大湾区房地产行业月报（年度暨12月报）

1、目录 HYPERLINK l _bookmark0 全年及 12 月看点 2 HYPERLINK l _bookmark1 1、楼市动态 HYPERLINK l _bookmark1 3 HYPERLINK l _bookmark2 全国视角 HYPERLINK l _bookmark2 3 HYPERLINK l _bookmark3 大湾区楼市 HYPERLINK l _bookmark3 4 HYPERLINK l _bookmark4 2、土地动态 HYPERLINK l _bookmark4 10 HYPERLINK l _bookmark5 全国成交 HYPERLINK l _bo

2、okmark5 10 HYPERLINK l _bookmark6 大湾区成交 HYPERLINK l _bookmark6 11 HYPERLINK l _bookmark7 城市表现 HYPERLINK l _bookmark7 12 HYPERLINK l _bookmark8 土拍排行 HYPERLINK l _bookmark8 14 HYPERLINK l _bookmark9 3、后市研判 HYPERLINK l _bookmark9 16 HYPERLINK l _bookmark10 区域动态附录 18全年及 12 月看点全年成交逆势上升，核心城市热度引领，广州年终成绩亮眼2

3、020 年，大湾区恢复势能强劲，成交表现亮眼，同比涨幅位居全国各区域之首。年内新房市场呈现以下三大特征：特征一，成交逆势上升，处 2015 年以来次高位。2020 年湾区供应 6920 万，同比小幅下滑 2%；成交 7195 万，同比上涨 7%，为近年高位，仅次于 16年水平。特征二，核心城市热度引领，外围区域相对淡静。广深莞热度较高，佛惠江稳中向好，珠中肇低迷。特征三，深圳率先修复，强辐射带动东莞及惠州、中山临深区域热度高涨，成交势能随深莞调控收紧有所平抑。下半年广州接棒，受政策宽松、供应明显放量影响，成交同比持续扩张，带动湾区热度维持。12 月供求明显“翘尾”，广州年终冲刺表现亮眼。广州月

4、底多盘积极推货，交投氛围提升明显，成交量同比翻倍，创年内新高；深莞惠维持年内高位，但深圳环比上月成交微降；江肇供应放量，叠加年终促销力度加大，成交热度环比提升；珠中表现平淡。土地市场稳中向好，成交规模、金额创历年新高，涨幅均超 6 成大湾区 2020 年共成交 7616 万宅地、收金 6093 亿元，同比上涨均超过 6 成，受优质靓地成交带动，溢价率为近 3 年高位。其中深莞土拍热度高企，深圳成交规模创历年高峰；东莞屡次刷新区域最高楼面价；广佛均有所放量，核心及佛山临广区域热度较高；珠中江房企预期略有提升，年内多出让优质靓地，流拍现象减少，但外围仍较冷淡。1、楼市动态全国视角全国监测重点 40

5、 城全年商品住宅成交 3.3 亿，较去年持平。伴随疫情影响减弱，需求释放，下半年供应提速，叠加年内节点促销效应，市场热度稳步提升。分区表现来看，华南、华东、华北、海西成交量已较去年持平或略有提升：华南核心城市放量明显、涨幅领先，带动区域商品房成交量较去年同期提高 9%；华东疫情后率先恢复，领涨全国，核心城市先行发力，调控收紧后三四线热度高涨；华北核心城市恢复良好，区域内三四线城市表现一般。西部、华中、东北成交量则不及去年同期：西部除成都热度高涨外，其他城市热度一般；华中疫情受挫严重，仍处修复阶段；东北调控收紧下表现持续低迷，恢复不及去年同期。12 月全国监测重点 40 城商品住宅成交 3464

6、 万，受年终节点冲刺影响，环比上涨 12%，同比持平，成交量仅次于 6 月，处年内次高位。除东北、西部外，其他区域同比均呈现上涨态势。其中华南热度稳定，成交量创年内新高；华东热度持续、华中供应带动成交走高；西部受需求提前释放影响，热度小幅下滑；东北市场持续走弱，其他区域表现平稳。图：全国监测 40 城商品房分区成交情况（万）备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、中山数据来源：保利投顾研究院监测整理大湾区楼市大湾区整体成交全年及 12 月表现：2020 年大湾区 9 城商品住宅成交面积 7195 万，同比小幅上涨7%。 疫情后整体恢复态势良好，市场热度稳步回升，7 月起成交同比转

7、正，成交同比连续 6 个月处于扩张区间，月均成交量 760 万（19年同期月均成交量 590 万），交投氛围活跃。12 月大湾区 9 城商品住宅成交量维持上涨态势，创年内新高，成交面积 841 万，同环比均有所提升，分别上涨 25%、8%。图： 大湾区 9 城月度商品住宅成交及同比情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理大湾区 9 城表现全年表现：惠州成交规模三度占据湾区首位，深圳及环深表现亮眼2020 年，从成交量来看，惠州连续 3 年成交规模居湾区之首，达1437 万，佛山、广州分别成交 1306 万、1191 万，位列二三。从成交热度来看，除珠海、中山成交同比有所下滑外，其他城市均

8、呈现上升态势。其中深圳及环深表现亮眼，深圳疫情后避险需求涌入，叠加供应放量，交投活跃，政策高压下热度维持，同比增长 21%，并带动周边东莞及惠州、中山临深板块热度上涨；广州及环广热度集中于核心区域，广州下半年供应放量带动成交明显提升，全年成交同比上涨 28%，佛山临广板块热度较高，肇庆端鼎城区热度尚可；珠江整体受核心城市影响较小，珠海全年供求低位，外部需求不足，成交同比下滑 19%，江门平稳走量。图： 大湾区 9 城年度商品住宅供求及同比情况（万，%）数据来源：保利投顾研究院监测整理12 月表现年底“翘尾”明显，供应发力、成交热度延续，广莞年终成绩突出广州、东莞、江门成交同比涨幅较为明显，其中

9、广州月底多盘积极推货，交投氛围提升明显，成交量达 184 万创年内新高，实现同环比双涨，分别为 108%和 33%；东莞年末节点，各项目推货节奏明显加快，供应同环比大幅上涨 160%、96%，带动成交热度延续。江门供应提速，中心多个新盘入市带动成交热度提升。深圳、佛山、肇庆热度维持或略有提升，深圳供求环比小幅回落 6%和 17%，但仍处近年高位；佛山推货及促销力度持续下，热度延续；肇庆供应放量，叠加年底促销力度加大，成交热度小幅提升。珠海、中山较为冷淡，珠海年底供应激增，但需求仍未全面恢复、交投氛围维持平淡；中山成交整体下滑，其中局部火热，临深南朗镇交投相对活跃。图：大湾区 9 城 12 月商

10、品住宅供求情况数据来源：保利投顾研究院监测整理，中山 12 月成交数据受网签系统维护影响有所滞后表：大湾区 9 城全年及 12 月市场表现特征广州全年市场供求放量，同比涨幅显著，分别增长 50%、28%，全年成交量创 2017 年以来新高。疫情后晚于深莞复苏，但二季度起成交势能凸显，改善需求强劲。库存呈现下降趋势，去化周期 10 个月。区域分化加剧，中心区热度较高，改善型需求持续释放，价格环比上涨 2%，白云外围供应增加、库存压力大，竞争激烈；黄埔、番禺部分优质个盘表现突出，南沙受规划、限购松动利好，下半年多盘加推，成交火热，同时受明珠湾影响价格呈现结构性上升；远郊氛围平淡，以价换量压力持续。

11、12 月，供求同比分别上涨 53%、108%，环比均上涨 3 成左 右，年底“翘尾”现象明显，中下旬多盘加推，中心区热度维持，白云竞争激烈，黄埔、南沙交投活跃，供求双涨，花都、从化楼市平淡，以续销为主。佛山全年供应同比小幅下滑 13%，成交较去年基本持平，年内房企促销力度较大，价格调整下客户入市意愿提升，同时渠道力度加大，付款方式较为灵活。分区来看，成交表现限购区（同比上涨 30%）好于非限购区（同比下降 13%）。南海土拍热度传导至楼市，放量明显，禅城城北板块多盘首开入市，热度提升，顺德成交平稳，三水、高明楼市较冷，供求双跌，依赖渠道走量。12 月，新房推货节奏加快，供应环比小幅上涨 10%

12、，核心三区平稳走量，顺德佛山新城板块竞争激烈，房企维持低价走量；外围三水表现平淡，高明持续特价房、渠道引流促销。肇庆全年供应萎缩，同比下滑 15%，年内供应于 9 月集中爆发，单月环比增幅超 100%。 成交量持平，价格持续小幅震荡下探，渠道战持续。分区来看，端鼎城区成交表现平稳，本地需求仍有支撑，其中鼎湖新区的东莞等外区投资客仍为主导；四会、大旺走量困难，持续以价换量。12 月，供应环比上涨 10%，带动成交提升，鼎湖新区随大盘逐步入市，竞争激烈，去化压力加大。深圳疫情后避险需求涌入，成交量修复，引领湾区市场。全年成交规模为近 3 年高峰，同比上涨 21%。“715”调控收紧后，过热的新房市

13、场有所平抑，需求流入二手市场带动量价攀升至近两年峰值。但受今年新房供应增加、限价严格影响，新房成交表现仍较为活跃。分区来看，成交集中在宝安、龙岗、龙华区。关内一二手倒挂依然明显，屡现“日光盘”，关外光明、龙华供求放量，成交活跃。12 月，供求热度维持，环比虽分别下滑 6%和 17%，但仍处近年高位。宝安、光明区刚需盘走俏。东莞紧跟深圳轮动，全年热度高企，供求同比分别上涨 52%、35%，其中成交同比涨幅位列湾区首位。7 月调控政策出台，但力度一般，需求强劲，热度维持。市场热度主要集中在滨海、松山湖片区；中心城区倒挂现象明显，部分热点板块成交表现亮眼，水乡及城区受内生需求支撑，项目去化较好。受整

14、体市场热度带动，东部组团供求量价亦有上升。12 月，年末节点项目推货节奏明显加快，供应同环比大幅上涨160%、96%，带动成交热度延续。惠州市场热度稳定，全年供应同比小幅下滑 10%，成交同比微涨 3%。深莞调控升级后，外溢势能凸显，8 月成交量跃升至年内峰值。分区来看，惠阳、大亚湾等临深板块，交投相对活跃，7-8 月部分楼盘备案价有小幅上调；惠城受金山新城成交拉动，热度维持；仲恺旧改地入市带动成交上涨。12 月，延续平稳态势，房企推货节奏无明显变化，供应较去年同期基本持平，成交同比小幅下滑 4%。珠海疫情后恢复相对滞后，全年需求处于低位，房企推货意愿较低，供应同比下降 28%，成交同比下降

15、19%。分区来看，斗门、金湾回归本地需求，成交表现尚可；唐家湾、北围受规划、交通利好，平稳走货。12 月，年末节点加大推货，环比上涨超 2 倍，但交投氛围冷淡，成交同环比基本持平。斗门项目采取多重促销活动，低价走量，新盘主要集中湖心路板块；横琴华发项目入市，补足区域住宅供应短缺现状，去化理想，省外投资客占 6 成。中山全年供求下滑，供求同比分别下滑 22%、11%。受深圳外溢辐射影响，市场热度主要集中在东部片区，临深火炬开发区、南郎镇板块，片区深圳客占比显著提升；主城区和泛城区（东区，石歧，西区，港口）等内生板块下半年供应集中放量，成交平稳。12 月供应放量，同环比分别上涨 22%、51%，东

16、部区域热度维持，南朗保利、恒大新盘入市，线上认筹火爆。江门市场热度尚可，供应同比小幅下滑 9%，成交稳步放量，同比上涨 12%。分区来看，中心二区供应集中，刚需产品竞争激烈，多通过低首付、一口价，或加码渠道等方式促销；新会枢纽新城高价板块成交表现一般，今古洲低价走量；台山表现平稳，鹤山库存压力有所缓解。12 月，房企加快推货节奏，供应环比上涨 62%，同时加大促销力度带动成交热度维持。中心区多个新盘入市冲刺年终节点，其中低价项目去化五成，表现尚可。2、土地动态全国成交全国土地市场成交小幅放量，热度较去年基本持平全国土地市场重点监测 55 城 2020 年宅地小幅放量，成交 8.20亿、收金 4

17、.34 万亿元，成交量和金额同比分别上涨 6%和 17%，溢价率 15%，与去年基本持平。其中，一线城市成交量同比上升 27%，广深放量明显，广州成交规模位列一线城市之首，同比上涨 43%，深圳全年宅地同比上涨 309%（含人才住房）；二线城市成交量持平去年水平，中西部核心城市为成交主力，重庆、郑州、武汉等城市成交量超 2000 万；重点三四线城市成交量同比上涨 13%，华南区域城市放量明显，带动成交量攀升。大湾区成交土地市场成交规模、金额创历年新高，涨幅均超六成大湾区 2020 年宅地共成交 7616 万、收金 6093 亿元，同比分别上涨 64%和 60%,受广深莞核心地块成交影响，溢价率

18、为 15%，为近 3 年高位。其中，深莞土拍热度高企，深圳多宗地块以最高限价+配建摘得；东莞屡创区域楼面价新高，溢价率位列九城之首；广佛均有所放量，成交量同比上涨超 4 成，核心及临广区域热度较高；珠中江房企预期略有提升，年内出让以重点规划区域靓地为主，流拍现象减少，但外围仍较冷淡。12 月，大湾区土拍维持放量，成交宅地建面 1032 万，同环比分别上涨 11%和 37%，成交金额 713 亿元，同环比均下滑 18%。其中深圳持续火热；惠州仲恺旧改地块集中出让；江肇年底放量特征明显。图：大湾区 9 城月度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理城市表现今年以来，深莞热度高涨，广佛冷热

19、不均，肇庆土拍冷静，其余城市整体热度一般，其中优质靓地受追捧。从成交量来看，除珠海、江门小幅缩量外，其余城市今年以来放量明显。深圳全年成交规模达 537 万，同比上涨 309%，创历年新高，其中以人才地块为主，占比达 23%。非人才地块则多以触顶价成交，如中海、龙光分别以最高限价斩获龙华区、坪山区优质地块，房企预期持续高涨。12 月深圳热度持续，仍多以人才住房用地出让为主。东莞全年成交规模为 593 万，同比上涨 52%，年中放量明显，年底有所放缓。溢价率 28%，为湾区首位，其中临深滨海、松山湖、东南片区为热点区域，多宗地块以最高限价竞得，区域最高楼面价持续刷新。12 月零地块出让。广州成交

20、量仅次惠州，位居湾区第 2，成交建面 1536 万，较去年同期增长 43%，创历史新高。4 月起开始集中放量，区域热度分化严重。中心区及南沙土拍火热，远郊则多以底价成交，部分地块因无人竞拍流拍。12 月成交建面 229 万，创年内新高，环比上涨 69%，区域内部持续冷热不均，增城、白云 3 宗地流拍。佛山成交量超 1429 万，核心与外围分化明显。禅南顺临广及核心板块放量明显，中心三区成交建面 1143 万，占全市总成交量近 8 成，优质靓地房企竞争激烈，龙光、粤海地块分别刷新禅城楼面价新高；而外围供地意愿较弱，土拍持续低迷，多以底价成交。12 月除桂城映月新城地块创佛山楼面价地王外，其他地块

21、多位于远郊以底价成交。惠州以宅地 157 宗、规划建面 1784 万的成交量位居大湾区土拍之首，同比上涨近 2 倍。出让地块多集中于惠城仲恺区、博罗县，其中仲恺大道沿线旧改地块集中入市，共计约 1006 万，规模为历年新高，且多以底价成交。12 月惠州共出让 26 宗地块，仲恺、博罗地块仍为成交主力，其中方圆首进仲恺、金地首进博罗。中山全年宅地成交 385 万，同比大幅上涨 267%。其中临深翠亨新区热度高企，中海以 39 亿元创总价地王；其他区域表现平淡，多以底价成交。12 月供求放量，共 5 宗地块成交，其中翠亨新区马鞍岛两宗土地触顶成交，其他均底价成交。珠江成交量分别为 284 万和 4

22、57 万，较去年回落 35%和 5%。整体房企预期不高，多宗地块流拍或以底价成交，仅珠海香洲唐家湾板块、江门新会枢纽新城和蓬江滨江新区部分优质地块受房企追捧。 12 月珠海宅地成交主要集中斗门区，招商布局白藤湖板块；江门大幅放量，同环比均上涨 3.5 倍，但热度一般，底价成交为主。肇庆成交建面 611 万，整体土拍冷淡，房企拿地信心不足。年内多宗地块流拍，成交地块多底价摘得。12 月受万达鼎湖地块带动成交量有所提升，环比上升 137%。图：大湾区 9 城年度宅地成交建面（万）数据来源：保利投顾研究院监测整理土拍排行2020 年 Top10 总价排行榜中，广深分别上榜 4 宗、佛山、珠海各 1

23、宗。从地块总价门槛看，榜单前三名门槛 105 亿元，分别为深圳宝安地块 127 亿元、深圳前海地块 116 亿元、珠海十字门地块 105 亿元。从拿地企业看，多为国企及头部房企，包括融创、中海、保利、华润等，其中四块为联合拿地。表：2020 年大湾区 9 城总价 TOP10 地块排名数据来源：保利投顾研究院监测整理从溢价率来看，房企预期高涨，Top10 门槛溢价率由上半年的 47%提升至 63%，Top5 地块溢价率均超 80%。中型房企如阳光城、旭辉、龙光等竞价积极，前海控股两度上榜。从上榜地块城市看，惠州、东莞各占 4 宗，佛山 2 宗，惠州博罗县、东莞厚街镇等核心区域土地市场热度高企。表

24、：2020 年大湾区 9 城溢价 TOP10 地块排名备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块，选取规划建面5.0 万地块数据来源：保利投顾研究院监测整理3、后市研判展望后市，都市圈作为“十四五规划”中双循环的重要发展支点，大湾区规划利好将不断释放，需求韧性较强。同时叠加年内土地出让规模创历年新高，预计明年供应充足，成交持续向好。具体城市来看，深莞惠整体供应提升，深莞供不应求有所缓解，需求强劲，热度维持，惠州平稳走量；广佛维持较高成交能级，自住需求回归，改善需求持续释放，核心及临广区域带动近郊热度提升，外围仍处于调整中，维持低价走量；珠中江需求将更加聚焦，规划利好区域量价平稳；肇庆氛围冷静，成交势

25、能仍较弱。此外，调控政策是影响明年市场走势的关键变量之一，局部热度较高地区需警惕政策风险。区域动态附录大湾区 9 城全年行业政策调控密集，主要集中在深莞。三季度深莞楼市过热、购房政策收紧，并对贷款、二手房交易、租赁市场进行引导和管控；广州、东莞、江门和珠海等城市以人才形式边际放松落户，助力市场平稳发展。城市 12 月动态类别城市具体动态城市规划广州黄埔区政府争取中新广州知识城申报纳入中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区提质扩容范畴。广州初期申报自贸区 时，提交方案曾是南沙、白云空港和黄埔知识城三地；去年 12月，广州市政府提出研究自贸区扩容。珠海国家发改委表示将研究探索在珠海横琴建设澳门

26、证交所。澳门证交所拟重点服务债券和融资租赁市场，与港交所、深交所、广州期货交易所（筹建中）错位发展。交通建设惠州河惠莞高速公路河源紫金到惠州惠阳段项目路面工程已全部完工，计划本月下旬建成通车，届时惠州到紫金仅需 1 小时车程。交通局发布惠州市与周边地市路网衔接规划，提及与深圳、东莞、广州、汕尾、河源、韶关等周边城市衔接方案，与深圳规划衔接通道最多达 36 条，计划于 2035 年全面建成通车。东莞穗莞深城际机前段首台盾构机已成功下线，海域隧道即将进入施工阶段，该隧道下穿前海西湾海域，机前段预计鉴于 2025 年建成开通。江门“十四五”时期全市交通项目投资力争达到 2000 亿元，“十三五”时期

27、交通基础设施预计累计完成投资 908.5 亿元，比“十二五”的 304.7 亿元增长了 2 倍多；中江高速公路改扩建工程正式动工，计划 2024 年与深中通道同步通车。产业发展深圳2020 深圳全球招商大会洽谈签约项目 242 个，涉及投资总额超7800 亿元，其中现场签约展示的重大项目 40 个，包括新一代信12 月大湾区政策方向仍以交通基建和产业发展为主导，河惠高速、穗莞深城际等加快联通；广深积极引入数字科技信息产业，江门开平积极推动旅游业开发，肇庆高要仍以汽配、五金等传统行业为主要产业发展方向。行业方面，深圳行业监管持续趋严，广州南沙小幅放松人才政策，广深中积极发展租赁市场等。息技术、高

28、端制造、新材料、生物医药、金融、商贸流动、数字经济等领域的高端项目，将为深圳经济高质量发展注入更多新动能。广州白云湖数字科技城迎来中关村信息谷、北大科技园、浪潮云等 74个项目集中签约动工，总投资额超 1000 亿元。江门开平碉楼文化旅游区晋级国家 5A 级景区，旅游区由位于塘口镇的自力村碉楼群、立园和位于百合镇的马降龙碉楼群三部分组成。肇庆高要区举行 2020“产业招商落地年”项目集中签约动工投产活 动，25 个总投资 260 亿元的项目主要涉及汽配、五金、新材料、精细化工、健康食品、交通及科创平台等多个领域。人才引入中山“人才 24 条”出台具体实施细则，提出高层次人才配偶可以随调；非公有

29、制企业接收高层次人才配偶就业的，企业社保支出给予 100%补贴，补贴期 3 年；除国有企业和房企外，上一年度全市纳税前 100 名的企业、纳税前 200 名企业中的高新技术企业等可举荐高层次人才。政策自 2021 年 1 月 1 日起试行，有效期三年。生态建设佛山南海桂城至 2030 年每年投入不少于 10 亿元用于“公园城市”建设，预计将建成 350 个公园、100 公里慢行系统，公园绿地面积1.7 万亩，实现公园绿地 500 米服务半径全覆盖，以千灯湖、文翰湖、映月湖、怡海湖片区四湖为支点。行业调控深圳官媒新华网批评楼市“打新热”：深圳新房楼市火热，房价一二手倒挂，出现了“众筹打新”等双轨

30、套利的问题，此类买房牟利现象不符合中央“房住不炒”的总基调，后续需要关注住房流 向，加强对持有环节的调控，建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为。市税务局辟谣“深圳自明年 1 月 1 日起将开征房地产税”。落户政策广州南沙放宽落户条件：符合 11 类申报单位（人才）类别其中之一，且具有大专以上学历的员工，在 2020 年 12 月 9 日提交申报材料可申请落户，此前需本科及以上学历。放宽“双一流”高校本科及以上学历人才入户社保年限，无需半年连续社保，只要有广州社保记录即可直接落户，政策已于 12月 23 日开始执行。租赁市场中山市住建局公布了2020 年中山市房屋租金参考价，以此作为房屋租赁双方协商议定租金的参考，规范市场房屋租赁行为。广州住建局发文严禁房屋权利人采取过激手段驱赶承租人。房屋权利人与承租人的房屋租赁纠纷无法自行协商解决的，在承租人已经足额支付租金的租赁期限内，必须通过司法途径主张承租人腾房。深圳市长强调要加快保障性租赁住房建设，盘活存量住房和土地等资源，鼓励社会力量参与租赁住房建设，充分发挥龙头骨干企业作用，推动规模化租赁机构发展，以更大力度、更多渠道、更实措施增加租赁住房供应。公积金深圳发布公积金调整意见征求稿：异地购房提取公积金仅限省内；明确新参加工作职工和新调入职工缴存基数适用整个公积金年度；零余