房价上涨的各种原因_secret

1、房价问题二、房价高的原因 1.需求太大。1.城市化快速发展必然会形成强大的住房2.人均收入的持续增长与住房条件的改善3.房地产市场上的投机需求4.个人住房贷款是房地产需求的巨大支撑5.国际上对人民币升值的预期，也吸引了不少国际投机资金到我国房地产市场2.人们的心理预期。基于通货膨胀，流动性过剩，供不应求，人们会看涨房价，使两种人来买房子：一是2-5年后需要房子的人，未来需求现在来满足；二是投机者。两者进一步造成供不应求，房价的预期猛烈地推动房价的上涨。4.成本增大。通货膨胀下原材料的上涨，特别是土地采用招标竞价，无形中又推动房价的上涨。5.收入差距过大。3.投资心理。美国2007年11月发生次

2、级危贷之后，形成资本倒流，金融市场出现大跌，再加上通货膨胀时期的负利率，大家不愿储蓄。金融投资市场的不景气和投资工具的有限，人们把过剩的流动资金从资本市场、生产市场转到资产市场，来投资房产，使人们把房地产这个消费品当作资本品来投资。富人越来越富，穷人越来越穷。如果收入相差不多的话，在购买能力相当的情况下，每个人都会按照自己二、我国房地产市场的需求分析 最根本原因供需关系失衡 原因一：中国房地产业的兴起背景1、1998年以前，我国实行的是住房分配制度；2、自1998年起，我国取消了住房福利制度，实行住房商品化伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加快发展的阶段，从表1可

3、以看出，1978年我国城镇人口占总人口的17.92%，2007年我国城镇人口占总人口的44.90%，我国城市化率以每年0.93个百分点的速度不断推进。如果考虑到农民进城打工，并在城市安家落户的情况，我国实际的城市化率还应更高一些。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。 我国人均GDP不断增长，人民生活水平不断提高。随着人均GDP的不断增长，我国城镇人均住宅建筑面积也不断增加。显而易见，我国城镇居民住房条件的改善也会大量增加住房需求。 2004年，我国政府为了抑制投资过热，促进国民经济持续健康发展，重点针对土地市场开展整顿，严格控制土地供给。房地产开发企业基于其自身利益考虑，不断在社会上抛出

4、“地荒论”。这些因素共同作用，在社会上形成一种房地产价格将不断上涨的心理预期。房地产价格上涨的预期导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场，进一步增大了房地产市场的需求，从而造成房地产市场价格进一步上涨。这种非理性的因素也是造成我国房地产市场价格在宏观调控下不断上涨的一个重要原因。自1998年以来，个人住房贷款发展迅速，成为我国商业银行重要的贷款业务之一，也成为大多数居民购房的首选付款方式。可以说，个人住房贷款已经成为支撑房地产市场需求的重要因素，这也是国家在房地产调控中频频调整住房贷款利率的原因之所在。影响价格的最重要因素是边际需求或供给，外资购买我国的房地产属于边际的需求，尽管总量不大，

5、但它对价格的影响很大。我国房地产市场已经进入市场化的新阶段，市场供求机制、价格机制开始发挥作用，市场机制成为决定房地产价格上涨的制度基础。同时，我国房地产市场还没有到达发育成熟的阶段，市场制度的欠缺以及市场供求主体的不成熟是房地产价格不断上涨的基本动力。三、思考 1政府采取了调控措施，调高土地增值税、贷款利率等限制需求。但是在通货膨胀，需求远远大于供给的情况下，房价基本上由市场来决定，调控效果甚微，甚至越调越高。因为种种的限制，只会增加房地产的成本，在需求旺盛，人人都会买的情况下，房地产商把税收等增加的成本转嫁给了消费者，使房价越来越高。同时，过度的高额贷款成本只会限制供给2.房地产的融资体系

6、。我国的房地产行业都重银行贷款，轻直接融资。由于流动性过剩，政府从2007年实行“适度从紧的货币政策”，10次调整存款准备金，5次加息。2008年央行实行从紧的货币政策，四次上调存款准备金，三次加息。现行的从紧的货币政策加大了开发商的投资成本。房地产开发商应注重成本较低的直接融资，追求这笔流动性过剩的资金。3.我国政府更加重视收入的公平分配，提出：初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平。在我国还是低收入国家时，要强调发展，消除绝对的贫困，这样大家的收入在原有的基础上都会增加。但在我国现处在工业化中期，如果还在一味的强调发展而忽视公平，只会激化矛盾，使贫富差距越来越大，产

7、生更多的社会问题，引起民心不安，社会的不稳定，阻碍我们经济的发展。只有重视公平的收入分配，减小贫富差距，才能使房地产市场的需求接近现有实际需求，而不是一下子集中化膨胀起来4.有待完善的保障房体系。我国目前刚开始运行住房保障体系，所以还有很多的不完善。房价市场将出现两极化，政府对普通住房将实施严格的监管：两限房，经济适用房、廉租房来保障普通民众对住房的需求;市场调节方式的高档住房。各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求，让买不起房子的人也有房子住。研究动迁中的住房保障对象和享受标准，并对买保障房者进行严格的监督，使保障房能切实为民所用，解决民之所需，缓解住房压力与矛盾。5.政府应出台各种

8、措施减少房产的投机者，保证房地产的消费品职能而不是资本品。例如征收空房置纳税。四、房地产的发展趋势 1.我国的房地产市场还是有一定的上涨空间。因为我国目前的城市化进程预计到2020年将会达到50%，沿海城市化水平将可达60%左右。这增多的城市人口将保证房产市场的需求。2.我国将不断完善保障住房体系，加大双限房（限制土地价格和房价），廉租房，经济适用房的建设。这些普通房的价格将非常稳定，同时高档商品房的价格主要由市场的调节决定，保证房地产对GDP的贡献。各司其职，形成梯度消费，满足不同购房人群的需求。3.社会住房供给加大。 在房地产市场化的条件下，房地产价格形成受到供给与需求两方面因素的影响。从

9、供给方面看，我国房地产市场是区域垄断性的市场。在这种市场格局下，房地产开发企业具有较大的价格决定权。在房地产开发企业面对地价上涨与资金成本上涨的压力时，有能力也有动机通过房价上涨维持其高额利润。从需求方面看，城市化快速发展和人均收入的持续增长必然会形成强大的住房需求。同时，对房地产市场的投机需求以及国际上对人民币升值的预期，也使我国的房地产价格不断上涨。一、我国房地产市场的供给分析 1.房地产开发企业的数量 从全国范围来看，近年来我国房地产开发企业数量逐年增加2.土地市场及地方政府和房地产开发商之间的关系我国土地管理法规定土地一级市场是由政府垄断的，在房地产市场上，地方政府和房地产开发企业之间

10、存在着错综复杂、千丝万缕的联系，甚至于可以说地方政府和房地产开发企业成为利益共同体。地价及建材价格上涨为抑制房价过快增长，各级政府采取的措施：严格土地开发使用审批标准紧缩信贷，控制购房贷款 房贷首付成数提高到三成 关于切实稳定住房价格的通知即“国 八点”房地产价格持续走高、投资过热的影响：房地产投资过热的深层次后果是造成房地产投资结构不合理，一旦资金链断裂，对整个金融体系的影响和冲击不容小视。如何抑制房价持续走高的势头，最大限度地保证房地产业的健康发展，同时维护中低收入家庭的利益、满足他们的需求？现有措施的效果：小幅加息、提高首付比例、对投机者的影响力度有限。已颁布措施对于那些有较强实力、有充

11、足土地储备、资金运营科学、成本控制得法的大型房地产集团不会构成什么影响。只要房价在涨，投资者有获利空间，他们就会铤而走险。抑制房价是一项系统而复杂的工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产商的等相关部门的通力合作、多种措施的配套应用，才能起到良好作用。否则，任何单方面的行动和单项措施都是苍白无力的。在认清问题之后，我们有信心，从制度和体制方面入手，就一定能够建立起长期而有效的机制来规范和促进房地产业的健康发展。 房价问题近期我国房地产价格持续快速上涨的原因 （一）政府方面 有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策

12、，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。 （二）房地产企业方面 1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到

13、满足，价格上涨。 2、开发成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升 开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。（2）开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。 3、需求方面。（

14、1）城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。（2）社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只

15、意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。 4、外部因素。在人民币继续升值预期的刺激下，国际资本大量流入，是我国的外汇储备猛增的原因之一，到2006年12月底，我国外汇储备余额已达10663.44亿美元，居世界第一位。这些国际游资兑换成人民币进入我国房地产市场，期待人民币更大幅升值时出售，再兑换成外币，就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益，国际游资的大量涌入大大推动了房地产价格的上三、稳定房地产市场价格的对策建议 （一）政府 1、正确运用财政税收政策进行调控 2、减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。3、完善房地产税，争取早日开征。4、加强收入结构调整。5、加强舆论引导。6、规范经济适用房的开发和销售。7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。（二）房地产企业 1、从需求出发，调整各类房地产项目投资结构。2、融资途径多元化。学习国外先进经验，广泛采用多种融资途径