房产面积测算（PPT）

1、房产面积测算作者：哈丽娅.托合塔尔指导老师：潘 海 燕引言 房屋是人民生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人民生产生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表达，必须经过房产测量，所以房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍，保障产权人合法权益的重要依据，也是发展房地产业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。第一章 绪论 房产面积测算是以测绘知识作为开展房产面积测算工作的指导思想，其目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。 同时房产面积测算是一项技术性强、精

2、确度要求高的工作，关系到国家、开发商、消费者和权利人的切身利益，是整个房地产测绘中非常重要的组成部分。因此，我们要有一系列正确的、合法的、科学的房产面积测算的方法、测算的精度以及测算的规定和规则。第二章 房产面积测算的内容 房产面积测算均指水平面积的测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算，使用面积测算，产权面积测算，共有面积的测算与分摊，房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算与用地面积的测算。21房产测量的基准 测量基准是测绘过程及测绘成果所有基准的总称，国家标准房产测量规定中所讲的测量基准只包括房地产测量过程中及其成果有直接使用的基准，主要是坐标系统

3、和高程基准。211房产测量的坐标系统 房产测量应采用1980年西安坐标系或地方坐标系。采用地方坐标系时，应和国家坐标系联测。房产测量的坐标系统是房产测量的测算基准和起算基准，它由参考椭球、定位和定向以及大地点的大地数据组成。212高程测量基准 房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985年国家高程基准。 22 房产测量的一般规定221房屋建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 222房屋使用面积 房屋使用面积系指房屋户

4、内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 223房屋产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 224房屋共有建筑面积 房屋共有建设面积系指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。 225房屋占地面积 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。23房产面积测算的方法与精度231坐标解析法 坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。 232实地量距法 实地量距是目前房地产测量中最普遍的面积量算方法，在量算房屋面积

5、时，现在都是采用实地量距法；在量算房屋用地时，也可以使用实地量距法。 对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，我们都是用卷尺或测距仪直接量取边长，很简单地算出其面积。对于不规则图形的面积量算时，我们可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，用简单的加减法算出其面积。233图解法 图上量算面积的方法很多，最简单的方法是求积仪法，但求积仪法精度太低；还有常用的几何图形法，即在图上量取有关图形的长度计算出图形的面积，也可量取图形的坐标计算图形的面积。但这些方法都因精度太低，房产测量几乎都不采用。234房产面积测算的精度 根据房产测量的规范中对精度的要求，考虑到现在的量边器具和

6、技术条件以及目前的需求，还有今后发展的要求，我们把固定误差的精度等级系数定为2，把比例误差的比例系数的精度等级系数定为3，然后加以处理和凑整。 房屋面积中误差的系数房屋面积精度等级边长误差中的固定中误差mo(m)精度等级系数边长误差中比例中误差系数 m d/D精度等级系数一 级0.0121/30003二 级0.0221/10003三 级0.0421/3003表1 房屋面积测算的中误差与限差房屋面积的精度等级房屋面积中误差房屋面积误差的限差一 级（0.01+0.0003S） （0.02+0.0006S） 二 级（0.02+0.001S） （0.04+0.002S） 三 级（0.04+0.003S

7、） （0.08+0.006S） 表2 各级房屋面积的限差比较房屋面积一级精度二级精度三级精度限差相对误差限差相对误差限差相对误差600.191/3160.431/1400.981/611000.261/3850.601/1671.401/711200.291/4140.681/1761.601/751500.331/4550.791/1901.881/802000.401/5000.971/2062.331/865000.751/6671.891/2654.791/10410001.231/8133.261/3078.521/117表3对应于房屋面积误差的边长测量误差限差房屋面积的精度等级边长

8、测量的中误差边长测量误差的限差限差计算举例D=1000D=2236D=31623D=5000一级（0.007+0.0002D）（0.014+0.0004D）002002003003二级（0.014+0.0007D）（0.028+0.0014D）004006007010三级（0.028+0.002D）（0.056+0.004D）010015018026表424房屋建筑面积测算的有关规定241计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件 根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：应具有上盖；应有维护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2.20 m或2.20 m

9、以上；可作为人民生产或生活的场所。242计算全部建筑面积的范围 计算全部面积的包括：层高在2.20米以上的房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及楼梯间、电梯间；通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯；房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等，以及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位；挑楼、全封闭的阳台、属永久性结构有上盖的室外楼梯、与房屋相连的有柱走廊（有两根以上柱），两房屋间有上盖和柱的走廊、房屋间永久性的封闭的架空通廊；作为房屋外墙的玻璃幕墙、金属幕墙等。 243计算一半建筑面积的范围 计算一半的包括：未封闭的阳台、挑廊；属永久性结构、无顶盖的室

10、外楼梯；有顶盖不封闭的永久性的架空通廊等； 244不计算建筑面积的范围 不计算建筑面积的包括：层高小于2.20米的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下室、半地下室及底层杂物间、车库等；骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分；房屋的天面、挑台、公共晒台、露台，天面上的花园、泳池、水池；类似“平改坡”屋面等为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位；房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、挑廊（若架空通道、消防通道、阳台、挑廊与其上盖相距三个层高以上，均视为无上盖）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。 25房屋共有建筑面积251

11、共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为本幢服务的公共用房、管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车库、车棚、为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。252 共有共用面积按比例分摊的计算公式 S i=KS i K = 253可以分摊的共有建筑面积254不应分摊的建筑面积255 共有面积的处理原则256共有面积的所有权与使用权257共有建筑面积的分类与确认

12、通过对某些房产测绘单位的调查发现，为工作便利，测绘工作者通常会先将共有建筑面积根据其在使用功能上的不同，分成三类：全幢共有共用的建筑面积；功能区共有共用的建筑面积；层共有建筑面积。共有建筑面积分摊认定表幢号 丘号 房产分区号 房产区号座 落房屋类别房屋产别房屋结构层 数建成年代总建筑面积总分摊面积总分摊系数序号层号共有建筑面积名称共有面积分摊办法备 注表5ABG1G2G3G4G5/综合楼立面图图 126套面积计算与共有建筑面积的分摊 商品房按“套”出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。 261整幢房屋建筑面积 整幢房屋建筑面积系指房屋外

13、墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20 米以上（含 2.20 米）的永久性建筑。 262套内建筑面积 套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 263套内使用面积 套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 264套内墙体面积265阳台建筑面积266套内阳台建筑面积267共有建筑面积268共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 269应分摊的共有建筑面积 应分摊的共有建筑面积为套内

14、建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。 第三章 房产面积测算的软件（广州开思SCS H2002房产测绘与管理系统）31房产三友系统简介 SCS H2002 (简称“房产三友”) 是广州开思测绘软件有限公司在已有产品房产面积分摊（MJFT） 的基础上，根据房产测量规范（GB/T 17986.1-2000和GB/T 17986.2-2000） 重新开发的产品。 该产品由三个子系组成：房产数字化测绘子系统；房屋勘丈与面积分摊子系统；房产信息管理子系统。32房屋勘丈与面积分摊子系统 本系统面向房屋勘丈图形进行套内面积和公摊面积标识和分摊导引；包括本层局摊、标层全摊、跨层分摊、归类分摊以及多级分摊和团结户

15、分摊，复式楼、单产权人多套房的分摊，灵活通用。在这个过程中的面积计算、面积系数和分摊系数的确定，以及分摊计算和面积汇总列表均能自动完成； 能够方便处理复杂情况，如：偏轴墙、加厚墙；能够自动处理复杂图形的面积量算和分摊，如：井、岛、曲线等类型的面积区域；对外墙面积提取，不受墙体种类、形状限制，任意形状的墙面积计算准确快捷。 非常方便问题的查找和错误的修改，并不影响过程绘图合计算； 楼层管理方便直接直观； 房屋勘丈完成后，即能自动生成房屋立体透视图，又可从不同的角度观察，检视是否有漏画。 分摊过程模拟人面向对象，只要指出谁（某公摊）给谁（某套内）分即可，后续出图和报表过程均自动完成。一幅图形文件，

16、包含了所有的图形信息和分摊信息，是操作、管理（包括修改变更）极为简单明了。第四章 有关房屋面积测算的实例41房产面积测算工作的方法和作业流程 以下是我对某地区五层住宅楼房产面积测算的实例进行的简单分析。首先是有一定测量资质的单位按照一定的技术指标例如：GB/T17986.12000房产测量规范第1单元：房产测量规范，GB/T17986.22000房产测量规范第2单元：房产图图式。根据委托方提供的建筑设计施工图、委托协议书，和测量单位的测量人员实地考察，勘测的材料及采集的数据。来进行房产面积测算工作。 1）根据房屋设计平面图，结合实地采集的数据，应用广州开思SCS H2002房产测绘与管理系统中

17、的“房屋勘丈与面积分摊子系统”绘制房屋勘丈图，标识房间号和公摊面积区，由软件自动计算面积。2）户套内建筑面积：户与相邻户分隔墙中线与户与公摊区分隔墙中线所形成的闭合图块的面积再加上阳台面积（阳台面积按外墙线测算）。3）户建筑面积：户套内建筑面积+户分摊的共有建筑面积。4）根据各房间与公摊区的面积标识，通过分摊方法的操作，直接进行面积分摊计算，软件自动依据分摊方法计算出各房间的建筑面积。5）根据房产测量中的分摊原则进行共有面积分摊。42实例的分析 住宅楼一层和地下室平面图图 2某地五层住宅楼地下室共有建筑面积分摊表户型号套内建筑面积分摊系数公摊面积总建筑面积143.520.1211355.274

18、8.79242.940.1211355.2048.14342.940.1211355.2048.14443.060.1211355.2248.28合计172.4620.89193.35表6 某地五层住宅楼一至五层共有建筑面积分摊表户型号套内建筑面积分摊系数公摊面积总建筑面积194.290.12113511.42105.71293.240.12113511.29104.53393.240.12113511.29104.53493.240.12113511.29104.53合计374.0145.29419.30表7 住宅楼五层和阁楼平面图图 3某地五层住宅楼阁楼共有建筑面积分摊表户型号套内建筑面积分摊系数公摊面积总建筑面积138.400.1211354.6543.05237.820.1211354.5842.40337.820.1211354.5842.40437.820.1211354.5842.40合计151.8618.39170.25表8 第五章 结论51房产面积测算中存在的问题 房屋面积如何计算，一直困扰着购房者。房屋面积测算体系的不规范，面积标准的不统一，更使得群众为房屋面积的问题皱眉。目前，商品房面积测算的现状是，购房者只能看到最终的面积数字，无法了解其具体的测算过程、测算