融侨·左海湾花园洋房策划案-重庆立业顾问ppt课件

1、融侨左海湾花园洋房交流会RONGQIAO_ZUOHAIWAN汇报内容花园洋房体量的可行性推导价钱期望怎样实现针对工程一期设计方案以及产品设计的意见左海湾左海湾根底经济目的融侨半岛左海湾总占地面积191万75.99万总建筑面积350万167.99万容积率1.832.21绿化率35.57%64%建筑密度14.97%15.6%规划套数30000余户13500户规划停车位6570个市场蛋糕寻觅融侨洋房市场空间餐刀的思索数据来源：网上房地产即时成交数据花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间供应解构寻觅融侨洋房市场空间需求解构15.2%19.7%南岸区渝中区九龙坡

2、区江北区12.6%29.8%31.8%40.4%19.2%12.6%意向群体来源居住区域任务区域花园洋房04-07年3月供应04-07年3月供应构造中高端人群需求构造个案自创寻觅融侨洋房市场空间项目名称属性楼盘均价入市时间总套数销售套数销售周期销售率龙湖大城小院城市型50002007-4-15256200多套10天85%龙湖好望山郊区型47002006-9-166904507个月65%金科东方王榭郊区型48002006-12-24840500余套4个月60%同景国际郊区型31002006-12-134804085个月85%抽样工程：2006年9月2007年4月累计销售约1500套、约24万方、

3、按照品牌企业占60%市场份额估算，2007年估计市场消化量约40万方。供需牵引力寻觅融侨洋房市场空间市场空间2006年2007年2008年2009年南岸区26.5 29.1 32.1 35.3 渝中区1.8 2.0 2.2 2.4 江北区3.2 3.5 3.9 4.3 北部新区3.3 3.6 4.0 4.4 九龙坡区1.4 1.5 1.7 1.9 总南岸区市场空间36.2 39.8 43.8 48.2 花园洋房市场空间12.713.915.316.9物业构造分割价值与品牌分割区域需求分割融侨洋房空间左海湾花园洋房价值实现价值曲线对比发现工程的差别化元素差别化元素下的中心价值延展工程定位方向判别

4、价值体系构成花园洋房价值曲线低中高区位价值开发品牌销售单价社区规模配套功能景观资源物业管理产品创新生活概念数量稀缺龙湖洋房品牌洋房同景洋房普通洋房融侨洋房发现融侨洋房的中心价值区域价值更强社区规模更大景观优势明显交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大本身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需躲避的问题引导的价值需求改善价值+创新产品差别点下的价值梳理交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大本身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需躲避的问题需引导的价值需求改善价值+创新产品绝版长江资源内湖景观

5、坡地的层次感地段稀缺融侨品牌城市中心稀缺物业花园洋房洋房城市景观坡地优势价值的提炼定位关键词提炼洋房城市景观坡地都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房长江坡地城市花园洋房别墅级享用接受程度更广稀缺资源工程定位方向长江边上的融侨花园洋房献给那些想要留住山和水的重庆人别墅级都市花园洋房生活群落五大主力构建左海湾花园洋房价钱支撑景观无所不用其极适度控制产品面积城市中心洋房的稀缺创新性产品的打造打造地方特征产品多功能附加提升价值产品创新融侨配套别墅级花园洋房都市洋房生活方式左海湾规划设计方案及产品建议定位方向下的产品设计方向都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房景观最大

6、化原那么因地制宜富有地方特征独立圈层社区打造别墅级都市花园洋房生活群落总体规划设计原那么建议原那么一、阶层感尽量保证花园洋房的集中性，便于打造整体质量感。过于分散不利于管理、也缺乏以支撑总体价值。保证花园洋房的相对独立。原那么二、景观最大化景观最大化原那么，充分利用江景，湖景景观。原那么三、层次感充分利用工程坡地的性质，使建筑更加具有层次感，并根据坡地打造富有个性的灰空间。原那么四、组合性花园洋房总体估计约40万方，体量较大，该当具有不同的物业类型，不排除别墅、洋房甚至小高层洋房的出现。总体规划建议花园洋房该当占据最好的景观资源，以到达别墅级洋房条件，是价钱的重要支撑。设计原那么下对工程一期设

7、计方案的评价一、景观利用不够、风向思索缺乏主景观面主视野方向江风风向工程洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发扬出景观的优势，另外由于洋房两边多为建筑，届时部分必将构成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用虽然，同时也可以使通风更加良好。设计原那么下对工程一期设计方案的评价二、研讨地形坡度、景观最大化经过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身工程地势具有天然的坡地，可以人工对地形进展一些改造，使坡地属性更加明显。设计原那么下对工程一期设计方案的评价三、研讨地形坡度、建造具有地方特征的洋房“横平竖直的归还设计，很难实现，该当根据地势不同，结合重庆传统建筑特征构

8、建具有一定特征和兴趣的整体建筑组合形状。典型的平原设计具有地方特征设计原那么下对工程一期设计方案的评价花园洋房被高层捍卫，处于“被窥视之下，其质量感必将遭到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划，最大化防止影响，假设条件不允许，那么建议加宽中间隔离带的尺度，经过景观长廊的方式自然隔断。四、洋房一致规划、与高层尽量躲避建议1、扩展隔离带利用植物进展隔断建议2、经过朝向防止对视景象建议3、对相邻建筑进展调整，添加遮挡构件。五、产品设计建议建筑风格建议现代建筑风格龙湖大城小院万科水晶城更加具有城市感与原有风格相协调在售花园洋房容积率程度在11.5左右花园洋房容积率项目名称物业类型建筑体量（万平方米）容

9、积率龙湖弗莱明戈花园洋房121龙湖好望山花园洋房121龙湖大城小院花园洋房5.81.5金科东方王榭花园洋房181.24金科天湖美镇花园洋房401.2五、产品设计建议联排别墅量身定制根据客户的需求设计房间配比，室外空间以及功能房间等设计师单独效力限制条件1：立面规范限制条件2：用地划分工程的重要新闻点工程的质量标杆万科十七英里&长城脚下的公社五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、该当根据城市属性的程度，控制面积。花园洋房的户型配比对照表房%项目名称两房三房四房五房六房配比合计弗莱明戈-52.3%44.7%2.9%-100%同景国际城10.3%76.3%13.4%-

10、100%红树林28.1%57.9%14.1%-100%大城小院-27.7%51.9%20.3%-100%目前市面上主要在售的花园洋房主力户型主要以三房和四房为主，两房和五房所占比例相对较少。花园洋房户型面积区间比重分布%项目名称300弗莱明戈-11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4%同景国际城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%-红树林-28.0%28.1%43.9%-大城小院-15.6%52.3%11.7%14%6.3%-目前市面上主要在售的花园洋房主力面积主要以套内100-180平方米为主，超越180平方米的主要以底跃和顶跃的大户型为主，所占比例相对较小。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、该当根据城市属性的程度，控制面积。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、该当根据城市属性的程度，控制面积。一层赠送二层三层T3户型套内面积156五、产品