淮南东方国际购物中心项目方案定位

1、淮南东方国际购物中心项目方案定位汇报内容项目背景解读本项目发展方向项目商业定位属性界定与核心问题区域认知市场认知SWOT分析上层物业定位建议经济测算开发背景 淮南地处安徽省中北部，是华东最大的能源基地，市区背倚淮河，田家庵是主城区 淮南地处安徽省中北部，面积2600k，包括田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区5区一县，总人口238万； 08年全市GDP为453亿元，比上年增长15.4%，人均GDP约2898美元； 淮南地区矿产资源丰富，探明储量153亿吨，占全省的74%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19；淮南市的支柱产业为煤、电、化工。 整个淮南沿矿而建，其中田家庵区、八

2、公山区、谢家区、大通区相邻较近，共同组成淮南市区；田家庵区是淮南的主城区，市政府所在地，面积94k，人口约45万。 淮南田家庵区谢八区大通区项目位于朝阳中路，处于城市核心地 带，区域资源强势 项目周边商业氛围浓厚,生活零售及休闲娱乐配套完善商贸集中了全市最主要的专卖店，另有家乐福、华联商厦、国生电器、五星电器、新百商场、商之都、百货大楼等； 项目周边分布众多企事业单位政府机关：国土、税务等；学校：一中、淮南理工学院、淮南师范等；银行：市农行（总）、建行等。本案家乐福商贸开发背景 地块规模小，但整体可与周边互融，处于城市商业发展轴线上，容积率为项目占地面积：30亩，道路退让40米，临主干道朝阳中

3、路110米，进深110米；容积率：；地块区位：处于城市商业发展轴线上，位于淮南中心商业区内，步行10分钟可到达火车站与老城区，交通便利，多路公交车直达。开发背景家乐福本案项目四至临近朝阳路与龙湖路两条城市主干道，交通便利项目交通网络向四个方向辐射力极强，东可辐射大通区，西可辐射谢家集区、南可辐射山南新区，交通便利性较好。 项目地块在出口和规划扩展存在一些障碍。开发背景项目属性界定：三线城市核心区域小规模中高容积率综合项目 属性具象诠释区位城市中心区域位于淮南主城区的核心成熟区域交通组织便利临近两条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有最佳的市政配套商业氛围浓厚处于城市最繁华的商业中心，已

4、经形成浓厚的商业氛围项目小规模占地约30亩，容积率3.5地块基本为净地不存在拆迁难题限制与周边的协调需与东面商贸、西面居住区协调入口问题这类项目一般存在两个关键问题 属性界定问题1：核心区综合体存在多种可能 三线城市核心区域小规模较高容积率综合项目高形象较高容积率项目目标功能与形态？如何定量？售价高的商业？可售面积多的高层？选择面宽商业：街铺？集中？高层：住宅？办公？公寓？问题2：地块小，容积率高，多种物业存在负面影响，协调空间布局至关重要 三线城市核心区域小规模较高容积率综合项目高形象较高容积率项目目标商业和高层物业的价值如何兼顾？地块价值如何分配？提高上层价值？提升底层价值？矛盾空间布局?

5、客户目标和限制条件 满足形象和市场标杆要求，塑造在淮南市场的品牌拟获取最大利润，发挥地块最大价值规模30亩，容积率项目一面临路，出口规划是难题销售，不持有商铺+高层(公寓或住宅)高档或中高档商业限制条件 基本目标开发商初步设想 开发商有在淮南市场核心区外围商业及住宅开发经验；对本地市场有相当认识和资源；品牌提升意味着项目在市场上影响力的深度和广度要上一个台阶。 最大化利润，销售价格需超越本地市场，突破障碍在于商业对高层物业影响 ；从价值贡献看，商业为利润主体，但高层物业是回款主体，两者重要性都不可忽视 住宅：在售上品印象商铺：商业街，已经营潘集财富时代广场目标之品牌目标之经济客户目标界定核心问

6、题：以何种物业组合和空间布局打造项目形象，实现价值最大化 以什么样的发展方向，制定相应的的发展战略， 构建项目的价值体系以何种空间布局，实现多种可能物业的协调，保证最大价值的实现 问题1问题2我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题界定汇报内容项目背景解读本项目发展方向项目商业定位属性界定与核心问题区域认知市场认知SWOT分析上层物业定位经济测算在核心问题下，就综合体的商业、上层建筑进行研究，解决项目的发展方向田家庵区中心城区的重要组成部分 辐射淮南乃至皖西北的商贸文化中心 田家庵区社会消费品零售总额占全市比重54.14%,远高于GDP所占淮南市比重（），商贸流通企业数量占淮南

7、的近58，反映田家庵城区商业在全市强大的辐射能力。 区域GDP（亿元）商贸流通企业数量（2004）社会消费品零售总额（亿元）淮南市453.6857133.9田家庵区11650272.5 城区占淮南比重25.6%58.51%54.14%人口与经济 区域认知产业结构 第三产业发展速度在全市超前 第三产业是田家庵区的绝对支柱产业，占GDP比重接近。比例远高于淮南市其他各区。 淮南市以第二产业为主导，田家庵区2008年第三产业所占比例高出淮南市5个百分点，在全市范围内明显超前。 区域认知产业规划 田家庵产业发展战略商贸立区、工业强区、环境兴区 支柱产业：构建以现代服务业为国民经济第一支柱产业的城市经济

8、；服务业：积极打造拥有区域竞争力的服务产业群大理发展商贸流通业；房地产业和餐饮娱乐业，积极推进服务业现代化和结构升级，建立起服务全市需要的服务业，打造皖西北服务业中心。 ；商贸流通业：整合、优化商业资源，促进新兴业态发展，加快形成以商贸中心区域为支撑，大型综合市场为骨干、众多专业市场为辅助、大卖场、专业店、 专卖店、便利店连锁店相结合的现代商贸流通体系。 发挥区位优势，打造皖西北地区商贸中心 。 未来田家庵区将以服务业为支柱产业；现代化和结构升级将是未来田家庵区服务业发展的主要方向；加快区域性商业中心的形成将是今后田家庵区商贸流通业发展的重要 的目标。区域认知产业规划 田家庵产业发展战略商贸立

9、区 目标实施“商贸立区”战略，充分利用区位优势和资源条件 ，以加强产业支撑、增强聚集服务功能、扩大辐射能力，发挥区 位优势，打造皖西北地区商贸中心 。 措施大力实施“3458”工程。即发展三大主导产业，打造四大商圈，培育五大新兴产业。 区域认知产业规划 田家庵产业发展战略商贸立区三大主导产业 商贸流通业在做大规模、优化布局的基础上 ，挖掘老字号商业的潜力 ；通过壮大本土商业龙头企业和引进国内外知名商业企业并举的策略，提升全区商业竞争 层次和整体竞争实力。 房地产业 抓住商业地产开发和住宅地产开发两个重点，着力为商贸流通业的 繁荣发展提供载体，努力打造人文宜居中心区。结合商贸中心区域的功能强化以

10、及 人才密集的区域特色，适度发展高档商业地产和中高档住宅地产。 餐饮娱乐业 继续提升本地餐饮业的规模优势和特色优势及品牌优势，引导中 高档餐饮业和大众型餐饮业的协调发展，吸引国内外知名餐饮业的进入，提高餐饮 业的竞争层次。结合都市休闲娱乐需求不断升级、多元化和个性化共同发展的趋势 ，提升娱乐业的规模、特色和知名度。着力吸引国内外知名娱乐业企业进入，引导 娱乐业的多元化、差异化发展。 区域认知田家庵产业发展战略商贸立区四大商圈 产业规划 淮舜商圈以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路、香港街为横轴，建设“丰” 字型结构商业网络。充分挖掘东城市场商业文化，加大招商力度，加强管理，使这两处成为商贸流通业的

11、一个亮点。规划打通青年路与电厂路相接，发展以特色旅游产品、特色农副产品、传统手工业产品、豆腐 深加工产品为主的传统文化一条街。 龙湖商圈 以商贸文化广场、华联商厦、新百、财富中心、大润发购物中心和在建的家乐福时代广场为重点，提高品牌档次，突出专业、特色以及整体形象，建成具有超前时代气息、浓厚商业氛围和浓郁文化特色的全市商业主中心。 洞山商圈 结合正在建设的市体育馆、城市广场，配套建设各种体育、休闲用 品商店，将广场路建成为体育用品一条街。结合舜耕山生态森林建设，将洞山路一 带建设成为全市最亮丽，具有山水城市特色的时尚商业区。 山南新区商圈根据山南新区建成全市的行政办公、文化教育和体育中心的功能

12、定位，重点服务山南新区开发建设，发展与文化、体育、教育相配套的商贸服务 业、现代服务业和休闲产业。 区域认知产业规划 田家庵产业发展战略商贸立区五大新兴产业 连锁经营加强商贸设施配套建设，完善多层次商业服务网络，积极引进国内 外知名的大型物流企业，培育具有竞争力的本土物流企业。确立连锁经营在全区服 务业中的主体地位，形成经营布局合理，网络健全完善，业态结构优化，方便市民生活和辐射周边地区的现代零售服务体系。 旅游服务业 抓好旅游项目改造建设，发展面向合肥等周边城市的旅游业。 积极发展吃、住、行、购、娱等旅游配套行业，进一步提高服务质量和旅游业层次 ，以旅游业的大发展带动第三产业的发展。 社区服

13、务业 按照便民利民、服务全面的原则，合理布局服务网点，积极开拓 服务领域，推进企业化经营,为居民提供便捷服务。 楼宇经济大力发展经济高度集聚、服务功能强大、信息和资金密集的新兴楼 宇经济。依托中心城区优势，规划和定位好楼宇经济, 将沿街部分尽量规划建设为 商务楼宇，以形成大商圈和建设功能配套齐全的商务楼为重点，积极利用辖区内商 务楼宇对外招商，重点引进一批现代服务业及物流业，如高科技研发机构、中介咨询服务机构、大型百货等，提升第三产业档次。 特色街经济大力发展功能完善、设施配套、服务一流、特色鲜明的商业街。 区域认知区域发展特征 宜居性最强 田家庵区自然环境、人文环境优良，为淮南最适宜居住的区

14、域。自然环境优美， 区内坐拥龙湖公园以及洞山、五岳山等自然景观，城市绿地面积不断扩大，全区绿 化面积185万平方米。绿化覆盖率达33%，具备良好的生态环境。社会环境颇佳，该区企事业单位、科研院所、大专院校集中，居民素质较高；区内商贸业发达，来往商务人流多为高知人群，对该区形成良好的社会氛围产生积极影响。良好的环境对市民在该区居家置 业较具吸引力。 完善的科教文卫配套教育设施：辖区内大专院校科研院所众多，具有区位科技优势。田家庵区内有安徽理工大学、淮南师院 、淮南联大等5所普通高等学校 ，中等职业学校18所，小学62所，中学29所较为完善的教育体系，成为淮南市的教育中心。医疗机构：全区有医疗机构

15、51所，为淮南最集中的区域 ，网点布置完善。文体设施：区内各种文化体育活动场所，图书馆、阅览室众多，有效满足居民需要。田家庵区成熟完善的居民生活配套服务设施，推动着房地产业的良性发展。区域认知区域发展特征 土地、人口规模大 全区总面积250余平方公里，人口万，是淮南市最大的城区，给该区房地产业发展提供较大的发展用地空间及潜在客户规模。商贸业蓬勃发展商贸业已成为田家庵区经济发展重要支撑点。商贸业态上形成了以服装、 商贸、电子信息、餐饮、购物、休闲等为主的多层次商贸体系；空间上构成 了龙湖路、淮舜路2 大商业带，辐射范围遍及全区。田家庵区商贸业多层次 、全方位完善发展，对区域房地产业整体档次的提升

16、、扩大辐射影响范围、 增加客户量等方面产生积极影响。 区域认知田家庵区房地产发展特征 多层和高层是主导趋势多层和高层的建筑形态，是田家庵区产品的主流趋势。区域内地价较高，建筑容积率普遍较高，产品则多以高层出现。商业办公特色凸现便捷的交通网络和周边配套、完善的城市生态、金融业和商务环境的日趋成熟使区域的商业办公价值飞速凸现。 价格水平稳步攀升田家庵区商品房价格均为稳步上 升，随着淮南市整体经济的健康快速发展，可预见田家庵区房地产价格将会有 一定的上升空间，亦对本项目产生积极的影响。区域认知淮南城市化水平较高 淮南城市化率较高，达50；城市化水平高于我国46%的城市化水平； 随着淮南工业化进程，城

17、市化的速度还会加快，这将从整体上促进淮南房地产市场的发展。城市化水平 市场背景城市规划发展方向 根据淮南市城市总体规划，淮南市主要发展方向为：中心城区用地主要向东、向南发展，淮河南岸次中心向唐山镇方向发展，淮河北岸次中心向平圩镇方向发 展。 区域认知煤炭行业的恢复性增长使淮南经济进入高速发展期，带动居民收入增加 2008年安徽省各大中城市的GDP及增长比较 淮南市2004年和2005年增速超过16%； 淮南经济的快速发展得益于03年开始的煤炭行业迸发式发展，但2006年开始增长趋于稳定。 在安徽17个地级城市中，淮南市经济总量处于中下游，但增速处于前列。 城市合肥芜湖安庆马鞍山 蚌埠 巢湖淮南

18、淮北GDP（亿）1664.84 749.7704.7636.3 486.4 479.3 453350 排名12349101114增长率17.2% 15.8% 12.2% 15.5% 11% 13.2% 15.4%14.5% 排名1312417956市场背景2008年社会消费品零售总额达到亿元，同比增长22.8% 。近年居民可支配收入和消费性支出呈波动式增长，增长速度保持在8%以上。城镇居民日益增长的消费力和投资力支撑了淮南房地产市场的发展。消费强劲，总量稳步增长，居民消费持续旺盛，人均水平不断提高区域认知实用消费：受到历史文化和消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主；夜消费：淮南居民夜生

19、活丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，分布广，发展迅速；潮流消费：淮南由于地理位置和交通等原因，外来文化传播进入相对较迟缓，但居民接受外来文化速度较快，故新型商业在淮南拥有较为宽松的发展空间。淮南居民消费习惯呈现三大特点，实用消费、夜消费和潮流消费商业市场消费结构加快升级，由温饱型向发展型、享受型过渡金银珠宝类商品的消费持续升温08年以来，在国际金价上涨和婚庆消费的双重带动下，淮南金银珠宝类商品的零售额大幅增长。1-11月，全市限额以上贸易企业实现金银珠宝类商品零售额9496万元，同比增长33.2%，超过限上贸易企业零售额平均增幅9个百分点。家用电器和音像器材类商品再

20、度热销随着现代生活节奏加快和家用电器产品功能多样化的增多，家用电器和音像器材类商品再度热销，成为消费亮点。1-11月，全市限额以上贸易企业累计实现家用电器和音像器材类商品零售额39602万元，同比增长44%，超过限上贸易企业商品零售额平均增幅个百分点。通讯类商品热销随着生活水平的不断提高，移动电话等成为人们的必用物品。1-11月，限额以上贸易企业累计实现通讯器材类商品零售额4518万元，同比增长47.5%，高于限上贸易企业商品平均增幅个百分点。商业市场商业格局 单极化格局，区域级商业中心不发达 淮南市商业绝大部分集中于田家庵区； 区域级商圈发展滞后。作为商贸最发达的田家庵区，商业网点人均面积仅

21、平方米，低于全国平方米和省平方米的平均水平，发展空间巨大。商业市场淮南商圈分布将淮南市划分为三个商圈：“龙湖”商圈“老城”商圈“谢八”商圈谢八商业市场核心商圈商业街一览道路业种构成租金水平商铺情况区域人流情况龙湖路龙湖中路是淮南最繁华的商业街区之一，以国庆路至朝阳路段最为繁华。最具代表的是综合商业街区商贸文化城龙湖中路：均价5.5元/天/，最高价： 12元/天/；龙湖北路：2-3.5元/天/商铺面积:主要集中于70左右，商铺开间6米居多，进深一般在10米上下。因有肯德基、麦当劳、华联百货等大型商超积聚， 相对较多的服装业聚集，人流量大。朝阳路集服装、专业店、餐饮、休闲娱乐等多业种街区均价：4-

22、4.5元/天/商铺面积：50左右为主，店面较宽商业业态比较分散学院路以娱乐业为主平均：2元/天/近朝阳路段3.5-4元/天/商铺面积：以30左右为主，以私营为主。依校园经济，人流量较为可观国庆中路卖场、专业店较多，商业分布在龙湖路两侧34元/天/商铺面积：以70左右为主，近龙湖路的商铺价格较高中型超市较多，近龙湖路段有一定人流。广场路小型饭店、日用品商店、摄影、小型电话厅0.50.8主要为两层联体，面积在80100平方米左右人流量大，但消费能力偏低，经营状况一般商号名称地址经营面积经营状况经营范围华联百货商厦朝阳中路2.2万较好服装、百货、电器金湾名街淮滨路3万一般服装、小百货、电玩、古玩、餐

23、饮商贸文化广场（步行街）龙湖路4.2万较好服装、百货金太阳广场淮滨路2万余一般服装、鞋帽东城市场淮滨路3万余较好服装白马国美商城国庆中路3万较差低档服装+电器红府超市1金湾名街店1.1万较好日用百货红府超市2火车站店1万一般日用百货苏果超市1龙湖南路0.86万较好日用百货苏果超市2朝阳中路1万较好日用百货国生电器龙湖路1.8万较好电器五星电器朝阳中路0.8万较好电器五一商场淮舜路0.9万较差服装、皮革、电器、百货东安家俱城淮舜路5万一般家俱淮南百货大楼龙湖路2万一般电器、百货胜发大厦龙湖路1.8万较差服饰、百货核心商圈商业网点一览地位：淮南居民认知度最高的的零售商圈市级商业中心范围：以龙湖路和

24、人民路为纵轴，以国庆路和朝阳路为横轴，形成的“井”字型“商业网络。商业规模：商业总面积约20万平米。龙湖商圈业种业态百货业在商圈内占主导地位新兴业态已开始发展，业态格局走向多元化。以步行街为依托，超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局。业态典型物业百货商城华联商厦、百货大楼、新百商场、金色巴黎商厦、商之都、合肥百货超市大润发、苏果、家乐福（年底开业）、集萃超市专业卖场国美电器、国生电器、苏宁电器餐饮肯得基、麦当劳、避风塘、谭鱼头、三河酒家、金满楼、子元家、蓝宝酒店娱乐大浪淘沙商业会所、东方罗玛洗浴广场龙湖商圈租售状况空置情况一

25、层商铺基本无空置；商贸文化广场及周边200米内基空置极低。销售均价龙湖商圈商铺一楼二手商铺售价在25000元/平方米左右 其他商首层铺售价10000元/平方米左右，差距十分大 租金水平该商圈作为淮南市商业最繁华区域，租金水平亦是市淮南最高水平。 总体来看，区域内首层租金位150350元/平方米.月；二层及地下室租金平均为2030元/平方米.月。商圈租金平均每月每平方米150元到350元，但各商铺租金相差幅度大，街铺租金平均在250350元水平。主要根据商家由于位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金差异较大。以步行街沿街店铺租金价值最高，步行街向周边纵深辅街辐射，租金逐步降低。而其中步行街

26、一楼临街店铺又比内铺及二楼铺位租价要高。龙湖商圈总体评价与发展预测区位优势明显：地处淮南中心腹地，商圈地理位置得天独厚。商圈网点密度大、业态全、功能全、引力强、辐射广。品牌特色突出，资源配置合理，市场细分度深，窗口作用明显。商圈配套设施较完善，但公共空间与公共休闲配套设施不足。龙湖路为城市主干道，街道两边街铺缺乏互动；停车设施缺乏。属成熟商圈，拥有庞大的客流量和固定居民消费。是淮南市集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的繁华中心商业区。业已形成的商业氛围和消费者认知度以及商圈的改造与发展，使其淮南第一商圈的地位不可动摇。龙湖商圈地位：淮南居民认知度极高的的传统市级商圈淮南唯一批发与零售综合的大

27、型商圈范围：以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路、香港街为横轴，形成的“丰”字型商业网络。商业规模：商业总面积约12万平米。整个商圈零售商业商业街百货商场批发市场批发商业老城商圈业种业态作为传统商圈，业种业态较为齐全，不仅涵盖服装鞋帽、电器通讯、美容美发、图书音像、餐饮、银行、眼镜等业种，而且包括传统文化产品在内的历史文博产品，旅游商品和家居建材类专业市场。除香港街周边家居建材类专业市场外，以中档及中低档服饰零售兼批发商铺和传统文化旅游商业为主布局，是淮南城区北部商业最繁华的购物街区。相对商业业态过分重复单一，主要以服装及特色文化产品零售为主，娱乐餐饮及其他休闲功能类项目甚少。大型商业综合体区域内

28、极少。除商之都外，基本的商业形态以传统街铺和集中式商业街为依托的零售店为主。商圈内相对缺乏大型具有号召力的品牌主力商家，市场号召力有限。业态典型物业百货商城东城市场、五一商场、天发商城、淮滨黎商厦专业卖场永安建材大市场、东安家具城、兴发大楼家具城、人民路副食品市场、香港街小商品市场、人民路钢材市场超市集萃华联 红府超市老城商圈租售状况租金水平该商圈作为淮南市商业老区，租金水平亦市淮南相对较高水平； 总体来看，区域内首层租金位100150元/平方米月；商圈租金平均每月每平方米50元，但各商铺租金相差幅度大，街铺租金平均在 100120元水平。主要根据商家由于位置、承租面积、 物业状况、经营品类等

29、因素租金差异较大。以步行街沿街店铺租金价值最高，步行街向周边纵深辅街辐射，租金逐步降低。而其中步行街一楼临街店铺又比内铺及二楼铺位租价要高。 空置情况商圈内各项目由于定位和经营管理的差异，各项目经营状况差异很大。销售均价老城商圈商铺一楼二手商铺售价在10000元/平方米左右 老城商圈总体评价与发展预测商圈低档消费观念深入人心，非个别商城所能改变。批发市场发展成熟，批发行业如服装鞋帽、床上用品、小商品等在业内知名度高，发展成熟。物业面临升级换代，发展空间遭遇瓶颈。原有的商业形态、商业结构限制商圈发展，商业提升难度大。商业购物环境档次较低，硬件软件欠缺。品牌特色不够突出，市场细分度不够。老城商圈区

30、域在售商业个案分析位置：位于朝阳中路【龙湖中学对面】规模：总建面：约50000、单体产品：小户型公寓毛坯、loft公寓式写字楼及底层5F商业商业销售模式：商业部分采取先招商后销售模式。负一层至五层逾2万平米均为淮南首家时尚室内步行街，精装修铺位。通过品牌商家招商工作先行、为商业积聚品牌、人气，其后进行返租形式，从而促进商业的销售。新天地中央广场 位置：项目位于淮南市龙湖中路商业与城区中心地段规模：占地面积万平米，总建筑面积万平方米。产品：1-3层为商业，面积约为万平米。商业销售状况：商业部分同样采取先招商后销售模式，目前商业部分销售近乎完毕。区域在售商业个案分析金地龙湖路1号区域在售商业个案分

31、析位置：龙湖路与朝阳路交口规模：总占地面积34亩，总建筑面积16万平方米，其中地下三层，地上29层。产品：负三层、负二层局部为停车场，负二层局部、负一层至五层为80000平米的商业区。局部写字楼、公寓、住宅楼。商业销售状况：均价30000元/M2,采用“定单”式开发模式，2006年与“家乐福”签约，60%以上是自己经营。目前商业已销售完毕。家乐福时代广场淮南商业面临发展机遇，发展空间较大首先是淮南旧城改造更新改造速度加快；其次是经济技术开发新区和未来山南新区的建设，使城市重心向东和南倾斜，进一步扩大了商业的发展空间 ；其三是政府高度重视商业发展，把其作为城市发展的重要内容，以建设百亿淮南商贸为

32、目标，对商业发展给予了大力支持与积极引导，将促进商业的升级换代。淮南商业发展潜力巨大从淮南市8年国民经济统计公报来看，第三产业所占的比重还较小，第三产业还有很大的发展空间。规划20万平方公里的经济技术开发区和规划到2020年，建筑用地60平方公里，规划人口达60万的山南新区已进入实质性规划建设阶段，由于商业发展的滞后性决定一定时期内，新区商业项目尚属空白原有老城区商业承担解决未来新区新迁入人口的商业消费需要，可见淮南商业发展潜力巨大。 商业小结传统百货店正在受到其它大型零售业态的挑战目前淮南传统百货店正在受到其它大型零售业态的挑战，其经营模式、经营环境等都已经不符合市场发展要求，依靠居民的消费

33、习惯勉强支撑，市场所占比重呈下降的趋势。一些老牌传统百货正在或面临调整。 消费观念逐步转变，实物型消费向精神享受型消费变化明显随着收入的提高，居民的消费层次将逐步提高，局面消费将更加注重满足精神层面的需求，商业结构也将向多层的、多元化方向发展。注重商家名店效应，商铺价格总体向上各类商业地产投资商家注重商家名店效应。商铺价格总体向上。新开发商业地产普遍现象就是引进知名商家，产生名店效应，比如长江商贸城引进华润苏果、家乐福时代广场引进家乐福等；虽然在售商业地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。商业小结大型超市将成为主力业态，外资零售巨头步伐加快由于超市具有贴

34、近居民生活的特点，因此大型超市成为近些年来淮南发展最快的业态。目前淮南大型超市占大型零售网点的比重逐年增加，成为大型零售 网点的主力业态。目前经营的依然以本土企业和国内连锁企业（如苏果）为主。但随着家乐福和台湾大润发的落地和正在积极选址的沃尔玛，外资零售巨头纷纷抢摊淮南市场，随着一批商业巨头的进入，淮南的商业格局将发生根本的改变，商业发展水平也将提高到新的层次。传统商业形态占主导淮南市目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为主。 百货店将成为城市商业窗口。目前淮南的百货店已进入整合阶段，今后在淮南百货业的发展方向是改造升级、优化结构、不断创新经营方式、突出特色和名牌塑造。

35、新型主题百货和连锁百货店在淮南将有一定的发展空间，将依托商业街、购物中心，成为其中的核心业态，以利于产生复合业态的良好效应。商业小结根据住宅供应及区域分布特点以及淮南居民的居住习惯，可将淮南住宅市场可分为：中心区：田家庵为主中心城区板块近郊区域：大通板块、山南板块远郊区域：谢家集板块、潘集板块 由于矿山城市的特殊性质，使得淮南城市化过程受“先生产、后生活”“ 先矿井、后配套”和随矿建镇等限制，城市布局和建设形成了“大分散、 小集中”、“百里矿区、城市交错”的格局。 居住格局呈板块式分布，中心城区供应集中，随着城市化进程，将逐步开始转向”郊区化、板块式”的分布。住宅市场基本状况楼盘主要集中在田家

36、庵区，目前市场供应量充足价格区间：2600元/M2-4000元/M2产品现市场推出楼盘的物业类型为多层和高层，以高层为主，由于多层匮乏，开发商强力推广，消费者处于被动接受阶段，尤其是在市区核心地段，高层产品销售看好。主力户型市场主力户型为90-110的两房和120-140的三房为主，以偏小面积销售的快，145以上大面积销售较慢。核心竞争力目前市场楼盘主要以地段与外部资源为主要卖点，产品创新和楼盘展示格外受到消费者认可。 客户分析主要购房群体为：矿业集团职工、电力系统员工、私营业主、公务员 大盘、小高层、高层物业成为市场开发主流，户型面积理性回归、小户型供应呈现增长趋势 住宅市场本案洞山路九龙湾

37、绿城花园万树城鑫诚花园领城家乐福广场龙湖路1号双子星座阳光365高峰会优山美地新时代惠利花园阳光国际城山水居上东锦城淮河新城盛世名门二期金色家园春晓名城金豪阳光花园山水龙城按区域内产品、价格、客源情况的不同，目前田家庵区域可划分为四个版块。分别是：体育场版块、中心城区版块、东部城区版块和洞山路版块。中心城区形成四个热点板块住宅市场新天地西湖天地07年开盘08年开盘09年开盘信宜置地广场南山村上品印象金地国际城书香名苑朝阳帝堡北京名都宏大香榭华都项目所在区域中心区板块住宅市场发展状况与趋势住宅供应项目供应集中，总体供应保持较高水平田家庵区尤其是淮南城市中心区，土地储备的用途开始从商品房住宅向完善

38、城市功能的项目转变，城区尤其是中心区建设以“稀化建筑容量”和“优化人居环境”为主；产品档次中高档成为开发主流中心区土地资源的稀缺性凸显片区住宅价值；由于地价上涨、拆迁成本增加，也迫使开发商走开发中高档住宅为主的路线；产品特点高层成为市场供应主力中心区具备大社区概念的高 层项目，受到市场的热烈追捧，如家乐福时代广场、朝阳帝堡等； 住宅市场项目所在区域中心区板块住宅市场发展状况与趋势户型及面积特点三房为市场供应主体，住房面积理性回归小户型及两房产品供应出现增长趋势， 90-120平方米、120-150平方米的三房仍然是市场供应的主流，三房整体供应占整体供应量的60%以上； 四房、五房等大户型面积多

39、集中在160-250平方米 ，五房以上大户型产品多为顶层复式； 价格水平全市最高，仍将持续上涨中心片区为高档楼盘集中地，片区房价已达平均3300-4000元/平方米，随着土地稀缺性的影响及拆迁等开发成本的上升，中心板块的价格将持续上涨； 购房人群以片区内及淮南城市中高收入人群，自住为主 市场供应虽然仍在增加，但多偏离城市中心，核心区供应匮乏住宅市场规模较大，形成淮南标志性建筑本项目所在区域属于成熟商圈区域，可整片开发的空地非常少 ，本项目上如此规模在田家庵中心区甚至整个淮南的商业界比肩者寥寥，规模将使商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求，实现一站式消费。在客观硬件上具备了

40、一个最重要的先决条件。 得天独厚的地理位置，区位优势明显本项目所处朝阳路是淮南城市东西主干道，所处龙湖区域是淮南核心商贸带，是汇集淮南商务、会展、旅游、贸易、金融 等多功能的中高档商圈；本项目所临龙湖路五分钟车程即可达到淮舜路商圈和龙湖公园公园，地块区位优势尤其显著。优势 SWOT分析市民对地段认可程度高龙湖在淮南市民心目中形象普遍较好，是真正的淮南市中心。 项目周边商贸业发达龙湖路拥有多家购物商场、古阳国际饭店、证券交易所等高档商贸、金融设施，成为淮南高端商业云集之地，造就了成熟 、高档的商圈。SWOT分析优势 未来新增消费人群庞大项目周边汇集了淮南大部分高档住宅区，未来山南新区规划60 万

41、中高收入人口，由于新区商业发展的滞后性，将形成本项目规 模庞大的固定较高层次消费人群，有利于增强和巩固商家及投资 者的信心；劣势 地价较高，开发成本高，存在较大开发风险。 同期推出项目较多，潜在竞争压力大。 初涉商业地产开发，缺乏丰富市场运作经验。项目沿街面较窄且商业规划出口存在问题，影响商业价值。 SWOT分析宏观经济环境良好，国民经济稳步发展开发皖北战略的实施，宏观层面的政策走向利好；淮南整体国民经济的持续快速发展，使本项目开发处于良好的宏观经济环 境中。旧城区土地供应量趋小，产生利好影响未来淮南将重点开发山南新区，土地供应量将较大；相对地旧 城区改造难度较大，土地供应量趋小，土地稀缺性更

42、强，对项目 的开发也产生良性影响。 商贸业的蓬勃发展，将给本项目产生积极影响商贸业已经成为项目所在田家庵区区经济发展的主要支撑点。 本区域已经形成以经营服饰类为主的龙湖路商圈；以服侍类和建材家居为主的淮舜路商圈两大商贸区域，涧西区商贸业的多层次 。全方位完善发展，为该区房地产及商业产生积极的影响，并对本项目整体档次的提升、扩大商圈商圈辐射范围、增加客流量等 方面产生积极影响。 机会 SWOT分析威胁 未来淮南大力开发新区，对居民置业新区产生一定影响 ，分流部分旧城区潜在客户，对田家庵区等旧城区造成 一定的区域威胁影响。 项目周边区域其他项目竞争。区域附近推出的商业项目与住宅公寓项目，这些现有的

43、及未来同期推出的产品供应将给本项目带来较大的竞争影响与客户分流。老牌商场短期内依占市场份额华联商厦、百货大楼等老牌商场短期内在淮南居民心目中仍占据主要地位，项目进驻淮南消费者心理市场还需短暂的时间和过程，由于是综合性购物中心项目，由于其商业体量庞大，商品品类丰富等，要被市场广泛接受还需要一定时期的市场培育。SWOT分析目标市场差异化策略：找准区域零售商业中心缺位的市场空白点项目所在区域发展日益成熟，项目所在片区居民日益增多，零售消费潜力大；目前区域商业中心缺乏，存在市场空白，可凭借项目公共配套规划优势打造区域级商业中心。淮南市各商圈缺乏真正意义上的龙头项目，可以利用项目规模上、业态上等优势打造

44、淮南龙头商业项目。项目竞争策略发展方向业态差异化策略：符合现代商业发展趋势，避免同类业态竞争项目竞争策略淮南目前仍以传统百货、街铺等零售商业业态为主，尚未发展新型特色商业形态；本项目应与区域其他项目形成业态上的差异化；项目所在区域在零售商业体量上具有一定优势。发展方向业种专门化策略：形成零售或餐饮、休闲服务类业种的强势市场地位迎合商业特色化、专业化发展趋势，满足不断增长的个性化消费需求，打造主力特色商业和特色餐饮、娱乐服务业。做大做强某种业态，如特色百货、休闲餐饮等，提升和巩固项目在商圈内的地位和形象，避免与其他商业的低档次、同质竞争。项目竞争策略整合内部优势策略：营造自我消费需求使项目商业、

45、住宅、商务等各类功能，互相促进，互相制造需求。发展方向本项目商业功能定位的方向有二类型城市多功能中心综合批发商业图片功能构成休闲、娱乐、餐饮、商业零售及服务批发商业、配套餐饮服务、物流商业形态购物中心、商业街区，店中店、街铺皆有商业街、商铺、店中店（新型展示中心）条件适当规模、1-2家主力店一个或多个业种批发商业发展方向本项目商业发展策略：多功能城市综合体， 都市生活体验中心 定位条件项目条件多功能城市商业中心购物、休闲、娱乐、餐饮、居住及服务配套等功能具备区域商业中心条件以购物中心、商业街区等商铺为主的商业形式符合现代商业发展趋势1-2家品牌主力店带动适当规模区域性商圈批发商业位于城郊附近，

46、主要为经营商品批发的商铺或较好地段，作产品展示之用发展空间有限主要经营服装、建材、家居、小商品等具有市场前景，但商业提升难度大须具规模市级商圈、批发商圈发展方向汇报内容项目背景解读本项目发展方向项目商业定位属性界定与核心问题区域认知市场认知SWOT分析上层物业定位经济测算确定多功能城市综合体项目的发展方向后，需要进一步明确未来的定位项目定位必须体现以下六点：是城市级的是城市核心的具有标志性的具有强烈都市商业印象的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的辐射淮南市及周边县市是城市新商业中心成为淮南市商业中的“一极”标志性、易识别，区别其他商业有别于现有的传统商业模式符合现代商业发展趋势项目整体定位从区

47、位条件与资源优势来看，项目应定位为 淮南升级的城市商业中心 淮南核心商圈龙头商业项目以购物、休闲、娱乐、商务、旅游、居住等功能为主商业可考虑采用购物中心、超市，结合休闲娱乐、餐饮等业种业态 商业规模考虑控制在4万平方米左右 整体定位淮南中央城市广场 集大型购物中心、商业街区、居住、酒店 、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光于一体的城市中心 定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的，融合购物、居住、休闲、娱乐、餐饮、商务、旅游等各种城市功能的综合体，在核心商圈构建的城市新中心和都市生活体验中心 带有城市商业特质，具备形成城市中心商业综合体潜力的商业中心； 整体定位功能组合体系 功能组合体系商业

48、功能商务功能居住功能购物中心商业街区中央公馆高层住宅考虑到市场竞争激烈与开发风险，建议不开发写楼；中央公馆宜商宜住，同时满足商务办公与商务居住的需求，开发风险较小功能组合购物中心本项目商业综合体最为重要的组成功能，定位于融汇多样时尚业态的现代家庭娱乐型购物中心。购物中心旨在以淮南市区中高收入新家庭（包括朋友圈）为单位，构成我们的目标消费群体。购物中心将提供档次丰富、品类齐全的购物消费体验。但购物中心从筹建至正式运营需耗用3-5年之时间，操作难度大、专业性极强，一般来说，必须选择具市场影响力的主力店商店启动这一功能。 功能组合广场商业街区 广场商业的突出特点在于环境的优越性（地面）及联结各功能区

49、域的商业走廊特性（地下），因此，一般零售功能不是此区域的重点，餐饮娱乐及服务型商业才是最为适合该区域的商业业态。对于这一区位，高瑞的功能建议是地面商业以特色餐饮及主题酒吧为特色，充分体现公园的人流聚集作用，白天突出绿苑景观的环境感受，夜间则突出夜景的营造与夜间消费，形成居民聚会的场所。而地下商业部分则以平价的各式咖啡快餐为突出特色，营造出美食街；并穿插一些社区服务类店铺，如24小时便利店、音像及报刊杂志店、甜点店、个人护理用品店（化妆品/药品）、休闲品牌服饰店、潮流服饰店群。功能组合整体功能布局 现有建筑购物中心下沉广场中央公馆高层住宅商贸步行街广场商业街 城市商业功能：多元化/开放/融合/高

50、效商业、休闲娱乐、旅游观光专业零售功能：主题/专业/高效专业卖场配套居住功能：相对封闭/人车分流/ 安全、和谐、独立的居住空间公共功能：开放性/休闲性/城市名片/标志性功能组合如何充分挖掘潜在商业价值是本项目成功的关键。本项目要通过差异化道路， 打造有别于淮南目前现有传统商业形态的商业综合体。 “购物中心+休闲街区商业+开放式广场”形成项目的核心竞争力商业发展方向商业定位Street Mall 现代都市生活体验中心 商业整体形象定位+ + City Crossing Shopping Center公共广场商业定位Shopping Center 体验式主题购物中心 购物中心形象定位通过全新的建筑

51、形态、全新的消费环境、全新的业态组合、全新的时尚生活方式、打造集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等于一体 的体验式休闲购物中心 激发区域活力、 统领区域商业形象 的新亮点，成为淮 南财富中央广场的 核心功能区 体验式主题购物乐园，集零售、休闲、娱乐、餐饮 、康体、旅游于一体的现代化购物中心商业定位City Crossing 体验式风情商业街区 广场商业形象定位迎合淮南的流行消费特点，结合商贸打造淮南首条地下体验式时尚风情商业街，成为淮南流行时尚的发源地。 这种都市街坊式商业形态,是对淮南市民喜爱的集市型商业的迎合，符合 当代都市人个性化需求；并能满足某些品牌商家对展示性经营场所的需求。抓住淮南年轻

52、时尚消费人群，打造淮南首个集时尚 、文化、休闲、餐饮于一体的时尚休闲商业街区商业定位从提升项目整体品质的角度出发，项目应定位于： 中高档 商业档次定位中档为主，局部中高档。凭借更多的中档消费，来满足淮 南市更为庞大的主流需求通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。购物中心（Shopping Center）定位中高档次，步行商业街（ City Crossing街区和贯穿中央城市广场的地下商场以中档为主 其中的各专业店、专卖店、零售店以中档偏上为主，各品类均设置个别高档商家，来带动项目的整体形象及影响力 商业定位商业客户定位核心客户：现有商业经营业主，占60% 区域来源：市区内，尤其是项目

53、现有经营者 职业特点：在淮南经商多年，希望有自己的物业 置业目的：自营为主 价值取向：关注地段和开发商实力 置业特征：买商铺作为生活依靠核心客户 重要客户 游离客户 重要客户：煤贩、煤电高收入人群，投资占30%区域来源：煤电等高收入行业，煤炭相关的贸易、机 械从业老板 职业特点：收入稳定、且随行业发展，水涨船高 置业目的：出租获利，资产保值 价值取向：关注地段置业特征：资金充裕，有购买多个旺铺的动机 游离客户：约10% 区域来源：周边地区，如合肥 职业特点：不固定 置业目的：投资 价值取向：关注地段 置业特征：住宅、商铺一起购买商业定位购物中心业态定位楼层经营内容-1F超市、小型中西餐厅、快餐

54、、中档零售商户、停车场1F主题百货、中高档知名品牌旗舰店或连锁专卖店（ 1F服饰、珠宝、手表、鞋类、皮具、眼镜、药房）、银行、餐饮等2F主题百货、中高档零售商户（服饰、化妆品、皮具 、鞋类、各式主题店）、中西餐厅等3F主题百货、主题零售店（妇婴用品、宠物用品专卖区、汽车用品专卖）、中西特色餐厅等、家电卖场中高档家居家饰商户、美容美体、健身中心、KTV 4F美食广场、环球影院、娱乐中心等商业定位休闲街区业态定位中高档流行服装品牌旗舰店、精品店、特色店特色美食（如韩日料理、西餐厅等）、咖啡厅、茶吧、酒吧等 家居家饰、工艺品等品牌专卖店、特色店 街铺服务类店铺（电信营业厅等） 商业定位商铺租售建议

55、Shopping Center内商铺先出租后分割销售，商业步行街商铺可采用租售结合的模式 类型功能租售建议Shopping Center购物中心先租后返租销售City Crossing 广场商业街主力店出租，其余出售商业定位商铺售价建议 类型功能销售均价（元/M2）Shopping Center购物中心 28000 City Crossing 广场商业街 30000商业定位以“新都市时尚”主题地产为主线，树立产品标识创造都市时尚生活的标识体系，增强消费者对 本项目认同感 以高品质产品来引导都市时尚生活方式，具有 极强的感染力，获得目标消费者认同 住宅定位思路住宅定位住宅形象定位以现代时尚生活为

56、主题，以高品质、尊贵、享受的新都市主义城市菁英生活方式为内核，打造 中央城市花园 中心城区高尚住宅社区 体现项目所处中心城区的区位优势，提供令人向往的都市繁华生活 体现项目的规模与稀缺性，展现项目的大商业配套优势体现项目住宅与商业的互动优势 住宅定位中高档 都市高尚居住物业 符合项目整体中高档次水平与形象 符合中心城区物业开发档次与趋势具有中心城区区位优势、稀缺性及规模优势 ，具有打造中高档物业的充分条件 住宅档次定位住宅定位核心客户 60%重要客户 30%游离客户 10%中心城区企事业单位中高管理层，如电力 、矿产、保险、电信、银行、证券等； 片区内具有稳定高收入阶层，如医生、设计师、电视台

57、工作人员、政府公务员等 ；注重生活品质的私营业主中心城区白领阶层、企事业单位职员；城市内其他区域具有稳定中高收入群体，如教师、医生、律师、公务员等；淮南周边地州县市客户，如凤台、怀远、长丰等地； 自由职业者，如演艺界人士等； 投资客； 住宅客户定位住宅定位公寓定位思路宜商宜住，同时满足商务办公与居住的需求；现代时尚风格与高档次定位，提升项目整体形象与品质； 与商业很好的融合、互动，树立区域价值标竿；通过产品创新打造有别于淮南现有商务公寓产品，引领淮南公寓产品升级。 公寓定位公寓产品定位中央公馆 城市多维商住空间 功能：宜商宜住、模糊界线，同时满足商务办公与居住的双重需求 产品类型：商业裙楼上盖

58、高层住宅 规模：建筑面积约2万建筑高度：80m左右，4层商业裙楼+20层住宅户型定位：建议以40-60的一房（40%）与60-80二房（ 60%）为主 公寓定位公寓客户定位核心客户 60%重要客户 30%游离客户 10%中心城区追求独立生活空间的年轻一族；项目周边及本项目内有居住或办公需求的 私营业主；在本片区内工作的年轻白领和年轻公务员 ，具有较高收入，如医生、设计师、电视 台工作人员、政府公务员等投资客:装修设计类、法律咨询类、艺术类、物流等创业型小公司：业务相关性，看好片区发展、关注项目形象价值 淮南周边地州县市的投资客。公寓定位报告回顾 本项目需要成为： + + 城市升级商业中心多功能

59、综合体主题体验式商业成为淮南新时代的标志性形象打造成集大型购物中心、商业街区、居住、休闲、娱乐、餐饮、公共展示、旅游观光于一体的城市新中心和都市生活体验中心淮南中央城市广场现有建筑购物中心下沉广场中央公馆高层住宅商贸步行街广场商业街项目功能平面布局图 类型功能建筑面（M2）Shopping Center购物中心36000（含地下6000）City Crossing广场商业6000商业小计42000住宅高层住宅18000中央公馆10000住宅小计28000项目功能布局项目分期开发建议 现有建筑购物中心下沉广场中央公馆高层住宅商贸步行街广场商业街项目分期示意图 分期功能一期购物中心中央公馆二期住宅

60、广场商业街项目投资分析(容积率，集中商业地上四层、地下一层暂不计、广场商业街三层)70000 60003400070000地下室住宅/公寓营业房36000 容积率可售面积总占地(m2)总建面(m2)主要经济技术指标 940070000小计 12920380034000住宅/公寓2 1468836000营业房1总额（万元）价格单位：元/m2面积（平米）类型序号收益分析经济测算19998项目总 投 资（万元）单位成本（元/平米）说明小 计（万元）土地成本费用70001000 7000开办费报建费10641521232勘察设计费10515工程监理费639建安成本的0.5%建安成本土建工程910013