长株潭一体化新产业融园项目可行性研究_65PPT

1、项目可行性研究（初稿）“长株潭一体化新产业融园”（暂定名）0第一章 项目概况 2第二章 项目需求分析 11第三章 项目SWOT分析 15第四章 项目总体规划 23第五章 投资估算与资金筹措 37第六章 财务与敏感性分析 45第七章 社会效益分析 51第八章 风险分析及预防 55第九章 需政府支持事项 60第十章 可行性研究结论与建议 63附：项目建设规划总平面图（等方案确定后再设计）目 录1第一章 项目概况项目背景项目梗概项目拟建位置项目提出的依据2一、项目背景早在90年代，面对易家湾及周边地区的经济落后局面，作为湘潭的民营企业家，湖南晟阳实业有限公司董事长宋鼎寿先生十分痛心，强烈的社会责任感

2、促使他想改变这种现状，萌生把该区域建设成集新型产业、商贸物流、商务会展、旅游观光于一体的经济开发区，但由于受到当时发展条件的限制，计划暂时搁浅；2000年初，宋鼎寿先生组织了有关专家，召开了“易家湾全国钢材销售中心”项目的务虚会议，会议上提出了将昭山开发区进行整体规划、分期实施、滚动开发，在开发理念上形成新型产业、市场区、第三产业、高级住宅区及水上娱乐区等五大功能区的想法，由于种种原因，构想未能实施；2006年，随着融城步伐的加快，宋鼎寿先生决定抓住“长株潭经济一体化”的良好发展机遇，在充分研究了国内外各区域经济发展的成功经验后，想法日渐完善：以市场需求为导向、紧抓信息脉搏，首先打造一个工业品

3、交易平台，以块状经济优势，形成产业与资源的优势互补，从而带动区域产业发展，并与旅游、物流、信息、会展等产业相结合，形成交易平台与相关产业的良性互动。待时机成熟后，在政府的领导和统筹下，逐步将周围的优势产业形成整体，建设“长株潭一体化新产业融园”，形成一个有旺盛生命力的“区域经济圈”；2006年10月，宋鼎寿先生的想法得到了湖南南天实业有限公司、湖南中湘实业有限公司的一致认同，三家企业准备联手实施这一想法，并开始着手对项目的可行性进行研究。3二、项目梗概1、项目拟用名称：长株潭一体化新产业融园2、项目占地面积：约3000亩3、项目初步设想利用易家湾得天独厚的铁路、公路、港口、货运等交通优势，以“

4、物流兴市场”的战略，以发展当地经济为指导思想；以“高起点规划、高标准建设”的总体要求，充分发挥和利用产业优势、配套设施优势、交通区位优势，全方位提升项目的服务功能，打造成一个立足长株潭、面向省内外，具有持续盈利能力、无限发展潜力与广阔成长空间的工业品交易平台。5、项目发展方向项目发展成熟后，将紧跟长株潭一体化的步伐，在政府的领导和统筹下，以政府为主导，以民营资本为依托，以市场为主体，实行企业化运作，集合周边的优势产业，建设“长株潭一体化新产业融园”，集新型产业、商贸、物流、会展于一体，使项目成为长沙、株洲、湘潭三市融城的纽带和极具竞争力的区域经济中心，促进区域经济一体化。并最终将项目打造成全省

5、乃至全国工业品交易、物流、信息和集散中心。5、投资主体：该项目将由湖南南天实业有限公司、湖南中湘实业有限公司、湖南晟阳实业有限公司联手打造。4三、项目拟建位置 项目地处长沙、株洲、湘潭三市的交汇地，长株潭一体化的中心位置。距长沙30公里，湘潭17公里，株洲21公里，交通四通八达，既可承东启西，又利于北上南下，占尽地利。（将附位置图，并标注铁路货运站、公路、港口）5四、项目提出的依据1、2002年3月长株潭城市群CDS最终报告2、2002年6月25日湖南省人民政府下发的长株潭产业一体化规划3、2005年3月长株潭城市群区域发展规划4、2006年湖南省国民经济和社会发展十一五规划纲要 5、2006

6、年4月中共中央、国务院关于促进中部地区崛起的若干意见6、2006年6月28日，第一届长株潭三市党政领导联席会议上签订的长株潭区域合作框架协议7、长沙市城市总体规划(2003年至2020年)8、株洲市城市总体规划（2006年-2020年）9、湘潭市易家湾镇总体规划 61个市场和2.5万家工业企业共生共荣；1个市场衍生出了10万家服务业企业；1个市场带动了周边地区30万农村劳力就业，每年输出来料加工业务货值100多亿元。 这个现象源自浙江义乌小商品市场。义乌市场从打造小商品交易平台到今天的“义乌现象”，从“块状经济”到形成 “义乌经济圈”，是义乌人凭借“市场带动工业，工业支撑市场，市场与产业联动”

7、的独特发展路径，让市场变成了一座巨大的反应堆，引发了资本、人力、信息等生产要素的连续裂变，变出了一个开始以第三产业占主导地位的现代产业结构，变出了一个能引领国内外消费潮流的现代小商品制造业，变出了一个辐射浙江、接轨国际的“义乌经济圈”。 “接轨义乌”，现在已成为周边县市的共同战略，许多县市都把快速通道修到义乌，拉近与义乌的距离，以尽快接受义乌市场的辐射。目前义乌市场的辐射范围已从浙中地区扩大到衢州、丽水及浙赣闽的交界地区，乃至更远的区域；扩散方式从单一的来料加工转向资金、技术输出和产业链延伸；扩散的领域从商品加工发展到旅游开发、物流建设和人员培训。相关链接1、浙江义乌小商品市场-裂变效应创造巨

8、大产业价值7相关链接2、 “无中生有”乐从三市场年卖310亿 佛山市顺德区乐从镇，这个仅78平方公里的小镇，2005年工业产值65亿元，但商业销售却高达310亿元，镇级可支配财政收入4亿多元。国家统计局2005年对中国经济实力千强镇排名显示，乐从镇排在了第32位。从以上数据可以看出，乐从的富不是“造”出来的，而是“卖”出来的。而这310亿主要来自乐从的家具、钢铁和塑料三大市场。现在家具、钢铁、塑料三大市场已经成为乐从的三张“名片”。 不产钢却成为全国最大的钢铁集散地 乐从钢铁市场形成于80年代初期，现已发展成为占地70多万平方米、有各类钢铁贸易公司630多家、钢材深加工企业40多家、相关的从业

9、人员5000多人、各类钢材年销售量超过800万吨的特大型钢铁贸易专业市场，集钢铁销售、运输、深加工、配送、仓储、物流于一体。全国各大钢铁企业如宝钢、鞍钢、武钢等均在市场内设有经销点，是国产及进口钢材的销售集散地。各种品种、规格的钢材资源应有尽有，经营规模居全国首位。中国钢铁工业协会的权威人士曾经由衷地说过：“中国钢铁市场看广东，广东钢铁市场看乐从”。 2005年7月正式华南(国际)物流钢铁交易中心的落成并投入运营，使乐从钢市从传统交易方式向现代物流模式跨越。 无森林资源却有着世界最大的家具市场 乐从的家具市场建筑面积200万平方米，延绵10多里12排26条商业长街，呈“非”字结构浩浩荡荡排列，

10、商场共1437个，从业人员近5万人，经销商3000多家，经营各类家具产品20000余种，汽车日流量达20000台次以上，产品产销量居全国家具市场之冠；市场辐射全国各省、市、自治区以及海外各国。没石油化工企业，却形成华南地区最大的塑料原料市场乐从塑料市场占地面积60多万平方米，驻点经销的商户600多家，年促成塑料贸易额100多万吨，品种近2000种，是华南交易额最高的塑料专业市场和最大的物流中心，被授予“中国塑料商贸之都”。国外大型石化公司鲁石化、吉化、8相关链接“无中生有”乐从三市场年卖310亿（续）上海石化、茂名石化和香港大型塑料贸易公司纷纷进入该市场，市场内的塑料原料占了广东塑料市场的13

11、。乐从塑料市场的价格行情已经成为业内人士的决策依据，成为华南塑料行业的“晴雨表”。乐从三大专业市场的成功经验1、优越的地理位置：乐从镇地处珠三角黄金腹地，是广州通往粤西的咽喉地带，交通四通八达，客观上为乐从商贸流通发展创造了有利条件。2、企业家的有效运作：改革开放后，乐从人抓住机遇、敢为人先，以随机应变的本能及协作抱团意识，通过规范的市场运作使乐从三大市场逐步做大做强。 3、政府有效的引导和推动：为培育和发展三大市场，乐从镇党委、政府一直抱着“创建良好的环境，放水养鱼，藏富于民，让企业有自由发挥的空间”的理念。企业好了，政府才会好，社会才会好。只要不触犯法律法规，政府都支持企业大胆去干。企业遇

12、到困难，政府会尽最大努力帮忙解困。政府始终是乐从企业发展壮大的最可靠屏障。政府在政策上对商贸流通业大力扶持，优化投资环境；通过举办多次大型展会，推动市场的发展，建立了大量客户网络；政府还专门设置“专业市场综合管理办公室”，分别从政府和职能管理部门抽调专职人员组成；为适应乐从三大市场的发展，政府在基础设施建设上也做了许多工作。 乐从经济的奇迹，正是乐从政府的大力支持、有效引导和推动与乐从企业家进取、团结精神相结合的结晶。9 2003年，奥康集团一掷十亿元在重庆璧山构建“中国西部鞋都工业园” ，这是第一个由中国民营企业为主导建设的工业园区，可称“中国民企第一工业园”，它的发展给中国的工业园区发展带

13、来更多新的启示，这是政府的“无为而治”和企业的“有所作为”有完美结合，达到了三蠃的效果增加税收、解决就业、企业赢利。 “中国西部鞋都工业园区”一期工程九百三十七亩，其中奥康生产出口基地的五幢轻钢结构的标准厂房占地一百三十亩、西南鞋材交易中心占地一百五十八亩， “金都鞋业孵化区”轻钢结构标准厂房占地五十亩。 “中国西部鞋都工业园”运用市场化的手段来经营工业园区，因此投资成本相当低，而且配套进度很快，服务非常到位。 2004年2月26日，中国国土资源部、商务部、国家审计暑等多部门组成的调查组，在检查中国各地经济开发区和工业园区时，把“中国西部鞋都工业园”作为了一个重点考察对象。在经过了几天的检查之

14、后，国土资源部的一位副司长表示，园区的建设非常健康，是在认真地做产业，要大力的支持。相关链接3、 “中国民企第一工业园”启示 “工业园区是一个建设周期长，投资规模大，回报慢的项目，一般的企业是不敢轻易涉足其中，所以很多的时候，这种项目只有政府才有能力来统筹安排。”，“一个民营企业敢于勇敢地站出来牵头，而且真正务实地去建设一个工业园区，对于这种勇气和决心，我非常佩服！” 原温州市政府副秘书长、现重庆奥康置业有限公司总经理王运正10第二章 项目需求分析宏观经济需求分析长株潭一体化产业投资需求分析项目所在地经济发展需求分析11一、宏观经济需求分析（1）构筑和提升工工业品专业化市场已成为我国走新型工业

15、化道路的重要内容我国工业的快速发展，客观上为工业品市场的发展提供了坚实的物质基础。目前我国不同规模、不同经营特色的工业品交易市场特征表现为吞吐量大、成交额高、专业特色强。而今，工业品市场发展的内外环境都在发生着巨大变化，从内部来看，交易方式由传统型的集贸市场交易向网上交易等多种交易方式转变；销售对象由原来的以内销为主向内外贸交易转变。从外部来看，世界工业品贸易一体化进程中，贸易磨擦愈演愈烈，构筑和提升工工业品专业化市场已成为我国走新型工业化道路的重要内容。 （2）市场文化已经成为我国商业文化的重要组成部分改革开放以来，市场文化已经成为我国商业文化的重要组成部分。例如：永不落幕的展销会，商流、物

16、流、资金流、信息流的高度集中，万商云集的旺盛人气，中小资本创业的乐园，等等。这些都体现了改革开放的精神，体现了市场经济的精神，已经渗透到千家万户的生活领域。（3）有特色的交易市场是城市个性化特色的体现经过二十多年的发展，我国相当一批交易市场不但为城市创造了财富、创造了品牌，甚至创造了一个又一个城市的辉煌。象义乌小商品城、乐从三大市场、绍兴轻纺城、常熟招商城已经就是城市的名片；北京亚运村汽车交易市场、深圳布吉农产品市场等等也已经成为一道道亮丽的城市景观，这些都已经形成了极富特色的城市个性。所以就一个城市来说，最重要的个性是它的文化和商业个性。因此，在城市改造过程中，应当发展市场特色；在经营城市过

17、程中，应打造带有浓郁文化和商业特征的城市个性化特色。12二、长株潭一体化产业投资需求分析1、加快长株潭结合部的开发是“长株潭一体化”紧迫需要“长株潭城市群”入围中央关于促进中部崛起的10号文件、长株潭被列为“十一五”国家高新技术产业发展重点扶持地区，这给长株潭经济一体化的推进带来了良好契机。长株潭一体化建设的关键是三市在产业结构上的趋异与互补，在空间布局上的组合与协调，在总体水平上的跨越式发展。加快长株潭三市结合部的开发，通过连接三市的核心极强大的吸引力和辐射能力，长株潭三市不仅可以互相促动，协调发展，更能较快实现土地的升值和加快推进三市一体化进程。在长株潭区域合作框架协议中三市承诺，今后将由

18、三市共同建设长株潭优势产业基地、现代装备制造业基地和共建开放招商平台行动方案。湘潭市市长彭宪法在长株潭三市党政领导联席会议上强调，“长株潭三市的合作，要在产业互补、产业集群上取得实质性的进展” 。产业与区域的有效结合，不仅推动地方经济增长，促进地区企业的发展，而且能够快速的提升区域的竞争优势和核心竞争力。2、长株潭产业一体化需要产业融合的平台长株潭三市作为我省重要的工业城市，实力雄厚，是湖南省经济最发达的地区，其产业也将努力向一体化方向发展。工业方面，三市已形成工业门类较为齐全、具有一定经济技术基础和规模的工业体系，规模工业增加值及大中型工业企业数量都占全省总数的三分之一。而培育规范的市场，增

19、强产业内在活力，促进三市市场经济的统一和融合是长株潭产业一体化的必需。因此，构筑“长株潭一体化新产业融园”，为长株潭优势产业提供一个交易和物流的平台，能够有效地促进三市产业的融合，进而加快三市产业一体化的步伐。 3、长株潭大经济圈的形成需要区域小经济圈的融合长株潭大经济圈的形成，势必建立在小区域经济圈的基础之上，是一个又一个小经济圈的融合。项目通过环境、管理和基础设施等方面的整体优势和功能，使之成为市场交易的平台、进而演变成招商引资的基础、产业的孵化基地、经济增长点的培育区，从而有效地融入长株潭经济圈，加速长株潭一体化的进程，促进长株潭产业经济的发展。13三、项目所在地经济发展需求分析1、地区

20、经济的发展需要一个能起到领头作用的优势产业对于一个地区来说，如果能结合当地的资源优势和产业优势，通过有目的地规划，通过培育一个优势的龙头产业，进而进行行业或产业间的链接和组合，建立起相互关联、互相促进、共同发展的产业体系，无疑对该区域充分发挥资源优势和产业优势，加快经济发展速度，提高经济发展质量，实现环境与经济的协调发展具有十分重要的意义。2、昭山开发区的规划与定位需要生态环保的产业来促进其经济发展湘潭昭山旅游经贸开发区旅游资源丰富，开发区定位为生态型城区，以江、湖、库和山峦自然风貌和人文文化特点，建设为环境优美、配套齐全、功能完善的具有时代风尚的生态休闲旅游中心。其产业定位是以商贸、旅游为主

21、，任何非生态的产业与其产业发展政策都是背道而驰，而以贸易为主的“长株潭一体化产业融园”完全契合其地区经济发展的需求。3、当地的旅游业需要其他产业的互补与促进与全省甚至全国知名旅游景点相比，昭山旅游业处于相对弱势地位。因此，需要有其他产业相互补充与促进；义乌小商品市场、乐从三大市场的繁荣促进了其旅游业的发展，昭山的旅游业也可以借助其他产业加以推动，有旺盛生命力的生态产业是其最佳选择。14第三章 项目SWOT分析产业外部环境分析 产业内部条件分析 15一、产业内部条件分析 1、优势（strength） 1、区位与交通优势项目地处长株潭三市融城核心，三条城市交通动脉新建成的长沙大道、建设中的昭山大道

22、、规划中的株洲大道在此交汇。京珠、上瑞高速公路穿境而过，320、107两条国道交汇，湘黔、京广铁路贯穿于此，并设有铁路专用货运站，此站连接湘黔线，区位优势明显；易家湾港区为湘潭港总体规划中的一个重要港区，位于长株潭金三角地带，水位较好，可用深水岸线930米，河宽600-700米，可建12个千吨级码头。几大运输大动脉（湘黔、湘沪、京广、武广、京株、上瑞、湘江航线）位于项目3公里处，项目所在地距黄花国际机场仅40公里，距大托铺机场20公里。2、通讯信息优势长株潭通过实施通讯信息发展得很快，通过实施“165”和“788”工程，三市间大容量、高速率的信息传输平台已经建成，均已实现了电话交换程序化、传输

23、数字化；计算机信息网络已经建成，三市已基本上进入了信息高速公路。3、政策优势目前政府已经设立了以湖南省人民政府省长为组长的湖南省人民政府长株潭经济一体化协调领导小组办公室，对有关长株潭一体化的项目十分重视，项目符合省委省政府关于长沙、株洲、湘潭三市经济一体化的大政方针和宏伟战略目标，能够取得政府支持；项目所在地投资环境宽松，各项政策优惠；按照“交通同环、电力同网、金融同城、信息同享、环境同治”的规划目标，长株潭正积极推进基础设施一体化。164、资源与产业优势长株潭通过大力发展高新技术产业，突出营造园区经济，努力增加工业投入，发展壮大产业集群，工业化进程明显加快。目前，已基本形成了长沙以电子信息

24、、机械、食品为主，株洲以交通运输设备制造、有色金属、化学原料及化学制品、非金属矿物制品为主，湘潭以黑色冶金、机电及机械制造、化纤纺织、化学原料及精细化工为主的产业格局。各具特色的支柱产业，成为推动新型工业化的强大支撑。2005年，三市完成城镇固定资产工业项目投资295.44亿元，占全省的37.4%；完成工业增加值829.76亿元，占全省工业增加值的37.9%，增长16.1%。今年前三季度，长株潭工业优势进一步显现，完成工业增加值718.71亿元，比上年同期增长18.4%，增速比全省平均水平高1.4个百分点，占全省的比重为36.1%，比上年同期上升了2个百分点。5、人力资源优势项目由南天、中湘、

25、晟阳三家企业联手投资打造，将从三家企业选拨最优秀的人才参与项目运作与管理；长株潭聚集了湖南省的优秀人才，40余所高校有30万在校大学生。项目位于处长株潭三市金三角地带，只要制订颇具吸引力的人才政策，完全可以吸纳到所需要的管理和技术人才。6、资金优势南天、中湘、晟阳三家企业有一定的经济基础和良好的银行信誉，也有着广泛的人脉资源，可以很好地解决启动资金和发展资金的问题。资料来源：湖南统计信息网172、劣势（weakness） （1）项目所在地非工业品集中区由于不是传统的工业品聚集区域，项目启动存在一定难度。但通过项目的合理定位和精心策划，加大市场运作和宣传力度，这些困难都会迎迎刃而解。（2）项目没

26、有纳入总体规划根据易家湾的规划，“镇区分为南北两大组团。北组团结合昭山风景区，建设成为风景区生活设施服务区；南组团结合凤形山、仰天湖以及交通枢纽设施，建设成为旅游、商贸、金融、信息区，其中南组团为起步区。” 虽然项目与其规划定位并不相悖，但由于没有在规划前提出，因此没有被纳入总体规划。因此，项目需要得到相关部门支持，以后在详细规划中加以调整和明确。（3）协调难度大长株潭发展的部门分隔、行业垄断等问题依然存在，政府职能尚未完全到位，市场体系有待健全，产业投入机制亟待创新，区域的整体综合优势没有很好地发挥。因此，项目在建设过程中会遇到许多需要协调的问题。解决这一问题的最好办法，就是由三市政府共同成

27、立领导小组，负责项目建设的统一调控及政策指引。（4）工程改造有一定难度部分场地地形起伏不平，工程建设成本较高； 拆迁改造任重道远。18二、产业外部环境分析 1、机会（Opportunity） （1）”长株潭一体化“为项目提供了良好的条件今年以来，省委、省政府在计划安排、项目布局、资金投入等方面继续加大扶持力度，引导要素和资源向长株潭集中，促进长株潭地区的产业集聚，长株潭地区的综合承载和配套服务能力进一步提高。根据长株潭经济一体化的“十一五”规划，三市将抓紧建立“优势地区牵头、跨市分工协作”的发展机制，着力优化产业布局和园区布局，集中打造“两基地、一中心”，加快形成三条经济带。 长沙、株洲、湘潭

28、三市市长签订的长株潭区域合作框架协议中，“共同发展产业集群”占据了近一半的内容。三市承诺，今后将由三市共同制定长株潭创新型城市群建设纲要、创业同治专项资金管理办法，以及建设长株潭优势产业基地、现代装备制造业基地和共建开放招商平台行动方案。尤其是在发展产业集群这点上，三市充满了一致的默契：要抢占先机、创造规模。（2） “中部崛起”战略为项目提供了发展机遇“中原定，天下安”，中央作出了促进中部崛起的重大决策。在中部六省调查报告中，提出“要加快大交通、大流通、大市场建设”。“坚持统筹规划，加快建设并形成铁路、公路、航空和水运布局合理的交通运输网络体系。特别是应解决省际之间、中部地区与各个地区之间的断

29、头路问题，打通省际之间、中部省份与其他经济区域之间的高速公路。”，“加强长江航运建设，加大改造沿江码头和桥梁的投资力度，提高长江干流支流水运能力，发展江海联运，促进沿江对外贸易和经济发展。” 19（3）湖南将打造“物流湘军”，为项目提供了物流平台。湖南省第九次党代会强调要着力构建现代产业体系、物流体系和市场体系，努力把长株潭城市群建设成为重要的现代物流基地。在湘潭市第十次党代会中，市委、市政府再一次提出了打造“湘中南现代商贸物流产业基地”的战略目标。根据产业特点和优势，湘潭确定扶持10个重点物流项目，即立足工业产业，重点扶持钢材、石油、汽车等3个生产资料物流项目；立足湘潭水运优势，重点扶持湘潭

30、港第三方物流项目。湖南省商务厅有关负责人表示，随着湖南工业化的提速，未来几年内，湖南将重点建设以长株潭、怀化、衡阳和岳阳为中心的四大区域物流中心，力争打造一支货畅其流、竞争力强的“物流湘军”。 在物流园区方面，湖南省将整合现有物流资源，重点在长沙、株洲、湘潭和怀化等区位优势明显、辐射范围广泛、商品集散能力强的中心城市筹建物流园区。在交通、水利等方面，3市公路大外环已显雏形，形成了立体化、网络化的现代综合交通体系，基本具备了成为中部地区重要物流枢纽的条件。报告还提出要“加快建立和完善现代市场体系”，“加快建设更高层次的农产品批发交易市场、重要原材料市场、有特色的日用品和工业品市场，逐步形成全国重

31、要的商品集散地和商品交易中心。加强物流基础设施建设，在中部一些城市建设全国现代物流中心。”湖南要在中部崛起的大背景下实现经济崛起，必须抓住机遇，坚持以需求为导向，以市场为龙头，以发展为主线，以效益为核心调整和优化产业结构，力促经济的快速健康发展。 20（4）仰天湖水上公园的建设，将为项目提供良好的外部环境 建设中的仰天湖水上公园是长株潭交界处昭山开发区的重点工程，位于“长株潭一体化实业园”对面。 湘潭市政府将重点围绕建设好仰天湖为目标，建设一个强调自然生态特征、融自然与人文于一体、集旅游、休闲、度假、商务、物流、居住、娱乐、生态等功能于一体的复合型生态社区。利用公园和周边用地产业配套设施等建设

32、的推进，以及昭山大道、昭山景观大道、湘江防洪景观道路昭山段、上瑞高速出入互通等基础设施的完善，全面拉动昭山开发区和城市新区建设。这将为项目提供良好的外部环境。湘潭昭山仰天湖水上公园全景鸟瞰图212、威胁 (Threats) （1）来自本区域市场的竞争目前易家湾周围拥有金三角摩托车市场、长株潭大市场、农贸批发市场、物资交易市场等几块市场，与项目性质相似，可能会构成威胁。但是由于这些市场并没有形成优势产业，也无配套的产业规划，不能有效发挥促进当地经济发展的作用；随着项目的发展，这些市场最终将进入“长株潭一体化新产业融园”的统筹规划，形成产业合力。（2）来自湖南其他市场的竞争。湖南目前有长沙高桥市场

33、、中南汽车大市场、长沙红星市场、三湘大市场、湖南钢材大市场等已经成熟的工业品市场，也有新建的有“现代工业品全新流通模式”之称的万博港工业品超市。（3）来自其他中部城市的竞争。在中部崛起的大好机遇面前，长株潭一体化进程加速，其他城市自然不甘落后，必定会不遗余力地构建“大流通、大市场、大产业” 。 面对群雄争鹿的局面，我们需要： （1）作好项目策划，定位准确、创新机制、量化决策、打造环境，充分吸收国内外园区的成功经验，实施差异化战略，避免重复建设； （2）以订单交易、网络交易和物流配送体系等多元化交易方式，以专一化、特色化、多元化的经营、交易方式，以优越的交易竞争力、仓储竞争力、设施竞争力、管理竞

34、争力，以优质的服务，树立品牌效应，提高自身的竞争力。22第四章 项目总体规划项目发展战略 项目定位与整体构思 项目规划原则 项目管理组织 分区规划及功能说明 项目阶段与步骤 一期项目推进工作计划表 23一、项目定位与整体构思 1、长株潭一体化工业品交易中心功能定位建设成为促进长株潭一体化进程发展的重要示范性项目。其使命不仅仅局限于整个交易中心的具体运作，而是通过交易平台的建设、物流体系的构建和发展带动区域经济的发展、推动产业的升级、促进城市功能的完善。2、“长株潭一体化新产业融园”功能定位全国最大的、最具竞争力的工业品区域性立体式信息、交易、物流和集散中心。3、项目整体构思在“长株潭经济一体化

35、协调领导小组”的直接领导和组织下，通过民营资本的投入，通过交易基地的建设与发展，带动区域内的基础设施建设和区域内的管理系统建设。按照区域一体化系统建设规划，以物流条件为前提、以交易基地为基础，将优质的商贸及物流企业引入园区，通过服务功能与产业的不同组合，最终形成区域内的产业整合与立体式物流运作平台，即公铁水联运体系、区域工业品交易中心和三城市物流配送中心群等。24长株潭一体化新产业融园区域内最大的工业品运输组织中心区域内联运调控中心 湖南规模最大、品种最全的工业品交易中心中南地区规模最具竞争力的工业品交易及物流信息平台254、“长株潭一体化新产业融园”市场定位总体市场定位“长株潭一体化新产业融

36、园”是充分利用区域内的物流优势，为长株潭的产业发展提供一个广阔的、现代化的交易平台，以工业品交易和物流方式促进长株潭产业一体化的融合，在“流”中服务，在“流”中发展 ，从而建立起“立足长株潭、面向全省、辐射全国” 的新产业融园。具体服务定位“长株潭一体化新产业融园”是通过提供功能齐全的交易服务设施，以满足长株潭市及周边地区的服务需求。主要有以下四个方面的服务定位：以工业品交易中心为基础的交易服务定位 以湖南省制造业的采供物流中心为基础的采供物流服务定位以公共物流中心为基础的物流服务定位以公共配送中心为基础的配送服务定位26二、项目发展战略 1、发展原则整个园区的功能和作用决定了其是一项复杂的、

37、巨大的系统工程项目，园区的建设既需要投入大量资金，又需要不断建设和市场培育，一般需要较长时期。先期建设工业品交易平台、形成规模经济的工业品交易市场，再逐步开发建设“长株潭一体化新产业融园”是一个不断发展、不断完善和逐步拓展的过程。因此，必须从构筑长株潭城市一体化服务方式及区域经济体的角度，重视并加快当前的工业品交易中心的建设与发展；在建设和运营等方面，努力遵循与区域内社会经济发展和当地本身具有的三位一体的良好物流基础相适应的总体原则。2、发展目标依托项目所在地位于长株潭区域中心得天独厚的区位优势、交通优势和长株潭一体化的政策优势，通过工业品交易市场建设、推动长株潭产业的融合，推动区域物流业的发

38、展。在园区内形成国内有影响力的市场（如中南地区金属材料交易中心等）15个以上，核心市场年成交额超过120亿元，当地年税收收入超过3亿元。初步形成以钢铁、石化、煤炭等大类的区域性工业品交易、中转、配送基地和集散中心。吸引一批商贸、仓储企业和工业品批发商入驻，并逐步引入全国性大企业、大集团在区域内建立集散基地、生产基地和分支机构，在当地形成市场旺、物流畅的局面，从而快速推动区域经济的发展。27三、项目规划布局原则 “长株潭一体化产业融园”并非一个简单的基础设施建设项目，而是与交易市场培育、组织管理效率、物流体系构建以及与当地经济发展紧密结合的复合型经济综合开发项目，因此，“长株潭一体化产业融园”的

39、规划布局应遵循“有利于促进长株潭产业融合、有利于与当地的物流优势相结合”的原则。 作为长株潭工业品交易的平台，园区内的工业品交易区，置于项目所在地交通顺畅之处；工业品的流通必然需要物流服务的配套，园区内的物流服务设施应靠近工业品交易区，并考虑与长株潭三市的主通道的便捷连接，以及与当地物流节点如港口、公路、铁路线有效结合。28四、分区规划及功能说明 1、核心功能区规划 “长株潭一体化新产业融园”核心功能区（占地约3000亩）主要包括以下三大区域：（1）交易市场集群区交易市场集群以长株潭三市为主要服务对象，是整个园区中建设规模较大的服务功能区。因此，在区域布局中应将该功能区置于交通便利之处，同时便

40、于与园区内物流中心区的联系。根据湖南湘潭昭山旅游经贸开发区发展规划，建议此区设置于昭山乡建设区内自民俗街至省大理石厂之间的昭山大道的两侧。考虑昭山乡建设区的土地面积以及位置布局，初步设计交易市场集群位于现南天实业及对面临道部分（含现有农资交易中心部分），最终占地面积约600亩，初步包括金属材料交易市场、农产品交易中心、机电产品市场等（详见附件“长株潭一体化新产业融园”规划平面图）。（2）物流中心区物流中心区通过合理布局，兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为“长株潭一体化新产业融园”中运作服务核心功能区之一，物流中心区的服务对象主要是交易市场的客户及分布于长株潭城区外以及周边地区，因此，在

41、区域布局上首先应寻求将该功能区与三市的主通道的便捷连接，其次应考虑与长株潭三市的各大经济开发区联系便捷，同时兼顾与园区内交易市场的联系。根据湖南湘潭昭山旅游经贸开发区发展规划，建议此区设置于昭山乡建设区内京广铁路与现易家湾农业生产资料仓库之间。考虑昭山乡建设区的土地面积以及位置布局，初步设计物流中心区占地面积约1000亩（详见附件“长株潭一体化新产业融园”规划平面图）。29（3）公铁港联运区公铁港联运区为“长株潭一体化新产业融园”的运输中心，从昭山开发区目前的运输组织和布局现状分析，因其独特的地理位置，其服务对象扩大到湖南省其它地区及中南大部分省份，成为湖南的原材料和工业品中转基地，因此，在区

42、域布局上应寻求将该功能区置于现有港口、公路、铁路线周边，同时以现有易家湾铁路牵出线与易家湾货站相连接。由于该区在服务方向与服务范围上与物流中心区有一定程度的重合，因此在实际营运中，应对两区间的内部交流通道予以功能设定，以利于两区功能协调发挥。根据湖南湘潭昭山旅游经贸开发区发展规划，建议将现有易家湾货站及现有港口进行改造，并开发京珠高速易家湾出口，利用园区内的主通道与高速公路连接线相接，形成公铁港联运区。（4）综合服务区在107国道左侧，主要为本项目的就地安置区，并逐步形成为产业融园的生活区与综合服务区，如金融、保险、服务、娱乐、房产等项目。在昭山南侧，以产业融园的经济发展潜力，可规划发展成为高

43、级住宅区，以公寓与别墅项目为主，并建设医院、大型服务会所进行，可为产业融园提供星级酒店和大型会展中心，将有利于产业融园的快速发展。302、园区主通道规划（1）铁路运输通道园区铁路运输通道主要依靠公铁港联运中心与京广铁路连接的铁路专用线建设，应尽快与铁路部门达成一致，在园区设施建设的同时，尽快完成铁路通道的建设，并为可能出现的园区内通道与铁路通道交叉提前作好协调工作和相应建设工作。（2）公路运输通道园区进出的公路运输通道主要由区内主干道以及对外通道连接线构成，开发区内现有昭山大道是园区内的一条重要通道，另还必须建设一条沿生态隔离带东北侧的东南西北走向的、与昭山大道平行贯穿整个园区内主干道及港口到

44、货运仓库的横向主干道，可采用双层级结构，在现有铁路专用线下方建设园区物流隧道，以使物流运作活动尽量与生活区隔离，并使区内各功能区顺利连接国道以及京珠高速公路。（3）园区内通道园区内通道主要考虑各功能区的联系通畅，同时为交易市场通过园区内通道进入长株潭三城市主城区路网提供合理的连接线，在确保配送效率的同时尽量避免干扰城市交通和当地居民生活。 313、园区设施设备配置规划（1）交易市场集群区主体设施：“长株潭一体化新产业融园”管委会大楼、配送中心、各市场集群的门面、消防设施建设、相关的市政设施（水、电、通讯等）建设等；辅助设施：主要是为配送车辆提供的停车场地、调度场地及部分库房建设施，此外还需配备

45、必要的应急修理与服务设施以及特殊需求（因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等）。（2）物流中心区主体设施：以集中布置为主，包括库房建设、消防设施建设。相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求（因服务方式与服务内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等。辅助设施：主要是办公设施、行业监管设施伯海关与检疫等，以及必要的停车场地与调度场地，此外还需配备必要的应急修理与服务设施。（3）公铁港联运区公铁联运中心区拥有进库、进场、进港的铁路专用线及附属配套设施，库房设施与物流中心区大致相同，包括库房建设、消防设施建设。相关的市政设施（水、电、通讯等）以及特殊需求（因

46、服务方式与内容不同所产生的防盗、高低温冷库以及理货区域设置等。堆场区主要用于存放进出公铁港联运的大宗物资，包括堆存场地、中转作业场地。必要的停车场地与调度场地以及必要的应急修理与服务设施。32五、项目管理组织 1、“长株潭一体化新产业融园”管理结构构想：（1）管理与协调机构“长株潭一体化新产业融园”管委会在长株潭一体化办公室的支持下，以湖南湘潭昭山旅游经贸开发区管委会为依托，组建长株潭一体化新产业融园管委会作为园区开发建设的管理与协调中枢。主要职责：主管园区内的行政事物，包括园区规划、内外协调、园区管理、市场完善、环境保护、政策制定等方面工作，并协助和支持湘潭市相关行业管理部门的行业管理；此外

47、，园区管委会还担负着对园区内企业进行协助执法与督促检查的管理功能。（2）建设与运行机构“长株潭一体化新产业融园”建设发展公司以本项目的主要投资人晟湘南天投资有限公司为基础，新组建的“长株潭一体化新产业融园”建设发展公司作为园区的建设与运行机构，根据管委会制定的建设开发规划进行具体的项目建设；主要职责：承担未来配送交易市场、物流中心园区设施的租赁、转卖、维护等经营性活动； 在上述基础上，进入园区的企业在业务开展上独立进行各自的服务运作与经营，在外部环境协调上服从园区管委会的统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设发展公司建立经济关系。332、“长株潭一体化新产业融园”基本运行模式构想以“长株潭

48、一体化新产业融园”管委会为园区运行管理核心。以行政管理与行政服务为主，制定整个园区的发展规划与运行规则，并根据实际需要与形势发展负责对规划及执行情况与运行方式进行调整和提升；以园区建设发展公司为运行主体，以园区建设与园区经营为主，吸引、协助商贸和物流企业进入园区开展物流服务，在入园企业发挥服务功能、开展市场运作的基础上实现园区的正常经营，并承担园区未来滚动发展的任务；以进入园区的企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现园区的功能发挥和园区未来发展的经验、技术、管理和资金的积累，为未来发展创造条件。 34六、项目阶段与步骤 步骤主要任务时间(季度)123420123456项目方案概念设计及

49、可行性分析总体规划方案报批签订土地出让合同、征地招商引资，吸引企业入驻正式业务运作项目里程碑及重要会议3办理各项许可证、核心项目开工建设17进行二期开发项目立项、成立项目公司42007200835七、前期项目推进工作计划表 步骤主要任务时间(月)123460123456投资分析撰写项目可研报告项目立项成立项目公司场地平整委托钉桩项目启动办理各项报建手续项目里程碑及重要会议7总体规划方案设计57市政配套工程设计及评审项目评审,办理规划意见书2007年12项目营销策划招商运作8910招投标项目开工建设36第五章 投资估算与资金筹措项目投资规模投资估算资本运作资金使用计划37一、项目投资规模1、建设

50、模式根据发展设想，“长株潭一体化新产业融园”的建设模式为：以“长株潭一体化新产业融园”管委会及相关制度建设为基础，以三家企业投资的“晟湘南天”为执行主体，利用南天实业现在拥有的土地资源和中湘实业、晟阳实业的资金资源，借助湘潭市政府以及社会各界的共同努力，完成园区物流基础设施（包括库场、信息系统和园区道路系统）建设任务，依靠园区成功的运行换取园区发展的时间和空间以及部分发展资金，实现“长株潭一体化新产业融园”的“分期建设，滚动发展”的终极目标。2、建设规模“长株潭一体化新产业融园”的建设内容包括园区基础设施建设、园区通道建设和交易、物流信息系统建设三大主要任务，其中基础设施建设为分期实施，园区通

51、道系统则为一次性建成。（1）园区基础设施根据发展规划中确定的建设规模，未来“长株潭一体化新产业融园”的设施能力与规模水平如下：年份交易中心物流中心公铁港联运中心年产值（亿元）占地（亩）年物流能力（万吨）占地（亩）年吞吐能力（万吨）2007100300403004002010200600100800100020155008003901000390038（2）园区通道此间提出的园区通道主要指园区与外界联系的主通道，包括公铁联运中心的铁路专用线改造建设、园区内公路主通道建设以及与京珠、上瑞高速公路系统及城市道路系统的主要连接线。根据园区现有规划和目前现状，园区通道建设规模大致为：铁路专用线：线路长度

52、8公里（已有原京广线，改造后可使用） ；物流园专用港：日吞吐量5000吨以上；园区主通道：线路长度20公里；通道连接线：线路长度5公里。39二、投资估算 根据目前国内外同类设施建设投资水平，考虑到目前湖南省建筑市场与土地价格水平以及交易、物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：1、园区基础设施土地价格约为 9.6万元亩（144元平方米）；仓库平均造价 500元平方米；堆场平均造价 500元平方米；库场综合造价800元平方（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备

53、等购置费用。）2、园区通道园区主通道平均造价 250万元公里；铁路专用线改造平均造价150万元公里；（与铁路协商、由铁路部门投资建设）3、物流信息系统 根据目前国内信息系统建设和湖南省具体条件，预计信息系统总投入为1470万元（具体计算见附表）。 根据上述标准，预计： “长株潭一体化新产业融园”总投资规模57.82亿元。40三、资本运作1、运作资本组成“长株潭一体化新产业融园”建设的投融资渠道大致如下： （1）晟湘南天投资有限公司的投资提出“长株潭一体化新产业融园”的主体公司晟湘南天投资有限公司（由南天实业、中湘实业与晟阳实业三家公司合作成立，以下简称“晟湘南天”）是一家现代化投资企业，己经具

54、备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，并且拥有现有南天实业投入的土地资源。“晟湘南天”是未来园区成功运行的直接受益者，应成为园区建设资金来源的主渠道。“晟湘南天”将通过直接投资、银行贷款、土地置换和资本运作等多种方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设、市场建设与园区内通道及辅助设施建设。（2）入园企业投入“长株潭一体化新产业融园”建设是一项直接服务于商贸、物流企业，间接服务于生产企业的系统建设，因此企业投入势在必行。作为常见的园区建设方式，企业投入园区内基础设施与项目建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，既可在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业直接介入园区建设，从而

55、得到在“长株潭一体化新产业融园”优惠的建设与发展政策上保证的投资和未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是交易中心及物流设施建设等。（3）社会投入在“长株潭一体化新产业融园”建设进程中吸引全社会资金和风险投资进入，将能够有效地加强和支持“长株潭一体化新产业融园”的投资强度，缓解园区主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使园区建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为宽泛，可从建设、运作、保障、辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入方式。412、项目资本运作方案晟阳实业中湘实业南天

56、实业投资晟湘南天投资有限公司（注入股本金共计26620万元）银行长株潭一体化新产业融园建设开发有限公司昭山开发区土地资源入股或出让授信投资控股其他入园企业长株潭一体化新产业融园前期投资建设单个项目投资建设授信贷款建设滚动性发展资金社会融资利润基础项目投资建设上市、企业债券等42“长株潭一体化新产业融园”投资估算表四、资金使用计划43 根据投资估算，“长株潭一体化新产业融园”基本建设总计将投入建设资金578200万元。为便于计算，在此设定各种投入渠道的分摊比例为：1、晟湘南天投资有限公司（初期投资）：新站试验区（园区管委会）将主要担负园区内大部分基础设施建设以及铁路专用线建设，并投资建设第一期的

57、所有物流设施及市场，总计投入86220万元；2、企业自筹企业自建与社会资金投入的主要投入方向为库场设施，按照目前国内经验，该部分投入占设施投入总量的比例一般在30水平，其余可以采用财务杠杆的方式从社会与银行资金投入，也可滚动投资开发，考虑到长株潭一体化新产业融园投资的具体情况，本次研究中暂按上述设施投入总额的20计入，总计投入金额98000万元。3、社会资金投入为更好的发挥资本的效率，在考虑企业自身滚动发展资金不足的前提下，可采用社会融资（债券、上市等）与银行贷款资金的方式进行滚动开发。44第六章 财务与敏感性分析主要经济技术指标及分析说明财务分析投资回报财务评价45一、主要经济技术指标及分析

58、说明1、分析依据中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法；中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；国家产业政策及有关法律、法规；湖南省及长株潭三市“十一五”国民经济发展计划及远期规划；湖南省及长株潭三市交通运输相关发展规划；中华人民共和国财政部及湖南省与湘潭市财政部门相关税收政策；湖南省与湘潭市物价局物价政策；长株潭一体化区域相关优惠政策：国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。2、评价指标根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。46二、财务分析1、

59、收入分析本项目的收入来源主要是设施租赁收入与辅助服务收入，根据长株潭地区工业品市场出租及目前仓库租金水平，长株潭一体化新产业融园设施平均租金标准暂定为30元平方米月；辅助收入按照国内现有物流中心收入水平，暂定“长株潭一体化新产业融园”主营收入的园区设施平均出租率为80%。2、成本分析根据运营方案，将由“长株潭一体化新产业融园”建设发展公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行政预算开支按人均2.5万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计75万元。此外，由于该公司担负着园区信息系统（长株潭工业品交易及物流信息平台）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本200万元。3、投入方式（财务分析

60、时采用静态投资方式保守估计）自2007年起，由“晟湘南天”按年度投入资金为26620万元，30000万元，30000万元。2010年后，所有投资按静态投资方式分5年按年度完成。47分析总表从以上分析可以看出，长株潭一体化新产业融园建成后，每年为当地创造税额（不含增值税部分）可达1.3亿元以上。48三、投资回报 财务分析中，财务基准收益率定为8，我们对 “长株潭一体化新产业融园”建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为10.1；在基准收益率定为8的条件下，企业财务净现值为38638万元；考虑贷款金额占总投资的50，贷款利息为6的前提下，企业投资利润率为13.1；考虑贷款金额占总投资的70，