广东蓉山翡翠湾小高层户型定位

1、蓉山翡翠湾小高层户型定位1同类产品市场扫描产品发展思路汇报纲要同类产品市场扫描产品增值亮点2竞争市场在售项目合计总建面约为75万平米,加上未来新推项目如碧桂园、新展鹏项目，预计未来两三年内竞争市场的总体推出量约为100万平米。3套数一房两房三房四房复式鸿洲花园3期365833618金泽园3期14354121国际花园2期174山水华府3期160110枫景园41503555幸福家园1期96660汇展华城1期6012070江山花园2期16127合计42222328251194比例0.1%7.4%77.6%8.4%6.5%市场主流为三房占到总量78%，其次四房比例为8.4%，并有少量的两房和复式。总体

2、上三房、四房的市场接受度较高。产品配比4户型面积配比5从项目小高层部分总体竞争市场来看，未来两三年市场约有100万平米的供应量，竞争压力较大。市场结论从市场上产品供应来看，三房仍是主流，市场认可度最高，项目以三房为主，可适当考虑两房、四房、复式。从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80100平米；三房集中在120140平米；四房集中在140160平米；复式集中在190平米以上。6汇报纲要同类产品市场扫描户型发展思路产品发展思路产品增值亮点7品质感弱，置业门槛低中低精品小户产品竞争力提升空间大，客户群广中高中低精品主流品质竞争力强，置业门槛高高高高端大户特征利润风险类型城市中心外延区住宅

3、开发类型选择开发类型选择8高端大户精品主流小户综合利润（利润、品牌）风险中高中低高低低综合利润线风险线开发类型选择9小高层发展方向思考总体原则：多方论证、市场主流、内部差异精品小户投资物业高端大户舒适物业市场主流居住物业价值发展方向10-精品小户产品存在的几个要素支持要素支持一：城市核心地段要素支持二：流动人口或年轻人口要素支持三：生活配套、交通等要素支持要素支持四：投资回报价值支持精品小户投资物业11-市场主流居住物业存在的几个要素支持要素支持一：社区配套资源、人文环境要素支持二：社区规模要素支持三：环境尺度市场主流居住物业要素支持四：市场认可度12-大户型产品存在的几个要素支持要素支持一：

4、片区形象，外部景观要素支持二：高端物业居住人群要素支持三：规划支持，产业基础高端大户舒适物业13项目发展思考高端大户：高端大户一定程度上与项目别墅部分的客户存在重叠，且风险较大，但同时为保持项目巅峰形象定位，建议少量的复式，满足位于别墅与精品主流之间客户的需求。精品主流：项目体量较小，追随市场主流、顺应总体市场需求为首选，建议以三房为主，四房次之。精品小户：小户一定程度需要以下条件的支撑，完善的交通、富足的生活配套、人口流动性强、投资回报率高等，项目在以上条件中不存在优势，建议不考虑小户。14主流面积线利润风险个性化精品三房1305稳妥面积线项目定位韶关巅峰社区建筑设计多亮点创新空间园林设计天

5、然活水自然社区片区形象城南北江富人区竞争力提升四房1555复式180项目发展思考15稳妥面积线本项目小高层面积线定位本项目小高层在产品线和总价控制上避开项目自身别墅豪宅内部竞争；与普通居家住宅、中端居家住宅在产品线上可能有所重叠，但在环境、品质、项目形象竞争对手，市场吸引力大。豪宅区间普通居家住宅两房三房20万60万一房四房90万主流区间：1.相对稳妥2.产品提升空间大两房三房万万一房复式万主流区间：1.相对稳妥2.产品提升空间大中端居家住宅16结论三房（70%5%）1305四房（约25%5% ）1555复式（10套，约5%10%）180户型面积及比例备注：参考市场三房供应比例为78、四房8.

6、4；17汇报纲要同类产品市场扫描产品发展思路户型增值亮点产品增值亮点18总体布局资源分析芙蓉山北江主题园林芙蓉山北江主题园林芙蓉山北江主题园林芙蓉山北江主题园林此部分单位江景、山景和园林景观都比较丰富；此部分单位江景丰富，部分单位拥有少量山景；此部分单位山景丰富，部分单位拥有少量江景；景观此部分单位东北偏东朝向；此部分单位东南偏南朝向，对市场有一定吸引力；此部分单位朝向为南，市场认可度高，竞争力强；朝向此部分单位噪音面相对较小；此部分单位临近百旺路，噪音影响大；此部分单位噪音影响最小；噪音此部分单位视野较开阔，采光较好；此部分单位无遮挡，采光好；此部分单位视野面较小，采光较差；采光19总体布局

7、户型分布芙蓉山北江主题园林此部分单位资源面最好，建议布置四房，实现高质高价。布局原则：资源利用 利润最大化此部分单位资源一般，可考虑布置三房。（各栋顶层布置复式，保持产品多样特色的同时实现利润最大化。）20产品增值亮点外立面一气呵成的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，形成强有力的视觉冲击。纯粹的欧式风格21主题会所结合园林景观布置，将园林景观引入会所，会所以休闲为主题，解决客户最为关心的生活便利、健康的问题。同时打造社区特色，提升项目品质与形象。产品增值亮点内部配套22舒适明亮的采光电梯间豪华住户大堂具品质感文化气氛的入户门厅产品增值亮点电梯、大堂23利用架空层转化成老人及小孩的专属活动泛会所。结合项目及客户特质进行功能性安排，为社区老人和小孩营造更多的活动空间，体现人性化的居住氛围。小孩活动场所休闲场所多维空间功能产品增值亮点附加值24户型亮点入户空间入户花园连通客厅，与客厅+书房的阳台形成通透空间，构成厨房、客厅的双连接。围绕餐厅入户的空间，利用采光面组建入户时的缓释效应，从而形成入户空间的院落感。25户型亮点起居空间在传统起居室结构分布上进行创新，突出实现了餐厅对入户庭院、客厅对