某大型地产集团产品标准化研究

1、产 品 标 准 化 研 究 产品系列化研创中心一、*的全国战略二、*的产品线1、以“杭州桂花城”“杭州紫桂花园”“合肥桂花园”为代表的 多层公寓系列 紫桂花园、兰桂、金桂 楼盘始建于1999年，是城西楼盘中最精致高雅的楼盘。创新有这么几个方面：1）临街的主入口作了8000平方米大面积的退让，把公园绿地奉献给整个城市2）建筑风格尽量做到不张扬，以米褐色的陶土砖贴面来反衬现在流行的大色 块和现代风格，颇有儒家文化色彩，深受传统知识子的喜爱3）小区规划上以庭院为设计单元，由数个庭院组成一个完整的小区，配合 “老虎窗”等传统中国建筑元素4）环境设计的精致，使小区做到可赏、可品入口：紫桂花园紧邻已建成的

2、兰桂花园，总占地116亩，总建筑面积117728平方米，容积率1.4，建筑密度28.85%，绿化覆盖率36%。紫桂花园设计定位为精新雅致、格调高尚的中高档住宅园区，总体退后文二路22-26米，留出长300余米，宽22-36米，提供面积达8000平方米的大型公共绿地，充分展示了小区主入口区宏伟的气势，也标志着高品质住宅园区的界定。中央景观：紫桂花园由7幢9-11层的建筑组成，以4幢点式公寓围合中心下沉式广场，并有观景连廊相互贯通，同时辅以底层架空和丰富的高差变化，不仅形成半室外空间交流平台，也同时产生步移景异的观景效果。紫桂花园的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，每个组团都有一

3、个共享的半封闭的休闲庭院空间。会所：3幢条式公寓则与会馆相结合，通过会馆的柱廊与大台阶，围合成视野开阔的屋顶花园，与会馆一起成为中心广场的对景。 由住宅间超大的楼间距而形成的庭院空间则是紫桂花园的另一个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观而底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，为人们提供了充满情趣的室外公共空间，从而，园区的大型城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地共同组成了层次丰富的绿色空间。 绿 城 桂 花 城（园） 有人做过统计，“桂花城”系列多层公寓产品是目前国内房产品 中最长的一个系列房产品，10

4、年来，已建、在建的已达18个之多， 地域涉及杭州、北京、合肥、郑州、长沙等地。在各地桂花城一 路热销的背后，有两个事实显得更为重要：一、桂花城总是同区域内房价最高的楼盘；二、桂花城的二手房总是在同区域内最走俏的。 桂花城市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的“桂花 城现象”。固化总平面长沙*桂花园桂花城的内核蕴涵了典型的现代江南小镇的诗意。在现存江南小镇的聚落中可以看到：一个江南小镇，在整体的布置上，通常采用围合的办法布置，抵御外来可能的危险，给人安全的感；小镇的中心一般是湖面或者水系，是作为饮用水或者防御火灾的源头，后来这些实际的功能逐步弱化，沿湖面的区域逐步演化为邻里交流空间或者

5、具有审美趣味的空间；江南小镇的建筑风格内敛而含蓄，建筑之间各有不同又相互和谐，讲究与周边环境的和谐。桂花城的种种要素，和这些小镇的典型特征十分吻合。固化总平面合肥*桂花园固化建筑立面形式用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等元素，久经时间磨炼采用青灰、赫红系列的清水砖墙面巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂立面丰富柔和，营造淡雅清新、含蓄大气的江南小城风情在众多设计元素中，首先被提炼的是：围合。通过营造围合，院落套院落，形成一个整体，而不是当时普遍的一栋一栋房子的组合。一旦院子形成之后，园区的感受会完全不一样，所谓的居住氛围就会有所依托，就会有很多的可能性出现。第二是对建筑时间感的把握。桂花城的建筑充满

6、时间的痕迹，它也许造好的时候看起来不新，但很多年以后看起来也绝对不旧。 桂花城的植被覆盖率极高，花草树木不在乎名贵，重要的是如何搭配出环境和家的融合氛围，运用层次、色彩、形态的变化，与建筑相表里，形成高低相形，水木相生，清新爽目的景观意向。*在景观方面的投入很大，一般公寓项目也要达到400元/平米，因此在景观展示方面的优于金地、万科，深得消费者认可。桂花城在细节上的注重还体现在道路铺装方面，运用丰富多彩的硬质铺装材料拼出富有变化的人行道路，通过植物的衬托，软化了道路枯燥、生硬的感觉。同时顺应地势的变化，有节奏的收放，凡是在两条道路的交叉口还特设了景观小品丰富。 房型标准化固化面 宽、进深的尺寸

7、桂花城户型二房二厅二卫 118平米桂花城户型三房二厅二卫 136平米三房二厅二卫（3阳台） 144平米三房二厅二卫+书房+大储藏室 168平米*桂花城触及人性的116个细节对称、稳重、均衡园区规划居者优其屋品质第一江南庭院式布局大社区、小住区庭院式居住理念组团庭院设计五重渐进外围围墙-社区入口门禁-组团-单元门厅-入户门优雅尊贵的载体单元大堂、精装修大堂、楼道建筑细部观景阳台、八角窗、老虎窗、空调机位预设生活细节考虑主副烟道、双中空玻璃、会所、幼儿园2、以“*杭州绿园” “ *杭州春江花月” “上海*”为 代表的高层公寓系列 上海* 上海*与其他楼盘以社区中心发散布局，共享世纪公园1000米的

8、距离优势，周边生活配套设施包括超市、学校，加上完善的社区配套（室内外游泳池、网球场、6000余平方米会所、2000余平方米步行商业街），让*与其他楼盘形成明显差异，作为进军上海市场的首个项目，成为公司品牌之作。园区外围车道、人走捷径设计，完全人车分流中心广场落差5.6米，5个独立组团高出地坪2米左右，3个层 次的立体空间创造前所未有的自然落差新月形坡面和隐形轴把各组团有机结合，花园、会所与绿化 水景相融合上海*项目鸟瞰图 杭州春江花月杭州春江花月项目鸟瞰图真正的人车分流外围车行系统真正的人车分流社区内人行系统上海*春江花月固化建筑立面典雅、稳重（三段式、选材、色彩、细节）点式住宅强调竖向线条的

9、挺拔刚毅，立面作三段式处理，底层架空7米，上部处理以厚实为基调，体现该组建筑整体的阳刚气质。三幢建筑由于位置、高度特殊，与园区整体相对柔美的基调形成对比。其余住宅建筑强调横向的组合关系，建筑立面的凸凹转折增强了层次感、光影效果，相对于前述三幢点式住宅，其虚面（玻璃）所占比例更大，讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系。固化建筑立面典雅、稳重（三段式、选材、色彩、细节）固化建筑立面典雅、稳重（三段式、选材、色彩、细节）春江花月固化建筑立面典雅、稳重（三段式、选材、色彩、细节）杭州绿园中心广场高层底层架空5.4-7米，增强会所下沉的空间感将会所作为整个规划

10、的核心，景观的视觉的焦点利用架空层设置室外休憩场所，提供交流平台3、以“九溪玫瑰园”、“桃花源”为代表的高档精品别墅 九溪玫瑰园1996年，杭州郊外的别墅项目还不太有，在自然风景区里建造别墅的经验尤其缺乏。当时，*能够率先引进“环境设计”开发理念，以“山水之间的理想家园”为开发主题，选择在杭州之江国家旅游度假区内营造九溪玫瑰园别墅区，对杭州绝佳的自然人文资源进行保护性开发，这在杭州房产界，无疑是一次开先河的壮举。 九溪玫瑰园121栋独栋别墅和4栋高级公寓生长在17公顷的森林之中，充分利用地势和景观优势（山、水、森林）进行规划，九溪玫瑰园没有任何重大的主题贯穿，但其得天独厚的自然环境将项目的优势

11、体现淋漓尽致。 九溪玫瑰园 九溪玫瑰园 桃花源位于杭州城西近郊凤凰山南麓的丘陵地带，其特征是“依山傍水”,有许多的天然小河与池水穿插于山坡之间。桃花源在建筑单体设计上创新升级，外观吸取国外乡村别墅的优雅风格，但在建筑思想和空间设计上融汇中国民居庭院设计理念，避免独立点状形态，而强调与自然相融合的庭院围合形态。 桃花源一层为主，局部两层，呈水平展开状，通过廊道、花架、厢房与大地山川水体更贴切的融合，与自然、阳光更加和谐地交融。局部取高低曲折之趣，间以池沼花木，接近自然。西方休闲的户外生活方式与中国人强调的朝阳方位在桃花源巧妙地结合起来 桃花源全装修别墅 桃花源全装修别墅 桃花源全装修别墅 桃花源

12、全装修别墅 杭州桂花城、杭州紫桂花园、合肥桂花园为代表的 多层公寓系列 *杭州绿园、 *杭州春江花月、上海*为 代表的高层公寓系列 1、产品标准化应针对不同物业类型进行，而非简单 的部件复制2、结合消费者需求进行产品标准化因素筛选，并根据 项目实际条件改善3、产品标准化需要一定高度的产品模块，以保证一定时 间市场的竞争优势对我们的启示：三、产品标准化的运用1、针对具有独特地理、自然景观优势项目应充分挖掘、打造 精品概念，实现项目价值最大化2、 形成主产品线（系列化复制）及副产品线（特色精品） 利于规模化、高效益的实现，同时加强公司品牌认知度3、 产品标准化前提是公司战略性土地获得，并需要开发个

13、环 节各部门共同配合实现， 对我们的启示：三、产品标准化的运用以“九溪玫瑰园”、“桃花源”为代表的高档精品别墅三、产品标准化的运用常州项目2.5容积率“极高极低”、“均好性”规划布局会所设施基本配置现场售楼处、样板房、景观样板段设置标准化部件标准化设立标准并通过战略合作实现网络统一采购（集团公司进行中）三、产品标准化的运用常州项目90/70规划要求，一梯多户提高的房率入户大堂、风雨廊提升项目品质，增加产品亮点三、产品标准化的运用常州项目三、产品标准化的运用常州项目入户大堂、风雨廊提升项目品质，增加产品亮点三、产品标准化的运用常州项目入户大堂周边景观设的通透计优化室内空间空中花园、错层挑空阳台、步入式飘窗提高小户型空间利 用率及空间可变性三、产品标准化的运用常州项目空中花园、错层挑空阳台、步入式飘窗提高小户型空间利 用率及空间可变性三、产品标准化的运用常州项目三、产品标准化的运用舟山项目公园整体规划作为项目后花园、独享高尚会所提升产品品质弱化万商业对项目住宅的不利影响（高层屏障、绿化带、入口设计）三、产品标准化的运用舟山项目三、产品标准化的运用舟山项目作为区域高档项目，提供创新产品设计（花园洋房、别墅户型设计）三、产品标准化的运用舟山项目花园洋房户型设计分别根据不同客户需求进行，