2020年住房租赁市场总结

1、“大力发展住房租赁市场”仍为政策主导思想 市场行为逐步规范2020 年关于住房租赁市场的政策中 依强调了“大力发展住房租赁市场”， 7月份增加了8个住房租赁市场试点城 市， 目前已有24 个城市入围。12 月 中央经济工作会议上提出，要高度重 视保障性租赁住房建设，加快完善长 租房政策，逐步使租购住房在享受公 共服务上具有同等权利，规范发展长 租房市场。针对具体的租房行为，国家也出台了住房租赁条例(征求意见稿)，从居 住空间、租金涨幅、租赁企业行为等 多方面提出相关规范，保障住房租赁市场平稳健康发展。数据来源：58安居客房产研究院综合整理/2020年国家层面的住房租赁相关政策时间部门文件会议主

2、要内容3月住建部住建部党组书记、部长王蒙徽发表推动 住房和城乡建设事业高质量发展加快推动住房保障体系与住房市场体系相衔接，大 力发展政策性租赁住房5月发改委国务院举办新闻发布会，国家发展改革委 副主任宁吉喆介绍扎实做好“六稳”“六 保”工作。大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区适老化、 便民化的改造力度，使居民住得舒心。7月住建部住建部和财政部联合发布2020年中央财 政支持住房租赁市场发展试点入围城市名 单公示天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、 西安八个城市入围9月住建部住建部发布关于住房租赁条例(征求意见 稿)从居住空间、租金涨幅、租赁企业行为等多方面提 出相关规范12月中央经

3、济工作会议要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房 政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等 权利，规范发展长租房市场。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。城市政策方面，深圳、 长沙、武汉等城市允许 非住宅用房改造为租赁 住房，加大对租赁房源 的供给，有利于租赁市 场的发展；上海提出长 租公寓与养老相结合， 为租房市场的发展提供 了新的方向。时间城市政策主要内容1月深圳深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改 建为租赁住房有关事项的通知既有商业和办公用房可改建为租赁住房1月广州广州市发展政策性租赁住房试点方案开展政策性租赁住房试点，租金为同

4、地段市场租赁住房租金标准 的50%至70%1月长沙长沙市租赁住房房源筹集暂行办法“租购并举”新举措，非住宅用房可改造为租赁住房3月广州广州市发展住房租赁市场奖补实施办法建设普通租赁住房每平方米补贴750元3月上海关于做好疫情防控期间住房租赁有关工作的意见保障住房租赁当事人合法权益，金融机构加大对住房租赁企业投 放4月武汉关于允许商业和办公用房等存量房改造为租赁住 房的通知武汉部分区域将允许商业和办公存量用房改造为租赁住房。5月上海关于促进本市养老产业加快发展的若干意见鼓励建设年轻人、老年人融合居住的综合社区和长租公寓；营利 性养老服务设施项目，以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励 优先以租赁、

5、先租后让方式供应。6月重庆重庆市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房 租赁市场的实施意见建立健全住房租赁体系，培育发展住房租赁市场9月北京北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法符合要求的集体土地建设租赁住房、改建租赁住房项目发放补贴， 并且对租金涨幅提出一定的限制10月合肥关于加快发展和规范合肥市住房租赁市场的通知明确发展和规范住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度2020年热点城市住房租赁政策城市多出台针对性政策，多主体供给租赁住房数据来源：58安居客房产研究院综合整理/城市的“抢人大战”仍在进行中， 部分人才政策也涉及到住房租赁相 关的政策，杭州、广州、南京、深 证等地对人才给予不同

6、级别的租房 补贴，解决人才的租住问题，鼓励 人才流入。时间地区政策内容2月杭州人才政策“八大举措”，应届毕业生每年增发1万元租房补贴3月广州番禹区高层次人才服务保障制度，租房补贴最高1500元/月4月南京关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施，再次放宽 落户门槛，符合条件可申领住房租赁补贴8月深圳龙岗区关于供应2020年人才住房(社会存量住房)的通告，推出人才 住房，政府每月补贴租金人才政策以租房补贴为主 解决人才的租房问题2020年热点城市租赁相关的人才政策数据来源：58安居客房产研究院综合整理/下半年，部分长租公寓“暴雷” 令不少租客和房东蒙受损失。杭 州、上海、成都等城市发布政策 文

7、件等租赁风险提示，旨在警示 租房过程中存在的风险，同时规 范住房租赁市场行为。时间城市政策文件主要内容7月郑州郑州市住房保障和房地产管理局 房屋租赁市场乱象整治实施方案整治“高进低出”“长收短付”“租金贷”等违 规行为8月广州关于开展住房租赁企业金融风险 排查工作的通知开展住房租赁企业金融风险排查工作。8月杭州关于进一步落实住房租赁资金监 管相关工作的通知住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴 入专用存款账户管理，存量托管房源应缴30%风 险防控金9月上海房地产经纪行业协会发布住房租 赁市场风险提示警惕收房租金过高或出租金过低，租客支付房租 时，一般不超过3个月的支付周期9月成都关于开展

8、住房租赁资金监管的通 知住房租赁企业应在驻蓉商业银行中开立全市唯一 的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金， 不得归集其他性质的资金。多地长租公寓“暴雷” 城市出台文件警示租房风险、规范企业行为2020年热点城市发布的租房风险相关文件数据来源：58安居客房产研究院综合整理/中国住房租赁市场的第一大群体，流动人口的 数量从2015年开始持续缓慢下降，2019年末， 流动人口数量为2.36亿人，占总人口数量的 16.9%。2020年受疫情影响，流动人口数量或有一定 的下行，但仍将保持在2亿以上的数量级，租 赁市场依然是个巨大的需求市场。/数据来源：中国流动人口发展报告 58安居客房产研究院综合

9、整理1.82.212.32.362.452.532.472.452.442.412.3614%15%16%17%18%19%32.521.510.5020092010201120122013201420152016201720182019中国流动人口规模（亿人）中国流动人口规模（亿人）占全国中人口比重（%）流动人口数量持续缓慢下降 但人数仍保持在2亿以上此外，租房市场的年轻群体高校毕业 生的数量仍在持续增长，2020年高校毕业 生874 万人， 同比增加40 万人， 再创历史 新高。随着95后、00后步入社会，租房需求也会 出现一定的变化， 年轻人更注重居住的品 质， 更青睐个性化的生活服务，

10、 高品质的 租住生活将成为新需求。/数据来源：中国教育部统计数据 58安居客房产研究院综合整理53157560862563965968170479582083487402004006008001000200920102011201220132014201520162017201820192020全国普通高校毕业生人数（万人）普通高校毕业生人数逐年增长 租房市场年轻群体占比增加/数据来源：58安居客房产研究院综合整理自2016年11月首宗租赁相关用地推出 开始，今年来租赁市场土地供应稳步推 进，2019年土地供应略有下行，2020 年基本保持同期水平，截止2020年10 月，全年共计推出约350

11、万平方米租赁 相关用地，租赁市场土地供应量持续稳 步推进。5053956841735220015010050060050040030020010002016年2017年2018年2019年2020年1-10月全国租赁用地供应情况租赁用地面积（万）地块数租赁市场土地供应继续稳步推进1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月全国在线租赁房源供应量方面，4月份为 租赁房源供应高峰，而后总体呈缓慢下 降趋势，四季度进入租房淡季，供应量 逐步下降；1-3月受春节假期及疫情影响，处于年内 在线租赁房源供应低谷。2020年1-11月重点城市租赁房源总体供应情况房源供应：4月份为全年在线租赁房源供应高峰

12、数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/分城市看，一线四城的在线租赁 房源供应量领先全国各城，上海 租赁房源供应量居全国首位；新一线城市中，杭州、武汉、南 京在线租赁房源供应量排在前三 位。武汉在1-4月在线租赁房源 供应量跌至谷底，5月份后基本 恢复至去年同期水平。2020年1-11月重点城市在线房源供应量上 北 深 广 杭 武 南 重 天 成 长 沈 西 苏 宁 郑 无 青 东 海 京 圳 州 州 汉 京 庆 津 都 沙 阳 安 州 波 州 锡 岛 莞数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/房源供应：上海在线租赁房源供应量居首位从全国范围

13、的在线租赁房源供应来看，2020 年房源的租金价格在1001-2000元/月的占 比最高，为36.4%；租金在2001-3000元/ 月的房源占比两成。9.7%36.4%20.0%10.3%9.5%3.4%4.9%5.7%2020年在线租赁房源各价格段供应量占比01000元10012000元20013000元30014000元40016000元60018000元800110000元10001元以上数据来源：58安居客房产研究院/价格段：租金在1001-2000元/月的房源占比36.4%从在线租赁房源的面积段占比看，小面积 房源占据主导地位，面积在50 以下的房 源占比35.9%，50-70 、

14、70-90 的房 源供应占比均在15%左右。35.9%15.4%17.2%10.5%9.3%6.6%5.1%2020年租赁房源各面积段供应量占比050平5070平7090平90110平110130平130150平150平以上数据来源：58安居客房产研究院/面积段：小面积房源为主 50m2以下房源占比约1/3户型方面基本与面积相符，以1居室为主。 全国在线租赁房源中， 1 居室的房源占比 42.0%，2居室占比33.8%，4居室及以上大 户型的房源不足5%。42.0%33.8%19.9%4.3%2020年租赁房源户型供应量占比1居室2居室3居室4居室及以上数据来源：58安居客房产研究院/户型：1

15、居室、2居室在线租赁房源占据市场75.9%的比例2020年租房需求方面，1-2月为年内 租房需求最低谷，3月份后租房需求 出现大幅回升，而后基本保持平稳趋 势；9月份后租房需求有略微下行。2020年1-11月重点城市租赁房源访问情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/租房需求：3月后租房需求回暖 整体保持平稳趋势分城市看，一线城市中北京的租房需求 量为全国第一，其次为上海、深圳、广 州；新一线城市中，西部城市租房需求领先， 成都居首位，排名全国第二，仅次于北 京；其次为重庆。北上深广成重杭郑长西苏青沈武南天东宁无 京

16、海圳州都庆州州沙安州岛阳汉京 津 莞 波 锡2020年1-11月重点城市租房访问情况租房需求：北京、成都租房需求领先全国数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/2020年1-11月，全国重点19城的平均租金 在41.2元/月，与去年相比波动不大。月度来看，8月份19城的平均租金略有上浮，而后回归至正常水平。20.0数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/30.040.02020年1-11月重点城市平均租金走势（元/月）50.010.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月租金价格：2020年重点城市平均月租金41.2元/月新一

17、线城市中，杭州、武汉的平均租 金价格在50元/ 月以上，同比去 年有所上涨，南京平均租金在42.6元/ 月，其他城市的租金价格多在 20-40元/月之间。2020年1-11月重点城市租金均价（元/月）100.090.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0数据来源：58安居客房产研究院；重点城市包括一线及新一线共19城/北 深 上 广 杭 武 南 宁 天 青 苏 东 成 长 重 西 郑 无 沈 京 圳 海 州 州 汉 京 波 津 岛 州 莞 都 沙 庆 安 州 锡 阳租金价格：杭州、武汉租金超50元/ 月 领先新一线一线城市 29.4%新一线城市本次调查由58安

18、居客房产研究院调研，针对一线/新一线城市租房人群，调研对象年龄在20-45岁之间。城市级别占比年龄结构占比性别分布占比男，49.9%女 ， 50.1%2025岁35.1%数据来源：58安居客房产研究院调研/26-30岁16.2%31-35岁19.8%36-40岁13.6%41-60岁15.3%基本信息本次参与调研的租房人群以本科学历为主，占比73.3% ；81.6%的租房人群租住商品房，有75.7%的租房人群近五年内有购房计划，另有8.4%的人群在今年内已购房。学历租住情况购房意愿初中 0.2%高中/中专/技校专科 14.8%本科 73.3%研究生及以上 6.9%81.6%15.1%3.3%租

19、住商品房（小区房）租住品牌公寓或品牌出租房租住城中村/农民房8.4%25.3%29.6%20.8%15.9%2020年已买房打算近1年内买房打算1-2年内买房打算3-5年内买房5年内没有买房的计划租房人群画像数据来源：58安居客房产研究院调研/租房人群在选择房源时，房屋的居住安全性是排在首位的，其次为房屋周边的生活配套情况、周边交通是否通达，此外，所租房屋的租金是否合适也是不容忽视的因素之一。租房时更关注的因素是？35.3%33.4%33.2%32.9%26.7%25.1%22.2%20.8%12.9%11.2%8.4%5.0%居住安全性 周边生活配套周边交通 租金价格小区环境 距离公司近房屋

20、质量、房龄 周边幼儿园、中小学情况房内家电家具配置 房内装修情况 物业品牌及服务合同35.0%29.3%28.5%35.0%27.6%25.2%24.4%22.0%35.5%35.1%35.1%32.1%26.4%25.0%21.3%20.3%数据来源：58安居客房产研究院调研/13.8%12.5%10.6%11.5%6.5%9.1%4.1%5.4%一线租房人群新一线租房人群关注因素：租房人群选房时最注重居住安全性调研显示，有60.9%的租房人群表示更愿意选择租住普通住宅小区的房源，19.6%的租房人群更喜欢租住品牌公寓。年龄在20-25岁的年轻人选择租住品牌公寓的人群占比相对较高。值得关注的

21、是，下半年部分城市出现品牌公寓“暴雷”现象，租 住品牌公寓时应谨慎挑选。租房时更倾向于选择的房源60.9%55.1%63.2%68.7%59.6%62.5%19.5%17.0%20.6%18.1%26.3%20.3%19.6%27.9%16.2%13.3%14.0%17.2%总计2025岁2630岁3135岁3640岁4160岁品牌公寓无所谓，哪个合适选哪 个普通住宅小区数据来源：58安居客房产研究院调研/租房倾向：超六成租房人群倾向选择租住普通住宅房源租房时可接受的月租金范围参与调研的租房人群中，有51.9%的租房人群表示可接受的租金范围在2001-3000元/月之间。一线租房人群中选择租金

22、在2501- 3000元/月的占比最多，为22.0%；而新一线租饭人群中选择租金在2001-2500元/月的占比最多，为30.1%。2.3%13.1%13.4%26.5%25.4%8.5%7.5%3.3%1000元以下1000-1500元1501-2000元2001-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元5000元以上1.6%13.0%18.7%18.7%22.0%8.1%12.2%5.7%2.7%数据来源：58安居客房产研究院调研/13.2%11.5%30.1%27.4%7.4%5.4%2.3%一线租房人群新一线租房人群租金价格：租房人群理想的租金价格范围在2

23、001-3000元/月租房时遇到的问题租房时都遇到过哪些问题？44.6%参与调研的租房人群表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题，其次，合适的房源少、房源信 息有误、不退/少退押金也是租房时常见的痛点。44.6%36.9%36.9%35.4%22.8%20.7%20.2%13.6%4.0%房屋设备损坏没人维修合适的房源少 房源信息有误 不退或少退押金 中介不专业噪音问题 房东提前解约 合租室友难相处宠物问题46.9%39.2%33.0%38.8%24.4%21.5%24.4%9.6%6.2%41.9%34.8%41.0%31.9%数据来源：58安居客房产研究院调研/21.4%20.5%15.

24、7%17.6%1.4%男性租客女性租客租房困扰：房屋设备损坏无人维修成租房主要痛点参与调研的租房人群中，有75.7% 的租房人群近五年内有购房计划， 另有8.4%的人群在今年内已购房。他们的主要购房目的是为自己，为 改善自身的居住环境而购房，占比 28.9%；其次是为了结婚而购房， 占比23.4%。租房人群的主要购房目的34.4%数据来源：58安居客房产研究院调研/27.8%15.1%8.8%6.8%6.3%0.9%为自己 改善自己的居住环境为结婚而购房为小孩上学而购房买房落户为父母 改善父母的居住环境投资/保值/出租旅居/度假/养老购房目的：租房人群购房主要为了改善居住环境租房人群的理想户型

25、1.1%19.9%67.9%7.7%3.4%一居室二居室三居室四居室四居室以上大平层1.1%数据来源：58安居客房产研究院调研/16.5%24.4%20.5%21.0%11.1%5.4%50万以下50-100万100-150万150-200万200-300万300-500万500万以上租房人群的理想房价在计划购房和今年已购房的租房人群中，他们的理想户型是三居室，选择此项的占比67.9%；房价方面，多数人的选择在100- 300万之间，占比共计65.9%。理想房源：租房人群更爱三居室 理想房价在100-300万之间11月25日，国务院副总理刘鹤在人民日报撰文指出：房地产业影响投资和消费，事关民生

26、和发展，在坚持“房住不炒”的背景 下，要促进房地产市场健康平稳发展，释放出三大信号。信号1：回归住房的消费本质。强化住房消费属性，弱化住房投资属性，过往二十年房地产的快速发展取得了重大成果，居 民的住房条件得到了极大改善，但也必须要看到部分城市和地区房价上涨过快，房产投机行为对于市场的平稳健康发展起到 了明显的阻碍作用，“十四五”期间对于住房不炒的坚持，强化租购同权，更大层面保障租赁人群的居住需求。信号2：重视居住品质的升级。促进住房消费的健康发展，一方面会加大对新建商品房质量的监控力度，提高住宅产业化覆 盖水平，同步加大精装修住宅的市场占比，同时会推进户型、节能环保、小区绿化等多维度的居住水平提升；另一方面会加 大对于老旧小区的改造力度，尤其是加装电梯以及小区停车位改造两方面的提升空间较大。对于租赁房源来说，未来居住品 质也将得到同步升级。信号3：多维度满足人群住房需求。在做好新建商品住宅供应的基础下，大力推进住房租赁市场发展，尤其是在保证租赁房 源量的快速增长的同时，提供分层分类产品来满足不同人口结构、不同年龄阶段、不同职业人群等的需求。另外也会在养老、 旅游度假等层面开拓更多细分领域产品。数据来源：58安居客房产研究院综合整理/展望1：三大信号将对租赁市场形成深远影响展望2：政府侧将加强长租公寓风险管理长租公寓行业的隐患其实在前两年已经有所体