某物业管理公司规章制度_secret

1、公司物业管理制度第一节 岗 位 职 责一、项目部职责1、根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方 案，定期向公司汇报管理情况。2、制定所属项目部的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。3、监督、管理和指导下属维修队、护管队、保洁队等队室开展工作。4、根据公司相关管理制度和项目部具体情况，制定本项目部的质量保证体系、管理细则。5、完成公司交办的其它工作。二、项目部经理的岗位职责1、在总经理的领导下，带领项目部全体人员对辖区的物业进行全面管理。2、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。3、通晓物业管理的有关规定，组织项目部人员

2、进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。4、根据统一管理与专业分工的原则，领导项目部人员对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。5、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施，定期向公司领导汇报管理情况。6、完成公司领导交给的其他工作。三、项目部副经理岗位职责1、在总经理的领导下，协助项目部经理对辖区的物业进行全面管理。2、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。

3、3、通晓物业管理的有关规定，协助组织项目部人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。4、根据统一管理与专业分工的原则，协助对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。5、针对区内的物业分布、合理使用管理费用，参与制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施。6、完成上级交给的其他工作。三、工程技术员岗位职责 1、负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。 2、值班人员必须熟悉大

4、厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。 3、定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。 4、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。 5、保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。 6、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。 7、遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。 8、加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动

5、物的安全管理工作。 9、协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。 10、完成上级交办的其他临时任务。四、物业管理员岗位职责1、在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2、负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3、全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4、协调经理送发物业管理方面的文件。5、参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。 8、完成经理交办的各项任务。第二节 制

6、度规定一、社区文化制度1、各物业项目部经理全面负责所管物业项目社区活动工作，做好小区（大厦）精神文明建设的宣传工作。2、拟订小区（大厦）社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报公司审核。3、策划社区活动，并填写“社区活动计划申报表”，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。4、组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动。5、每季度进行一次业主座谈会或走访业主活动，广泛收集信息，做好有关记录。6、对外联系和协调，对社区重大活动及小区的新事和新气象，通过新闻媒介及时宣传报道，塑造良好的社区形象。7、对文体场所及其设施设备进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，组织工作人员进行专业培训。二、

7、房屋管理制度1、各物业项目部对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查 1 次小区（大厦）房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、各物业项目部按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立所管物业项目的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰

8、装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 三、公用设施设备管理制度为搞好小区公共配套设施设备管理，更好地方便业主（住户）的工作与生活，特制订本制度：1、小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。2、小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类,使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。3、要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种

9、设施的使用、操作规程或有关规定，不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。4、公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。5、在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。6、公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。七、由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。 四、车辆管理制度1、各物业项目部对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。2、需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。3、各物业项目部应熟悉掌握小区（大厦）车辆

10、流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。4、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区（大厦）交通、停车秩序。5、负责对小区（大厦）内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。6、2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆禁止进入小区。7、机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣号、试车、修车、练车。8、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。9、对小区（大厦）车辆管理情况定期向公司汇报。五、大厦停车场管理制度1、停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护，并在停车库车辆进出登记表上做好记录。2、应确保停车场内的

11、设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整齐有序。3、大厦内所有客户的机动车辆必须登记备案。4、当有车辆驶入地下车库时，值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走，无车辆停放许可证的车辆不得停放。5、每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。6、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生。7、车辆出库时，仔细核对出库之车和驾驶员(车主)，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问。8、当停车库发现可疑人员时，保安岗应

12、急时前往对可疑人员进行查问，同时巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。六、小区停车场管理制度1、 指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。2、指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。3、 随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。4、夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。 5、 留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。6、如有特殊情况及时上报。七、小区装修管理制度1、各小区项目部管理处负责本小区内具体装修管理事宜。2、各管理处应履行

13、职责，认真审核装修项目、范围和施工队伍，加强督促检查，同时将装修申请表、施工图等资料归楼保存。3、各管理处应当经常巡视本小区内有无违规、自行装修现象，如有应立即制止。4、在业主装修期间，各管理处应注意公用设施、设备不被装修损坏，如果发现有损坏部位，应立即责令恢复并按照装修管理办法处理。5、各管理处应注意在业主装修期间，其装修行为应尽量不能影响其它业主的生活、工作活动。6、各管理处应制定有效措施对装修施工队进行管理。八、 打架斗殴、聚众闹事的紧急处理一、报警程序1报警：一旦发现打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事等治安事件，要及时向领导汇报、通知所有护管员集合并报警。2报案人要讲明发案地点、人数、闹事人

14、员是否携带凶器，并报告自己的姓名。二、处理程序 1护管员接到命令后立即赶到出事现场，将斗殴双方或肇事者分开，把肇事者带到保安部办公室处理；2保安人员检查现场是否有遗留物，公共设施是否遭受损坏、损坏程度、数量；3如事态严重，有伤害事故发生，保安部应及时与当地派出所或公安机关联系；4在将斗殴人员带往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑； 5夜间值班经理：接到报告后，立即到达出事现场，发出控制事态发展的指令，负责弄清双方当事人的身份、居住地点，并进行必要的处理；九、电梯困人的处理程序1、接到电梯应急电话或巡查时发现电梯困人，立即报告当值领班和组长，组织保安员、维修员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部。2、当发生停电时要首先检查电梯内是否困人，若困人按照第1条处理。3、解救时应先使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。 4、如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。5、组长填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。