房地产企业销售开发产品

1、房地产企业销售开发产品18 号公告：只有房地产企业存在一手房问题一般企业建造 的房地产企业建造的固定资产存货自行开发在依法取得的土地上进行基础设施和房屋建设。也包括房地产企业购进未完工的房地产项目继续进行开发成房地产后，以自己名义立项销售的房地产项目。一、一般（一）房地产开发企业中的一般销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。1.销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）【思考 1】扣除的土地价款是否包括支付的市政配套费和契税、拆迁补偿费等？答：仅限于向

2、缴纳的土地出让金。【思考 2】土地价款应当在什么时间扣除？A、实际收到预售房款，按规定预缴B、开发产品完工时C、交房时【对】时D、办理E、清盘时时【思考 3】如何理解“对应”二字？包括两层含义：（1）土地价款并不是扣除，而是随着销售额的确认逐步扣除，按销售的进度，按不同的纳税期分期扣除，卖一套扣一套；（2）允许扣除的土地价款包括房地产开发的新项目，也包括选择一般计税方法的老项目。2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款（1）当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的销售额对应的建筑面积。A

3、、合同注明的建筑面积B、实测面积【对】开具的建筑面积的时间=纳税义务发生时间管理办定开具开具的时间交房后前土地价款的扣除时间交房后。不动产的只能开具一张。（2）分母：房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。如：配套建设的道路、共配套设施的建筑面积。、物业用房、换热站等公确保可供出售的建筑面积销售完毕后，土地价款可以全部扣完。有利于。【延伸分析】房地产企业开发的 500 套，销售 495 套后，剩余的不再销售，而是转作物业管理用房，这部分建筑面积所对应的土地价款是否可以扣除？授课：分母可供出售的面积扣除这 5 套

4、的建筑面积。（3）支付的土地价款是指向、土地管理部门或受委托收取土地价款的价款。直接支付【实际负担】的土地【思考】甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地使用权，支付出让金 8000 万元，按当地万元。的规定，返还给企业 3000问：计算A、8000销项税额时，准予扣除的土地价款？B、5000【对】【案例分析】甲房地产企业 2016 年 5 月份，支付土地出让金 4440 万元，一块土地进行商品房开发。2018 年 10月份销售开发产品 3000 平米，取得销售收入 3000 万元，并向购房者开具，3000 平米所对应的开发成本 2000万元。可售面积总额 10000 平米。问 1：取得土地使用权时

5、，如何会计处理？借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 4440贷：存款 4440问 2：2018 年 10 月份计算销项税额时准予扣除的出让金=？当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款=（3000/10000）*4440=1332 万元问 3：计算 2018 年 10 月份的销项税额=？销项税额=（3000【含税价格】-1332【含税价格】）/（1+11%）*11%=166 万元财会【2012】13 号：其中，营改增抵减的销项税额=1322/1.11*11%=131 万元会计处理：借：存款 3000贷：主营业务收入 3000/1.11=270

6、3应交税费应交2703*11%=297（销项税额）同时，结转成本：借：主营业务成本 2000-土地价款抵减的销项税额的后的差额 131=1869应交税费应交（营改增抵减的销项税额）131发产品 2000或做两笔会计分录：借：主营业务成本 2000发产品 2000借：应交税费应交贷：主营业务成本 131营改增抵减的销项税额）131问 4：计算上述业务应纳2018 年 10 月份应纳额=？额=297-131=166 万元问 5：甲房地产企业如何向购房者开具A、销售额=2703，税额=297【对】B、销售额=2703，税额=297-131=166？3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款

7、，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。4.一般应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的土地价款。（二）一般销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税，但不得扣除土地价款。一经选择简易计税方法计税的，36 个月内不得变更为一般计税方法计税。（三）一般1.一般预缴采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴。（1）选择一般计税方法计税的：应预缴=预收款（1+11%）3%（2）选择简易计税方法计税的：应预缴=预收款（1+5%）3%2.一般机关预缴应在取得预收款的次月纳税申报期向主管。【延伸

8、分析】预缴地点：项目所在地还是机构所在地？18 号公告没有提及。如项目所在地与机构所在地不一致，应当向项目所在地预缴向机构所在地申报纳税。（四）一般进项税额抵扣一般销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）【延伸分析 1】兼营一般计税方法和简易计税方法的情况下，如果能够将外购货物或服务按不同的项目核算，是否不存在按上述公式分摊答：绝对不是。？任何一个企业均会存在无法划分的

9、进项税额问题。如：管理部门、销售部门、财务部门等发生的进项税额，无法划分。【延伸分析 2】如何理解“建设规模”为依据？解读：必须以整个项目的建筑面积为依据，而不能按一套房或一栋楼等为依据计算不得抵扣的进项税额。必须按简易计税方法项目的建筑工程施工证和一般计税方法项目的建筑工程施工证注明的建设规模计算。【案例分析】甲房地产企业 2016 年 10 月份销售 A 项目（老项目）选择按简易计税方法，取得不含入 5000 万元；销售 B项目（新项目），按一般计税方法，取得不含入 10000万元。当期发生无法划分的进项税额 600 万元。建筑工程施工证注明：A 项目建筑面积 30000 平米，B 项目建

10、筑面积 90000 平米。计算甲房地产企业 10 月份准予抵扣的进项税额=？不得抵扣的进项税额=600*【30000/（30000）】=150 万元当月准予抵扣的进项税额=600-150=450 万元不得抵扣的 150 万元：借：主营业务成本A 项目（简易计税方法项目）150贷：应交税费应交进项税额转出）150（五）纳税申报1.按一般计税方法的，按当期销售额和 11%的税率计算应纳额后，抵减已预缴后，向机构所在地局申报纳税。预缴未抵减完的部分，可以结转到下期继续抵减。2.简易计税方法的，按销售额和 5%征收率计算应纳税。额，抵减预缴后，向机构所在地局申报纳预缴未抵减完的部分，可以结转到下期继续

11、抵减。（六）1.一般开具销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税。2.一般销售自行开发的房地产项目，其4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税的，【经局核实】可以开具增2016 年值税普通【23 号公告：2016 年 12 月 31 日前】，不。得开具【延伸分析 1】向地税局缴纳的营业税如何处理？未开具营业税的，开具普通时，是否需要补缴一次？经审核确认不需要补缴。【延伸分析 2】2016 年 4 月份预售房款对房地产企业影响？4 月份预售房款缴纳营业税比 5 月 1 日后缴纳的选择简易办法缴纳税负重。3.一般不得开具向其他个人销售自行开发的房地产项目，。二、

12、小规模房企小规模，销售新项目，一律按 5%征收率缴纳增值税，不允许扣除土地价款。（一）预缴 应预缴应预缴按照以下公式计算：#预收款（ ）3% 小规模应在取得预收款的次月纳税申报期或主管机关核定的纳税期限【按季申报】向主管机关预缴。（二） 小规模开具销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通。方需要的，小规模向主管机关申请。 小规模销售自行开发的房地产项目，其 年 月 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税申请的，可以开具。普通，不得 小规模向其他个人【消费者】销售自行开发的房地产项目，不得申请。三、其他事项（一）预缴申报房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办定预缴时，应填报预缴预缴表。表【13 号公告】所属时间：年月日 至年月日识别号 ：是否适用一般计税方法是 否 名 称：（公章）金额：元（列至角分）项目【建筑工程施工证编号，没有或出租不需要填写】项目名称项目地址预征项目和栏次销售额【含税】扣除金额预征率预征税额1234建筑服务1分包款销售不动产2不填出租不3（二）预缴的抵减