大修基金政策问题

1、-. z自/dispbbs.aspid=7532739&boardid=1&page=1&1=1*7532739和谐路上的绊脚石大修基金收取之黑洞2008年7月20日，五个宜居、畅通、森林、平安和安康，作为开展的新目标、新追求，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为和谐开展的重要战略决策。我们要讨论的是，三年来，在奔向宜居的这条路上，有绊脚石吗.畅通吗.宜居要有家，家的物质根底即是房屋。家是最小国，国是千万家，房事也是国家大事。近年来，随着房价的年年高涨，商品房相关问题备受关注，而物业管理中的房屋专项维修基金俗称大修基金的归集、使用，监管问题也争议颇多。1999年1月1日，住宅共用部位

2、共用设施设备维修基金管理方法建住房1998213号施行，这是首部归集大修基金的立法。该方法第五条规定，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。随着十多年来房价的上涨，缴交的大修基金随购房款增加，单套普通住宅缴交的基金数额到达了10万元。商品房多为预售，由于购置时间、价格的差异，导致同时入住的同栋楼房、同面积的住户，缴交的基金数额相差到达数万元。随着时代变迁，该方法应与时俱进。 2008年2月1日，住宅专项维修资金管理方法建立部、财政部令第165号的施行，这部取代建住房1998213号的规章，从立法上进了一大步。该方法第七条规定按建筑面积交存，实现了相对公平。随后，各省市相继出台

3、当地具体交存标准，按面积交存，还利于民。则，作为宜居的倡导地，对大修基金是如何归集、使用的呢.对宜居的民生问题如何考虑的呢.一、大修基金的归集、管理立法进程自2008年2月1日起，建立部、财政部令第165号规章施行，建住房1998213号规章失效。就地方立法而言，市尚无房屋专项维修资金交存具体规定的立法。2010年11月27日，市政府通过了市物业专项维修资金管理方法以下简称方法，于2011年3月1日起施行。方法第七条规定的交存标准为：一有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存;二无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。从上述立法进程看，2008年2月1日至2011年2月28日期间，建立部、财政部

4、令第165号规章是唯一的大修基金交存立法依据;2021年3月1日市方法施行后，与165号规章是并行有效的规章，是地方政府规章与国家部门规章之间的关系。两部规章都规定按建筑面积交存大修基金，最主要的不同之处是交存的时间点，地方政府规章规定在办理房屋预售合同备案登记时交存，国家部门规章规定在在办理房屋入住手续前交存。对此冲突，从法理上讲，前者不符逻辑，后者较为合理。因为以面积为单位计算交存金额，就应在房屋竣工实测后才能确定，试问，办理房屋预售合同备案登记时建筑面积是怎样确定的，与实测有出入如何处理，遇违约、政策因素、不可抗力等导致不能交房如何处理.市的方法虽有瑕疵，但对于深受购房本钱困扰的百姓来说

5、，仍是一场春雨，尽管这春雨来得有点晚。问题是，的房管部门宜居的推动者，是怎样执行和落实政策，还利于民的呢.二、房管部门的政策宜居吗.为全面贯彻方法，市国土房管局下发了关于学习宣传贯彻市物业专项维修资金管理方法的通知渝国土房管发202119号，以下简称通知，该通知要求，根据方法的相关规定和不溯既往原则：一在2011年3月1日不含以前，已办理房屋预售合同备案登记的以预售合同备案证明载明的时间为准，购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金。据房管局的书面回复，凡在2011年3月1日以前办理房屋预售合同备案登记的，即按购房款2%3%的收取的标准按此标准。对该表述，我们觉得有几方面的问题

6、需要探讨。第一，各地区原有的交存标准是多少.从前述分析来看，从2008年2月1日起，无需区分合同备案登记的时间，都应按建立部、财政部令第165号规章和市物业专项维修资金管理方法，以建筑面积为单位交存维修资金。第二，该交存标准与市新实施的方法相冲突。根据新方法第五十三条的规定，本方法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本方法施行之日起三个月按照规定的标准交存至物业所在地区县自治县房地产行政主管部门公布的银行专户中。此条中按照规定的标准，按照法条本意，指本规章规定的标准。第三，该交存标准表述的不溯既往原则出现逻辑矛盾。按照 不溯既往原则， 2011年3月1日之前已经备案登记，但在3

7、月1日之后交房的预售商品房，就不适用新方法的规定，还是应按建立部、财政部令第165号规章的规定在房屋入住前交存。因此，该通知表述的不溯既往原则在交存时间方面溯既往，以新方法为准，要求购房者提前履行交存义务;在交存标准方面不溯既往，以原有的惯例购房款的2%3%为准，这种双重标准严重损害了购房者的利益，不利于宜居建立和构建和谐社会。第四，房管部门在交存标准认定方面，没有与时俱进，政策文件前后矛盾。根据2006年该局下发的渝国土房管发2006548号文件规定，三、关于专项维修资金归集、管理和使用问题.二各区县可按房屋售价的2%、3%的比例，也可结合实际探索按购房面积定额交缴的方法，归集首期商品房专项

8、维修资金。2006年市房管局已提倡按购房面积交存，这在当时，是积极的尝试。为何在2021年建立部、财政部令第165号规章，以及2021年市方法实施之后，仍然坚持购房款的2%3%的高标准不动摇呢.三、关于大修基金的黑洞猜测1、新浪网2006年03月01日日新闻市国土房管局：全市大修基金黑洞90亿bj.house.sina./news/2006-03-01/0856118797.html报道，市国土房管局传出的消息令人震惊：截至2005年，市物业管理覆盖面积已到达1.3亿多平方米。按此建立规模，市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前归集的大修基金仅6亿多元，欠缴的房屋大修基金总额高达90

9、多亿元！除一些业主拖欠大修基金外，大多数已经由房屋购置者向开发商缴纳的大修基金均下落不明。腾讯网2007年01月19日新闻90亿大修基金失踪 政府出招欲堵漏洞cq.qq./a/20070119/000177.htm报道，去年是住宅楼大修基金失踪的高发季节，市九龙坡区全兴别墅11万元大修基金宣告失踪。此前，南桥峰景园153万元大修基金、小龙坎正街2号隆庆楼50万元大修基金、江北区爱丁堡小区339万元大修基金也相继宣布失踪与此同时，市国土房管局日前发出的消息更令人震惊截止到2005年，市大修基金归集数量应接近100亿元，但目前归集的只有6亿多元，其中90多亿元大修基金不知去向。.猜测一，黑洞怎样形

10、成的.谁在监管.资金黑洞怎么办.谁来买单.2、的商品房多为预售，从购置签合同备案到接房入住的周期为一至两年。自2008年2月1日起，随着住宅专项维修资金管理方法的施行，至2011年3月1日，大修基金的交存标准本应按建筑面积计算。但这3年多的时间里，房管部门一直坚持按总房款2-3%的交存。2021年至2021年，的房地产市场量价齐升。以2021年为例，全市成交建筑面积为2435.68万平方米，成交均价4179元/平方米。全年成交商品房总价1017.9亿元，如果按总房款3%的交存标准多高楼，为电梯房的标准，大修基金将交存30.5亿元;如果按建筑面积每平米80元计算，大修基金仅交存19.5亿元。仅仅

11、因为执行标准的不同，归集的资金相差11亿元。据此保守计算，2021年至2021年期间，仅仅因为执行标准的不同，收取金额相差会到达30亿元以上。猜测二，由于执行标准的不同，多出的几十亿资金如何使用.如何监管.会不会出现和以前一样的黑洞.3、腾讯网2007年01月19日新闻90亿大修基金失踪 政府出招欲堵漏洞cq.qq./a/20070119/000177.htm报道，目前市国土房管局已代市政府完成了草案的起草工作。在该方法草案中，提出了物业专项维修资金按建筑面积收取的建议，具体标准：无电梯住宅30元/平方米，有电梯住宅50元/平方米。主城区以外的商品房收取标准可适当下调，最低不能低于主城区标准的

12、50%，具体标准由各区县确定。2007年的房管部门是积极的，建议按面积每平方米交30-50元;2021的方法规定为每平方米交50-80元。为什么在实际执行中，房管部门对已购置但未交房的购房对象，仍然坚持按总房款3%的高标准收取呢.猜测三，是什么原因，让房管部门需要归集更多的钱呢.谁差钱.四、新方法实施后，大修基金交存标准过渡期间的政策建议随着建立部、财政部令第165号规章和市新方法的先后施行，从2008年2月1日起，不管是在2011年3月1日之前，还是之后备案登记的购房合同，都应按建筑面积交存维修基金。在新旧政策的衔接方面，房管部门可以借鉴市的做法，市在新的交存方法实施后，实施了新、旧标准过渡

13、期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日，过渡期间新、旧标准并行。在两个月的过渡期，业主可自主选择对自己有利的标准交存专项维修资金。在市新方法实施之后，市万州区房管部门的做法是，从惠及民生角度考虑，房屋的大修基金交存就低不就高原则上按旧标准交存，假设旧标准高于新标准则按新标准执行。综上所述，我们建议房管部门深入调研物业专项维修资金归集、使用与监管情况，以建立部、财政部令第165号规章与市出台的方法为依据，根据方法第五十二条、第五十三条的规定实施三个月的新、旧标准过渡期，让购房者自主选择标准交存专项维修资金，并加强物业专项维修资金的监视管理。渝国土房管发202119号通知仅仅是一个地方政府部门的文件，不但与建立部、财政部令第165号规章和市的新方法相抵触，而且通过行政通知的方式违规高额收取大修基金，在使用过程中漏洞百出、监视缺位，我们完全有理由质疑，这种搜刮民脂民膏的行为，是否出自于部门或者利益集团的私利.该文件是否经过了政府法制部门的审查，是否有效.立法必须遵循公正，公平，以人为本的原则，否则这就是一部恶