XXXX年2月房地产新政解读及应对策略研究_51页_易居

1、房地产新政解读及 应对策略研究2011年2月1一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则2中国房地产价格年度走势引子本轮调控政策的核心目的与背景在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景下；本轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。由此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。温总理说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”温家宝自2003年执政期间，房地产市场得到

2、飞速发展；市场规模增加，房价持续上涨，成为拉动经济增长的核心引擎之一；但同时，也引发了一系列的经济隐患与社会问题。3针对过快上涨的房价，国家在2010年04月份中旬出台了“国十条”调控政策，通过执行严格的差别化信贷政策打击投机性消费，为楼市降温。政策回顾与分析2010.4.17-新“国十条”建立考核问责机制增加住房有效供应加快保障性住房安居工程建设加强市场监管坚决遏制不合理住房需求90以上首套，首付比例30%；二套住房首付比例50%，1.1倍基准利率；商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的

3、非本地居民暂停发放购买住房贷款。44.17新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，2010年9月29日中央出台了更为严厉的调控政策2010.9.29-新“国五条”政策回顾与分析加大房地产调控政策落实力度增加住房有效供应加大住房交易市场检查力度相关税收政策完善差别化住房信贷政策重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；52010年底全国70个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背

4、景下，国务院于2011年1月26日出台“国八条” 调控力度史无前例调整完善相关税收政策加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格住房用地供应管理合理引导住房需求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。强化差别化住房信贷政策原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社

5、会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2011.1.26-“新国八条”政策回顾与分析落实住房保障和稳定房价工作的的约谈问责机制坚持和强化舆论引导6新“国八条” 在2010两轮房地产调控的基础上进一步升级，调控力度史无前例；行政干预已进入强硬阶段；其中”去杠杆化、去需求化、去市场化”的特征更加明显。特征一：信贷进一步紧缩对贷款购买第二套住房的家庭，首付款

6、比例由30%上调到不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。特征二：限购范围扩大各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。特征三：保障房用地面积具指标限定各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。特征五：严格的问责机制严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。特征四：加强了税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按

7、销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。特征六：强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策回顾与分析2011.1.26-“新国八条”“限购令”成为此次房地产调控的重点。相比之前各地出台的限购令，本次调控由中央政府层面出台政策，全国统一执行，力度更大；一旦限购令全面铺开，各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调，而房企销售压力也将凸显。72010.4.17新“国十条”2010

8、.9.29新“国五条”2011.1.26“新国八条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高首付款比例调整到30%及以上二套严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家

9、庭将停购加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权加强市场监管，明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚落实住房保障和稳定房价约谈问责机制“严打”虚假消息散布者确保完成2010建

10、设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应调控政策的发展趋势信贷限购税收政策回顾与分析土地保障房规范本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。8一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则9严格版细则北京“京十五条”细则较此次出台的“国八

11、条”更为严格，主要特征表现为：特征一：多角度确保保障房（含公租房）和中低价位房屋供给增加特征二：抑制投资需求从交易税费、购房、贷款成本、限制购买资格方面1、严格执行国八条关于交易税收政策以5年作为征收营业税情况划分的分水岭。2、严格执行国八条关于贷款首付和利率的政策对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，同时研究提高第二套住房贷款首付款比例和利率。3、购买资格限制更严格，非本市户籍家庭需提供5年以上纳税或社保证明营业税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免；五年以上唯一生活用房出售，免征。个人所得税对已拥有1套住房的本市户籍居

12、民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)本市家庭拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、或者虽在本市无住房，但无法提供本市暂住证和连续5年以上本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的，暂停向其售房。非本市家庭1、 增加保障性住房和中小型普通商住房土地供给2、增加保障性住房房屋数量供给10严格版细则北京特征三：最低计税价格将有调整，阴阳合同的操作空间缩小特征四：通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格特征五：立即落地，末班车可能减小在第七条中明确规定自本意见发布次日执行，（(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起）政策将从17日开始全面执行。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市

13、场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。最低计税价格房产开发企业在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案。行政申报备案后，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。土地增值税11标准版细则上海差别化信贷对居民家庭向商业银行贷款或者利用住房公积金购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。土地加大闲置土地处置力度。税收个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。规范保障房增加土地供给：确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住

14、房用地年度供应总量70%。今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。增加房屋数量供给：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套），拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。限购令本市家庭： 在本市已有1套住房的，限购1套住房；在本市已有2套及以上住房的、暂停向其

15、售房。非本市家庭：1.能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的， 限购1套住房；2.拥有1套及以上住房的、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，暂停向其售房。12标准版细则上海“沪九条”细则相对标准，与“国八条”趋于一致，无更严厉细则出台特征一：信贷进一步紧缩特征二：限购范围扩大特征三：保障房用地面积具指标限定特征四：加强了税收征管特征五：严格的问责机制特征六：强化舆论引导13其他城市细则成都细则长春细则青岛细则特征一：中心城区停购三套房住房限购的时间和范围：在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高

16、新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。特征二：未明确外地人购房最低纳税时间本市户籍居民家庭：在主城区已有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭：在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。控制新建住房价格涨幅。根据我市经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，采取有效调控措施，使2011年新建住房价格涨幅有较大幅度回落，房价收入比控制在合

17、理区间。 特征：提出控制房价收入比特征：与“国八条”趋同14其他城市细则济南细则南京细则南宁细则特征：市区内停售二套房限购套数：即日起至2011年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。特征：市区内，本市居民限购三套房，非本市居民限购二套房本市户籍家庭：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；非本市户籍家庭：拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。特征：市区内，本市居民限购三套房，非

18、本市居民限购二套房本市户籍家庭：已有1套住房的本市户籍居民家庭、在市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。非本市户籍家庭：能够提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；拥有1套及以上住房的、无法提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市市区范围内向其出售住房。15贵阳细则太原细则哈尔滨细则特征：限购规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保

19、险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。特征：限购范围为本市市辖六区限购规定：对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳

20、证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。特征：限购范围为中心城区一环内限购规定：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，自实施意见实施之日起至2011年12月30日内，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。16宁波细则特征：外地居民限购标准为两年内累计纳税一年以上限购规定：在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户

21、籍居民的家庭，下同)、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。天津细则特征：从市区限购到全市性限购、异地客户完税证明累计而非持续一年者可新购本市户籍家庭：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成

22、年子女，下同)、限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、要暂停向其售房。非本市户籍家庭：能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。17广州细则特征一：本市居民限购三套房，非本市居民限购二套房限购1套房：对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本

23、市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停发售：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。限购范围：从化、增城将纳入限购范围。特征二：扩大限购范围限购范围：从化、增城将纳入限购范围。已通过，尚未落定18各城市细则对比192011年，第一轮调控已经启动，且进一步升级；常态化的房地产调控也就此拉开帷幕。2011三大调控的重点，集中在限购升级，信贷环境持续收紧，以及房产税试点的开征 。从对市场的影响来看，短期在于“限购效应”；而中长期，则要关注房产税与信

24、贷环境。政策小结政策回顾与分析20一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则21房产税研究房产税重点1征收对象：对增量征税和对存量征税均有涉及。2税率：对处在不同房价水平的住房，实行不同的税率标准。3免税面积：均有一定的免税面积，但免税面积的计算上有差异。22北京09年和10年商品房总均价约为1.65万元/平米，其中2010年商品房成交均价约为2万元/平米；计算家庭为一家三口人。案例1：张先生在北京市天润福熙大道的一套2居室，单价3万元/平方米，面

25、积为120平方米，总价为360万元，为家庭名下第二套住房，市区还有一套60平方米的老房子。重庆算法：0元/年上海算法：0元/年非高档住宅，免征房产税。张先生家庭总住房面积为180平米，不予征收房产税非高档住宅，免征房产税。新购商品房价格在全市均价的2倍以下，税率为0.4%，家庭住房总面积340平米，扣除180平米，还有160平米。这样，李先生的应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价70%税率=160平米3万元/平米70%0.4%=13440元。案例2：李先生新购北京市天润福熙大道的一套4居室，单价3万元/平方米，面积为280平米，总价为840万元，为家庭名下第二套住房，市区内还有一套60平方米

26、的老房子。重庆算法：27000元/年上海算法：20160元/年对高档住宅征收房产税。新购高档住宅免税面积为100平方米，则应税面积为20平方米。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率=20平方米3万元/平方米0.5%=3000元。张先生家庭总住房面积为180平米，不予征收房产税房产税研究房产税案例计算重庆算法：0元/年上海算法：13440元/年模拟北京出台房产税征收范围，新购商品房为家庭第二套及以上住房，或者新购商品房属于高档住宅，即征收房产税。高档住宅判定为均价高于2.5万元/平方米。（税率等按照重庆、上海标准计算）张先生对高档住宅征收房产税。新购高档住宅免税面积为100平方米，则应税面

27、积为180平方米。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率=180平方米3万元/平方米0.5%=27000元。如果按照高档住宅线上判定，拟定税率为不减免的0.6%。这样，李先生的应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价70%税率=160平米3万元/平米70%0.6%=20160元。李先生重庆算法：3000元/年上海算法：0元/年23上海标准：0元因为是首次置业，所以免征房产税。案例A：假设张先生，二次置业。在天津市河西区购买了一套单价3万元/平方米的两居室的高层，面积为120平方米，总价为360万元，为家庭名下第二套住房，市区内还有一套100平方米的老房子。上海标准：5040元/年 因为是第二

28、套房，家庭住房总面积为220平米，扣除180平米（人均60平米）的免税面积，就是40平米作为征税面积。房价是天津平均房价的2倍以上，税率0.6%。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价70%税率=40平米3万元/平70%0.6%=5040元。重庆标准：3000元/年因为交易房价是平均房价的2倍以上属于高档住宅，而低于平均房价的3倍，因此房产税税率为0.5%，按照扣除100平米的免税面积，20平米作为征税面积。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率=20平方米3万元/平方米0.5%=3000元。持有环节税费交易环节税费五年以内卖出： 370000元买进环节=契税（非普通住宅，普通住宅非首套3

29、%）=108000元卖出环节=营业税（5年以内卖出，全额征收，税率5.55%）+个人所得税（非名下唯一住房，税率1%）=262000元五年以后卖出：170200元买进环节=契税（非普通住宅，普通住宅非首套3%）=108000元卖出环节=营业税（5年以后卖出，差额征收，税率5.55%）+个人所得税（非名下唯一住房，税率1%）=62200元案例B：假设李先生，首次置业。在天津市河西区购买了一套单价3万元/平方米的两居室的高层，面积为120平方米，总价为360万元。重庆标准：3000元/年属于高档住宅，应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价税率=20平方米3万元/平方米0.5%=3000元。持有环节

30、税费交易环节税费五年以内卖出： 370000元买进环节=契税（非普通住宅，普通住宅非首为3%）= 108000元卖出环节=营业税（5年以内卖出，全额征收，税率5.55%）+个人所得税（名下唯一住房，五年内卖出，税率1%）= 262000元五年以后卖出：130200元买进环节=契税（非普通住宅，普通住宅非首套3%）= 108000元卖出环节=营业税（5年以后卖出，差额征收，税率5.55%）+个人所得税（名下唯一住房，且五年后卖出，免征个人所得税）=22200元房产税研究房产税与交易税费案例计算假定天津市内六区平均房价为1.5万元/平方米；计算家庭为一家3口人24注：五年内卖出统一按持有三年后卖出

31、，五年后卖出统一按持有六年后卖出短期投资成本高，最大的成本来源为营业税。短期投资风险大，需要房价年增长3.57%以上才能保本；房屋盈利空间被大幅削弱。由于房产新政的影响，使得希望在5年之内进行房屋流转的客户成本急剧增加，对于一套360万的房子而言其流转成本增加了20万元。房产交易过程中的营业税成为了房产交易中最大的一笔成本。如果投资一套360万120平米的两居，5年内卖出，那么房价平均每年增长3.57%，才能保证投资有所盈利。而如果5年后卖出，那么房价平均每年增长1,86%，即可盈利房产税研究交易环节与持有环节的累加税费将非常可观注：假定新购该套两居室卖出价格为400万元。25政策影响1信号释

32、放2重庆和上海两地房产税征收对象，可操作范围内涉及的面仍然较为狭窄，其出台的意义并不在于征收房产税本身上，它更多地是一种信号，国家对房地产市场加强调控的信号。本次房产税改革试点的出台最大的意义在于政府表明了要将楼市调控坚持到底的坚定决心。从房产税的征收范围和税率标准来看，此次房产税政策还是相对比较温和，由于税率不高、征收面较窄，对于房价的调控力度有限。加大投机购房者的购房成，减弱其购房热度。刚需购房者会因此产生观望情绪。市场影响房产税的征收变相加重了房屋持有的成本，会影响到租赁市场，导致房价租金涨高。房产税转嫁到成本里，或将变相抬高房价。3转嫁效应一系列针对住宅市场的政策将会给商铺、写字楼市场

33、的发展提供一个好的机遇。4机遇分析房产税研究虽然目前从两地征税细则来看税率较低且覆盖人群有限，但未来随着税制的逐渐完善，如果调控楼市需要，政府完全可以逐步提高税率或将征税范围扩大至存量房。长期来看，房产税对市场的具有一定的震慑力量。房产税结论26一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则27当前经济环境中度通胀环境将长期存在；谁不与通胀共舞，谁将被消灭月份CPIPPI当月同比增长当月同比增长2011年01月份104.94.90 %106.66.60

34、 %2010年12月份104.64.60 %105.95.90 %2010年11月份105.15.10 %106.16.10 %2010年10月份104.44.40 %1055.00 %2010年09月份103.63.60 %104.34.30 %2010年08月份103.53.50 %104.34.30 %2010年07月份103.33.30 %104.84.80 %2010年06月份102.92.90 %106.46.40 %2010年05月份103.13.10 %107.17.10 %2010年04月份102.82.80 %106.86.80 %2010年03月份102.42.40 %1

35、05.95.90 %2010年02月份102.72.70 %105.45.40 %2010年01月份101.51.50 %104.34.30 %2009年12月份101.91.90 %101.71.70 %2009年11月份100.60.60 %97.9-2.10 %2009年10月份99.5-0.50 %94.2-5.80 %2009年09月份99.2-0.80 %93-7.00 %2009年08月份98.8-1.20 %92.1-7.90 %2009年07月份98.2-1.80 %91.8-8.20 %居民消费价格指数CPI走势工业品出厂价格指数PPI走势自2010年7月起，CPI突破3%

36、，并持续在5%徘徊；同时PPI持续高位运行，未来将对CPI有明显传导作用。中国进入中度通胀期，且将长期存在。28数据上调时间存款基准利率贷款基准利率调整后调整幅度调整后调整幅度2011年02月09日3.00%0.25%6.06%0.25%2010年12月26日2.75%0.25%5.81%0.25%2010年10月20日2.50%0.25%5.56%0.25%2008年12月23日2.25%-0.27%5.31%-0.27%2008年11月27日2.52%-1.08%5.58%-1.08%2008年10月30日3.60%-0.27%6.66%-0.27%2008年10月09日3.87%-0.2

37、7%6.93%-0.27%2008年09月16日4.14%0.00%7.20%-0.27%2007年12月21日4.14%0.27%7.47%0.18%2007年09月15日3.87%0.27%7.29%0.27%2007年08月22日3.60%0.27%7.02%0.18%2007年07月21日3.33%0.27%6.84%0.27%2007年05月19日3.06%0.27%6.57%0.18%2007年03月18日2.79%0.27%6.39%0.27%2006年08月19日2.52%0.27%6.12%0.27%2006年04月28日2.25%0.00%5.85%0.27%2004年10

38、月29日2.25%0.27%5.58%0.27%2002年02月21日1.98%-0.27%5.31%-0.54%当前经济环境通胀之下，利率进入上升周期自2010.1.18日以来，存款准备金率共上调8次，已达到19.5%，累计升幅达到400个基点。从2010年10月起连续三次加息，加息频次密集，利率已经进入上升通道。货币环境已呈现明显紧缩。金融机构1年期存贷款利率走势2011.2.24 存款准备金率：19存款准备金率走势存贷基准利率走势29目前中国利率已进入上升通道，加息将通过提升开发商资金成本、需求者购房成本，使供求关系放生改变、抑制房价，初期影响虽然较小，但连续加息后将形成累加效应与利率提

39、升预期；将对市场有明显影响。加息影响借贷资金成本上升银行存款利率上升流动性收紧开发商需求者加快销售回笼资主动跟进首套需求改善需求保值型需求通常要到加息实现累计效应后，市场出现明显波动资金紧张资金较宽松量价平稳购买力较弱的暂时观望购买力较强初期受影响小初期受影响较小多次加息后跌初期对不同档次物业影响不同加息初期单纯从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调整开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、抑制房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、形成累加效应与利率提升预期。当前经济环境利率对于供求双方均有抑制30以张先生在不同时间

40、购买一套房子，以贷款100万元为例，其在不同时间还款额如下：2011.02.09后与预测利率调整后对比2008.12.23与2011.02.09调整后对比当前经济环境利率累计上调后，购房负担明显提升时间 1-5年贷款利率（%） 5-30年贷款利率（%） 购房套数 首付款比例（%）贷款金额（万元） 贷款利率（%） 贷款20年 贷款30年 月还款额（元/月） 房款总额（万元） 月还款额（元/月） 房款总额（万元） 2008.12.23后 5.765.94首套 201005.947129.74171.115956.98214.45二套 201005.947129.74171.115956.98214

41、.452011.02.09后 6.066.6首套 301006.67514.72180.356386.59229.92二套 601007.267909.82189.856828.55245.83根据未来CPI7.68首套 3010088364.4200.757337.65264.16预测利率水平 二套 601008.88869.04212.867902.74284.50贷款年限 月均还款差额及涨幅 首套差额（元/月） 涨幅（%） 二套差额（元/月） 涨幅（%） 20年 849.6811.3959.2212.130年 951.0614.91074.1915.7贷款年限 月均还款差额及涨幅 首套差

42、额（元/月） 涨幅（%） 二套差额（元/月） 涨幅（%） 20年 384.985.4780.0810.930年 429.617.2871.5714.631多管齐下，房地产市场将承受巨大压力，市场或将进入速冻期。从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧缩；调控着手点“堵”大于“疏”，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的当前政策与经济环境呈现出“去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性”信贷税收房产税限购规范货币紧缩32一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈201

43、1市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则33从周度成交数据来看：2月，受春节及政策的双重影响，大部分城市成交下滑至谷底！数据来源：CRIC注：深圳、广州、杭州、苏州、无锡、武汉、重庆和昆明成交数据为商品房，其余城市为商品住宅2011年市场将演绎如何走势？2010年8月至今各重点城市商品住宅周度成交量走势图(单位:万平方米)近期全国楼市成交骤降当前市场的反馈34调控全面升级，楼市将进入速冻期全国楼市已经进入速冻期，调控时间将比以往更长；市场回稳最终看政策，市场调整幅度越大，政策放松可能性越大。2011市场趋势预判 企业：大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力

44、更强 成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续半年到一年。 房价：将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅。 产品：改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。 城市：一线二线冲击大，三四线受影响相对较小 机会：时间机会：下半年可能存在市场机会，但窗口期很短；产品机会：小户型、中低价仍存在发展空间；城市机会：三四线城市相对影响较小；模式机会：商业、旅游地产开发35企业：四类企业抗风险能力强由于新一轮调控政策力度再次加强，市场将快速进入冰冻期，预计半年后，一部分企业资金面压力将逐渐出现。但尽管如此，我们认为大型房企、高周转企业、央企和专注于三四线城市的四类企业受政策冲击较小，相比其竞争对手更

45、具有抵御调控周期的能力。政策因素2008-2010年135家上市房企平均资产负债率变动情况2008-2010年135家上市房企加权平均净负债率变动情况数据来源：企业定期报告1.大型房企:大型企业由于扩大规模、高周转等经营上的要求，资产负载率较高，资金压力大，但短期不会出现资金链问题。2011市场趋势预判362.高周转企业：数据来源：CRIC企业09年前3季度存货周转率（%）2010年前3季度存货周转率（%）2010年前3季度总资产周转率（%）2010年前3季度销售净利润率（%）2010年销售金额（亿元）2010年销售面积（万平方米）万科0.24 0.13 0.14 17.09 1026847保

46、利 0.16 0.14 0.15 14.40 660723金地0.10 0.16 0.17 14.35 280233招商 0.12 0.18 0.19 18.66 143102企业09年中期存货周转率（%）2010年中期存货周转率（%）2010年中期总资产周转率（%）2010年中期销售净利润率（%）2010年销售金额（亿元）2010年销售面积（万平方米）中海0.18 0.15 0.14 28.72 578530恒大0.05 0.73 0.35 12.28 527831碧桂园0.30 0.28 0.17 14.99 330600富力0.20 0.13 0.10 10.11 321247A股典型高

47、周转企业港股典型高周转企业在市场形势面临严峻的情况下，高周转企业资产运营能力强的优点就显得尤其突出，由于这类企业存货周转率和总资产周转率均高于行业平均水平，使得其当前资金面相比其余追求高利润的企业来说充裕得多，这将令这些企业在未来市场进入持续调整周期后具备更稳健的经营空间，抗风险能力也更强。企业：四类企业抗风险能力强2011市场趋势预判374.专注于三四线城市的企业：相比一、二线城市来说，三、四线城市受政策调控的影响明显较小，市场需求活跃度较高；另外，在一、二线城市受到政策严厉打压的情况下溢出的投资资金也极有可能转入发展潜力更大的三、四线城市。在这样的前提下，预计三、四线城市楼市抗跌性将逐渐显

48、现出来，对于在这些城市深耕的房企来说，这无疑意味着相对稳定的经营预期。央企2010年新增土地建筑面积2010年新增土地成交总价2010年新增土地楼面单价中建集团421.69184.074365.05中海地产987.89224.262270.11华润置地373.7794.112517.97中信地产210.71149.97114.04保利地产1724.82537.93118.59招商地产175.5190.615162.82企业进入城市三四线城市占比荣盛发展南京、沈阳、长沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯郸、聊城、湛江、临沂、沧州、石家庄等67%宝龙地产青岛、烟台、淄博、宿迁、泰安、蚌埠、盐城、常州、苏州、杭

49、州、太仓、无锡、新乡、洛阳、郑州、成都、武夷山、福州、厦门等63%主要央企2010年新增土地列表单位：万平方米、亿元、元/平方米主要专注三四线城市企业列表3.央企：相比民营企业来说，央企的政治背景使得其在土地、融资等方面具有得天独厚的优势，在政策调控背景下具有更强的抗压能力。企业：四类企业抗风险能力强2011市场趋势预判38成交量预计将有明显的下滑：新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量将出现明显萎缩，预计较2010年下滑幅度将在2030%。房价基本不可能上涨：受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国

50、房价将以下滑走势为主。成交：成交量出现明显萎缩，房价缺乏上扬动力2011市场趋势预判39受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。改善型产品受冲击较大，刚需产品影响较小购房需求投机需求投资需求改善性需求刚性自住需求中低档、小户型价跌量平差别化信贷与限购政策的滤出效应中档物业价微跌量缩高档物业价平量无投机、投资、改善需求自住刚需2011市场趋势预判40一线城市二线城市三四线城市一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主。受政策调控范围的扩大营销，未来二线城市受冲击加大，尤其是部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，将出现量价齐跌。未来

51、三四线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看将相对平稳；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，抗跌性尤其明显。量跌价平政策因素资金运动规律抑制部分高房价城市房价过快上涨由高风险城市流向低风险城市量价齐跌量价平稳调控压力下，未来城市结构将有所改变。一线、二线城市受政策冲击较大，成交量将出现明显下滑；三四线城市不是调控的重点，将借此论市场调控之机，迅猛成长。城市结构发生变化2011市场趋势预判412011年房地产市场将进入较长时间的低迷，但仍不乏机会点。机会：2011年市场仍可能存在四类机会时间性机会下半年产品性机会小户型、中低价2011年可能存在的 机会点城市性机会三四线城市模式性

52、机会商业、旅游地产开发2011年楼市四大机会点2011市场趋势预判42旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品则由于不在政策调控之列，受冲击较小，甚至可能迎来快速发展期。机会：商业、旅游地产开发存在机会2011年政策调控，将使房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至20%或以上。企业名称 商住投资比例目标万科地产除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套华润置地华润计划未来投资物业对总盈利的贡献达到20%30%5、6年

53、以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右复地集团商业地产的投资要占集团约20%的比例保利地产保利将商业物业投资比例增大到总体投资30%富力地产商业地产的目标是使其在集团总资产中占有20左右的比例2010年后，富力拟将商业地产的面积扩展到200万平方米龙湖地产预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%中粮地产未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上金地集团未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体将突破金地以往拿地时商业比例10%的限制远洋地产2015年，远洋地产在商业地产领域将达到

54、百亿元的经营目标表：典型企业商住比例目标情况列表2011市场趋势预判43一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则44应对策略三看三调，三五月市场表现是关键今年政策调控固然“突然”、“力度大”，但回顾去年4.17新政我们认为政策效果关键仍取决于政策执行力度。市场“三看”市场表现：消费者是观望还是继续出手，企业是降价促销还是保持现状地方政府表现：地方政府执行力度是否彻底中央表现：经济整体走势和中央财政收入状况，将决定中央是否有决心将房地产调控贯彻到底

55、企业“三调”调整价格：适时回调价格以促进销售，确保现金回流及资金链的安全调整供应：根据市场表现，适时调整年度供应计划，踏准推案节奏调整销售目标：根据市场表现，适时调整年度销售目标2011年市场走势，3、4、5月份的市场表现是关键，此后市场走势将会逐渐明朗。如果3、4、5月份市场表现不理想，企业有必要适时调整。 45高流量项目，要灵活运用价格策略面对如此市场环境，以万科、恒大为代表的快速周转型开发企业，必然采取灵活价格策略，其将对市场价格预期产生明显影响。由此，高流量项目须把握市场动态，灵活运用价格策略，占据市场优势竞争地位。10年1月国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷10年4月10年9月2010年5月5日，恒大全国实行8.5折优惠促销，率先打响第一轮价格战。2010年11月5日，恒大还推出了“全国联销10亿元大优惠活动”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。2010年11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源。深圳的万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山项目也推出了优惠10万元和8万元的举措。2010年6月8日，绿地集团宣布，6月30