设计任务书附件

1、商业地产严寒地区保温针对性措施大连万达商业地产股份有限公司DALIAN WANDA COMMERCIAL ESTATE CO., LTD.目 录前 言第一册 设计技术措施和管理标准.1 通用技术措施.6 建筑专业.6 机电专业.14 购物中心.15 建筑专业.15 机电专业.16 酒店.17 建筑专业.17 机电专业.18 写字楼 .19 建筑专业19 机电专业19 销售商铺.20 建筑专业.20 机电专业.20 住宅.21 建筑专业21 机电专业.21 设计管理标准.22 图纸界面.22 过程协调要求.22 成果会签要求.22第二册 施工管理措施23 设计要求24 施工管控25 管理措施26

2、第三册 运营管理措施27 购物中心运营管理措施28 供热前措施28 供热中措施29 人员组织及责任31 其他措施32附件 巡检表格及防寒物质清单33 酒店运营管理措施34 日常管理标准34 极寒天气应急预案34附件 管理制度及表格35 销售物业运营管理措施37 供热前措施37 供热中措施38 其他措施38前 言为了加强严寒地区商业地产物业保温效果，避免冬季极寒温度下建筑冻害现象发生，保证各类物业的正常运营，特制定本针对性措施。本措施共分三册，按照设计阶段、施工阶段和运营阶段分别制定技术措施和管理标准。本措施为严寒地区商业地产针对性保温措施，其它常规保温做法仍按现行国家规范、行业标准及集团相关标

3、准执行。本措施严寒地区划分标准以中国建筑气候区划图为准，本措施仅针对新建建筑。第一册 设计技术措施和管理标准通用技术措施第1节 建筑专业 1墙体保温材料的性能指标：当采用岩棉时，其燃烧性能级别为A级，容重不得小于100 m3，憎水率不得小于98%。 2出屋面构筑物（如管井、结构柱、装饰柱等）保温应做到“全覆盖”，超长超高构件应在突出屋面1.5 米范围内保温做到“全覆盖”（见图1,2），装饰柱与屋面交接处应密封。图1 管井出屋面详图图2出屋柱 3女儿墙内外保温应做到“全覆盖”，超过1.5米高女儿墙在出屋面1.5米范围内保温做到“全覆盖”。见图2 图3 女儿墙大样图4. 围护性（非装饰性）透明明框

4、幕墙须采用断桥铝合金框架。见图4图45. 围护性（非装饰性）隐框幕墙的开启扇须采用断桥铝合金构造并采取加强措施。见图5图56非透明幕墙与透明幕墙连接处，须加强保温，保温层须包到玻璃幕墙断桥铝合金框，尽量减少冷桥。见图6图67地下室电扶梯厅均应设置两道门进入，采用有框门，门框周边须有密封条下面有密封条刷，属于酒店部分须设置热风幕。见图7、8 图7 图88. 旋转门范围内基础部分应做混凝土挑板。见图9见图99. 地下车库汽车坡道开口不宜朝北，宜转弯设计，在坡道适当位置应设置双道防寒快速堆积门，避免冷风直灌，在第一道堆积门内侧应设置热风幕。两道堆积门之间的距离应满足错时开启的要求。第2节 机电专业地

5、下车库自动喷水灭火系统应采用预作用系统。2空调、新风机组选型：所有新风机组及带新风工况的空调机组，须设置预热盘管，宜采用高温热水预热，且运营中预热盘管水阀常开，不做量调节。空调机组厂家反馈的选型表中需包含水流速校核，最低流速不宜低于0.15m/s。购物中心第1节 建筑专业1在室内步行街主入口、百货主入口等处的围护性幕墙透明玻璃应采用三层中空Low-E玻璃。 2橱窗与店铺间实体隔墙应在橱窗侧做内墙保温。见图1 图1第2节 机电专业地下一层车库出入口附近（30m半径内）消火栓给水管道应设电伴热保温。消火栓及湿式喷淋消防管道敷设在有冰冻危险区域时，例如外橱窗、无值班采暖的设备间等，消防管道应采取相应

6、防冻措施（如对管道进行保温、设置电伴热等）。屋面设备间、外橱窗等有冻结危险且未采用预作用系统的区域，喷头应采用易熔合金型。餐饮商铺需预留补风加热条件。空调机组、新风机组防冻要求：5.1空调机组、新风机组的新风道上应设与风机联锁控制的新风密闭保温阀，设计图纸中应明确新风密闭保温阀的性能要求。5.2当空调机组、新风机组预热盘管表面温度低于4度时风机停止运行，新风密闭保温阀关闭，盘管水路两通阀全开，温度回升后机组恢复正常工作。室外步行街销售商铺内的自动喷水灭火系统采用预作用系统，消火栓、给排水设电伴热保温。酒 店建筑专业1. 透明幕墙1.1玻璃幕墙内人员频繁活动场所的区域（如首层大堂、全日餐厅、大堂

7、吧、宴会前厅等），除设置地板辐射供暖外，玻璃幕墙边应增设散热器；地板辐射供暖须预留100mm的结构降板。见图1图12.各出入口保温措施2.1酒店大堂旋转门后加设一道平开门，门框周边须有密封条下面有密封条刷，并设置热风幕；其它出入口玻璃门都应采用有框止口门，旋转门须有密封条刷。 3.楼电梯间保温措施3.1屋顶各电梯机房门窗须严密封闭，须四边设置密封条。3.2临外墙楼梯间内应尽量减少开窗面积，除满足自然排烟的需求外，要最小化窗的面积。3.3 贴临管井及楼梯间处房间，建议房间做内保温。 4.对于泳池等湿度较大的房间，宜避免三边靠外墙设计。第2节 机电专业1.市政热源1.1 要求对市政热源参数进行核实

8、，确保计算热源温度符合实际温度。1.2 需根据市政一次热源参数校核二次侧空调、采暖板换选型，且每台板换考虑70%设计冗余度。1.3 对于市政一次热源参数严重偏低，不能满足使用的项目，在热源方案阶段经技术经济分析后，考虑选用热水锅炉作为酒店冬季空调、采暖热源。2.空调、通风系统防冷风侵入2.1所有新风、排风管与外墙百叶连接处，须靠外墙设置开关型电动保温密闭风阀，并与空调机组或风机联锁，需要调节的电动风阀另外设置；柴油发电机进、排风处靠外墙设置开关型电动保温密闭风阀，与柴油发电机组联锁；消防排烟风机出口处设置重锤式止回阀，正压送风风机入口处设置常闭型电动防火阀。2.2BA设计及调试需确保防冻报警、

9、联锁功能正常工作。3.采暖系统3.1酒店首层除地下一层有电气用房外，均满铺地暖，且靠外幕墙设置地板式风盘或散热器。3.2地下室靠外墙的后勤房间设置散热器，后勤走道宜考虑设置散热器；地下室生活水泵房、消防水泵房、中水机房、锅炉辅机间内设置暖风机。4.管线设置电伴热范围4.1大堂入口处消防管道；4.2裙房各层吊顶内距外墙3米范围内的给排水、消防管道；4.3屋面所有有冻结危险的水管；4.4地下室卸货平台给排水、消防管道；写字楼建筑专业主入口1.1写字楼主入口门采用止口门，门框周边须有密封条，下面有密封条刷，并设置热风幕，大堂除设置地采暖以外应沿外墙周边设置散热器，宜明装。 机电专业1.大堂内喷淋系统

10、应采用预作用式。2.大堂内的消火栓、给水管道设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。3.设备夹层的常温水管应设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。销售商铺第1节 建筑专业1.所有门窗玻璃均为三层中空LOW-E玻璃。2.商铺门均采用有框门，门的开启方式采用平开，禁止使用地弹门；门槛及双扇门闭合处见图1。图1第2节 机电专业1.底商内的自动喷淋系统采用预作用式。消火栓、给排水管道设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。第六章 住 宅 建筑专业1. 采暖区与非采暖区临界的部位应采取保温措施。保温设置位置示意如下：2.主入口2.1主入口门采用止口门，门

11、框周边须有密封条，下面有密封条刷，大堂除设置地采暖以外应沿外墙周边设置散热器。 机电专业1A、B版豪宅地下车库距离车库出入口30米范围内的消火栓、给水管道设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。2. 大堂、设备夹层内的消火栓、给水设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。3. 大堂内喷淋系统应采用预作用式。4. C、D版住宅地下室消火栓、给水管道应设阻燃自限温电伴热带，外包绝热层应采用A级不燃保温材料。 设计管理标准图纸界面要求土建施工图须绘制所有屋顶女儿墙、出屋面风井等构筑物节点详图、幕墙内围护墙保温详图；幕墙施工图须绘制所有屋顶女儿墙节点详图，须与土建施工图对

12、图核实 一致；内装施工图须与土建施工图、幕墙施工图对图，外围护墙及其保温做法必须保持一致。过程协调要求1. 在立面多方协调会上，土建施工图设计单位、幕墙施工图设计单位、内装施工图设计单位须针对保温做专项协调，形成统一认识，明确统一保温做法；2. 各施工图设计单位须与规划院、项目公司工程部协调保温做法的具体施工方案，避免“图纸好画、施工难做”的现象。成果会签要求1. 幕墙一版施工图必须经由土建施工图设计单位审核签字后报规划院审核；2. 立面多方协调会上的保温专项协调结果须土建施工图设计单位、幕墙施工图设计单位、内装施工图设计单位、规划院、项目公司会签成果；3. 土建、幕墙、内装施工图与施工单位交

13、底会上，须针对保温做专项交底，并会签交底成果；4 幕墙施工单位的幕墙优化图，必须经由幕墙施工图设计单位、项目公司会签后报规划院备案，对保温做专项审核无误后方可按图施工。第二册 施工管理措施第一章 设计要求 1. 设计样板1.1材料封样:材料种类、规格、保温性能、防火性能是否满足设计要求。1.2设计图纸审查1.2.1保温设计构造连续、完整，节点设计齐全，形成保温做法与细部构造大样图。1.2.2幕墙、装饰柱层间须有防火封堵设计，幕墙与女儿墙衔接处须有封堵设计，防止形成“烟囱效应”。1.2.3设计须明确屋面构件、管井顶部、出墙砼构件保温范围及做法。1.2.4设计须明确幕墙单玻范围、内外装衔接口、橱窗

14、、大堂入口及门（次入口、地下室主入口等通道处做法参照大堂入口核查保温防冻）、雨棚根部封堵、消防水系统等保温做法。1.2.5风井内壁须抹灰。1.2.6外保温设计须上报商业规划院、中心设计部审批，并经当地节能、消防及审图中心批准后方可实施。2. 保温变更流程2.1外保温变更须经当地当地节能、消防及审图中心批准，同时经集团规划院、项目中心设计部、成本部、质监部、安监部审批通过后方可变更。2.2未按规定进行私自变更，将对项目公司给与管理警告处分。第二章 施工管控1. 现场实体样板：正式施工前，须完成整层样板层，对保温构造、洞口封堵、层间封堵明确做法及工序；2. 界面移交：2.1基层要求：墙体灰缝、孔眼

15、须封堵密实，砌筑基层须打底抹灰；2.2界面移交：样板施工、施工前基层情况、外幕墙封板前保温完成情况须分段移交，由项目公司、监理单位、总包单位及外幕墙单位共同验收，并形成检查验收表，各方签确；2.3严禁不按工序施工，禁止先幕墙封板后施工保温。3. 外保温管控：3.1涂料保温管控：外墙抹灰基层平整度及垂直度核查，确保外保温厚度满足要求。3.2外保温门窗洞口处收口做法满足设计要求。3.3耐碱网格布及抗裂砂浆厚度满足设计及封样要求。3.4保温材料是否满足集团品牌库要求，燃烧等级是否符合国家规定和集团要求，并经复试合格后方可使用。3.5幕墙与窗、雨棚等部位衔接保温做法是否连续完整。第三章 管理措施1.

16、施工方案编制：1.1外保温方案应分业态按大商业、酒店、写字楼、公寓、住宅、商铺、地下室分别进行编制，须有施工节点及质量保证措施。1.2施工方案应结合气候条件，明确施工工序、形成材料进场检验计划、工序交接计划及施工分段验收计划。1.3分包单位编制的施工方案须经总包单位、监理单位审核后报项目公司批准。2. 监理实施细则：2.1监理实施细则须对保温性能、消防性能、品牌、基层、工序交接、样板、重点部位等实施检查。2.2监理实施细则应完成检查验收表，明确检查验收制度及处罚制度。2.3监理实施细则须经项目公司审批后由质量信息系统报质监部审查备案。3. 检查要求：3.1监理单位100%，项目公司20%，质监

17、部5%。3.2监理单位须分层形成检查验收表，对拉链口等特殊部位形成单独检查表。3.3幕墙施工完成至50%时，由项目公司OA报规划院、中心设计部、质监部对外保温进行综合联合检查。4. 外保温施工阶段，项目公司每周监理会议纪要须含外保温材料验收、施工检查和验收等相关资料和施工照片，否则扣管理分20分。 第三册 运营管理措施购物中心运营管理措施 供热前措施为了确保供热品质，位于严寒，寒冷以及夏热冬冷地区的广场在供热前30天要完成以下准备工作：1. 系统及设备的检查维修：1.1 检查换热机组（含锅炉、换热器等）、热水循环泵、水过滤器以及阀门并做好记录（附表1-2），如发现问题及时进行维修或者更换。1.

18、2 对水系统进行清洗、除垢，并做好记录（附表3），保证换热效率。1.3 检查热风幕，空调末端等设备并做好记录（附表4-11），以保证设备正常运行。1.4 检查和清洗空调末端的过滤网。1.5 检查暖通系统保温，如果发现破损及时进行维修。1.6 检查湿式管线，对于冬季无水要求的管线（如冷却水系统）进行排水，吹干；对于其他管线做好防冻保温。1.7 检查室外管线（含管井），如发现堵塞及时清掏。2. 围护结构的检查及封堵：2.1 排查建筑围护结构，重点排查管道井，风井，电梯厅，幕墙，门窗等部位，并做好防寒封堵。2.2 对围护结构冷桥处做好保温处理。3. 防寒物资的准备：提前采购好防寒防冻物资，和应对紧急

19、事故的备品备件。4. 应急预案的制定4.1制定针对于因设备设施故障引起的室内温度无法满足要求的应急预案。4.2制定极端天气时防寒的应急预案。4.3制定因冻灾引起的跑水，停电等紧急事故的应急预案。防寒工作的培训和演练在供热前做好防寒工作的培训和演练，并做好记录。 供热中措施1. 系统及设备的巡检和维修: 1.1定期检查采暖热水一次、二次供回水温度、温差、压力，确保供回水温度正常、换热器换热效果良好。如换热器换热效果差，需考虑安排对板换内部进行清洗、保养工作。1.2 定期对管路、盘管、散热器等进行排气处理，确保管路内无气体堵塞，从而使水流通畅、流量流速正常。1.3定期检查空调末端设备的供回水温度、

20、温差、压力，确保供回水温度正常。1.4 当空调末端设备的盘管存在冻害风险时，可通过设置热水阀门最小开度以保证盘管中的热水流量、持续运行热水循环泵以保证盘管中的热水流速等方式降低风险。2. 依据环境品质对系统运行的合理调节2.1 依据运行指引合理运行空调系统及各类送排风（烟）系统，尽量确保建筑内处于微正压状态，避免出现建筑内负压过大而造成大量外部冷空气进入建筑内的情况。尤其需关注餐饮商铺厨房内排油烟风机与补风风机的运行操作。2.2 根据不同楼层的温度差异情况，合理、灵活运行空调通风系统，对温度低的楼层降低新风量、对温度高的楼层降低回风量。2.3 在不影响正常营运的前提下，夜间可通过关闭地下停车场

21、减少建筑内热量损失、防止冷风入侵。3. 加强出入口管理3.1 加强对商场主出入口大门的巡视管控，大门可采取Z字型开启方式进行营运。3.2 加强对各通道门的巡视管控，确保闭门器工作正常、各通道门的关闭严密。3.3 加强对地下车库出入口堆积门的巡视管控，确保堆积门工作正常，并可通过调整缩短堆积门下降反应时间来减少建筑内热量损失、防止冷风入侵。4. 温度失控情况启动应急预案在供热期日常检查和监控的过程中, 如果发现温度失控、极端天气或者冻灾引起的跑水、断电等情况，应该启动应急预案，迅速响应来满足环境品质的要求。 人员组织及职责 1. 防寒小组的构成各地商管公司供暖前25日成立防冻管理工作小组。各地商

22、管公司总经理为防冻管理工作的第一责任人，负责成立冬季防冻工作管理小组并任组长，工程副总和物业副总任副组长，工程部、物业部、营运部、安全品质部、销售型物业管理处等部门经理任组员。地方总经理（组长）工程副总（副组长）物业副总（副组长）安品经理（组员）销售物业（组员）工程经理（组员）物业经理（组员）营运经理（组员）2. 各部门职责工程部：负责本广场防冻工作的具体操作，对运行设备设施定期巡检、测温。尤其是针对维护结构的密闭性检查。工程经理负责防冻方案的编制及组织实施。综合主管负责维护结构的防寒封堵及检查工作。暖通主管负责供暖设施维护工作。强电主管负责电、水风幕及电伴热等电气设施的维护工作。住宅物业部工

23、程主管负责销售物业消防水冬季防寒保温工作。物业部：负责广场的所有出入口的防冻管控工作，加强广场的日常巡视及时处理突发情况。2.3营运部：负责做好各商户的防冻宣传和配合冬季供暖的准备工作，监督商户冬季户内的防冻措施的执行。2.4安全品质部：负责对本广场各部门冬季防冻工作的执行情况进行监督和检查。销售物业管理处：负责对广场所有销售物业的供暖和防冻防寒工作具体落实。 其他措施1. 对存在害风险的区域，如一层橱窗内、地下室出入口附近区域等，为防止消防喷淋管路（非预作用）或其他水管路冻损，可采取如下措施：加强幕墙和层间保温，管路增加电伴热及岩棉壳或耐燃橡塑保温。对温度极低部位或区域，建议在天气变冷后在橱

24、窗内增加取暖设备以便提高环境温度。2. 对外联通的通道门，如原始设计开启地弹簧为定位地弹簧而造成冬季大门经常无人关闭，可考虑更换无定位地弹簧使通道门可以自由开启和关闭。3. 检查控制系统，确保正常使用。附 件1. 供热季设备设施的检查表 1.1换热机组检查表 1.2换热器检查表 1.3HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.6986-长春红旗街万达广场暖通专业给水设施检查台帐20131007.xls水系统检查表 1.4HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0

25、.3473-长春红旗街万达广场电气专业电热风幕检查台帐20131007.xls电热风幕检查表 1.5HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.6981-长春红旗街万达广场电暖专业水热风幕检查台帐20131007.xls水热风幕检查表 1.6HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.3472-长春红旗街万达广场电气专业电伴热检查台帐20131007.xls电伴热检查表 1.7HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTe

26、mpRar$DIa0.6987-长春红旗街万达广场暖通专业喷淋系统越冬检查台帐20131007.xlsx喷淋系统越冬检查表 1.8HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.6988-长春红旗街万达广场暖通专业空调、新风机组新风口保温处置台帐20131007.xlsx空调、新风机组新风口保温处置表 1.9HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.6989-长春红旗街万达广场暖通专业空调水越冬检查台帐20131007.xls空调水越冬检查表1.10HYPERLIN

27、K C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.69810-长春红旗街万达广场暖通专业消防通道暖气检查台帐20131007.xlsx消防通道暖气检查表1.11HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.69811-长春红旗街万达广场暖通专业消火栓越冬检查台帐20131007.xlsx消火栓越冬检查表1.12 HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.69812-长春红旗街万达广场土建专业出入口门检查台帐2013100

28、7.xls出入口门检查表1.13HYPERLINK C:UsersAdministratorAppDataLocalTempRar$DIa0.69813-长春红旗街万达广场土建专业窗口、餐饮回风口检查台帐20131007.xls窗口、餐饮回风口检查表2. 防冻物资检查清单 防冻物资检查清单第二章 酒店运营管理措施 日常管理标准要求热力公司在酒店工程部安装一套监视市政热网复视盘，显示市政换热站一次热网水温及二次换热水的水温及压力。员工每隔4小时巡视酒店各区域并测温和记录。每月按保养计划清理机组过滤网一次。每月检查过滤器一次，避免造成堵塞，影响设备运行及降效。每空调季开始前检查空调风管的连接及保温

29、，避免能源损耗。根据各区域温度设定值调整空调机组及新风变频器。空调机组及新风机组供回水温度及送风口温度记录并入酒店BA系统进行记录，随时监控并根据营业需要进行调节。每日例行检查空调机组及新风机组管道是否有漏水。每日例行检查空调机组及新风机组压力表及温度表是否运转正常，每年进行一次校验。每日例行检查空调水路电磁阀开启度（执行器）。每日例行检查空调风管新风阀、风阀开启度（执行器）。厨房排油烟与补风机必须连锁同时开启。每周定期检查各公共区域空调盘管、送风口温度及温控器温度调定值是否正确。 极寒天气应急预案1.目的：在极寒地区，户外温度低于(或预期低于)目前万达酒店空调设备设计参数设定值；低温零下26以下，空调机组已(或预期)无法保证室内温度时，将启动保证温度管理措施。2.措施：第一时间联系热力公司，提高一、二次供暖管网温度及压力 。预启功能空间、客房空调，加快保障室内温度。增加移动供暖设备（电暖气、移动热风幕），提高室内温度。增加巡视次数，每两小时评估室内温度及舒适度、冻寒风险并及时处理、采取区域温度通透调整。在采暖设备无法完全达到舒适温度的情况下，采用大功率照明设备，增加采暖效果。减少酒店各出入口开启次数，增加不常用出入口临时关闭及封堵。暂时关闭酒店新风系统，临时封堵新风口，降低空调负荷。开启所有出入口热风幕 ，全负荷运行。检查排油烟机开启时间，在不