住宅楼项目商务策划（32页）

1、 项目商务策划目 录 一、工程概况 四、项目开源策划及实施 六、分包管理策划 八、体会商务 策划 三、风险点分析策划 七、项目资金策划五、项目节流策划及实施二、合同主要条款及项目责任指标工程名称： 项目建设单位： 房地产开发有限公司设计单位： 建筑工程设计有限公司监理单位： 建设监理有限公司工程建设地点： 总建筑面积：133100m2建筑总高度：142.1m建筑层数：地上部分A、B、C栋32层，D、E栋43层，地下室呈阶梯状，局部五层。原合同金额 万元，后由于三区地下室及DEF栋变更，暂定增加造价约8000万元。一、工程概况 1、合同主要条款 序号条款内容1合同形式总价包干与综合单价包干相结合

2、的模式。2工期本工程计划开工日期2009年11月07日，计划完工日期2012年01月10日，总工期796日历天。总工期每拖延一天，赔偿违约金10万元。现由于设计变更，计划完工日期更改为2013年12月1日。3安全本工程需获得“广东省建设工程安全生产文明施工优良样板工地”的奖项，如未能获得该奖项罚款人民币100万元。 4质量本工程需获得“广东省优良样板工程”的奖项，如未能获得该奖项罚款人民币100万元。 5工程付款本工程中期付款比例为95%，在施工前半阶段，付款按照每月实际完成工作量的90%付款，在扣完5%的保修金（即1291.3万元）后，按每月实际完成工作量的100%付款。二、合同主要条款及项

3、目责任指标1、合同主要条款 序号条款 内容6工程单价投标报价清单中同一子项出现报价偏差，将以较低之单价用于日后变更之用。 。7工程总价合同约定承建单位已充分视察工地，进行所需的定位、测量及勘探，工地现状、地质条件等与图纸所示及相关资料之一切之处将被视为投标单位之风险，而承担该风险的费用将被视为已包括在回标总价内，因此等差异之处而引起之工期延长申请及索赔等将不予受理。 8暂定量本工程之暂定数量项目，在决算时须按最后经发包方认可之竣工图纸重新度量，并按其相应之单价计价，合同总价相应调整。 9合同总价合同总价为包干价，不会因人工费，物价，费率或汇率的变动而有所调整。二、合同主要条款及项目责任指标2、

4、项目责任指标质量 工期 安全 确保2012年年底完成主体结构封顶，2013年12月01日完成竣工验收。 须获得“广东省建设工程安全生产文明施工优良样板工地”的奖项。 须获得“广东省优良样板工程”的奖项。 工程目标 二、合同主要条款及项目责任指标三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人1工期风险工期为796日历天（包括星期六，星期日及法定假期）开工时间以发包方开工通知日期为准。本工程延误赔偿率为每天10万。纪录工期履约状况，特别是发包人的延期责任及一些有经验的承建商也无法预计的客观原因，当发生工期延误及确定延误工期的原因时，须及时书面致函，尽量规避我方的延期责任。到目前为止，我

5、司针对所述原因，已发了数次函件与业主，业主均未进行回复，由于目前正在进行重大工程变更D、E栋的重新报价工作，等确定了变更造价，我司将对所延误工期进行工期签证。 保证项目顺利完工，避免工期延误主管领导项目经理生产经理2工期过长导致单价风险合同总价为包干价，不会因人工费，物价，费率或汇率的变动而有所调整。从开始涨价项目就积极与业主进行沟通，并就相关涨价问题进行了数次协商。收集深圳市政府颁发的相关调价文件，及时反馈及发函给业主。 利比认为如果政府出台了调价文件可以考虑调整。 主管领导项目经理商务人员 合同风险项一览表 三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人3工期节点奖 土方开挖及

6、基坑支护完毕，奖励100万元； 地下室平项，奖励100万元； 主体结构全部封顶，奖励100万元； 工程全部完工，奖励100万元； 工程质量达到“广东省优良样板工程”的标准，奖励100万元； 工程安全、文明施工达到“广东省安全文明施工双优工地”的标准，奖励100万元。 由于节点实际完成时间较技术标文件上进度时间 滞后，甲方以此为依据不支付该部分节点奖。我司抓住进度滞后并非我司原因造成，将该部分风险化解。争取获得“广东省优良样板工程”和“广东省安全文明施工双优工地”两项奖项获得“广东省优良样板工程”和“广东省安全文明施工双优工地”两项奖项，拿到600万元奖金主管领导项目经理生产经理4现场土石方堆放

7、风险合同约定现场堆放20000m3土，如果现场堆放不了，施工单位自行将土方运出现场，回填时自行将土方回购，不增加任何费用。 现在我司以土方平衡方案已获监理、业主的审批为理由继续与业主协商 减少亏损 主管领导项目经理项目总工商务人员 合同风险项一览表 三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人5人工挖孔桩超挖部分单价合同约定承建单位已充分视察工地，进行所需的定位、测量及勘探，工地现状、地质条件等与图纸所示及相关资料之一切之处将被视为投标单位之风险，而承担该风险的费用将被视为已包括在回标总价内，因此等差异之处而引起之工期延长申请及索赔等将不予受理。 关于人工挖孔桩的综合单价调整，项

8、目先后发了五次函件给业主，经过两次四方协调会（拓劲、协兴、利比、三局），业主初步同意调整综合单价；关于石方爆破的工程量我司已做了石方网格图并附上详细的计算底稿报业主审批，业主目前未予回复，项目会继续跟踪此事。 人工挖孔桩的综合单价按实际入岩率调整；爆破工程量业主能够做相应调整。 主管领导项目经理生产经理6人工挖孔桩超挖部分工程量本工程之暂定数量项目，在决算时须按最后经发包方认可之竣工图纸重新度量，并按其相应之单价计价，合同总价相应调整。 项目在做成孔验收记录时会分别做两份：一份是对分包（实际工程量），一份对业主（每根桩多加0.5m1m中风化岩），做好对外相关人员的经营工作，争取成孔验收记录手续

9、尽快完备。 调整人工挖孔桩的综合单价及加大人工挖孔桩的工程量 项目经理生产经理现场工长商务人员 合同风险项一览表 三、风险点分析策划序号风险项风险内容应对措施预期效果责任人7移交风险若本工程其他部分在发包方接收有关部分后发生过期完工，总承包方按本合同条件（22）应付的延误赔偿额可予降低，降低后的金额=（合同总价-有关部分总值）*原定赔偿额/合同总价做好工程移交纪录，一定要写明移交时间。 在业主对我司进行工期处罚时，提供已按期移交工程的时间、造价证据项目经理生产经理生产经理8变更部分投标报价清单中同一子项出现报价偏差，将以较低之单价用于日后变更之用。 对清单同一子目存在不同单价现象进行排查，若存

10、在此类情况，在变更发生时，在变更费用项目上进行变通 回避较低变更以较低单价结算 项目经理商务人员 合同风险项一览表 开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人1外墙装饰部分在投标过程中，由于该部分工程量及材料品牌暂定，所以我司采用不平衡报价的方法，在外墙干挂石材和外墙涂料方面报价较低督促业主方面改变外墙石材、涂料样板或者品牌，达到我司重新报价的目的主管领导项目经理项目商务人员2人工挖孔桩部分在合同中该部分为暂定工程量，实际成孔入岩工程量远超合同工程量，原合同内议标单价已不适用抓住业主方地质勘探资料中的漏洞，要求重新计价主管领导项目经理项目商务人员3现场石方工程量远超合同工程量问题在合同中该

11、部分为包干工程量，但实际工程量远超合同工程量抓住业主方地质勘探资料中的漏洞，造成石方工程量远远超出合同量，要求甲方按实际工程量进行结算主管领导项目经理项目商务人员 四、项目开源策划及实施1、策划点分析 开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人4回填土费用在投标时业主方承诺现场可以堆放土方20000m3用于回填，但实际无法堆放由于在政府部门的干涉下以及幼儿园部分挡土墙等的施工造成我司回填土无法堆放，要求业主方补偿主管领导项目经理项目商务人员5预拌砂浆在投标过程中，我司按现场搅拌砂浆进行计价，现质检站要求现场使用预拌砂浆深圳市政府文件规定，业主方须在招标图纸、招标文件等方面注明使用预拌砂浆，

12、但实际并未注明，所以要求业主方补偿该部分造价主管领导项目经理项目商务人员6设计变更由于业主方将原DEF栋更改为DE栋，且部分地下室增加一层，我司要求重新进行计价要求业主对工程量和单价全部进行调整主管领导项目经理项目商务人员 四、项目开源策划及实施1、策划点分析 开源策划案例一览表 序号名称内容应对措施责任人7回填土单价由于业主变更，工期延长，造成土方回填滞后深圳市政府出台系列文件，造成土石方运输单价提高，要求业主方重新计价主管领导项目经理项目商务人员8外架费用由于业主外墙涂料及石材样板未定，造成我司无法施工，外架拆除时间滞后由于样板未确定属于业主方原因，应补偿我司外架费用主管领导项目经理项目商

13、务人员9大运会期间停工由于业主方将原DEF栋更改为DE栋，且部分地下室增加一层，我司要求重新进行计价要求业主对工程量和单价全部进行调整主管领导项目经理项目商务人员 四、项目开源策划及实施1、策划点分析 四、项目开源策划及实施2、策划点分析（一） 外 墙 装 饰 策 划 预 期 效 果 表项目收入（元）成本（元）盈亏（元）策划前石材2547810.004050000.00-1502190.00涂料3882240.004032000.00-149760.00小计-1651950.00策划后（预计）石材7245000.005184000.002061000.00涂料4800000.004320000

14、.00480000.00小计2541000.00增加收入4192950.00四、项目开源策划及实施2、策划点分析 （二） 石 方 工 程 量 策 划 预 期 效 果 表项目工程量单价合价策划前石方爆破5700.00226.811292817.00策划后石方爆破9700.00226.812200057.00预计增加收入907240.00四、项目开源策划及实施2、策划点分析（三） 回 填 土 费 用 策 划 预 期 效 果 表项目工程量单价合价策划前土方运输0.000.000.00策划后土方运输20000.0067.641352800.00预计增加收入1352800.00四、项目开源策划及实施2、

15、策划点分析 （四） 预 拌 砂 浆 策 划 预 期 效 果 表项目总价（元）策划前0.00策划后A栋1463276.64B栋1327086.67C栋1319369.70地下室2063171.55小计6172904.55预计增加收入6172904.55四、项目开源策划及实施2、策划点分析 （五） 土 方 回 填 单 价 策 划 预 期 效 果 表项目工程量单价合价策划前土方回填32744.0014.49474460.60策划后土方回填32744.0025.00818600.00预计增加收入344139.40四、项目开源策划及实施2、策划点分析（六）外 架 费 用 策 划 每 月 预 期 效 果

16、表项目收入成本盈亏策划前外架租赁费0.0090000.00-90000.00策划后外架租赁费150000.0090000.0060000.00增加收入150000.00四、项目开源策划及实施2、策划点分析（七） 大运会期间停工费用策划预期效果表项目收入成本盈亏策划前措施费补偿150000.00198000.00-48000.00策划后措施费补偿150000.000.00150000.00停工增加费用630000.00198000.00432000.00增加收入630000.00节 流 策 划 案 例一 览 表 序号名称 应对措施责任人1土石方工程 我司在进行土石方工程施工时，发现该工程地质环境

17、特殊，大量的呈现土层中夹着石头，石层中夹着土块情况，给我司的土方开挖造成了一定的难度。后经项目讨论决定，先找业主确认标高以及工程量，确认对其进行爆破，并且按照爆破计价。然后项目采用开挖、炮机打等方式将大部分石方清除，其剩余小部分再进行爆破。 项目副经理项目工长2人工挖孔桩 (1)桩的护壁减少钢筋的放置，桩箍筋间距放大，提升主筋。(2)在桩浇筑完砼后及时清理浮浆，减少破桩头费用。 项目副经理项目工长3塔吊基础 积极与设计沟通，将塔吊基础结构图中的的结构梁加大，3#塔吊直接用结构梁做基础。 项目总工项目工长 五、项目节流策划及实施节 流 策 划 案 例一 览 表 序号名称 应对措施责任人4主体钢筋

18、 (1)按正负偏差调整：每3根板筋间距加大1CM,起始筋由设计离开梁边5CM变为10CM。减少拉钩数量，利用废钢筋制作马凳筋；废除模板钢筋支撑，采用套管加堵头定位。(2)圆钢直径偏大，造成亏损。通过与设计沟通，将8圆钢改为 10螺纹钢。（3）马凳筋间距在合理范围内加大。（4）由于设计原因，部分同类型构件钢筋布置不同，经过与甲方监理沟通，采用钢筋量低的进行施工。项目总工项目钢筋工长 5施工用水 (1)由于项目靠近山体，在施工时大幅度的利用山水和地下水作为施工用水。(2)利用A栋结构围挡做为蓄水池。 项目机电队长6税务 由于项目地处深圳，通过与深圳分公司的协商，以深圳分公司的名义收取工程款，合理避

19、税。项目财务人员五、项目节流策划及实施土石方工程施工照片 2、策划点分析（一）五、项目节流策划及实施费用名称工程量单价合价总价策划前定向爆破19577.3280.001566186.601566186.60策划后 定向爆破4670.280.00373616.001003428.50挖机租赁费用629812.50节省成本562757.10五、项目节流策划及实施2、策划点分析 （一）土石方工程策划前后效果对比表 五、项目节流策划及实施2、策划点分析 （二）马 凳 筋 现 场 施 工 照 片 马凳筋间距由1m*1m扩大到1.5m*1.5m山水利用2、策划点分析（三）五、项目节流策划及实施地下水利用五、项目节流策划及实施2、策划点分析（三） 施 工 用 水 策 划 每 月 效 果 情 况 费用名称工程量单价合价策划前费用水费1300.005.106630.00策划后费用电费430.001.50645.00节省成本5985.00六、分包管理策划 序号策划点内容1进度按总计划、月计划、周计划进行三级控制，分包上报每周及月度完成情况，每周召开进度协调会议，制定进度责任状并落实。2安全签订安全管理协议，每月按实际投入定支出，每周召开安全例会，定期排除