房地产工程管理规划设计管理手册（224页图表丰富）

1、规划设计管理手册某某股份有限公司工程管理部制*年*月*日目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc192282007 一、项目设计成果标准 PAGEREF _Toc192282007 h 3 HYPERLINK l _Toc192282008 建筑设计管理程序 PAGEREF _Toc192282008 h 4 HYPERLINK l _Toc192282009 投资分析阶段设计管理规程 PAGEREF _Toc192282009 h 13 HYPERLINK l _Toc192282010 第一部分总则 PAGEREF _Toc192282010 h 13 HYP

2、ERLINK l _Toc192282011 第二部分投资分析阶段设计管理规程 PAGEREF _Toc192282011 h 13 HYPERLINK l _Toc192282012 前期策划阶段设计管理规程 PAGEREF _Toc192282012 h 25 HYPERLINK l _Toc192282013 施工图设计阶段设计管理规程 PAGEREF _Toc192282013 h 31 HYPERLINK l _Toc192282014 第一部分施工图设计指导书 PAGEREF _Toc192282014 h 31 HYPERLINK l _Toc192282015 第二部分施工图设

3、计深度要求 PAGEREF _Toc192282015 h 44 HYPERLINK l _Toc192282016 第三部分施工图设计审图要点 PAGEREF _Toc192282016 h 47 HYPERLINK l _Toc192282017 实施方案阶段成果管理 PAGEREF _Toc192282017 h 58 HYPERLINK l _Toc192282018 驻项目部设计师工作指引 PAGEREF _Toc192282018 h 79 HYPERLINK l _Toc192282019 二、项目设计管理程序 PAGEREF _Toc192282019 h 85 HYPERLI

4、NK l _Toc192282020 规划设计指引 PAGEREF _Toc192282020 h 86 HYPERLINK l _Toc192282021 景观设计管理规程 PAGEREF _Toc192282021 h 94 HYPERLINK l _Toc192282022 结构图设计检查指引 PAGEREF _Toc192282022 h XX HYPERLINK l _Toc192282023 建筑设计方案评审办法 PAGEREF _Toc192282023 h 104 HYPERLINK l _Toc192282024 项目规划方案评审会操作办法 PAGEREF _Toc19228

5、2024 h 106 HYPERLINK l _Toc192282025 项目设计流程 PAGEREF _Toc192282025 h 110 HYPERLINK l _Toc192282026 项目设计管理程序 PAGEREF _Toc192282026 h 116 HYPERLINK l _Toc192282027 新技术新材料认证及执行程序 PAGEREF _Toc192282027 h 127 HYPERLINK l _Toc192282028 “上报集团规划设计部备案”制度的管理办法 PAGEREF _Toc192282028 h 130 HYPERLINK l _Toc192282

6、029 住宅室内环境设计要求 PAGEREF _Toc192282029 h 134 HYPERLINK l _Toc192282030 专业图纸设计审查管理程序 PAGEREF _Toc192282030 h 140 HYPERLINK l _Toc192282031 关于邀请外部专家进行图纸审核的相关费用制度 PAGEREF _Toc192282031 h 142 HYPERLINK l _Toc192282032 设计变更及现场签证管理办法 PAGEREF _Toc192282032 h 144 HYPERLINK l _Toc192282033 设计信息收集、管理规范 PAGEREF

7、_Toc192282033 h 158 HYPERLINK l _Toc192282034 三、规划设计文件编制 PAGEREF _Toc192282034 h 161 HYPERLINK l _Toc192282035 规划设计任务书编制指引 PAGEREF _Toc192282035 h 162 HYPERLINK l _Toc192282036 规划方案招标文件编制指引 PAGEREF _Toc192282036 h 165 HYPERLINK l _Toc192282037 四、相关管理程序 PAGEREF _Toc192282037 h 169 HYPERLINK l _Toc192

8、282038 设计部工作职责 PAGEREF _Toc192282038 h 170 HYPERLINK l _Toc192282039 项目产品定位工作成果标准指引 PAGEREF _Toc192282039 h 9 HYPERLINK l _Toc192282040 前言 PAGEREF _Toc192282040 h 9 HYPERLINK l _Toc192282041 第一部分市场定位成果标准 PAGEREF _Toc192282041 h 9 HYPERLINK l _Toc192282042 第二部分产品定位成果标准 PAGEREF _Toc192282042 h 19 HYPE

9、RLINK l _Toc192282043 项目开发计划管理办法 PAGEREF _Toc192282043 h 22 HYPERLINK l _Toc192282044 项目前期论证 PAGEREF _Toc192282044 h 27 HYPERLINK l _Toc192282045 房地产新项目发展管理制度 PAGEREF _Toc192282045 h 39 HYPERLINK l _Toc192282046 五、国家相关规定 PAGEREF _Toc192282046 h 43 HYPERLINK l _Toc192282047 规划建筑报建流程 PAGEREF _Toc19228

10、2047 h 44 HYPERLINK l _Toc192282048 通用用电设备配电设计规范 PAGEREF _Toc192282048 h 44项目设计成果标准 HYPERLINK l 目录 目录建筑设计管理程序适用范围：设计部门参与的公司项目在设计阶段的设计管理，指从项目开始了解意向土地信息至工程施工之间的设计管理工作。规范目的：为规范项目设计阶段的操作程序，加强对项目设计阶段的监控，为设计部门各阶段设计管理规程的编写提供依据和指导，在项目设计阶段达到控制质量、进度，成本的目的，特编制此管理程序。规范内容：项目设计阶段工作要求项目设计阶段工作要求设计阶段的主要工作是分析项目开发资源和设

11、计条件，协助公司确定项目开发目标，并依此目标制定设计原则和设计计划，组织设计单位完成项目的各阶段设计工作。项目设计阶段操作流程图项目设计阶段操作程序流程图本流程用于对项目设计阶段设计工作流程的总体控制，详见第2页项目设计阶段操作流程图。各阶段实施细则投资分析阶段工作重点分析项目设计条件，提出初步的项目开发建议。达成办法了解意向地块信息项目发展部负责获取意向地块或项目的信息及编写投资分析报告，如需各相关部门提供投资意见或建议，则向各部门总经理或总经理助理提出具体要求，各部门总经理或总经理助理安排阶段责任人进行相关工作。阶段责任人负责向项目发展部了解意向地块或项目信息，进行相关资料交接以及现场踏勘

12、。投资分析设计部门阶段责任人在了解熟悉地块或项目信息的基础上，对项目的开发资源和设计条件进行分析，在与销售经营部、成本管理部、财务部就市场、成本及分期开发等问题充分沟通协商后后，完成规划草案和投资分析报告设计部分，提出项目设计条件的改进建议和项目开发设计的初步构想。项目发展部汇总整理各部门意见，组织项目听证会向公司及总部汇报新项目投资分析报告。项目设计阶段操作流程图项目设计阶段操作流程图（续表）项目投资项目听证会汇报通过后，公司相关部门负责进行购买土地或项目投资的合同签订事宜。项目立项购买土地或项目投资的合同签订，新项目正式在公司内部立项。25资料归档设计部门阶段责任人负责将投资分析阶段的相关

13、文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明投资分析阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-02-01投资分析阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作发展研究部主导部门组织投资分析设计部门协作部门规划草案及投资分析报告设计部分销售经营部协作部门市场状况沟通成本管理部协作部门提交成本估算依据财务部协作部门协调分期规模工程管理部协作部门协调分期规模与建设进度项目事务部协作部门申请修改规划控制指标相关附件：VCGFJS01-02-01投资分析阶段设计管理规程前期策划阶段工作重点详细分析项目开发资源和设计条件，提出详细全面的项目开发建议，通过设计验证，确定项目开发的形象、成本、利润、进度等目标

14、。达成办法策划准备新项目在公司内部立项并下达设计任务后后，设计部门总经理指定项目负责人，由项目负责人组织相关部门及人员了解详细的项目相关原始设计资料，项目社会、自然、市场的内外部环境，收集整理设计参考资料，分析评估项目环境状况，并编制项目设计计划。项目策划项目经理部（如该项目经理部已成立）或设计部门项目负责人（如该项目经理部未成立）组织销售经营部、成本管理部、财务部、工程管理部、项目事务部等公司相关部门召开项目开发策划会议，讨论项目开发的成本和利润、开发进度、项目名称、产品形象、产品类型及构成、配套设施规模及经营方式，进行必要的咨询、分析和设计工作进行论证，形成初步的项目开发目标。设计验证通过

15、概念方案设计进行项目开发的深入构思，对项目开发目标进行设计验证和必要的调整。确定开发目标公司确定项目开发目标后，设计部门项目负责人应及时知会项目经理部、财务部、销售经营部、成本管理部、工程管理部、项目事务部等各相关部门并提供相关要求和资料。资料归档设计部门项目负责人负责将前期策划阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明前期策划阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-03-01前期策划阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作项目经理部主导部门组织前期策划设计部门主导部门组织前期策划协作部门项目环境评估报告和组织概念设计销售经营部协作部门需要市场分析结果成本管理部协作部门提交

16、概念设计进行成本测算财务部协作部门协调分期规模，提交利润测算依据工程管理部协作部门分期、进度及概念设计可行性项目事务部协作部门需确定规划控制指标说明：如该项目经理部已成立，则项目经理部为前期策划阶段工作的主导部门；如该项目经理部未成立，则设计部门为主导部门。相关附件：VCGFJS01-03-01前期策划阶段设计管理规程方案设计阶段工作重点依据项目开发目标编制设计要求，组织设计方案招标，完成设计方案调整，配合进行设计方案的报审工作。对项目开发的形象、成本、利润、进度等目标进行必要的调整。达成办法方案招标准备依据项目开发目标编制方案阶段方案招标书、设计任务书和设计指导书，准备其它招标文件，考察确定

17、招标设计单位等，进行设计方案招标的各项准备工作。方案招标召开设计方案发标会；在方案设计过程中密切保持与各投标单位的信息沟通与交流，保证公司开发意图在设计中的贯彻和各投标单位按时交标。方案评审审阅投标方案，理解各投标方案的设计意图，审核各投标方案的设计数据，明确是否有不符合设计要求的废标。组织召开公司内部的方案评审会，对合格的投标方案进行评审。听取公司内部评委意见和建议，确定中标意向方案；协同规划管理部门召开方案评标会，听取专家评委意见和建议，保证公司意向方案中标。方案调整综合各方意见和建议，督促协助中标设计单位完成设计方案调整，组织方案汇报会。汇报通过后，设计部门项目负责人知会项目经理部、财务

18、部、销售经营部、成本管理部、工程管理部、项目事务部等各部门并提供相关数据和资料。办理支付设计费用的相关事宜。方案报建配合项目事务部完成设计方案报审工作。资料归档设计部门项目负责人负责将方案设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明方案设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-04-01方案设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织方案设计项目经理部协作部门现场踏勘配合、提供地质初勘报告销售经营部协作部门参与方案评审并反馈意见成本管理部协作部门方案成本估算，提供成本控制指标财务部协作部门分期利润调整、支付设计费用工程管理部协作部门参与方案评审并反馈

19、意见项目事务部协作部门进行方案报建法律室协作部门招标文件的审核相关附件：VCGFJS01-04-01方案设计阶段设计管理规程初步设计阶段工作重点组织初步设计招标，督促协助中标设计单位在方案设计的基础上深化设计，配合进行初步设计的报审工作。达成办法设计单位招标设计部门携同成本管理部组织初步设计单位招标，将招标结果报公司审批后确定中标单位，以达到量化设计目标，完善设计管理的目的。初步设计设计部门项目负责人负责督促、协助和配合中标设计单位完成初步设计。初步设计的依据为：设计部门项目负责人组织编写并报设计部门批准的初步设计阶段设计任务书和指导书，相关政府管理部门的审批意见，初步设计中标单位的投标文件，

20、项目相关原始设计资料等。初步设计评审由设计部门项目负责人组织公司评委或聘请社会专家，以国家和地方相关法规规范的规定，初步设计阶段设计任务书和指导书的要求，以及中标单位投标文件的承诺为评审的标准，对初步设计各专业图纸进行报建前的全面评审，并形成评审意见。初步设计调整要求设计单位按照初步设计评审意见进行设计修改和调整，完成初步设计。初步设计报建配合项目事务部完成初步设计报审工作。资料归档设计部门阶段责任人负责将初步设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明初步设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-05-01初步设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部

21、门组织初步设计项目经理部协作部门需提供设计基础数据销售经营部协作部门沟通设计状况，需提供反馈意见成本管理部协作部门参与设计招标，成本控制指标审核需提供成本详细指标财务部协作部门提交技术经济指标工程管理部协作部门参与确定技术方案和设计评审项目事务部协作部门进行初步设计报建相关附件：VCGFJS01-05-01初步设计阶段设计管理规程施工图设计阶段工作重点组织施工图设计招标，督促协助中标设计单位在初步设计的基础上继续深化设计，配合进行施工图设计的报审工作。达成办法设计单位招标对于具有初步设计阶段的项目，可根据初步设计评审的结果，确定是否需要在施工图设计阶段对设计单位进行重新招标。初步设计评审未获通

22、过及未进行初步设计的项目，由设计部门偕同成本管理部组织施工图设计单位招标，将招标结果报公司审批后确定中标单位。施工图基础部分设计设计部门项目负责人负责督促、协助和配合施工图设计单位首先完成施工图基础部分的设计。施工图设计的依据为：设计部门项目负责人组织编写并报设计部门批准的施工图设计阶段设计任务书或指导书，相关政府管理部门的初步设计审批意见，施工图设计中标单位的投标文件，项目相关原始设计资料等。施工图基础部分设计评审由设计部门项目负责人组织公司评委对基础部分设计的基础选型方案进行设计评审，并形成评审意见。施工图基础部分设计调整要求设计单位按照施工图基础部分设计评审意见完成设计调整。施工图基础部

23、分设计报建配合项目事务部完成施工图基础部分设计报审工作。施工图主体部分设计完成施工图主体部分的设计。施工图基础部分设计审查由项目经理部和设计部门项目负责人分别组织人员对施工图设计图纸按照设计指导书的要求进行审查。施工图主体部分设计报建配合项目事务部完成施工图主体部分设计报审工作。资料归档设计部门阶段责任人负责将施工图设计阶段的相关文件资料整理后交设计部门资料管理员存档。说明施工图设计阶段设计程序的详细内容见VCGFJS01-06-01施工图设计阶段设计管理规程。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织施工图设计项目经理部协作部门需提供地质勘察报告及其它设计基础数据，参与设计审查销售经营

24、部协作部门沟通设计状况，需提供反馈意见成本管理部协作部门成本详细指标审核财务部协作部门提交技术经济指标工程管理部协作部门参与确定技术方案和设计审查项目事务部协作部门进行施工图设计报建相关附件：VCGFJS01-06-01施工图设计阶段设计管理规程施工管理阶段工作重点设计意图在施工阶段贯彻执行，设计图纸的修改补漏，现场信息的即时沟通，协调设计方与施工方，配合项目经理部进行施工管理工作。达成办法施工管理配合设计部门指派具体人员常驻施工现场，负责配合项目经理部完成施工管理工作。说明施工管理阶段设计管理的详细内容见VCGFJS03-01设计部门派驻现场人员工作指引。相关部门相关部门职责相关工作项目经理

25、部主导部门需提供地质勘察报告及其它设计基础数据，参与设计审查设计部门协作部门组织施工图设计成本管理部协作部门重大设计设计修改的成本审核相关附件：VCGFJS03-01设计部门派驻现场人员工作指引附件目录VCGFJS01-02-01VCGFJS01-03-01前期策划阶段设计管理规程VCGFJS01-04-01方案设计阶段设计管理规程VCGFJS01-05-01初步设计阶段设计管理规程VCGFJS01-06-01施工图设计阶段设计管理规程VCGFJS03-01设计部门派驻现场人员工作指引发布部门：*建筑设计顾问有限公司发布日期：*年*月*日附件：投资分析阶段设计管理规程第一部分总则1.01为统一

26、某某集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。某某集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。本标准是依据国家有关规范与标准，并总结某某集团以往房地产项目开发经验编制而成。本标准遵循以下原则编制：设计与市场、成本相结合的原则；管理和技术相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则。本标准的执行责任人为某某集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。1.06本标准与准则解释权属某某集团规划设计部。第二部分投资分析阶段设计管理规程1.项目基础资料

27、1.1宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位置宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作已制作宗地现状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌已收集宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位已制作说明：本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施

28、方案阶段进行规划方案设计的基础资料。2.投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表二表1.1.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高最低平均城市风象主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好空气质量较差，需进行检测水文宗地内有无地表水池塘水渠宗地周边有无地表水江河湖海水渠周边地表水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好水质较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源周边有噪音源，需进行检测宗

29、地有无特殊地下物冲沟有无暗河有无古墓有无化石有无地下军用设施、管线有无地下油罐房有无其它大型地下建筑物、有无说明：1依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音。2当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。1.2宗地社会条件宗地社会条件表一表1.2.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征已收集区域总体规

30、划图表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划已收集区域交通分析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；表达私家车赴宗地的可选路线已制作周边交通分析图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等已制作周边道路断面图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸已制作周边公共设施图表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的设施：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施已制作市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等已收集说明：本表格所

31、列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。宗地社会条件表二表1.2.2填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称当地政策法规要求日照间距系数消防间距无特殊要求其它间距无特殊要求规划设计要点总用地面积ha暂无要点总建筑面积m容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层或m配套的名称与面积要求退红线要求1.3竞争楼盘信息1.3.1竞争楼盘列表竞争楼盘列表表1.3.1填表人：填写日期：年月日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1234其他说明确认栏市场营销部门经手人：年月日市场营销部门经理：年月日设计部经理：

32、年月日“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。1.3.2竞争楼盘设计信息竞争楼盘设计信息表一表1.3.2.1楼盘名称位置规划总用地面积M总建筑面积M容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M住宅产品类型独立别墅联排别墅平层公寓花园洋房小高层高层其他住宅结构形式会所面积M会所个数商业面积M租售幼儿园班小学班景观周边自然景观有无景观设计面积M包含项目游泳池室外M室内M水景/喷泉个儿童游戏场组硬地活动场个网球场个羽毛球场个其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部

33、内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表二表1.3.2.2楼盘名称位置：该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑方案施工图景观方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗白铝彩铝塑钢其它公共室内电梯品牌电梯厅装修标准其它住宅室内毛坯房标准装修提供不提供装修套餐项目品牌或材料入户门/内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表三表1.3.2.3楼盘名称位置户型编号户型种类面积(M)实用率(%)比例备注123456主力户型编号为:户型特色评述：（

34、应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积按规定应分摊的公共建筑面积）。2.单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3.单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积,不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。2规划设计的可行性分析2.01依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.02依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下

35、军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在投资与收益分析中体现）。2.03依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.04依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地

36、政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在投资与收益分析中体现）。2.06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术

37、指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在工程与与销售计划、投资与收益分析中体现）。（本节内容为根据集团企划部项目可行性报告相关要求调整。）3规划设计草案3.1规划设计草案的初步概念3.1.1设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。3.1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3.1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。3.2规划设计草案图纸3.2.1规划设计草案总平面图3.2.2综合经济技术指标综合经济技术指标表表3.2.2.1填

38、表人：填写日期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M绿地率%住宅总建筑面积M住宅总户数户公共服务设施总面积M汽车位总数个住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅（13层）多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100m）公共服务设施内容类型建筑面积(M)用地面积(M)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装

39、修说明：根据某某项目开发经验，79层住宅与911.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将79层住宅并入小高层类进行统计。设计部完成上表后提交成本管理部门进行投资分析阶段的成本测算。容积率分析表表3.2.2.2填表人：填写日期：年月日土地方全称序号总体指标住宅部分配套部分指标类型占地面积之和(Ha)容积率建筑面积之和(M2)面积比户数之和(户)户数比会所(M2)商业(M2)配套(M2)方案一总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）方案二

40、总建筑面积（M2）低层住宅：独立别墅（13层）低层住宅：联排别墅（13层）总容积率多层住宅（46层）小高层住宅（711.5层）总户数中高层住宅（1218层）高层住宅（19层100m）超高层住宅（100M）3.2.3产品分析3.2.3.1规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因

41、素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。关于各因素的可参考定义：良好建筑朝向：“南偏东15至南偏西15范围内”的朝向；不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范围内”的朝向；景观朝向：住宅朝向地块内、外的景观资源。项目设计工作控制性计划(此部分内容暂缺)5范例5.1项目基础资料范例序号文件名称某某集团项目设计成果范例汇编索引号1宗地城市位置图TZ-1-12宗地区域位置图TZ-1-23宗地红线图TZ-1-34宗地现状照片TZ-1-45宗地地形图TZ-1-56宗地绿化植被与水面分布图TZ-1-67区域现状图TZ-1-78区域总体规划图TZ-1-89区域交

42、通分析图TZ-1-910周边交通分析图TZ-1-1011周边道路断面图TZ-1-1112周边公共设施图TZ-1-1213市政管线图TZ-1-135.2规划设计草案序号文件名称某某集团项目设计成果范例汇编索引号1规划设计草案设计说明TZ-1-12规划设计草案指标表TZ-1-23规划设计草案总平面图TZ-1-3前期策划阶段设计管理规程适用范围：设计部门项目前期策划阶段的设计管理，即介于项目投资分析与建筑方案设计之间的阶段。规范目的：为规范设计部门项目前期策划阶段的操作程序，加强对项目前期策划阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的，特编制此管理规程。规范内容：项目前期策划阶段工作要求项目前期

43、策划阶段工作要求前期设计的主要工作是分析项目资源和条件，提出项目开发建议和设计构思，通过概念设计的验证，最终形成清晰明确的方案设计要求。项目前期策划阶段设计流程图项目前期策划阶段设计流程图本流程用于对项目前期策划阶段设计工作流程的总体控制，详见第2页项目前期策划阶段设计流程图。各阶段实施细则下达设计任务工作重点指定项目阶段责任人及其它要求。达成办法项目阶段责任人由设计部门负责人指定并发知会通知相关部门。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门指定项目阶段责任人，发知会销售经营部协作部门需知会的部门成本管理部协作部门需知会的部门财务部协作部门需知会的部门工程管理部协作部门需知会的部门项目事务

44、部协作部门需知会的部门相关附件：VCGFJS01-03-01-F01知会项目前期策划阶段设计流程图通过修改开发模式分析接项目投资分析程序概念设计准备概念设计通过修改编制设计任务书概念设计评审阶段总结及资料归档接方案设计程序项目资料收集分析拟订初步设计计划下达设计任务前期准备项目决策开发模式确认决策验证确定开发方向项目资料收集分析工作重点完成与发展研究部的项目资料交接；收集项目相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料；对项目环境状况做出评估。达成办法责任人首先完成与发展研究部的资料交接，并填写项目文件资料交接单。收集项目详细技术数据，全面了解周边资源条件；收集整理对项目设计具有借鉴意义的

45、参考资料，将资料整理汇总并填写项目设计资料汇总表。在综合分析以上资料的基础上完成项目用地分析报告。项目用地分析报告编制的具体要求见VCGFJS02-02-建01项目用地分析报告编制规范。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门资料接收，完成用地分析报告发展研究部协作部门提供项目基础资料相关附件：VCGFJS01-03-01-F02项目文件资料交接单VCGFJS01-03-01-F03项目设计资料汇总表VCGFJS02-03-建01项目用地分析报告拟订初步设计计划工作重点拟订项目全过程设计计划。达成办法责任人编制项目设计计划表初稿后，由设计部门组织公司领导及相关部门召开计划讨论会形成会议纪要

46、，并依据会议纪要的决议修改完成项目设计计划表终稿。项目设计计划确定后，责任人发知会通知相关部门及人员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门编制设计计划，组织计划讨论会销售经营部协作部门参与计划讨论成本管理部协作部门参与计划讨论财务部协作部门参与计划讨论工程管理部协作部门参与计划讨论项目事务部协作部门参与计划讨论相关附件：VCGFJS01-03-01-F04会议纪要VCGFJS01-03-01-F05项目设计计划表开发模式分析工作重点对项目开发的产品类型及构成、配套设施规模及经营模式、规划指标的经济性等方面进行分析并提出建议。达成办法组织相关部门召开项目开发讨论会并初步确定以下内容，形成

47、会议纪要。项目开发的产品类型和构成；配套设施规模和经营方式；由设计部门依据项目开发讨论会的初步结果，完成总体规划草案，分析不同产品类型和构成、不同配套设施规模和经营方式对容积率、总户数、建筑覆盖率等主要规划指标的影响，并完成项目规划指标分析表。组织相关部门对总体规划草案和项目规划指标分析表进行讨论，分析调整项目开发的产品类型和构成、配套设施规模和经营方式，确定项目规划指标分析表。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发讨论会，完成规划草案和规划指标分析表销售经营部协作部门提供产品建议和竞争楼盘资料成本管理部协作部门规划草案成本估算财务部协作部门规划草案利润估算工程管理部协作部门

48、工程相关的意见或建议项目事务部协作部门报建相关的意见或建议相关附件：VCGFJS01-03-01-F06项目规划指标分析表开发模式确认工作重点公司讨论通过项目规划指标分析表，作为项目开发的目标之一，在项目开发设计的全过程贯彻实施。达成办法组织项目开发汇报会，向公司领导汇报项目规划指标分析表内容，汇报通过后，规划指标正式确定。设计部门责任人发知会通知相关部门及人员。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发汇报会，发知会销售经营部协作部门参加项目开发汇报会成本管理部协作部门参加项目开发汇报会财务部协作部门参加项目开发汇报会工程管理部协作部门参加项目开发汇报会项目事务部协作部门参加项

49、目开发汇报会概念设计准备工作重点以公司确认的项目开发模式为指导，编制概念设计任务书；确定参加概念设计的设计单位。达成办法依据项目用地分析报告和规划指标分析表，编制概念设计任务书，准备相关项目资料。联系设计单位，确定设计费用和设计时间，填写汇报，申报公司批准。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计，准备相关资料销售经营部协作部门提供产品建议和竞争楼盘资料项目事务部协作部门准备相关政府文件相关附件：VCGFJS01-03-01-F07汇报概念设计工作重点掌握设计动向，协助设计单位完成概念设计。达成办法向设计单位发放设计任务书和相关项目资料。与设计单位保持密切联系，掌握设计进度和设

50、计方向。按时收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合设计任务书要求。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门跟踪概念设计，进行设计交流概念设计评审工作重点评审概念设计方案，验证所确定的项目开发模式的可行性、经济性、合理性。达成办法组织召开概念设计评审会，评委由公司领导和相关部门人员组成，进行概念设计方案评审，由评委填写设计方案评审表。以各概念设计方案为参照，论证项目规划指标分析表的可行性、经济性、合理性，根据论证结果形成会议纪要。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织概念设计评审会销售经营部协作部门参加概念设计评审会成本管理部协作部门参

51、加概念设计评审会工程管理部协作部门参加概念设计评审会相关附件：VCGFJS01-03-01-F08设计方案评审表确定开发方向工作重点项目开发方向的最终确定。达成办法组织公司领导和相关部门召开项目开发方向确认会，按照概念设计评审会会议纪要对公司确认的项目规划指标分析表进行必要的调整，并确定最终的项目规划指标分析表。以项目开发方向确认会会议纪要和调整后的项目规划指标分析表作为方案设计任务书的编制依据，组织实施方案设计。相关部门相关部门职责相关工作设计部门主导部门组织项目开发方向确认会销售经营部协作部门参加项目开发方向确认会成本管理部协作部门参加项目开发方向确认会财务部协作部门参加项目开发方向确认会

52、工程管理部协作部门参加项目开发方向确认会附件目录VCGFJS01-03-01-F01知会VCGFJS01-03-01-F02项目文件资料交接单VCGFJS01-03-01-F03项目设计资料汇总表VCGFJS01-03-01-F05项目设计计划表VCGFJS01-03-01-F06项目规划指标分析表VCGFJS01-03-01-F08设计方案评审表深圳市设计部门建筑设计顾问有限公司发布日期：*年*月*日施工图设计阶段设计管理规程使用说明为统一某某集团各房地产项目施工图设计的标准，规范施工图设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本指引。本指引是依据国

53、家有关规范与标准，并总某某集团以往房地产项目开发经验编制而成。对未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。本指引分为施工图设计指导书、施工图设计深度要求、施工图设计审图要点、施工图设计合同四部分。本指引作某某集团各房地产项目施工图设计指导手册。某某集团项目设计总流程侧重对项目设计过程的规定，某某集团项目设计成果标准侧重对各阶段成果的规定，本指引则侧重于施工图设计的技术支持。本指引的执行责任人某某集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。本指引解释权某某集团规划设计部。本指引某某集团机密文件，仅供内部使用，不得外传。第一部分施工图设计指导书1总则目的为某某集团各房地产项目满足居住

54、舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，特制订本施工图设计指导书。1.2依据本指导书作某某集团各房地产公司在各地区的住宅施工图设计指导手册；是在国家相应标准及规范的基础之上，结某某地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。1.3适用范围承某某集团各房地产项目的设计单位，在施工图设计中应参考本指导书，预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。1.4内容说明本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

55、1.5解释权本指导书的解释权某某集团各房地产公司设计部。2建筑专业2.1设计说明工程名称：2.1.1图纸以1#图为主要出图图幅。2.1.2建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写；子项说明可根据具体情况单独编写。2.1.3建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照成都市颁发的建筑面积计算标准执行。所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。2.2住宅设计统一技术要求2.2.1层高2.2.1.1平层公寓：2900；2.2.1.2花园洋房：客厅3000、卧室2900。2.2.1.3联排别墅：首层

56、3300、二层3000、三层为坡屋顶，最低处不小于2200。2.2.2墙体2.2.2.1外墙：200厚页岩空心砖。2.2.2.2分户墙：200厚页岩空心砖2.2.2.3户内隔墙：100厚页岩空心砖。2.2.2.4厨房、卫生间：120厚页岩实心砖。2.2.2.5预留洞：内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位；柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中采取相应措施，并注明。2.2.2.6异型柱：起居厅与主卧室隔墙异性柱，保证主卧室墙面平整；起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整；卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。2.2.2.7墙体保温：北方地区外墙应加设保

57、温层；当外墙面层为涂料时，建议采用外墙外保温；当外墙面层为面砖或石材时，建议采用外墙内保温。2.2.3楼地面2.2.3.1所有楼板均采用现浇楼板。2.2.3.2卫生间：楼板结构予留80110；施工完成面最高点要比厅房施工完成面低20。2.2.3.3厨房：结构不降板，但需做防水；二次装修时设门槛。2.2.3.4当采用地板辐射采暖时，管道予埋于垫层内。居室、卧室的楼板结构予留90。2.2.3.5阳台：厅房为非地板采暖阳台面层为面砖：楼板结构比厅房结构降板80。阳台面层为水泥：楼板结构比厅房结构降板50。厅房为地板采暖阳台楼板结构与厅房结构取齐。2.2.3.6公共楼梯间：楼板结构予留50；完成面与厅

58、房施工完成面齐平。2.2.4门窗2.2.4.1门(1)平层公寓：入户门为1000X2400；卧室门900X2100；厨房门800X2100；卫生间门750X2200；特殊做法详图纸标注。(2)花园洋房：入户门为1200X2400；卧室门900X2200，厨房门800X2200，卫生间门800X2200，佣人房门800X2200；特殊做法详图纸标注。(3)起居厅处阳台门：门宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门宽度大于2700。2.2.4.2门垛必须设门垛，尺寸以100150为宜，且不应小于50；门垛处应设构造柱加固。2.2.4.3凸窗(1)窗台：高400；且窗扇下部至少设500高固定扇。

59、(2)外缘尺寸（外墙面至凸窗板）：标准凸窗为550；当凸窗上设空调室机、且用百叶封堵时为600；导流槽：凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎；保温：北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露；(5)挡板：两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。2.2.4.4窗(1)洞口宽度：同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口宽1500。(2)落地窗：距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗

60、护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。(3)窗台标高：次卧、厨房、卫生间等未特殊注明的窗台，均900。(4)窗顶标高：除特殊设计的窗以外，窗顶距本层建筑楼面标高均2400。(5)厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。2.2.4.5材质门窗材质为铝合金，颜色为；卫生间窗采用磨砂玻璃；其他门窗玻璃为普通白玻。2.2.4.6标注尺寸所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸；门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明。2.2.4.7门窗分格应考虑框料大小与玻璃面积的搭配。详图中的门窗立面划分及开启方式仅供门窗制作参考。2.2.4.8开启方向外檐门应外开以防风。2.2.5厨房2.2.5.1橱