收C单位工程验收D竣工验收备案 E. 其他3.4 建设阶段（四）竣工结算 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用

25、条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。六、竣工验收3.4 建设阶段 物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理、进一步改建或扩建。 六、竣工验收（五）编制竣工档案3.4 建设阶段1技术资料的内容（1）前期工作资料（2）土建资料（3）安装方面的资料六、竣工验收（五）编制竣工档案3.4 建设阶段例题：技术资料的内容包括（）。A前期工作资料B土建资料C安装方面的资料D设计文件及变更资料E招标方面的资料 3.4 建设阶段2绘制竣工图按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志，直接作为竣工图。结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新

26、绘制竣工图基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。六、竣工验收（五）编制竣工档案3.4 建设阶段例题：控制主要费用中的变动费用，这是控制工程成本的最基本的做法。（） 3.4 建设阶段例题：工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。（） 3.4 建设阶段例题：工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（） 3.5 租售阶段一、选择物业租售形式 房地产租售过程一般包括三个阶段：为使潜在的购买者或租户了解物

27、业状况而进行的宣传、沟通阶段；就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；双方协商一致后的签约阶段。3.5 租售阶段物业租售形式：（一）开发商自行租售（二）委托房地产经纪机构租售 房地产经纪机构是从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位。3.5 租售阶段1房地产经纪机构的作用通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。3.5 租售阶段1房地产经纪机构的作用按

28、照置业人士提出的有关要求，帮其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。帮助买卖双方进行有关的融资安排。提高市场运行效率。3.5 租售阶段2房地产经纪机构的代理形式（1）联合代理与独家代理 对于大型房地产开发项目，开发商经常两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。这便是联合代理。3.5 租售阶段2房地产经纪机构的代理形式（2）买方代理、卖方代理和双重代理 依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，经纪机构只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于第三种情况，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理

29、的身份应向有关各方事先声明。3.5 租售阶段2房地产经纪机构的代理形式（3）首席代理和分代理 对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。3.5 租售阶段例题：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式。（） 3.5 租售阶段例题：一般说来，全国或国际性代理公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性代理机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细了解。（） 3.5 租售阶段（三）选择房地产经纪机构应注意

30、的 问题1. 充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质 由于房地产交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对投资置业者来说，都是须慎重对待的大事。3.5 租售阶段（三）选择房地产经纪机构应注意的 问题2了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源 地方性的经纪机构由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。3.5 租售阶段（三）选择房地产经纪机构应注意的 问题3考察房地产经纪机构过往的业绩 看经纪机构过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。3.5 租售阶段例题：判断物业代理公司过往的业绩

31、主要是看其总共代理过多少个项目或成交额有多少。（）3.5 租售阶段（三）选择房地产经纪机构应注意的 问题4针对物业的类型选择房地产经纪机构 住宅的销售常由当地的经纪机构代理，当然，这些经纪机构也许是全国性甚至国际性经纪机构的分支机构。3.5 租售阶段（三）选择房地产经纪机构应注意的 问题5认真签订房地产经纪合同 通常开发商与经纪机构之间都有一个合同关系，签订经纪合同时，应对合同内容及每一文字书面和隐含的意义认真考虑。3.5 租售阶段二、制定租售方案（一）出租还是出售 开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。对于住宅项目，开发商大多选择出售；对商

32、业房地产项目，开发商可选择出租或租售并举。3.5 租售阶段二、制定租售方案（二）租售进度 租售进度的安排，要考虑与工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。3.5 租售阶段二、制定租售方案（三）租售价格 开发商定价主要有三类方法，即成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向包括成本加成定价法和目标定价法；购买者导向包括认知价值定价法和价值定价法；竞争导向包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。3.5 租售阶段1成本导向定价（1）成本加成定价法 指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利

33、润。这是最基本的定价方法。（2）目标定价法 指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。3.5 租售阶段2购买者导向定价（1）认知价值定价法 是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。（2）价值定价法 指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉

34、”。3.5 租售阶段3竞争导向定价（1）领导定价法 领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的房地产开发商可以采用领导定价法。（2）挑战定价法 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。（3）随行就市定价法 指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。类别细项标准权重卓越麓山别墅湘江1号美洲故事拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6905.40 1006.01006板块形象定位71208.4956.651208.4交通条件6.5956.18 956.181006.5生活配

35、套5954.751055.251256.25基础设施4.5954.31104.951255.6环境资源6.51207.81207.81157.5项目属性地块条件4.5954.3954.281205.4品牌效应5954.751005.01105.5建筑体量41054.21054.21104.40 项目配套61006.01006.01207.2景观61056.31056.301006.00 服务61006.01006.01006.00产品属性建筑品质6.5956.18 956.181107.15立面6955.701006.00 1106.6户型功能9958.55958.101109.9附加值7956.65 906.301057.3