房地产公司实习报告_secret

1、房地产公司实习报告实习目的：通过房地产实习了解房地产行业和售楼的流程和操作，在这个基础上把所学的营销专业理论知识与实践紧密结合起来，培养实际工作能力与分析能力，以达到学以致用的目的。实习时间：实习地点：我们的专业是工程管理,房地产是我们以后就业的主要方向之一,加上我俩对房地产十分地感兴趣,所以我们 选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们得到更 好的锻炼.而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地 产估价这

2、一行业,才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰,它使我们在实 践中了解社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的基础.为了表达自己收获的喜悦, 我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况!公司简介主要业务公司特点及优势,公司具备的资质 【自己扩充】,灵敏可靠的信息来源,良好的信誉,雄厚的HYPERLINK /jishu/ t _blank技术力量 在实习中，我的工作主要是整理资料、图纸与工地实习。在实习期间我接触了大量的业内数据，并据此对09年度江苏各市的地

3、价状况进行了一定的分析，将在下一部分进行展示。二、2009年度江苏省城市地价状况1.江苏省地价总体状况2009年度我省城市的综合地价为952元/m2，与2008年度相比增长7.84%，年度整体地 价水平由上年度的下跌转为上涨，且涨幅较大。从不同用途看，商业用地平均地价为1478元/m2，与2008年度相比增长8.12%；住宅用地平均地价为 1011元/m2，与2008年度相比增长11.75%；工业用地平均地价为378元/m2，与2008年度相比增长0.71%。三类用地地价同时上涨， 其中住宅用地地价涨幅最大，商业用地地价次之，工业用地地价仍保持微涨趋势。结果见图表1、图表2。 注：单位：元/m

4、2 ，下同;为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。图表1 2000-2009年度江苏省城市地价水平示意图表图表2 江苏省城市地价指数示意图表从季度分析来看，我省四个季度地价增长率逐季递 增，一季度综合地价增长率为-0.04，从二季度开始地价增长率由负转正，三、四季度地价增长率涨幅明显，四季度综合地价增长率高达3.71。从半年 度分析来看，我省上半年地价略有增长，下半年地价增长较快，综合地价增长率前后相差6.98个百分点。在各类用途中，住宅用地地价增长对综合地价增长起主 导作用，两者地价走势基本一致。结果见图表3、图表4。注：以上地价指数为环比地价指数,第一季度基期为2008年12月3

5、1日,第二季度基期为2009年3月31日,第三季度基期为2009年6月30日,第四季度基期为2009年9月30日。图表3 2009年江苏省季度城市地价指数示意图表注：以上地价指数为环比地价指数,上半年基期为2008年12月31日,下半年基期为2009年6月30日。图表4 2009年江苏省半年度城市地价指数示意图表2.江苏省三大区域城市地价状况2009年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地 价水平在地域空间上继续保持南高北低的梯度分布格局，苏南最高，苏北最低。和全省地价水平对比来看，在综合地价和商业、工业用地地价上，只有苏南高于全省 平均水平；而在住宅用地地价上，只有苏北低于全省平均水平。从地价涨

6、幅来看，苏南地区综合地价增长率在三大区域中最高，为8.82%；其中商业、住宅和工 业用地地价增长率分别为8.91%、13.37%和0.89%，均位于三大区域首位。苏中地区本年度综合地价增长率为7.87%，与2008年度相比增加 了6.76个百分点；其中住宅、工业用地地价增长率分别为10.81%、0.67%，涨幅仅次于苏南地区；商业用地地价增长率为7.19%，位于三大区域 末位。苏北地区本年度综合地价增长率为6.79%；其中商业用地地价增长率为7.64%，涨幅在三大区域中居中；住宅和工业用地地价增长率分别为 10.34%、0.63%，涨幅在三大区域中相对最小。结果见图表5、图表6。图表5 200

7、9年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表注：地价指数以2008年12月31日为基期。图表6 2009年度江苏省三大区域城市地价指数示意图表从地价季度走势来看，苏南和苏中地区由于商业和 住宅地价走低的影响，一季度综合地价增长率都为负，分别为-0.07和-0.32，从二季度开始，地价逐季度上涨，其中二季度涨幅较小，四季度涨幅最 大，三季度地价涨幅略小于四季度。苏北地区四个季度地价均环比上涨，但一季度地价涨幅微小，综合地价增长率仅为0.13，地价涨幅较快也是在三、四季 度。从地价半年度走势来看，三大区域较为一致，上半年地价涨幅都很小，下半年地价涨幅都较大。其中，上半年苏北地区综合地价增长率最高，为0

8、.62；下 半年苏南地区综合地价增长率最高，为8.42。在各类用途中，上半年商业用地地价涨幅最高的为苏北地区，住宅和工业用地地价涨幅最高的均为苏中地区；下 半年各用途用地地价涨幅最高的均为苏南地区。结果见图表7至图表12。图表7 2009年江苏省苏南地区季度城市地价指数示意图表图表8 2009年江苏省苏中地区季度城市地价指数示意图表图表9 2009年江苏省苏北地区季度城市地价指数示意图表图表10 2009年江苏省苏南地区半年度城市地价指数示意图表图表11 2009年江苏省苏中地区半年度城市地价指数示意图表图表12 2009年江苏省苏北地区半年度城市地价指数示意图表3.江苏省省辖市市区地价状况各

9、省辖市市区比较来看，在地价水平方面，2009年度南京市市区的商业、住宅用地地价均位于全省首 位；苏州市市区的工业用地地价为全省最高；宿迁市市区的各用途地价水平均为全省最低。在地价增长率方面，无锡市市区的商业用地地价增长率为11.08%、 工业用地地价增长率为2.02%，盐城市市区的住宅用地地价增长率为18.24%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、住宅用地地 价增长率分别为2.32%、5.91%，均位于各省辖市市区末位；工业用地地价增长率最低的为苏州市市区，涨幅为-0.56%，是省辖市市区中工业用地地 价唯一下降的地区。结果见图表9、图表10。表9 2009年度江苏省省辖

10、市市区地价水平表 单位：元/m2用途城市名称商业住宅工业南京市43353149513无锡市37741965501徐州市16651185333常州市31141621484苏州市43152315592南通市23051610462连云港市1081826297淮安市1260803343盐城市1293939298扬州市20011421373镇江市19011324433泰州迁市1064678248图9 2009年度江苏省省辖市市区地价水平示意图表10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数表 用途城市名称商业住宅工业南京市110.15116.64100.42无锡市111.08114

11、.29102.02徐州市106.34108.55100.69常州市105.77107.59100.20苏州市107.58111.5099.44南通市105.84112.50101.30连云港市102.32105.91100.21淮安市108.60113.77100.47盐城市107.95118.24100.01扬州市107.42108.77100.45镇江市106.98110.74101.17泰州市110.35115.09101.46宿迁市109.34111.16100.50注：地价指数以2008年12月31日为基期。图10 2009年度江苏省省辖市市区地价指数示意图三、2009年度江苏省城市

12、地价变化分析1.江苏省地价总体变化分析2009年度全省地价增长按季度递增，上半年地 价增长较为平稳，而下半年地价涨幅较大。2009年上半年在全省经济企稳、利好政策措施出台、需求增长的基础上，全省房地产市场逐步回暖，土地需求增加， 土地市场逐步复苏，扭转了2008年下半年以来地价下降局面，地价呈现平稳态势。下半年全省经济明显企稳，货币流动性过剩，大量资金涌入房地产市场，投资性需求明显增强，房地产市场持续高温，房价快速上涨。受其影响，土地市场也迅速升温，住宅用地需求明显增强，住宅用地地价由一、二季度的平稳，转向下半年的大幅增长。在全省商业、住宅用地地价季度变动较快的同时，工业用地由于供需机制的特殊

13、性，其地价变化各季度保持平稳。2.江苏省三大区域城市地价变化分析2009年度苏南地区房地产市场反映灵敏，房地 产回暖较早，房价上涨速度快，导致地价大幅上涨。苏北地区房地产市场反映速度稍滞后于苏南、苏中地区，房价温和上涨，导致地价上涨幅度小于苏南、苏中地 区。在年内地价变化中，苏北地区房地产市场受国际金融危机影响相对较小，上半年地价平稳增长，略快于苏中、苏南地区，相对而言苏南、苏中地区受国际金融危 机影响较大，上半年第一季度地价依然为负增长，虽然第二季度地价增长都高于苏北地区，但总体上上半年地价增长落后于苏北地区。3.江苏省省辖市市域、市区地价变化分析地价涨幅最高地区分析我所居住的盐城市是本年度

14、市区住宅用地价格涨幅最大的城市，主要原因是经济复苏在盐城市市区房地产市场上得到了充分体现，房价涨势迅猛，土地市场也迅速升温；同时，沿海开发也对地价上涨起到了一定的拉动作用。而年度商业、工业用地地价涨幅均最大的是无锡市市区和市域，主要原因是随着下半年房地产市场迅速升温，无锡市虽加大土地供应量，但以住宅用地为主，商业用地供不应求，地价涨幅较大。年度市域住宅用地价格涨幅最大的为南京市。一方面，南京市房产市场于3月起回暖，5、6月份始改善型需求和投资型需求陆续入市，同时部分板块房源量不足，导致商品住宅供不应求，销售量持续上 涨，房价不断上扬。另一方面，随着地铁延伸线、过江隧道、快速干道等交通设施的建设

15、以及商业、教育等公共设施的完备，南京新三区和郊县生活便利度明显改 善，更多的购房者特别是投资者关注这些区域，进一步加速了城郊房地产市场的升温。因此本年度整个南京市市域的住宅房价都有大幅抬升，这促使土地需求增加、 地价抬升。地价涨幅最低地区分析年度市区和市域商业、住宅用地地价涨幅最低的均为连云港市。在全省房地产市场迅速升温的大背景下，连云港房地产市场也逐渐活跃，但作为苏北中等城市，房地产市场的反映速度稍稍滞后于其它城市， 全年房价总体涨幅相对稍低于全省其它地区。受房地产市场的影响，土地需求增加，但地价竞争性不强，土地一级市场中地块多以底价成交。年度市域工业用地地价涨幅最低的为宿迁市，主要因为宿迁

16、市所辖2区3县中的泗洪县和泗阳县从2009年1月1日起，土地等别降至十三等，其工业用地出让最低价标准也有一定幅度下调，城市低级别 区域工业出让地价受影响程度较大，使得全县和宿迁市市域工业用地地价总体水平涨幅较小。2009年度市区工业用地价格涨幅最小的为苏州市，主要是由于苏州市区工业用地供应主要集中在远郊地区，工业用地采用挂牌形式后，价格保持稳定，苏州古城区及周边的新区、吴中、相城区等，工业用地供应 非常少，同时现有的工业企业正逐步退出这些区域，导致了这些区域工业用地价格略有回落，但总体上基本保持了稳定的态势。四、盐城市区房地产业发展状况因为公司所处位置，关于当地的房产情况则更为具体，先整理如下

17、：1、总体概况房地产业成为拉动地方经济增长的重要力量。我市地处江淮平原东部的黄海之滨，浦东经济开发区、长三角州辐射区内。市区由亭湖区、盐都区、开发区组成。规划范围为东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至宁靖盐高速北连接线的环城高速公路以内。传统中的市区经济以农业为主，是著名的“鱼米之乡”。随着改革开放的深入，经济的迅猛发展，市区的产业结构发生了很大的变化。2009年三次产业增加值在GDP中的比重为10:54.5:35.5，呈现出“二、三、一”产业结构态势。市区房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了全市经济的发展。至2009年底，市区建成区面积达80平方

18、公里，实有房屋建筑面积3717.06万平方米，其中住宅3188.81万平方米，成套住宅建筑面积2514.13万平方米、计28.5万套。现有居住人口101.26万人，计34.15万户。“十一五”期末，市区房地产开发企业个数从68个增加到216个；从业人员从0.12万人增加到1.35万人；竣工房屋面积从85.4万平方米增加到167.5万平方米；商品房销售额从15.3亿元增加到84.2亿元，房地产开发投资从24.8亿元增加到69.3亿元，房地产开发投资占全社会投资的比重从14.7%增加到14.9%；房地产增加值从9.93亿元增加到27.5亿元，房地产增加值占GDP的比重从3.6%增加到5.2%。全市

19、城市化率从41.8%增加到46.3%（2009年亭湖区城市化率达80.48%，盐都区达47.45%）。市区房地产业的快速发展对全市经济社会的发展发挥着越来越重要的作用城镇居民的住房条件和居住环境得到极大改善。房地产开发带动了城市基础设施建设，扩大了城市规模。我市每年政府投资用于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。市政基础设施条件不断完善，城南新区、海盐历史文化风貌区及文化、体育科技场馆等一批公共设施相继开发建设、市中心城区的改造与房地产业互动发展作用明显。房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。十一五”期末，市区国有土地房屋拆迁建筑面积达360万余平

20、方米左右，近6万多户拆迁户迁入新居，市区人均住房建筑面积从24.98平方米增加到31.49平方米（全面小康标准为30平方米/人）。在积极增加住宅供应数量的同时，更加注重住宅品质的提高，通过实施建设生态、绿色城市战略，提高了我市住宅建设和管理的总体水平。2、房地产市场持续健康发展房地产开发完成投资逐年增加。房地产开发投资额从2006年的36.3亿元到2009年的69亿元，增长了90.08 %；其中住宅开发投资额从2006年的27.3亿元到2009年的51.2亿元，增长了87.55%。房屋施工面积和竣工面积逐年增加。房屋施工面积从从2006年的293.9万平方米提高到2009年的431万平方米，增

21、长46.65%。其中住宅施工面积从2006年的254.7万平方米提高到2009年的369.8 万平方米，增长45.19%。房屋竣工面积从2006年的140.2万平方米提高到2009年的169.3万平方米，增长20.76%。其中住宅竣工面积从2006年的131.1万平方米提高到2009年的135.4万平方米，增长 3.28%。商品房市场供销两旺，二手房市场交易活跃。商品房上市面积从2006年的210.51万平方米提高到2009年的278.58万平方米，增长32.33%。其中商品住房上市面积从2006年的182万平方米提高到2009年的211.83万平方米，增长16.4%。商品房销售面积从2006

22、年的175.84万平方米提高到2009年的284.25万平方米，增长61.65%。其中商品住房销售面积从2006年的163.5万平方米提高到2009年的241.69万平方米，增长47.82%。二手住房交易面积从2006年的13.59万平方米提高到2009年的41.4万平方米，增长204.6%。居民人均住房建筑面积稳步增长。从2006年的25.32平方米提高到2009年的29.5平方米，增长16.51%。住房自有化率从2006年的81.5%提高到2009年的90.5%，增长9个百分点。住房成套率从2006年的62.5%提高到2009年的72.5%，增长10个百分点。3、住房保障力度进一步加大廉租

23、住房保障水平有所提高。按照国务院和省政府的要求，将全市廉租住房保障对象从城镇最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。在经济适用住房或普通商品住房小区中新建或配建一批廉租住房用于实物配租。“十一五”期末，市区对人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的60%及人均住房建筑面积低于18平方米的低收入住房困难家庭提供了廉租住房保障，廉租住房保障实行租赁补贴和实物配租等方式，2008-2009年，实际解决了3398户低收入住房困难家庭住房问题。政策保障性住房供应力度进一步加大。“十一五”期间，积极落实土地划拨、规费减免、信贷优惠等国家已出台的各项优惠政策，建立和完善了政策性保障类住房建设标准和

24、验收办法。同时，加快经济适用住房建设，累计竣工面积约30.1万平方米，向符合条件的城市低收入住房困难家庭公开销售，解决了4010户低收入住房困难家庭住房问题。加大了市区中低价位商品房建设力度，累计竣工面积约123.3万平方米、13700套，增强了拆迁安置保障能力。对老、旧住宅小区综合整治和易淹片区进行改造。制订危旧房改造、易淹片区改造、老旧住宅小区综合整治年度实施计划，以市场化运作和政府政策扶持相结合，对棚户区、易淹片区和危旧房密集的地块实施成片改造。加快老、旧住宅小区综合整治步伐，切实改善老、旧小区居民的居住环境。4、房地产行业规模迅速扩大，企业呈多元化发展“十一五”期间，市区房地产开发企业共有216家，从业人员13000余人。其中二级开发资质的企业110家，三级开发资质的企业106家，市区二级开发资质的企业数量占市区全部开发企业的比例为50.9%；市区房地产中介机构共有84家，其中，房地产评估机构14家，从事房地产经纪经营的有70家，从业人员552多人；市区物业管理企业172家，7560名从业人员服务在全市各类小区中,在管房屋建筑面积1700万平方米；市区房屋拆迁实施单位共有14家，持证上岗人员383人，直