浅谈土地市场之二级开发ppt

1、浅谈土地市场之二级开发 土地市场二级开发目前，在我国比较通行的二级土地市场交易主要有以下三种模式： 合作开发 股权转让 项目转让房地产合作开发房地产合作开发，是指合作双方以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享收益、共担风险的房地产合作开发模式。合作开发模式主要分为非法人型合作开发和法人型合作开发。房地产合作开发非法人型合作开发：由合作双方签订合作开发房地产合同，约定双方的权利义务及利益分配方案。此种方式适用于比较简单的土地开发项目，一般由一方出地，另一方出开发资金。根据我国法律规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 房地产合作开发法人型合作开发：由

2、双方共同组建项目公司（一般为有限责任公司），其中一方以土地使用权作为出资，另一方以货币形式进行出资。双方的权利义务不再由合作合同进行约定，而是规定在公司章程之中。 合作双方以出资额为限，对开发项目承担有限责任。股权转让股权转让 是指拥有土地使用权的公司（转让人），将其全部或部分公司股权，转让给受让人，从而达到由新股东对土地进行开发的目的，或由原股东与新股东共同开发目标土地。项目转让项目转让 是指已取得土地使用权证的权利人，将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系。合作开发之分析就合作开发两种方式而言，非法人型合作开发方式简单，操作灵活，但存在不可忽视的风险，

3、如果双方没有合作的先例，那在今后的土地开发过程中，发生一方当事人经营出现严重问题，资金链出现缺口，将会导致土地合作开发无法顺利进行。另外，对于出钱的一方来说，其既无土地使用权，又付出了大量的开发资金，在今后的较长时间土地开发周期中，更存在较大的风险点。合作开发之分析法人型合作开发，其优点在于责权明确、管理机构稳定。缺点在于需要办理各种公司设立手续，相对于非法人型合作开发模式来说，时间较长，并需支付较高的财务成本。股权转让之分析股权转让具有以下优点：手续简单 对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目

4、，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。股权转让之分析 开发快捷 由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。项目转让之分析项目转让 手续较为繁琐，基本上需要以下构成要件：1、受让人具有房地产开发资质；2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；3、转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；5、办理相关变更及备案手续

5、。涉税方面非法人型土地合作开发第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。甲公司有住宅用地一块。因缺乏开发资金，故拟与乙地产公司合作开发。双方签订合作建房合同。由乙方出资在该用地上建房，房屋建成后，甲公司将房屋总数的一半划入乙公司名下。两公司的缴税依据如下：涉税方面甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋所有权为代价，换取部分房屋的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲公司应按“转让土地使用权”征税；对乙公司应按“销售不动产”征税。由于双方没有进行货币结算

6、，故应分别核定缴纳营业税。如任何一方将房屋再次销售出去，对销售收入需再次按“销售不动产”征税。涉税方面第二种形式是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权甲公司与乙公司约定，甲公司将已有的未开发商业用地一块交由乙地产公司开发商铺。约定商铺建成后，由乙公司负责对外招商，并享有20年的使用权。20年后乙公司将商铺返还甲公司。两公司的缴税依据如下：涉税方面甲公司就发生的出租土地使用权的行为，按“租赁业”税目征收营业税；乙公司以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如甲公司日后将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业

7、税，若甲公司日后将建造的房屋出租，应按“租赁业”税目再征收营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。 甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。 上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为。属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产

8、”税目征收营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后双方按一定比例分配房屋。 首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。涉税方面需要说明的是，以上几个种情况是国家税务总局认定的合作建房（合作开发）方式。如果甲方提供土地，乙方提供资金，以甲方的名义对外进行土地开发，则于甲方来说，实际上是向乙方借款，并未涉及到转让无形资产的行为。因此，不适用国家税务总局关于“合作建房”缴纳营业税的相关规定。涉税方面股权转让例：甲公司作为土地一级开发商，设立了全资子公司（B公司），注册资本为5000万元人民币。后B公司以500

9、0万元获得了A地块土地使用权。今乙公司与甲公司接洽，拟以股权转让的方式获取此块土地。甲公司以1亿元的价格将100%股权转让给乙公司。涉税方面股权转让B公司需要支付的税费如下：以5000万元土地款抵扣土地开发成本，计算土地增值税（因为是股权转让，不是土地转让，故不得以1亿元作为土地开发成本）；缴纳其他相关税费。涉税方面项目转让例：甲公司作为土地一级开发商，以5000万元获得A地块土地使用权，在开发过程中，因甲公司资金出现问题，无法完成后续开发工作。在与乙公司接洽后，甲公司拟将A地块项目转让给乙公司，转让费用为8000万元。单就土地使用权转让费部分，乙公司需要支付的税费如下：涉税方面项目转让可以8

10、000万元抵扣土地开发成本，计算土地增值税；缴纳其他相关税费。涉税方面从以上的税费分析中，并不能得出某种方式最好、最省钱的结论。究竟选择哪种开发方式，需要结合土地开发成本（直接及间接）、土地周边环境、楼盘定位及价格等因素进行综合判断。土地运作前的注意事项合作开发中的资金监管问题这主要涉及到如何有效保障土地合作开发项目中的资金真正运用于土地开发，而不被一方私自挪用。通常情况下，合作双方会建立共管帐户，对资金进行共同监管。土地运作前的注意事项对方资信情况的调查。对于非法人合作开发中，合作方应当在签订合同之前，要求对方提交由合格中介机构（会计师事务所）出具的审计报告及经审计的财务报表，由律师事务所出

11、具的公司尽职调查报告。土地运作前的注意事项土地使用权的调查。合作开发前，土地出资方应向对方出具正式的土地使用权证、政府规划要求等书面文件，供合作方进行合理评估。尤其是土地使用权是否对外进行了抵押？土地出让金是否支付完全？容积率是否变更过？由此增加的土地款是否已补缴？并对土地现场及周边楼盘情况进行市调。此类信息的收集，将直接影响到合作开发的费用投入。土地运作前的注意事项土地开发的费用计算。合作方式如果为一方出地，一方出钱，则出钱的一方应当对开发费用（咨询、设计、建安、配套、景观、营销、税费）进行系统的测算，评估需要投入的资金数及支付节点，结合预计的利润率，合理做好费用预算工作，并评估此次土地运作

12、的可能性。相关法律法规最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 相关法律法规土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。相关法律法规合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。合作开发房地产合同约定提供土地