房地产住宅批量精装装修设计与工程管理讲义_secret

1、PAGE PAGE 37房地产住宅批量精装装修设计与工程管理（25日下午）大家下午好！上午讲分级体系，这个非常重要。下午我们接着对它进行分析。基础级，上午讲到了完成了厨房、卫生间的全部装修，这里基本上除了锅碗瓢盆我们不提供以外，主要的三大电器提供了，油烟机、灶、消毒柜，这个消毒柜基本上做台下的消毒柜，上面的已经被淘汰了。包括整个厅房这部分的门、地板装修，这个是我们提供的，基本上都是相对比较简单的。至于空调、电器、热水器肯定都没有。标准级是我们在基础之上，增加厨房、卫生间的一个部间。卫生间我们会多一些柜子，厅房开始考虑一些固定的家居布置。如果有玄关的话，会考虑玄关的鞋柜等等。另外厅房的一些铺地的

2、材料标准提高。尊贵级，按照XX的习惯，开始增加了厨房、卫生间的电器了，包括一些小电器，像换气扇，浴霸。卧房的衣柜开始送了，固定了。基本上是很完整的基本了。上午讲的重点研究第二级和第三级，这两级研究好了，往下走更容易，往上走也容易了。豪华级在尊贵级之上，开始送热水炉、新风、直饮水系统。别墅级就是三千块钱以上了，这就发生了一个最大的变化，就是空调系统这一块，甚至开始考虑一些移动的家具和灯具，就是几千块钱的，XX还是不送，但是有一些地产公司开始送一些水晶灯，但是这个水晶灯真假不知道。下午讲到成本的时候，我们会看一些具体怎么配置这些东西。分级体系还得罗嗦一下。我分析了广东XX、XX，包括北方的其他公司

3、习惯不一样，有些地方喜欢送冰箱，有些地方喜欢送热水器，一个热水器两三块钱，送也就送了，一百平米摊到一平米也就二三十块钱，对我们的影响并不是很大，但是有那么一个东西放在那里，对营销是有好处的。我曾经跟一个著名地产公司的营销总监探讨，你们送空调，对我来说根本就不起作用，我说你们这么送，对促销有作用吗？因为对我来说为什么没有作用呢？这个空调多少钱，这个楼总价多少钱，送不送空调对我来说没用，说不定你送了，我还看不起那个空调呢。我问他，你们促销的时候为什么往往送这些东西？他讲了管用，因为在中国想占便宜的人在大多数，所以送一些东西还是管用的。我们还是尊重营销总监的意见。有些东西就是为了促销或者是什么而送的

4、。实际上对象我们研究精装修这一块都是属于灵活机动的一个东西。接着跟大家探讨一下，什么样的装修要慎重选择？什么样的楼盘要选择精装修？上午讲了，总价比较低的楼盘，比如单价总价比较低的楼盘，比如3500块钱以下的，送很多的装修，这个要慎重，并不是说不可以做。市场对精装认知度低的楼盘。国外跟我们内地的城市没有多大区别。二元化结构造成的差别非常大。同样在深圳关外，靠近城中心比较远的地区，主要客户主要是周边工厂的一些打工者和原住民，这些和深圳核心区的有钱白领的消费完全不一样。同样是在深圳的辖区内，对精装修的要求差别很大。我希望大家引起注意。我们回过头来目标客户是谁？目标客户是工作在写字楼的小白领，他坐地铁

5、可以达到，你认准这些小白领做装修也没有问题。大郊区的楼盘。我们的目标客户是原住民，还有周边消费能力并不高的工厂的白领，可能他们对精装修的认知度相对也是比较低的。大户型楼盘。（如果考虑装修应选择较高的分级体系）。往往把握的时候就会出现问题。特别是我们刚开始做的还不是很清楚这些东西的时候就会出现。明天会有一个万达集团07、08年的豪宅案例，它本身就是豪宅，结果装修标准选了1800，完蛋了，选低了。明天给大家看这个图片，做出来是不伦不类的东西，装修标准上不来。对大户型豪宅要做就做到位，要么就不做。别墅类产品。这个是要慎重做的。真正要做，我们为了引导，我们是采用样板房引导策略。这几种情况都是要慎重选择

6、批量精装修。适合精装修的有这么多种，这个是三到四级城市都会做，你们只要用心做就没有问题。第一个就是中小户型的楼盘。八九十平米以下都是中小户型楼盘。什么叫中户型？中等户型？90平米-144平米，这都是中等户型？什么叫大户型？就是144平米以上。胡老师，你说的这三个产品先我们都有比如90平米以下1000块钱，90-150平米选择1500块钱，150平米以上的2000块钱以上。装修标准和售价是什么样的关系？我告诉你，在楼价毛坯房在一万块钱左右的时候就是10%，也就是一万块钱毛坯房做精装修就做一千块钱的标准，对外叫1500，内部就是1000块钱。10000-15000控制在10-15%，就是精装修的标

7、准。到了两万到三万以上，可能会达到20-30%。两万块钱的时候，最多的时候可以达到6000块钱，但是6000块钱是对外，对内可以是5000块钱。越贵这个比例越高。大户型楼盘如果考虑装修，就做高级的体系。我们在深圳龙岗区，卖一万块钱的叫三千块钱装修，卖一万块钱的售价，是不是高了？本来卖7000块钱，加了3000块钱，小业主能够接受一万块钱以下的小业主，总是想有一种小农的心态，认知度本来就不高，一千块钱就够了，就装修的挺好了。一百块钱七八万块钱的装修已经很不错了。一万块钱左右的时候，该应该是10-15%。它搞30%，多了。商务中心区的楼盘。那都是高级白领，甚至是中产住的，他即使买不起房子，但是他喜

8、欢带精装修租的房子。地铁商带的楼盘，很多一线城市全面进入了地铁化时代，深圳最近这几天连续四号线，五号线，整个已经形成网络。从前年开始，地铁上盖的楼盘，预期房价都已经开始涨了。只要地铁能够得着的，带精装修的非常多。真正的年轻人主要目标客户，特别是80后买不起市中心的房子，只有到坐地铁很方便，郊区远就远，80后又喜欢精装修，所以地铁旁边的楼盘没有问题。大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘。大型购物中心不用说了，大的Shoppingmall，绝对是好卖的。还有专业市场，比如家具批发专业市场，工艺品专业市场，这种专业市场周边的小户型放心做带精装修，因为很多都是经营户买，或者是经营户租，作为他是租客，投资

9、者会买，都是带精装修的，因为大家都是为了做生意，这个我们从一线城市发展的物业产品类的形态，我们发现了这个绝对是个趋势。旅游度假产品。肯定是带精装修的。我们可以分为第二居所和第三居所，第一居所是住在城里的，每天上下班回家，那叫第一居所。第二居所是什么概念呢？5+2生活方式，5天是住在第一居所，周末两天是住在第二居所，是两到三个小时车程。在第一居所离第二居所大约一百公里范围内，你的旅游度假地的物业叫第二居所，你每周都可以回去住的。如果你买一个一百公里以后的一个房子，你周末准备度假的时候给你一个毛坯，你自己去装修去？不太现实。现在越来越多的旅游度假产品，度假的物业，不论度假产业酒店，还是公寓，还是别

10、墅都倾向于带精装修。第三居所，也就是说你在南京郊区某个地方有个房子，现在你买了三亚的房子，那就叫第三居所，也是有产权的，你更不可能到三亚自己请两个月假，你是老板，你把生意放到一边去，可能吗？那也不太可能。这种带精装修也是必然的趋势。而且随着房价的调控，现在越来越多的标杆企业，发现旅游度假产品，半商业地产的产品，恰恰是在限价的免疫区。像龙湖啊，标杆企业，包括万达现在都搞这个了，我坐飞机看到了万达长白山的旅游度假区也开始搞度假产品了。商业地产本身就属于半商业地产的产品。旅游度假产品有我们集团的案例，不仅带硬装也有软装，房子装好了，他到哪里去买家具？甚至锅碗瓢盆都给你准备好了，拎包入住。前两年我们还

11、重点研究批量精装修，现在开始软装了。床、家具，酒店不少这一块，我们不用考虑，一般酒店服务公司会给你配，这个我们会有另外一个收费的，家具包括画我们都开始考虑了。如果在座的各位，哪个集团开始往旅游度假产品发展的时候，今天来共同探讨批量精装修是双得了。不仅是硬装，软装全都有。别墅项目如何实现精装修交楼。样板房引导策略。这个同样适合精装修。我们对样板房装修风格进行指引、家具配饰指引，统一技术配置。我专门研究别墅。一旦别墅样板房做子非常到位，样板房先掉，很多真的有钱的老板他没有时间。我就要这个，我说我们还要展示半年，他说没有关系，到时候你给我打扫干净就行了。样板房引导策略，至少50%的一些目标客户会买带

12、精装修，但是首先样板房要做好。特别是对于大户型也可以这么做。设计师定制式。这是国外的方式，我们十几年前也在用。运作比较麻烦。我也曾经是专家团队里的成员。现在还有一个别墅是采用定制式，就是XX，但是也不成功。在一个突出半岛的项目，叫半琴湾，但是进展非常缓慢。因为定制这个模式是国外的模式，完全给你个性化，我组织一个专家设计师团队，张老板、李老板，你要什么？我要西班牙风格，到装修什么都给你定制。业主自行装修的相关约定。对一些老城市，不光是深圳，比如深圳90年代初做的别墅级项目，而且位置非常好，都在市中心，一个建筑的大工地，很多业主都是有钱有势的，我给物业申请一个报告，我这个别墅要维修，过两天听到里面

13、乱砸，物业公司一看这个楼没有了，拆了重建了。这种情况下，我觉得也可以理解，首先他们当时设计的东西都是不合理的，小业主又是有钱有势的人，物业公司也控制不了。现在新做的相关约定是什么意思呢？在做类似项目的开发商，我们卖楼的时候就要对业主自行装修就要约定好，否则会影响整个楼盘的品质。这家装修影响到其他，互相攀比，他把地下室破了我也破，他把绿地占了我也占。整个产品的价值也下降了，开发商的形象也不太好。我们虽然不提供装修，但是我们对业主自行装修要制定很好的游戏规则。大家如果有做别墅项目的，这是给大家的一些建议。精装修的设计范围及设计方法。我看在座有不少分管设计的领导。我们看一下这个范围是如何界定的。住宅

14、的精装修上午也讲了，我们可以分硬装和软装。装修的一部分，我们重点研究的是设计的交楼标准，主要是硬装这个部分，装饰这一部分是非交楼标准的内容，包括移动家居，部分家用电器，室内绿化，包括一些生活用品。现在这两部分都是需要研究的。像旅游地产，软硬装都要给的。至少硬板放软装要有吧。精装修交楼标准，硬装的涉及内容有哪些呢？主要是厨房、卫生间的全部设计。交楼标准一般含厨房三大电器，卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。橱柜是固定家具。前两年还有人争论橱柜送不送，现在连保障性住房都开始送了，所以没有必要争论了。具体的设计方法，看一下是怎么样的一个思路？首先还是回到客户分析这一块。我们看一下客户分析资料，我们

15、才能进行产品地位。我们做了精装修，这些是什么人来住？他们的消费能力如何？他们需要什么样的东西？我们才能根据这个确定分级体系。地位是800块钱的？还是1500块钱？客户大概是这样，第一个就是成熟型家庭，主要成员为30-40岁的中青年夫妇，有一个小孩，有稳定的工作收入，初次养小孩的喜悦，对家庭生活有空前的热情，特别强调亲子活动这些东西。小孩就是家里的小皇帝了，肯定要各方面精心培养。现在对小孩的投入，钢琴，管他有没有音乐天赋，至少是开发智力。钢琴意味着家里有地方摆钢琴。扩展型家庭，两代成员在一起住的，比如三代同堂，父母可能也要过来，这种是比较中年夫妇的家庭，差不多到了我这个年龄，收入比较稳定，思想也

16、比较成熟，既有老年的父母，也有尚未成年的孩子，这种客户大概需要一个什么样的房子和装修？下面这个表可以做一个分析。第一种叫小太阳，年龄在30-35岁，孩子上小学，第二种就是刚结婚，刚有小孩，孩子0-5岁，孩子上幼儿园，居住人口是三口人，支付能力中等，孩子上学，孩子刚出生，孩子上幼儿园。假设他是需要三房，但是三房的使用内容可能会有些变化，因为孩子大小不一样，父母是不是来。最后研究，这个是主流目标客户，也就是上小学的这个三口之家是主流客户。孩子成长，健康安全，这是客户关注的。针对这样的客户，我们配置什么样的东西呢？客厅我们就考虑了，比如说功能配置要私人的转交沙发、茶几、液晶电视，这是基本配置。餐厅平

17、时是四个人，必要的时候增加六到七个人。立式钢琴往哪里放，饮水机往哪里放，卧室要配置什么东西，要有2.1米的衣柜，因为太少的话，毕竟夫妇两个的衣服不够放，1.8米的床，一到两个床头柜，液晶电视看看能不能放下来，是不是带拓展的空间。上午讲到建筑设计和室内设计在户型阶段就要高度融合，建筑设计师也要了解。次卧室配1.2米的单人床，书桌、书柜都要有，静面宽达到2.6米。三房，考虑到老父亲老母亲来的时候，考虑到要摆2.4的沙发。玄关的特征，应该摆一些什么东西，衣服啊，杂物等等，相对独立的区域。厨房分析出来了，操作收纳基本满足要求，要节水型，双槽。小户型如果是40-50平米，可能因为空间的关系，洗菜盆可能配

18、单槽。抽油烟机330升冰箱。这是一个基本的要求。做车L型的布置。卫生间功能的布置，要求卫浴、洗漱、淋浴房，考虑大人帮孩子洗澡，这个就是想到刚才的家庭结构，为什么淋浴房做成900、1.4米？我们一般标准的淋浴房就是900、1.2米，这个就是考虑到大人帮孩子洗澡这个细节。空间特征，上午强调卫生间干什么的，像个强条一样基本做到，但是实在做不到也没有办法，那说明生活质量不高。阳台布置哪些东西，净身尽可能宽大。公共部分的收纳，放哪些东西，以地柜为主。通过这个分析以后，我们回过头来，我们再进入到户型阶段，上午就讲了，不要一开始提个户型表格，小户型占20%，中户型占30%，剩下的都是大户型，再搞几个复式，这

19、样不行了，太粗犷了。在户型阶段，就接入精装修的设计内容。回想我们上午通过厨房、卫生间的布置，冰箱在哪里，灶放在哪里，收纳空间，鞋柜放在哪里，甚至考虑到外立面设计，考虑到卫生间的窗户，根据地面的干湿分开，淋浴面的分割，还有电器设备，空间预留，上面跟大家分析了卧房的空调位置放在哪里。在施工图阶段，出水口的位置，空调的位置，热水器位置，落电，这些管负责设计的领导会有这样的体会，我们设计一般在方案阶段确定了以后，建筑专业确定方案以后，会给其他的结构水、电，我们叫条件图，以这个条件图现在给的不是以前的条件图了，这个条件图要精细化到所有的水电布置都出来，你才能给其他的设备。刚刚说到厨房的所有布置，电的专业

20、就根据这个，水专业根据这个。原来很多都是粗犷型，户型图出来以后给水电专业，水电专业凭他的感觉，这里给你留个插座吧，大概放冰箱，这里可能会吃火锅，这里可能有空调机，都不是很精确，只是大概的。我们现在提供的这个条件图，就是要精准的布置这些东西。另外一个，装修设计与公共空间和户外空间对接。入户门只要是竖向，楼梯走道这里是大理石，入户门这一块可能找平以后直接铺实木地板，相对比较低。还有一个经常出现问题的，阳台、木台，整个预留对接这一块要精准的提供设计。入户大堂的精装修设计。在我们公司已经形成红头文件了。入户大堂达到酒店的效果。一个是公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯

21、具的设计，室内配饰设计。这个比酒店的简单多了。公共走道及电梯间的装修设计。电梯门标高的定位。往往跟电信公司协调了也不行。整个的电梯门槛和停的位置，和整个的铺装有一个高差，这个是很头疼的，只要协调好了就不应该出现这个问题，因为电信公司也可以调高一点，调低一点。电梯门套的设计，这个是很考究的。包括进到酒店我都看酒店们套是怎么设计，很多开发商忽视这个问题，这一块就像人穿在外面的衣服到不到位，就看这个人的素质怎么样，也看楼盘的素质怎么样。电梯轿厢的设计，不是我们采购部随便订货的时候，随便看几个样品就OK了。这个从入户大堂，公共走道这些都是一体的，都是相互统一协调的。走道的铺地设计、墙面设计及楼层指引。

22、比如到18楼，这边是A到几座，有很明显的指引。防火门的设计，不能装上去就完了，跟我们的室内设计就不一样了，即使做的好看，颜色又对不上。我们定防火门的时候，我们设计师也要介入意见。消火栓往往是在消防器材厂买的，这个摆在公共走道，那个是什么效果？没有任何效果，只是丑陋。现在怎么办呢？消火栓的门都要做装饰。楼梯走道是抛光砖，消火栓的门全部贴上，或者打几个字这是消防拴就行了绝对不是消防器材厂卖的那种。还有楼层标识的设计。当客户忙了一天，跟上司吵架，跟下属工作不满意，很烦恼，整个回家的途径看到的全是赏心悦目的东西，而不能是消火栓如此丑陋的问题。我们在座的领导把控设计的时候，一定要把这些细节全部考虑到。还

23、有一个往往被忽视的问题，就是消防疏散楼梯。这个是设计院设计的，我们不经过二次设计。我们在打通整个产品设计的时候，我们要关注这些是不是跟设计相关联。比如我们做的酒店可能是老酒店，楼梯下去就黑糊糊的。刚才中午吃饭的时候，大家都有这个体会，是不是？往往不要犯这些细节上的错误。住宅架空层的设计。酒店大堂很气派，实际上很多工作是在酒店大堂。真正从门进才算公开面积。架空层给居民们提供了一个交往的空间，包括休闲、儿童娱乐都在架空层，这一点我们要下工夫。这张图是一个关于设计把控的一个核心流程图，非常简单，但是非常重要，你违反这个就会出现问题。第一个，前面讲了产品定位，孩子多大，主流目标客户是谁，他们消费能力是

24、什么，进行定位。定位以后开始做方案，做户型的时候是谁介入了？室内设计师介入。我们特别要求对于新的，你这个项目一旦想做批量精装修的时候，我建议选好室内设计师，或者在户型阶段就找室内设计师进行精装修的批量设计，室内设计师和建筑师互相协调，把这个方案定下来。方案定下来以后，才能进入下一步的施工图，最后他们可能还有些反馈，哪些行哪些不行，最后才能完成施工图。我们要求建筑设计院的施工图和室内设计图要一起出来。这样一来，就避免了以往装修设计与施工图的脱节和整改，具体怎么整改我们也有办法，但要付出一些代价。这个图，大家看懂关键节点就可以了。问：胡老师，我们的楼都起来了，我们现在想做精装修，怎么办？进行户型优

25、化设计。我们大的不能改了，但是小点的还是可以调的。户型优化设计是什么？无非就是我们上午讲的炉灶、冰箱、洗面盆位置要调，要调的合理，水电就要修改，位置变了，上下水都要改，这也是没有办法的，好在我们没有把楼炸掉重新来，但是这个工作要做，不做精装修就没有办法实现。我们既然要交给小业主是带精装修的，我们首先要进行这个工作。还有一种，像我们深圳为了偷面积，我们同时出两套图，一套是给政府报建，另一套图是混凝图楼板一打，就接过去了。对已完成毛坯房的策略是这样的。我们接下来看一个优化的例子。这个项目正在施工，是深圳的一个项目，也是请顾问参谋了一下。这个是在深圳的类似酒店式公寓的小户型。一进门，入户门在这里，这

26、里是一个小厨房，这里是餐厅，冰箱放在这里，上午说的厨房也确实放不下冰箱，然后就放在外面。这里进来是一个大的房间，这边一进来，这边是卫生间，这里做了一个二分里的洗面盆，这里还有一个小孩房，还有一个阳台，把洗衣机放在这里。现在要做精装修了，看看我们可以做哪些优化设计？优化后的平面是这样，厨房我们没有什么办法，连洗面盆只能放一个单盆，这边放一个灶就勉强了，冰箱放不进去，这个厨房没有什么大的改头了。我们想琢磨这个厅有没有变法？我们想这个厅变得更好用，上面的图，穿过45度角，穿过餐厅进入了卧房。从整个室内的视角来看是不提倡。把冰箱放在这里，这里有一个背景墙，这里有一个电视，这个卧室换了一个方向，把床头放

27、这里，电视放在这里，这里放了一个书桌，这个流程非常顺畅。有同学问了，你相不相信风水？我说我正在学习风水，我不迷信风水。你一进门不是书卧室，我说风水本身是科学的，为什么犯忌呢？为什么风水对这样是忌讳的呢？是失去了主卧房的隐私，也就是说，如果你开了这个门，人家家里从这里走，一下看到你的主卧房不太好。你经常把你的入户门关上就OK了。这种东西发生了矛盾怎么办？这是隐私问题，把这个门关上，这个门也关上就OK了。另外一个问题，我们看到了原来的方案。它虽然做了一个二分离，把洗面盆分离出来，但是有没有做到干湿分开？没有。淋浴就在这个位置，或者是在这个位置，地漏在这里，每次一冲量，马桶就很脏。这种二分离的洗面台

28、，一般适合什么情况呢？适合两房或者是三房，公共卫生间，家庭人员比较多的情况下，为了提供卫生间的利用率做成二分里的设计。这种小户型相当于一室半，有多少人口啊？顶多三口人，就显得这种分离式的必要性不是那么特别的必要，相对这种干湿分开，我觉得就是要做一个抉择了。要么做分离，要么做干湿分开。最后我们的建议还是让它做干湿分开。把洗面盆做成干湿分开的淋浴房，把洗面盆挪在这个位置，这样做到了干湿分开。我们建议这样的选择是比较好。进行优化以后，我们这个厅不仅形成了一个餐厅，也形成了客厅，还有冰箱，整个的流线也做到了比较顺畅，又做到了干湿分开。方案二，看看还有什么能够发挥的？觉得这种小户型的可能，他们在家做饭的

29、时间又不是很多，孩子上幼儿园，年轻夫妇就上班，可能很当的时间是在外面吃，或者是做饭的几率不高，能不能把厨房做成敞开式的，把这个墙打开了，这里变成一个餐吧，冰箱布置在这里，这里真正形成了一个客厅，又尝试把床这么摆，后来我一看，这个地方太值得表扬了。风水最忌讳把床头靠近窗户，为什么？不是风水不好，是不科学。经常开着窗，经常容易受风，睡一觉起来嘴就歪了。我们的床头还是尽量不要靠近窗户太近。洞口开这么大，你不好睡觉，眼睛对光线刺激，你睡不实的，睡觉也不踏实。我说你这个改得不好，还是把床放在这里，衣柜可以方这边放一放，或者再做大一点的衣柜，增加储藏空间。最后结合了两个方案的优点做了一个实施方案。我们再看

30、两房两厅，这是一个日本人的方案。为什么拿日本人的方案呢？XX一直跟松下合作，日本一个小小的岛国，它的人口密度相当高。在中小户型方面，对我们中国确实有很多值得学习和借鉴的地方。我们看一下这个不到80平米的两房两厅是怎么进行优化的。这是原始户型，一进门进来，一个卫生间，一个厨房，一个厅，这是一个过厅，好象没有多大用处，这边是门，这边是门，这边是厨房，这边是卫生间，这边又是过道，两间房。右边是属于优化，看它怎么优化的？它为了解决这里很尴尬的空间，它想了这么一个办法，把这个卫生间的洗面盆移到里面了，这边又做了干湿分开，这里又变成了一个餐吧，变成了一个真正的就餐区域。厨房又把它延伸过来，使它的使用率大家

31、提高，真正实现了餐厅和客厅了。这一块又把它隔出一个储藏空间给卧室，因为这个卧室太小了。然后把这个门变成一个推拉门，这里形成了一个日本的榻榻米。我们不是日本人，这个改动也是非常好的，把这个门变成这样的一个空间，这个门从这里进，就是一个非常好的卧室。这边也做了改动，这是日本人的思路，把这个门也变成了一个大的门，这个床，主人房是这样布置的，这样形成空间的对应。作为中国人来讲我们不会这样，这边还是保留，这边形成了一个比较完整的客厅，就非常好了。我觉得这里优化的精彩地方是在这里，就是储藏空间。看了以后，这个卫生间压缩了一下，又做了干湿分开。我们中国人在这里开一个门，这里摆沙发，这里开一个门，这里就是客厅

32、，这里到卧房。这是换一个角度看这个空间。这个空间是日本人的，日本人喜欢有这么一个空间，我估计会在这里跳舞。我们再看一下香港人。香港人47平米两房两厅。我们不是说模仿它，我们要学习这种设计的思想。我们把小东西扣得明白了，我们大空间做得更好。47平米两房两厅是怎么优化的？这是原始户型，入户门在这里，一进门这里有一个厨房，这里一个卫生间，两个房一个厅，我们看一下这个厅的开间只有2.55米。我们接下来看它的优化，这及思路是对的，厨房一定做敞开式的，做成敞开以后，这个空间实际上一进门就不压抑了，这个面宽达到了4米左右，就是因为它把厨房做成敞开式了。真正的客厅面积只有2.55米，勉强也够了，而且这种采光也

33、相对很不错。它的优化精彩是在这个房间的改造，它也是换了一个门，原来的门在这里，这个客厅不好用，现在把这个门改到这里，这里做出了一个电视的背景墙，把电视嵌进去了，按照上午讲的卧房里的东西该有的多有了，1.5米的床放在这里，衣柜放在这里，写字台放在这里，什么都有。这间房是小孩房，它为了使这个厅更好用，把这里堵死了。小孩面宽只有1.7米，衣柜、写字台应有尽有，这里做了一个窗户，使这个面宽比较小的空间有一种视觉的通透，使人感觉不压抑。小孩要睡觉的时候窗帘可以拉起来。到他家里作客的话，不会觉得太憋屈。70平米就是三房了，90平米是豪宅，现在还是这样。我们学它这种优化的思想，这种卧房该有的全有了，在这种狭

34、小的空间内，我们要学习优化的思想。碰到这种类似不合理的时候，我们要使它变得更合理，要达到好的使用效果。这种看下去以后还挺宽敞的，该有的全有了，衣柜、写字台、床，小孩床也有了，还放了五斗厨。厨房也不小气，它是搞了双盆的。香港人大部分住的是这样的房子。如何与住宅部品制造商共同完善产品设计。这个部分要重点讲一下。我们重点要研究厨房的电器。很多电器是嵌入式的，跟橱柜设计是连在了一起。住宅其他的收纳系统，比如说鞋柜，卫生间橱柜，地柜，储藏柜等。十几年前橱柜刚刚流行的时候，厨房的橱柜和卫生间的橱柜我是找一家定的，现在慢慢不是了，现在是专门做厨房的就做厨房，做卫生间柜的就做卫生间，不是一家。大家也看到了，整

35、个都在细分了。鞋柜、玄关柜、木制品又是一家了。甚至有一些衣柜又分更细的部品供应商，大的部品供应商整合小的部品供应商。我们作为开发商，一定要非常了解整个产业链的构成，整个部品的结构构成。卫生洁具做到干湿分开，其中有一个很重要的部品是什么？淋浴门。这十几年我一直在观察它的变化，从铝合金的，亚光的，不锈钢的，到近期比较流行的，全是几乎不用什么型材的，全是8毫米和12毫米的钢化玻璃，慢慢就往这个流向走，就是钢化玻璃，透明的。设计师运作起来又比较漂亮。除了卫生洁具这一块，我们还关注淋浴门。刚才有一位同学说到整体浴室这一块，不在我们讨论之列。我认为是一个高度工业化的一个分支，远大整体浴室十几年前就在卖了，

36、卖得不好。它适合于特别模块化标准化的一些酒店，还是可以用的。我们的户型变化太丰富了，折腾不起。如果让它做的话，我们的成本受不了，我们这么做比它成本绝对便宜。不同的卫生间就要下一个模具。最大的问题就是个性化和成本，个性化就是比较单一，成本偏贵。目前它推广的也并不好。我估计在一些标准酒店客房里可以用。但是对我们住宅来讲，我接触的还没有一个用户。可能远大集团在自己的楼盘项目里也用了一些，我估计也没有怎么用。整体浴室我们不探讨。家用电器。电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响，我们不送这些东西，但是我们要研究这些东西。音响有家庭影院的环绕音响，要埋线。冰箱要单独讲一下。我记得80年代的时候，谁家

37、买了180升的冰箱，真厉害，买那么大的冰箱，现在180明显不大了，可能两口人用用还凑合。我们要注意两种情况，一种情况就是窄冰箱，可以是双开门的，也可以是三开门，一种是大冰箱。利用的空间尺度不一样。一般普通的冰箱预留洞口是60-65公分。400-450升的大开门的预留的一米到一米一。我们要了解到窄冰箱最大的容量可以达到320升，有三节，高度可以达到2.2米，就是60公分宽的窄冰箱，320升对于人口比较多的仍然不够用，必须要达到400-450升。如果在180平米的户型里，厨房设计还是留个600的位置的时候，这个设计应该枪毙。特别是你是批量精装修，那真是悲哀。洗衣机的位置最理想的位置，特别在我们南方

38、地区，我们是布置在工作阳台，这个是最理想的位置。在北方，我们可以布置在公共洗手间。我们看到杭州的一些项目是布置在公共洗手间放洗衣机。放在厨房是下下策，有放在厨房的，可以放卷筒洗衣机，但是我们不提倡。我很少见过这样的户型，但是确实有。你能放在厨房的，厨房已经很大了，厨房大说明这个户型很大，你考虑更多的空间布置洗衣机，为什么放在厨房？我说把洗衣机放在厨房是下策，首选的是工作阳台，次选是公共卫生间。空调，我们上午已经讨论怎么布置，但是空调分好多种，分体式壁挂机，还有落地的柜机。吸尘器等一下要讲，分固定的洗尘器。电脑、音响，电源的考虑，书房肯定要考虑网线。随便说一个东西，我们多么熟悉的东西，都是跟我们

39、的设计师相关的。室内家居完善的合理布置。室内门窗机配件，这是一个大的物品，三大物品之一了。橱柜，门。再就是大的地面，地毯、石材、壁砖。开关、插座，这个也是很讲究的。现在插座的变化就像时装一样，不断的在变，各种变化，各种款式非常多。我们了解这些部品以后，如何与部品供应商完成产品设计。我们通过上午的原理，按照这种流程的设计思想，看看是否有足够的厨房设备空间。卫生间就是单件套还是多件套。厅房区域，厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。三大工业化部品。橱柜、地板、室内门系统。电器配置。人性化布置是关键开关、插座位置。这个是深圳招商地产的二期某户型。厨房按照我们上午讲的原理，厨房预

40、留了，洗菜盆靠近采光窗，灶靠近烟道，这个布置还是很好，洗衣机放在工作阳台，这个工作阳台非常宽大，卫生间、厨房还是不错的。我们再看公共卫生间，实际上这个图是个售后资料的图，我们现场看的是淋浴。如果一套住宅有两个卫生间的时候，我们一般的规律就是公共卫生间有淋浴房，主人卫生间可以适当的考虑浴缸。如果看你们公司的项目里，设计院有两个卫生间，它把公共卫生间画了浴缸，那是错误的，一定要改成淋浴房。我们看到它的主人房卫生间，有这么些东西。按摩缸、淋浴房，干湿分开了。双洗面盆，再加一个坐便。当住宅户型大的时候，这个卫生间已经有了五件套了，我们现在重点研究卫生间的套数。传统的一般住宅卫生间主人房是三件套。如果要

41、增加一件套，首先增加什么？原来是三件套，浴缸、坐便、洗面盆，现在想增加一套，增加什么？答：淋浴。还有什么？增加淋浴。三件套只能增加一套的时候，淋浴做到干湿分开。它是五件套了，五件套再增加什么？再增加一个洗面盆。这个很合理，如果减掉一套，就减掉一个洗面盆。这种布局是有道理的。为什么要增加双洗面盆呢？生活质量提高了。现在我们男士也比较注重化妆了，什么妮维雅，欧莱雅，到了夜晚就是欧莱雅，你值得拥有。男士还有剃须刀等等很多东西。你老婆也有很多东西，那就乱套了。一人一个，别抢。如果两口子都是上班一族的话，你刷牙，我漱口，多好玩啊。夫妻同步，生活质量提高了。双洗盆是非常有必要。它后面有一个大镜子，尽量不要

42、开窗户，这个也是对的。按摩缸布置的原则是什么呢？应该放在景观窗的位置。有同学说了，让人看见洗澡了。不是别人看你洗澡，是你在洗澡的时候看着外面的光景，别人看不到你，因为有百叶窗，外面看不到，你能看到外面。我看到很多北方的项目，我也给他们做咨询。我看到北方的卫生间很大，浴缸放在角落里，采光窗在那边，我说你搞错了，浴缸躲在角落里，你还不如到桑拿房，在家里就是要靠近采光窗，看着外面的风景，如果是双人按摩缸的话，可以喝点红酒，欣赏着外面的光景。大的户型里，按摩缸不靠近采光窗的时候，这个设计师简直不可理喻。还有一个好处，味道可以很快的散发出去。六件套呢？加一件是什么？答：吸气片。对，一个马桶就能解决这个问

43、题了。真正讲究一点的。七件套？再加一个叫什么？小便套。我还真做过七件套。十年前我为一个280平米的一个高层复式，它的卫生间很大，真是做了七件套。一般的大宅可以做到四件套和五件套，我们不追求六件套七件套。大家知道真正做到的达到舒适性的时候，确实是往七件套走的。比如这个橱柜的设计，收纳系统的设计。我们看一个别墅。我为什么讲别墅呢？我跟很多同行交流，探讨批量装修，有两个终极的目标，一个中标目标就是批量精装修做到顶级阶段，整个的流程特别像超白五星级酒店的装修。你们知不知道五星级酒店的装修，它早就已经是批量级精装修了。你们看到一个五星级酒店的室内精装修，还有师傅在现场刷油的吗？不可能了。十几年前可能，现

44、在再去看，五星级酒店已经早于我们住宅，已经实现了批量精装修了。五星级酒店所有的背景墙，门套全部是工厂化制造，现场安装的。当我们精装修做到一个顶级的阶段，就是可以做到五星级酒店以上的装修，五星级酒店的装修比我们住还要复杂。它顶多是少了厨房这一块，其他的东西比我们普通住宅还要多。真正的精装修运作流程这一块，我们真正做到了最高水平就能做五星级酒店。对于我们未来住宅的户型，我们做到了一个终极，一个未来的趋势，别墅会越来越少。这两年的平衡出现了，比较超前或者是领先的一个目标是什么？就是别墅。我们刚才说到的四件套到七件套来源于别墅。我们的干湿分开来源于别墅。只有这些东西，使我们的住宅真正能做到15年、20

45、年不落后。我们通过别墅的设计，我们看有哪些东西可以吸取过来，在我们平面户型优化和完善给我们一些启发。这是一栋400平米的别墅，这是一层，这里是多功能房，也可能是书房，也可能是婴儿房。客厅对应的是一个正式的晚餐的正餐厅。再往里走，这边是下地下室，这边上二楼，这是美国人的一个别墅。美国人的价值观是什么？个人利益高于国家利益，自身的利益高于别人的利益。客厅是小的，家庭厅是大的。我们客厅要大，其他别人看不到的要小一点，中国人好面子。我们看它的功能，到了这边是一个厨房，厨房带的一个可以坐八个人的早餐室，全部可以看到景观，这里有一个大露台。体现了一个别墅思想，室内空间向室外空间的延伸。我们很多大平层开始做

46、大露台。我们想坐在室内，把室外的景色引进到室内来，这是我们的一个设计思想。根据这个思想，我们有很大的阳台。我们再看这个厨房。景观最好的窗户给厨房，灶靠近烟道，这里会有一个厨房的小岛，大冰箱的位置。又形成了这么一个开敞式的厨房，这里是开往车库。美国人的车库是24小时风雨无阻，车开到门前，遥控器一按，门打开，车开进去。衣服往洗衣房一放，然后洗，然后开始吃饭，这里有一个储藏间，就是一个杂物间。当我们设计车高层住宅大平层的时候，空间是流动的，延续的。有分割，有联系。以前中国人的传统思维像招待所一样，房间数量很多，各个全都封闭。错了。这种体现了一种思想，别墅的思想要用到我们大的户型设计。我们看到现在很多

47、大的优秀户型，包括星河湾，设计思想都是这样来的。很多国内低水平的建筑师这个观念没有用。你们就从美国人别墅的思想吸取过来，就变成我们一些超前的东西，这种设计出来是不落后的。精彩的在二楼。我给大家看一下，从光标所指的这个范围，这个楼梯不算。这一部分都叫主人房区域，多少？100平米。如果你给国内的一个建筑师，你说我主人房要100平米，他怎么设计？卧房给你搞60平米吧，书房给你20平米，还有20平米做洗手间吧，也挺大。他一定大概是这么分的。60平米比这个房间稍微小一点，大概一半左右，放个床，晚上闹鬼啊？太大了。真正适合卧房的尺度是多少？40平米，也就是35-40平米是最佳的卧房尺寸。太小了肯定压抑，太

48、大了。我看过美国三千平米的住宅，卧房也就是这么大。这栋别墅还不是很大。旁边这里有一个十几平米的书房，这种讲究生活质量，早晨起来以后不能马上就坐在这里看书，到这里醒醒神，看看书，晚上也到这里先看看书，再去睡觉。这里又连接了一个阳光房，就是封闭的阳台。这里又体现了刚才讲一层平面的时候，室内空间向室外空间延伸的思想，有充足的阳光，形成了从室内到室外的过度，而且采光都非常好。它最精彩的是卫生间达到了35平米。它布置了一个老公的，一个太太的，步入式衣柜，可以走进去的。我们看美国大片的时候可以看到。老公老婆的衣服分开放，不要放在一起，放在一起生活质量不高。然后看看按摩缸，双人按摩缸，肯定是放在最漂亮的景观

49、位置，而且是中间的位置。这个图片是将近两千平米的大宅。卫生间里的厕所，办大号的时候还是有味道飘出来，但是我们会给它配上换气扇，我们还配了一个空调。这个是双人的淋浴房，干湿分开，而且两人一起洗。这边是先生的洗面盆和太太的洗面盆，一边一个。这边还有他们家的诊所，红药水、创可贴都在这里。这个地方是什么？冰箱。卫生间里放个小冰箱，为什么？喝饮料啊，红酒啊，这是喝红酒的地方。这个卫生间特别大，我给它做了六件套，30多平米。这只是美国一个400平米主人卫生间的标准做法。这种标准的做法，实际上可以借鉴给我们200平米以上的大平层豪宅的主人房区域的设计平面。我们真正做批量精装修的时候，工艺达到顶级状态就是做五

50、星级酒店。真正平面上的这种共产主义境界就是别墅，别墅的一些设计思想，我们把它引入到我们大户型里的设计，就可以指导我们精装修至少十年不落后，是绝对没有问题的。这也是美国当代流行的思想。我们中国人太聪明了，不断的发展马列主义，有些洋东西到我们这里来就变了。我想十年之内没有问题。刚才说的衣柜，这种设计是越来越讲究了，不是简简单单的一个小衣橱了。男士的要求也高了，袜子、内裤、T恤、衣服、内衣、鞋。我们现在也赶上时尚了，弄个LV包什么的，男士冬天也开始穿靴子了。我们的目标客户如果需要这些东西，我们一定要比他超前一点。当他看到你做的产品和装修有这个东西的时候，会产生他强烈的共鸣，你这个开发商有水平，这就是

51、我想要的东西，钱不是问题，单价不是问题，20万30万一平米没有问题，关键你没有把东西做好，这个我真的听到了很多有钱的老板跟我说的意图。钱没有问题，但就是不是我要的东西。欢迎大家踊跃提问，因为你的问题可能也是其他同学的问题。可能其他同学不一定每个人都有发言的机会，你问了之后，可能把他的问题也解决了。接下来再往下讲，全部是实际操作的，理论的东西应该全部讲完了，接下来是实际运作阶段的一些东西。看看理论这一块还有什么不清晰的？概念这一块欢迎大家提问。看哪位同学先说一下？也可以把你们企业或者项目比较困惑的问题，不知道怎么往下去做，可以跟大家一起分享和交流一下。问：胡老师，有个问题想请教。关于高科技产品，

52、在我们项目当中的运用，你觉得一般的项目达到一万块钱左右的，新风系统和外遮阳系统，这些在我们项目里面，XX还有好几个项目，这些都是都在用，但是最近的新项目不用了，我想知道怎么回事？是这个东西好还是不好？答：商人就是用最低的成本获得最大的利益。马上要讲新风系统，不是不用，明天再讲XX在深圳正在卖的有，但是已经变化了，有，但是它用的更巧妙，更省钱。这个玩起来，成本是最低的，但是很多开发商没有用好，等会儿要单独讲。关于外遮阳系统，实际上从我们节能这一块来讲，是绝对要推荐，但是毕竟在立面施工，在使用过程中也存在着一些问题，想法挺好，实际客户的反应和敏感度不高，所以说有一些项目，XX一旦推出来以后，反应给

53、客户的敏感度不高，它就开始不用或者是少用了。商人可以理解。作为一个新的卖点的时候，我有遮阳。你看我博客上面的一篇文章，普通住宅如何走上绿色建设之路，我都提到这些问题。我怎么省钱，我又实现了绿色建筑，要科学的去用。XX的这些做法我是能够重新理解，等一下我会讲。问：我有几个问题想请教你。你说到精装修能够减少税收压力，这个问题想请教一下。答：我告诉你怎么办呢？现在我们建安费，每个城市的建设局或者叫建委都有一个造价信息。类似于一个定额的东西，例如土建、高层，每平米多少钱，这些参考的全有。这些东西不光是我们专业人员在用，税务部门也在用，但精装修的没有。说不清楚。我们内部说是一千块钱，我对客户喊一千五，我

54、开发票也是一千五。那就意味着什么？增加了将近500块钱的利润。土地增值税你知不知道？土地增值税要算出扣除成本，累计起来是发票，有发票才能扣除。发票这一块，精装修这一块明明是一千块钱包给施工单位的，我让施工单位开一千五的发票，扣除成本越大，增值税越小。建安费也就是两千块钱以内，你报两千五，税务部门跟你一核定，你个报高了，但是税务部门说不清楚。我一千五，你税务部门自己去做，你家装修一千五可不可以做出来？他做不出来。园林也说不清楚。我们内部成本控制300块钱一平米，我对外叫500块钱一平米，甚至600块钱一平米，你算吧。我们通过施工单位增大了开发商扣除成本的核算，实际上我们没有花那么多钱。相对来讲，

55、我们就降低了土地增值税。但这个我们不提倡，说的好听一点，我们叫合理用税，说的不好听叫偷税漏税，但是大家都这么做。问：你对新装线路有没有一些讲解？中央除尘系统？答：中央除尘系统，这个是比较高级的系统，这个都是在工业工艺上用除尘比较多，我们住宅里用除尘的还不太多。我们顶多住宅玩到高端，除了吸风系统以外还有除湿，除尘这一块，我们房间里面也没有那么多灰尘，我们干吗要除尘呢？因为我们有了吸风系统，我们的窗户就是封闭的。除尘这一块，我们明天讲一个案例，有一个防尘设计，主人房、更衣室防尘设计，实际上是什么呢？实际上就是我们刚才给大家看的那么多的更衣柜啊，灰尘啊，潮气进去，衣服会变脏，它实际上在衣柜的门的边上

56、加入一个特殊的密封胶条，它就叫防尘设计。祭奠的东西没有。包括我以前做美国高端的别墅里面都有。对于工业厂房啊，比如仪表那些都有除尘的东西，有专门的设备，住宅只是防尘，没有说除尘。问：青岛有一个吸尘。答：那个我马上讲。问：新风这些东西，一个是单向的，这个是全日的，靠空气的负压自己排出去的。答：那个肯定效果不一样。我等一下要讲。因为住宅的要求和紧密仪表，恒温恒湿没有那么大的精度，现在越来越简单了。问：刚才提到精装修，一个是精装修和毛坯一起装修时候的保建，还有土建好了，验收过了再进行精装修，那个精装修可以不报建的？可不可以通过一些方法规避这个问题呢？答：你都验收完了，谁管你啊。问：如果我不是住宅，我是

57、一个商业空间的。答：那个是属于二次保验，其他的没有要求。主要是消防这一块，其他的装修顶多是安检部门检查一下。问：如果我们在部品阶段招标的话，我们要注意哪些问题？答：这个我下课前能不能讲到，会讲到这个事，属于采购的，非常重要，这个属于完全操作的。问：因为刚才胡老师讲的关于精装修，一直强调户型比较大，并且强调的功能要完整和必备性，我们做的肯定是比较小的，可能面积都在四五十平方，在这个时候，根据这种产品的定位，包括精装修的档次，肯定也会有一个区分，这样做了之后，针对这种客户群体，对这个需求也是有敏感点的，不知道胡老师能不能给我们做一个讲解？答：好象讲的都是豪宅的多一点，但实际上，你把豪宅研究明白，简

58、单的东西，小一点的户型，实际上就不是那么难了。我们讲分级体系来讲，明天我会重点研究800和1000块钱的，肯定适合你。但是几千块钱的必须知道。如果你只会做800、1000块钱的，你会出现问题，XX就出现过这种问题。和它们的文化和思想有关，因为它主要目标客户就是白领和中产，对于大款他们不太适应，他们不知道大款真正需要什么。星河湾和XX就把握住了。我们把XX学好，你那个问题就能真正解决掉。我们讲的理论体系都是XX，但是豪宅必须要知道。未来的这种趋势是两极分化，政府负责低端的保障房。你说的带装修的，明天会讲旅游产品，都是40平米、60平米，酒店式度假公寓，我会通过实际案例给你解释。这个实际上是我们的

59、常规项目。要能在精装修方面不断的积累经验，不仅要有基本的东西，还要知道真正贵的东西是怎么回事。剩下来我们只做检讨。像XX做五千块钱以上的装修真的做得不好，明天通过案例给大家解释。第六部分，经验提示。我们都交了学费了，你们不要再交了，争取按照这些经验去检查，如果有批量精装修项目，一定要注意这么几个问题。1、厨房的布置，流程布置，配置布置，这个千万别出问题，这个出了问题，就带来了整改，当时几百套都是这个问题的时候，钱就比较大。我们曾经有一个经验，已经做完主题结构的，我们想做精装修的，通过上节课讲到的案例优化，平均每套房光水电的成本一万到两万块钱，就砸线管，一套房一到两万。2、卫生间的布置，小电器的

60、布置。我们往往忽视了一个回路，所有的卫生间都要求有换气扇。更衣壁橱的布置，水电预埋定位。3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置。4、厅房家具布置方案、空调机位布置方案。5、洗衣机、拖布池等布置。我们上午讲的空调、冰箱、洗衣机布置在哪里，设计院往往就忘记了这些设计。6、室外空调架的定位。现在所有做的房子不是十几年前，十几年前做完了房子，开发商不管的，业主自己装。我们现在统一给他预留好，还铝合金排线，使外立面统一，不能乱摆。现在估计在座的，你们的项目还在让它野蛮生长，这个东西一定要杜绝，这个是我们追求品质的一个要点。重点提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图。按比例来，太重要了。这是一个北方的户